区位板块说辞.docx

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区位板块说辞

（一）、金开沿线

金开大道片区虽是重庆高端楼盘的代名词，重庆富人集聚区，但各开发商各自为政，近10年的发展，没有形成大型集中商业中心，生活便利性较低。

十年前，龙湖、金科、棕榈泉、融创、爱加、融科、复地、建工“八大金刚闹金开”，共同搭建金开板块华丽舞台。

近年来，这一组团始终站在重庆楼市价格的第一梯队，为该区域奠定了高端住区的基调，而作为重庆首屈一指的富人区早已成为共识。

但随着时间的流逝与城市化的进程，金开区域严重缺乏大型集中商业配套的劣势逐渐暴露出来——开发商各自为阵，区域内的城市规划布局里面基本上考虑的是低密度业态为主，缺乏全业态的大盘打造，使得各项目商业多为服务社区居住人群，集中商业布局无法在一个项目里得到实现。

而金开大道高端项目间又难以形成互补共生的商业氛围。

照母山版块自身优越的自然资源、完善的立体交通、十几家全国、重庆品牌开发商的集中入驻共同开发、片区内高舒适性的低容积率物业已经逐渐成形，至此，重庆的第三代富人区正式落户照母山版块。

（二）、鸿恩寺版块

就自然资源而言，鸿恩寺森林公园占地800亩，仅为照母山森林公园的1/6。

其紧邻城市中心，自然资源的专属性远远达不到高端住区的需求。

近年来随着鸿恩寺版块的升温，华润、东原、首创、绿地等房企纷纷进入。

但所开发产品以高层为主，这一区域综合容积率达到了3.5—4.0之间。

相对于高端产品而言，居住舒适度较低。

鸿恩寺版块自然资源的专属性远远达不到高端住区的需求。

依附于江北商圈且自身地形高差过大，故难以配套大型商业，交通可达性较低，出行依旧不方便，其很难成为重庆高端客户第一居所的选择。

（三）、龙头寺版块

龙头寺版块以龙头寺公园、龙头寺商务中心、火车北站为中心，形成了依附于江北嘴、五里店的格局。

龙头寺版块区域虽有洋房类低密度产品，但总体来说区域产品以高层为主，区域低密度产品总量规模小无集聚效应，自然资源达不到高端住区的要求。

单就火车站以其历史经验而言，其周边环境不佳、交通堵塞、人员复杂。

云云种种，都与“高端”二字无缘。

因此，可以说，龙头寺板块在先天性条件方面就已经注定了不可能成为高端居所的集中区域。

（四）、新牌坊版块

目前的新牌坊区域已经成为了高品质楼盘的聚集地，而照母山板块则随着照母山公园的建成开园以及重庆发展中心的继续北移、14家品牌开发商的入驻，其也成了当前众多高端项目与高端人群的聚集地。

新牌坊区域作为重庆高档居住社区，有着自己独特的居住品质和品位。

该区域教育、医疗、交通配套完善。

但缺乏大型商业配套，且随着城市化的不断扩张，城市的喧嚣与凌乱日益突出。

据不完全统计，仅新牌坊3公里半径范围内分布的高档住宅楼盘，总建筑面积就超过500万平方米，居住人口超过60万人。

且大部分为公务员、企业中高层等中高收入群体。

但如今的新牌坊将不能满足高端客户对自然资源以及公共配套资源的高标准要求，对专属、私享、健康、生态生活理念的追求；或许，他们将告别新牌坊迎接照母山。

新牌坊板块城市化进程的发展已经倾向于饱和状态，居住人口超过60万，城市的喧嚣与凌乱日益突出，已经不能够满足新牌坊主要以公务员、企业中高层等中高收入群体对专属、私享、健康、生态生活理念的追求，未来，越来越多的原住民将告别新牌坊迎接照母山。

（五）、汽博版块

汽博板块给人最深的印象一直就是大量汽车4S店集中地。

汽博板块周边聚集了很多6年以前的和金开大道沿线开发的楼盘，奥园、金茂时代、融创.御锦等项目

大约有18万方商业配套规划，但基本上也是各自为阵的开发模式为主，城市集中性商业配套一直相对匮乏。

对比汽博中心，约克郡所在的照母山版块已成为重庆向北两江新区的几何中心位置，未来蔡家悦来板块的必经之地；而且就自然资源而言，照母山版块更具优势，我们约克郡处于照母山板块城市中心，周边邻接两湖两山四公园，而占地3000亩的园博园则正对北约克郡小区大门，从整体居住性来看，约克郡生活宜居性更强；相对而言，奥园片区紧邻汽博中心，城市繁华喧嚣气息浓郁；

汽博区域项目资料简介——

●奥园片区商业依托于2006年开街的畅谷风情商业街以及气博中心板块，畅谷风情商业街体量为3.7万方，以餐饮、汽车美容、康体中心、洗衣店等社区商业为主；

●融创·金贸时代总体量38万方，其中办公写字楼、SOHO24万方；商业14万方，预计为步行街式，具体方案还在报规当中，预计部分销售部分自持招商；

●融创·御锦包含社区商业8千方；

融创·金贸时代规划图融创·御锦规划图

（六）礼嘉版块

礼嘉版块规划定位为国际商贸中心，现入驻企业以物流、汽车研发为主。

目前仅龙湖两江新宸项目一枝独秀，居住氛围及片区热度缺乏。

Ø礼嘉板块规划发展为：

生态总部区、商贸核心区、高品质生态住宅区；未来两江新区的商务中心，但目前礼嘉的商业设施还比较欠缺，但按照规划，礼嘉将被打造成两江新区的核心商贸区，将作为重庆市第六大商圈，连接“三北”，辐射西南，成为以高端商务为主，兼有购物、休闲、娱乐等功能的现代商务中心。

Ø礼嘉目前还属于尚未大规模开发建设的处女地，仅有龙湖在礼嘉打造的两江新宸一枝独秀。

整体印象还是停留在偏远、离主城区远、不方便、生态上面。

Ø轻轨六号线全线建成后，将串起解放碑、江北嘴、弹子石三大中央商务区将推动礼嘉版块的发展。

（七）悦来板块

悦来版块将以悦来会展中心为核心，发展以商业商务为主高端公共服务设施。

目前缺乏居住氛围，且片区处于待开发现状，已知仅有北大、棕榈泉两家发展商进驻。

相对于照母山十几家开发企业进驻的规模而言，其城市化发展进程将大大落后于约克郡所在的照母山板块。

Ø目前悦来版块正处于待开发状态。

随着重庆国际会展中心与轻轨6号线的建设与发展，未来5年内将围绕“会展之都”，全力发展蕴含顶级会展中心、星级酒店群、国际商业区等以商业商务为主的高端公共服务设施。

Ø目前在售项目无，交通、商业、教育、生活配套等处于待开发状态。

Ø已拿地未来待开发项目：

北大资源、棕榈泉。

项目所在的照母山区域及竞品分析

1、重庆市

1）宏观政策

Ø中央政策：

新一届政府上台之后，政策趋于平稳，让市场回归市场，长效机制渐行渐近。

个人住房房产税试点范围扩大已趋于明显。

Ø地方政策：

地方政策由地方政府主导，拥有更大的自主权，未来区域调控政策差别化将形成常态。

Ø货币政策：

中国人民银行逐渐推迚利率市场化，以稳健为主。

自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限。

个人住房贷款利率浮动区间不作调整，继续严格执行差别化的住房信贷政策。

贷款利率市场化短期内对房地产市场影响不大，长期有利于行业集中度的进一步提升。

2）土地市场

Ø2013年重庆市全年土地成交221宗，共计2011万方，建筑规模4643万方，整体溢价率8.9%，市场需求持续释放，房企拿地热情高涨。

Ø城市发展仍是向北为主。

3）房产成交

Ø商品房全年批准供应面积2408万方，成交面积2381.25万方，成交均价7221元/㎡，环比增幅6.6%。

Ø预计2014年房地产需求维持在高位平台。

“两横三纵”城市化战略格局：

五大功能区域规划建设确保居民收入倍增计划将得以实现，从经济和人口的角度杢看，重庆的人口聚集能力和经济发展潜力都是非常突出的，消费升级，房地产需求仍然较大。

展望2014年，重庆商品房销售面积仍将在高位平台上运行。

重庆市场总结：

2013年房地产市场高位景气，量价齐升，一二线城市继续领跑。

重庆市场房企拿地热情高涨，土地储备充足，开发成熟度还不足，地产发展极具潜力；成交面积相较其它城市较高，但成交面积相比其他二线城市，仍有较大上升空间。

2、两江新区规划：

重庆两江新区于2010年挂牌成立，它位于重庆主城区长江以北、嘉陵江以东，规划面积1200km2，其中可开发建设面积550km2，涵盖江北区、渝北区及北部新区，拥有中国内陆唯一的保税港区——两路寸滩保税港区，是中国内陆地区首个国家级开发开放新区，也是继上海浦东新区、天津滨海新区之后，由国务院直接批复的第三个国家级开发新区。

我们国家对两江新区战略规划考虑，是以中心城市和城市群为依托，优化投资环境，扩大外商投资优势产业领域，积极承接国际产业和沿海产业转移，把两江新区培育形成若干国际加工制造基地、服务外包基地；这将势必加快和推进重庆两江新区城市化开发进程。

为什么会这么肯定？

因为在中国，已经有7个城市（上海洋山、大连大窑湾、天津东疆、海南洋浦、宁波梅山、广西钦州港和厦门海沧港）的新区，用事实证明了保税港发展对于城市化进程推进的强大

3、北部新区规划：

北部新区南接江北区和渝中区，北靠江北国际空港，西邻嘉陵江、沙区、北碚，东南紧靠长江寸滩码头。

地域总面积为136.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。

区内共计建设用地91.73平方公里，规划人口65万人；由人和、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山（暨照母山）7个组团构成，呈多中心、组团式布局结构，组团之间由生态林地、公园绿地间隔；而在7个组团中，仅有大竹林、照母山板块是中高端住宅规划区域。

北部新区拥有便捷的公路大通道交汇枢纽；渝怀铁路横贯境内，重庆铁路客运枢纽江北客运站聚散人数居西部前列；规划的城市轻轨环线，3号、4号、5号、6号线通达四周，快速链接重庆各主城区域；设计70万标箱、连接长江三角洲的寸滩港集装箱码头一期已于2006年1月正式建成运行。

中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘；优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力。

北部新区致力于创造“人与自然，城与自然”和谐共存的生活、工作休闲环境。

将分期建成保利体育公园、龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。

4、本案所在板块——照母山板块，重庆3-5年最具人气的热点区域

Ø【照母山基本概况】

照母山人文积淀丰厚，全生态资源环境规模大整体性强。

“照母山“得名于南宋时期，南宋状元冯时行于此守孝三年，日夜照母守孝，兼著书立说，表述他忧国忧民，不忘老母养育深恩。

照母山因此而得名，后人也称照墓山。

照母山海拔468米，比观音桥海拔高200米，常年气温较观音桥区域低3-4度，空气中的负氧离子浓度是闹市区的2-3倍。

照母山板块，凭借其齐全的稀缺自然资源，优越的地理位置，从而成为了重庆主城罕见的宜居板块。

因为随着城市化进程的快速发展，能够用来打造住宅区的生态资源已经处于稀缺边缘，山城重庆也面临此境。

“离尘不离城。

”这是生活在大城市的人们的居住梦想！

首先，照母山板块拥有主城最庞大的森林绿肺。

其次，这里拥有主城最齐全的自然元素，有山，有湖，有林，有园，可以堪称是别墅级的稀缺自然资源。

最重要的，也是照母山最稀缺的地段价值。

多年前“8大金刚闹金开”的盛景，已成为重庆楼市最为闪耀的记忆，而现在香港置地、万科、和记黄埔、华宇、北大、金鹏、厦门象屿、协信、世茂等房地产巨头纷纷抢占照母山的果敢和底气，已经让照母山颇具看点。

短短的时间里，照母山区域已经聚集了近15家房地产巨头，成交地块的总建筑面积将超过150万平方米。

Ø【区位优势】

照母山版块属于“两江新区”都市功能板块核心位置，未来城市重心所在，发展前景良好。

七条金字大道，三横四纵，串起整个北部新区。

项目所处都市功能板块范围：

包括北部新区、空港新城、蔡家高技术产业功能板块、悦来国际会展中心，礼嘉国际商务中心（聚集区），是高技术产业、楼宇产业和城市综合服务区，是宜居新区的集中展示区域。

整个新区规划为都市综合功能板块、现代服务业板块、先进制造业基地板块，本项目位于都市功能板块核心位置。

福特、马自达、菲亚特、江森、浦项等34家世界500强，占全市的1/3.微软、爱立信、富士通、霍尼韦尔等世界500强企业的研发中心、工程技术中心等关键核心技术项目均落户两江新区。