房地产市场分析三明市区房地产交易指导价格.docx
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房地产市场分析三明市区房地产交易指导价格
三明市区房地产交易指导价格
第一章适用范围、制定原则和制定方法
一、适用范围
1、本指导价格适用于三明市区城市规划区范围内国有土地上的房地产交易价格参考。
2、本指导价格是三明市区内各地段等级、各类房屋的交易价格行情，可作为市区内不同地段等级、不同类型房地产买卖、转让、赠与、交换等交易行为发生时，衡量交易当事人的申报价格、成交价格或评估价格的高低提供课税价格参考；也可作为房屋拆迁当事人在协商货币补偿金额或产权调换房屋价格时提供协商依据和价格参考。
当事人对执行指导价格有异议或协商不成的，应委托具有房地产价格评估资质的专业机构通过评估确定房地产价格。
3、政策性住房（包括房改房、集资建房和经济适用住房）的定价按照国家、省、市有关规定执行，不适用本指导价格，但政策性住房在二级市场进行交易时适用本指导价格规定。
4、利用本指导价格确定具体房地产的价格时，应结合附图综合使用、配合进行，按照不同地段等级，不同的房地产分类，确定房地产的基本价格，并根据具体房地产的不同状况，选用相应的修正系数进行综合修正，最后得出具体房地产的指导价格。
5、本指导价格可作为消费者、投资者及其它需了解三明市区房地产交易市场与交易价格行情的群体提供参考。
6、本指导价格应根据房地产交易市场的变化、变动情况进行修正和调整，每年定期公布不同地域、不同用途、不同结构的各类房屋的指导价格，并以最新公布的指导价为准。
二、制定原则
按照交易指导价格的服务目的，本指导价格中涉及的基本价格确定、区域划分、影响因素选择及其他评估操作规定，遵循以下原则：
1、一般性原则
即按照一般价格原则确定各类型房地产的基本价格，对具体某一房地产的交易评估价格由一个基本价格加各类调节系数形成，基本价格选取的是某一区域中的中间价格或平均价格，并以此来作为某一类型房地产的基本价格。
2、主导因素原则
房地产价格的影响因素，既有宏观政治、经济因素，也有中观的区位、环境因素和微观的结构、朝向、楼层和成新等因素，但在交易指导价格制定过程中只考虑其中的主要因素。
3、定量操作原则
在影响房地产的微观因素中，有些因素对房地产价格的影响也比较明显，但不易定量操作，本指导价格中未考虑难以定量因素的影响程度和区别。
4、相对完整性原则
在区域级别划分中，为保持地域的相对完整性，基本按照连续完整的道路或其他大型地标性建筑物作为界线划分，因此对大块区域涉及等级归类时，按多数原则和主导原则确定。
5、适度前瞻性原则
本指导价格制定过程所凭借的依据立足于现状房地产交易数据，同时也适当考虑已经表现出来的某些发展趋势分析材料，并在现状资料分析的基础上对这些因素按其对房价的影响趋势作了适度前瞻分析。
三、制定方法
本指导价格制定时按照基本价格制定和调节系数确定来分别进行。
主要方法是：
首先分析地域分布规律，确定地域分级；其次是研究区位因素以外的房屋结构类型、楼宇档次等主导因素，并按照区位和结构类型、楼宇档次等划分基本房地产类型；接着是计算这些类型相对应的基本价格；最后是分析基本价格之外的房价影响因素，并对确定这些因素对房价的具体影响程度，由此确定具体房地产的交易指导价格。
按照物业类型的不同，本指导价格将其主要分为住宅、别墅、商场店面（商业用房）、办公写字楼、车库车位（含摩托车位）和仓库厂房六类物业，并按照商品房和自建房、一手房和二手房的区别分别确定指导价格。
对各类物业基本价格的确定方法，商品房以市场比较法作为主要的方法；自建房以成本法作为主要的定价方法。
市场法所依据的资料为三明市区房地产交易登记中心2006-2007年两年间登记的交易资料作为数据样本，成本法则参照三明市区土地基准地价结合已公布的房屋建安造价综合确定。
第二章住宅交易指导价格
住宅交易指导价格=基本价格×[1+基价调整系数]×[1+因素调整系数]×成新率
一、基本价格的确定与取值
（一）基本价格表（价格单位：
元/平方米）
地段级别
等级
一级
二级
三级
四级
五级
结构类别
类别
一类
二类
三类
一类
二类
高层框架
一等
4300
3900
3500
3200
\
\
\
\
多层框架
一等
4000
3600
3300
2800
2300
1800
1300
\
混合结构
一等
3800
3400
3000
2500
2000
1600
1100
900
二等
3500
3200
2900
2400
1900
1500
1000
800
三等
3400
3100
2800
2300
1800
1400
950
750
四等
\
3000
2700
2200
1700
1350
900
700
砖木结构
一等
\
\
\
2100
1650
1300
850
650
二等
\
\
\
\
1600
1250
800
600
（二）结构分类说明:
结构分类
特征说明
高层
框架
一等
该类房屋主要分布于市区中心地域内，以单体筑居多，多数兴建于2000年后，其层数一般在十层以上，房屋建设标准较高，具有普通国产电梯和较完善的物业管理。
多层
框架
一等
我市现行住宅小区的主要结构形式，多数兴建于95年以后，层数一般为八层左右，不带电梯，但留有电梯井。
该类房屋主要特点为全框架结构形式，单体建设水准较高，小区的配套设施较完善，绿化水平较高且有一定特色，物业管理水平较好。
底层多为店面，在非住宅区内时二三层以写字楼居多。
混合
结构
一等
多数兴建于90年代初中期，层数一般在六至九层，不带电梯，亦未留电梯井。
该类房屋主要特点为基础、底层或二三层为框架、承重柱性质，其余为带有构造柱的砖混结构形式，也称为半框架结构房屋。
单体建设水准一般，小区的配套设施相对完善，物业管理水平较差，多数仅停留在卫生、值班管理方面。
底层多为店面，二三层以住宅居多，但也有少量是写字楼。
二等
多数建于80年代中后期，层数一般在六层左右。
该类房屋主要特点是带有构造柱的砖混结构形式，单体建设水准一般，小区的配套设施除成片小区外，其余均相对较差，物业管理水平较差。
底层除沿街外，一般均为住宅，但近年也有少量改造为店面使用。
三等
多数建于80年代初期，层数一般在3-4层左右。
该类房屋主要特点是红砖结构，凝泥土或条石基础，单体建设水准较差，小区的配套设施较差，一般较少有正规的物业管理。
此类房屋多为原企事业单位公房及自建房。
四等
多数建于80年代初期，层数一般在1-2层左右。
该类房屋主要特点是红砖结构，条石，毛石或砖砌基础，单体建设水准差，小区的配套设施差，一般没有正规的物业管理。
此类房屋多为原企事业单位公房及自建房。
许多正面临拆迁改造中。
砖木
结构
一等
成新度较高，能正常使用，现存旧房的主要结构形式，水电管线往往为外露明线。
二等
多为自建房屋，由于地处城市规划区死角处难于改造，以现状使用。
（三）地段分类：
1、一级地段：
（1）一类区：
包括由梅列区江滨路、东新三路、新市北路所围成的大区域范围；高岩新村、麒麟新村、绿岩路以南的绿岩新村等。
（2）二类区：
包括由梅列区江滨路、东新三路、新市北路、东安路所围成的大区域范围及与绿岩路以北的绿岩新村、沪明新村等；三元区由青年路、崇荣路、二元路、新市南路围成的区域范围。
（3）三类区：
包括由梅列区东安路、新市北路、东新五路、江滨路所围成的区域范围；三元区由沙洲路、新市南路、青年路、崇荣路所围成的区域范围；由二元路、新市南路、建新路、崇荣路围成的区域范围。
2、二级地段：
（1）一类区：
包括由梅列区江滨路、东新六路、新市北路、东新五路所围成的区域范围及其周边地区，丹蓉新村、三明学院师范学校及聋哑学校周围的麒麟新村等；三钢范围内青山一、二、三村；列西西江滨北路及工业北路所围成的区域范围；三元区建新路、新市南路、下洋二路、中山路所围成的区域范围；由沙洲路、崇荣路、建新路、中山路围成的区域范围；新亭路至新泉路之间的新市中路东侧范围；下洋索桥至列东大桥之间工业中路东侧范围；芙蓉新村、泰元花园、金鑫花园、翁墩新村、明珠花园、永兴花园、文笔花园、三明一中周边。
（2）二类区：
包括三钢范围内群英一、二、三村；翁墩新村；三元区西客站至水果批发市场之间工业中路东侧范围；铁路新村片区；三化范围内住宅；东霞新村及富兴堡派出所以南的城区范围；富文新村至富兴堡小学之间的富兴堡范围；红印山范围、省安经济适用房；新市南路东侧未列入上述范围内的房产。
3、三级地段：
包括梅列区国道东侧碧口大桥以北住宅片区；三元区金鑫花园以南台江片区；富兴堡小学以东、以南范围。
4、四级地段：
包括陈大、莘口、荆东中心区域。
5、五级地段：
包括：
港塔路、长安路以西范围；荆西街道；城市规划区内除上述范围外。
二、基价调整系数的确定
基价调整系数=1+自建房调整系数+二手房调整系数
1、自建房调整系数
地段级别
一级
二级
三级
四级
五级
地段类别
一类
二类
三类
一类
二类
调整系数
-15%
-15%
-15%
-13%
-11%
-10%
-8%
-8%
说明：
对砖木结构及混合结构三、四等的房屋，由于建设年代多为八十年代以前，所以自建房与原有公房在建设标准及配套设施上均无多大差别，所以不作修正。
2、二手房调整系数
建成年份
2000年以后
1995-2000
1990-1995
1985-1990
1984年以前
调整系数
-2%
-3%
-5%
-8%
-10%
三、因素调整系数的确定与取值
因素调整系数=1+楼层调整系数+朝向调整系数+环境调整系数
1、楼层调整系数
（1）高层住宅（带电梯）
高层住宅的均值楼层取为九层，即本层系数为±0%，九层以上每增加一层+1%，九层以下每减一层-1%，顶层-10%，住宅部分最底层-10%，顶层为复式住宅时不作减价修正。
（2）多层住宅（顶层为复式住宅时按下层系数调整）
层数
层次
底层无附属间（%）
底层为非住宅（%）
五
六
七
八
九
五
六
七
八
九
一层
-8
-8
-8
-8
-8
-4
-4
-4
-4
-4
二层
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
三层
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
四层
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
五层
-8
5
5
5
5
-4
5
5
5
5
六层
/
-8
5
5
5
/
-8
5
5
5
七层
/
/
-8
0
0
/
/
-8
0
0
八层
/
/
/
-8
-5
/
/
/
-8
-5
九层
/
/
/
/
-8
/
/
/
/
-8
（注）底层有两层及两层以上商场的情形，系数可根据实际情况取适当值
2、朝向调整系数
楼宇朝向
南
东
西
北
调整系数
3%
0%
-3%
0%
3、环境调整系数
（1）绿化、景观因素
小区状况
小区绿化完善
一般的绿化
仅有部分绿化
基本无绿化
调整系数
6%
3%
0%
-2%
（2）物业管理因素
状况
完善的物业管理
普通物业管理
居委会管理
基本无管理
调整系数
10%
5%
0%
-5%
4、装修因素：
交易指导价原则上不考虑装修因素，个别情形需要对二次装修进行评估的，可根据实际情况处理。
四、成新率的确定
可根据实际情况选用耐用年限法或直观法判断成新率。
1、使用耐用年限法计算成新率公式为：
成新率=1-已使用年限／耐用年限×100％
耐用年限为：
钢筋混凝土结构60年，砖混一、二、三等50年，砖混四等和砖木结构40年。
2、以直观判定法确定成新。
判断依据为原城乡建设环境保护部批准的《房屋完损等级评定标准（试行）》，分：
（1）完好房：
十、九、八成新；
（2）基本完好房：
七、六成新；（3）一般损坏房：
五、四成新；（4）严重损坏房和危房：
三成以下。
判断标志为：
（1）完好房：
结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道通畅，现状良好，使用正常。
或是个别分项有轻微损坏；，但一般经过小修就能恢复的。
（2）基本完好房：
结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。
（3）一般损坏房：
结构一般性的损坏，部分构件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老坏，设备、管道不够通畅，水、卫、电照管线、器具有部分老坏、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修、更换部件的。
（4）严重损坏房：
房屋年久失修，结构有明显变形或破损，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。
（5）危房：
承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。
（注）对于被判定为严重损坏房且未经修复及被判定为危房的，原则上不确定其交易指导价。
第三章别墅交易指导价格
关于别墅的界定:
别墅是指四面临空、独门独院的住宅或虽相互连接，但户户顶天立地，独门进出，有独立车库的联排（连体）住宅。
三明市别墅及别墅型住宅主要集中在新泉花园、宏宇花园、瑞云山水墅及上河城。
一、基本价格：
项目名称
新泉花园
宏宇花园
高源小区（瑞云山水墅）
上河城
基准价格（元/㎡）
3300
4000
3000
3200
二、指导价格：
指导价格=基本价格（1±个别因素调节系数）×成新率
三、个别因素调节系数
1、别墅档次调节
表4—1别墅档次调节系数表
调节因素
调节系数
有私家游泳池
+10%
有私家花园
+10%
临河、溪景观
+5%
森林和其他景观
+5%
2、二手房调节：
同住宅。
3、其他因素调节：
个案评估中认为需考虑的其他因子。
四、成新率：
可根据实际情况选用耐用年限法或直观法判断成新率。
1、使用耐用年限法计算成新率公式为：
成新率=1-已使用年限／耐用年限×100％
耐用年限按建筑物耐用年限与其土地可使用年限取低值（耐用年限：
钢混结构60年，混合结构一等50年，其余结构40年；别墅及别墅型住宅用地可使用年限以政府批准的年限为准）。
2、使用直观法判断成新率依据为原城乡建设环境保护部批准的《房屋完损等级评定标准（试行）》。
第四章商场（店面）指导价格
指导价格=基本价格×（1+个别因素调节系数）×成新率
一、地段分级
地段级别
具体范围
一级
一类
梅列区：
列东街（文化巷至东新三路之间）两侧；和仁路两侧；东新二路（列东街至江滨路之间）两侧；满园春步行街两侧；女人街两侧。
二类
梅列区：
文化巷两侧、列东街（东新三路至东安路之间）两侧；
三元区：
三元街（崇宁路至崇荣路之间）两侧，崇荣路（青年路至三元街之间）两侧。
三类
梅列区：
列东街（东新一路至文化巷之间）两侧；东新二路（列东街至梅岭路之间）两侧；东新三路（江滨路至梅岭路之间）两侧；
三元区：
崇宁路（青年路至二元路之间）两侧；崇荣路（三元街至二元路之间）两侧；二元路两侧；三元街（崇宁路至新市南路之间）两侧。
二级
一类
梅列区：
江滨路（文化巷至东新三路之间）东侧；东新二路（梅岭路至新市北路之间）两侧；新和路（东新三路至东新四路之间）两侧；东新四路（新人行至梅岭路之间）两侧；列东街（东安路至东新五路之间）两侧；东新五路（列东街至消防支队之间）两侧；
三元区：
崇荣路（阳巷至青年路、二元路至建新路之间）两侧；崇宁路（一元路至二元路之间）两侧。
二类
梅列区：
东新一路两侧；新市北路（东新一路至东新五路之间）两侧；梅岭路（东新一路至东新三路之间）两侧；东新三路及四路（梅岭路至新市北路之间）两侧；东新五路（江滨路至列东街之间、消防大厦至新市北路之间）两侧；列东街（东新五路至公交徐碧站点之间）两侧；新和路（东新四路至东安路之间）两侧；东安路（列东街至江滨路之间）两侧；江滨路（东新三路至东新四路之间）东侧；东新四路（江滨路至新人行之间）两侧；
三元区：
复康路、青年路、一元路两侧；新市南路（青年路至建新路之间）两侧；崇荣路（复康路至阳巷之间）两侧；工业南路（西客站至城关大桥之间）两侧；五四路两侧。
三级
梅列区：
工业北路与西江滨路围成的路段两侧；梅列大桥引桥列西段两侧；双园路两侧；新市北路（东新一路至麒麟山公园之间）两侧；江滨路（双园路至麒麟山公园之间）东侧；新市北路（东新五路至徐碧加油站之间）两侧；梅岭路（东新三路至东新四路之间）两侧；江滨路（东新四路至五路之间）东侧；新和路（东安路至东新五路之间）两侧；
三元区：
沙洲路、阳巷、新泉路、建新路、新市中路两侧；中山路（沙洲路以北）东侧；新市南路（建新路以北）两侧；新市南路（青年路至永兴路之间）两侧；富兴路（南门至富文路之间）两侧；工业中路两侧；三钢青山片区、三化生活区、各新村小区内配套商业网点。
四级
荆东、莘口镇、荆西街道、台江、三钢群英片区、陈大镇、碧湖片及除三级以外的其他地段。
二、各级地段基本价格
地段
基本价格（元/㎡）
一级
一类
28000
二类
22000
三类
16000
二级
一类
11000
二类
8000
三级
5000
四级
2500
注：
上述价格成立条件：
位于新建的钢混结构楼房一层；
独立开间的临街店面；
进深在8-12米，建筑面积在50平方米；
层高在5.1米左右，分摊系数在20%左右。
三、个别因素调节系数
（一）自建房因素调节系数：
-10%。
（二）二手房调节系数：
-5%。
（三）面积、单价修正系数
建筑面积（㎡）
≤50
50-100
100-200
200-500
500-1000
＞1000
修正系数
0%
-5%
-10%
-17%
-23%
-30%
（四）店面（铺位）进深深度修正系数表：
深度（米）
<8
8—12
12—15
15—18
18—21
>21
修正系数
+5%
0
-5%
-10%
-15%
-20%
（五）宽深比修正系数：
宽深比
0.2-0.33
0.33-0.5
0.5-1
1.0-1.5
1.5-2.0
直观形状
店面很深,深是宽的3-5倍
深是宽的2-3倍
深是宽的1-2倍
宽比深略大
宽度明显大于深度,比较少见
修正系数
-15%
-5%
0
+5%
+15%
注：
本指导价格不对层高及分摊系数进行系数修正，具体的商业店铺可按实际情况进行适当调整。
（六）传统商业中心及商业聚集特别因子
具体分类
调节系数
火车站、汽车站等交通商业中心
+15%
农贸市场及水果批发街等专业市场四周
+10%
（七）多面临街一拐角因素。
干道
支道
街巷
干道
+15%
+12%
+10%
支道
+12%
+10%
+8%
街巷
+10%
+8%
+5%
（八）临街距离
1、统一经营、统一物业管理等统一运作模式下的大型商场临街距离修正系数
临街距离（米）
0—12.5
12.5—25
25—37.5
37.5—50
修正系数（％）
0
-10
-20
-30
说明：
此处的“临街距离”系指各铺位中心点距大型商场主要出入口的水平距离。
2、没有统一运作模式的大型商场和分割成封闭店面的大型商场的临街距离修正系数。
临街距离（米）
0—12.5
12.5—25
25—37.5
37.5—50
修正系数（％）
0
-25
-50
-75
说明：
此处的“临街距离”系指各铺位（店面）中心点距大型商场主要出入口或道路的水平距离。
（九）建筑物结构类型调节系数：
结构
高、多层框架和多层混合结构
低层砖混结构
砖木结构和其他简单结构
调节系数
0
-15%
-25%
（十）楼层差异
1、有电动扶梯的大型商场
楼层
地下一层
地面一层
地面二层
地面三层
修正系数
-75%
0%
-70%
-80%
2、没有电动扶梯的普通商场
楼层
一层
二层
三层
修正系数
0%
-80%
-85%
四、成新率的确定
可根据实际情况选用耐用年限法或直观法判断成新率。
1、使用耐用年限法计算成新率公式为：
以耐用年限法计算成新率公式：
成新率=1-（已使用年限—5）／耐用年限×100％
已使用年限从建筑物竣工年份起算。
式中，“5”表示前面5年不考虑折旧因素。
显然，折旧率不能为负，即前5年均取零折旧。
耐用年限按建筑物耐用年限与其土地可使用年限取低值（耐用年限：
钢混结构60年，混合结构一等50年，砖木结构40年；商业用地土地可使用年限一般为40年）。
2、使用直观法判断成新率依据为原城乡建设环境保护部批准的《房屋完损等级评定标准（试行）》。
五、特别情形的商场店面价格评估
商场店面的个别性极强。
在上文中，商场店面是根据街道进行归类和级别划分的，一条街道的不同之间以及同一之间的不同方向街区，商场店面的繁华度有可能有很大的区别，有时甚至两间相邻的店面存在成倍的价差。
因此，上述简单归类在实际评估中可能有不少例外的情形，实际操作中，对于偏离上述平均价格较大者，基本价格套取时可比照上述价格调高或调低一档。
第五章写字楼交易指导价格
写字楼指导价格=基本价格×（1+个别因素调节系数）×成新率
一、类型划分：
影响写字楼价格的有两大基本因素：
一是区位因素；二是结构质式和楼宇档次因素。
（一）地域分区
一级区：
东新四路以南的列东片区；（中山路至新市南路沿线一带）建新路至青年路区域范围。
二级区：
东新四路以北的列东片区；（中山路至新市南路沿线一带）青年路至沙洲路区域范围；列西片区、下洋片区、城关火车站及西客站周围。
三级区：
除一、二级区外的其他地区。
（二）楼宇分档
I．8层以上的中高层写字楼
Ⅱ．8层以下多层商品写字楼
Ⅲ．自建性质的多层写字楼
二、基本价格确定：
一级区
二级区
三级区
I．8层以上的中高层写字楼
3200
2400
／
Ⅱ．8层以下多层商品写字楼
2800
2200
1800
Ⅲ．自建性质的多层写字楼
2400
1800
1600
三、个别因素调节系数
1、楼宇档次调节系数
表5-1写字楼楼宇档次调节系数表
影响因素
调节幅度
备注
专用写字楼
-5%
单位办公楼部分外销，非专用对外写字楼。
楼宇样式
±5%
设计样式新颖的+5%，一般的不加减，老旧单调的-5%。
门前广场
+3%
写字楼临街正门有宽阔广场，广场有一定规模的造型景观。
出入口和大堂
±5%
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