房地产估价理论与方法A卷.docx

房地产估价理论与方法A卷.docx

《房地产估价理论与方法A卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价理论与方法A卷.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产估价理论与方法A卷

房地产估价理论与方法考试题（A卷）

一、单选题（共20题，每题1分）

1、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港（）签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

A.物业协会　

B.不动产学会

C.测量师协会

D.测量师学会

　　2、“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。

A.水通、气通、电通

B.路通、水通、电通

C.路通、水通、气通

　　D.路通、电通、气通

　3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小?

（）

A.买卖双方的知识水平

　　B.买卖双方的偏好

C.讨价还价能力

D.感情冲动

　　4、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（）。

A.普通商品住房和经济适用住房

B.宾馆与写字楼

C.普通住宅及其配套的娱乐房地产

D.城市地铁和城市公交

　　标准答案：

C

5、拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（）

A.拍卖价格>招标价格>协议价格

B.拍卖价格>协议价格>招标价格

C.招标价格>拍卖价格>协议价格

D.招标价格>协议价格>拍卖价格

6、以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价?

（）。

　　A.收益法　　B.成本法

　　C.假设开发法　　D.市场法

　7、从广义的角度来看，价值可分为（）。

A.使用价值和交换价值

　　B.投资价值和市场价值

C.公开市场价值和非公开市场价值

D.原始价值和账面价值

　8、假设开发法中，估价时点通常是（）

A.开发完成后的房地产价值所对应的时间

B.开发结束时的时间

C.全部租售出去的时间

D.购买待开发房地产时的时间

　　9、（）是防范估价风险的最后一道防线。

　　A.估价师声明

　　B.估价的假设和限制条件

　　C.审核估价报告

　　D.估价报告应用有效期

　　10、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。

因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。

　　A.2005年8月16日

　　B.2005年12月15m

　　C.估价作业期间的任意一天

　　D.估价人员与委托人商定的某天

11、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不易采用。

　　A.1年

　　B.0.5年

　　C.2年

　　D.3年

12、一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。

则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

　　A.50

　　B.40

　　C.46

　　D.不确定

　　13、砖木结构二等的残值率为（）。

　　A.2%

　　B.4%

　　C.3%

　　D.5%

　　14、某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（）万元。

　　A.23.75

　　B.24

　　C.23

　　D.23.69

15、收益法中的运营费用包括（）。

　　A.所得税

　　B.房地产改扩建费用

　　C.电梯、空调等的折旧费

　　D.建筑物的折旧费

　16、商业经营的房地产，其净收益为（）。

　　A.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润

　　B.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润-投资利息

　　C.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-投资利息

　　D.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-商业利润-投资利息

　17、在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是（）。

　　A.用途

　　B.档次

　　C.规模

　　D.建筑结构

18、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为（）服务。

　　A.估算开发成本

　　B.选择最佳用途

　　C.确定最佳开发利用方式

　　D.估算房地产开发完成后的价值

19、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，土地的位置属于（）。

　　A.一般因素

　　B.区域因素

　　C.个别因素

　　D.其他

　　20、房地产估价的核心是（）。

　　A.为特定目的，对特定的房地产或特定的房地产权益，在特定的时点的价值进行测算和判定

　　B.明确估价目的

　　C.明确估价时点

　　D.明确估价对象

　　二、多选题（共15题，每题1分，少选或多选均不得分）

　　1、房地合一的旧房地产重新建造成本包括（）

　　A、土地重新取得费用

　　B、建筑物折旧费

　　C、维修费

　　D、管理费

　　E、建筑物重新建造成本

　　2、求取建筑物重新构建价格，根据求取其中的建筑安装工程费的方法不同分为（）

　　A、分部分项法

　　B、工料测量法

　　C、指数调整法

　　D、单位比较法

　　E、市场法

　　3、下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是（）

　　A、使用磨损

　　B、设计变化

　　C、城市规划重大改变

　　D、建筑技术进步

　　E、现行政策重大改变

　　4、影响房地产价格因素的实物因素中的土地实物因素包括（）

　　A、面积

　　B、形状

　　C、地势

　　D、土壤及地基状况

　　E、宗地内基础设施完备程度与场地平整程度

　　5、按照价值前提或者评估价值的本质来划分的房地产价值包括（）

　　A、市场价值

　　B、快速变现价值

　　C、谨慎价值

　　D、清算价值

　　E、投资价值

　　6、长期趋势法主要有（）方法

　　A、数学曲线拟合法

　　B、平均增减量法

　　C、平均发展速度

　　D、移动平均法

　　E、指数修均法

　　7、已知2002至2006年的房地产价格分别为：

681、713、746、781、815元/㎡，预测2007年的价格为：

848.5元/㎡、869.1元/㎡，问分别是采用下列（）方法预测的。

　　A、数学曲线拟合法

　　B、平均增减量法

　　C、平均发展速度法

　　D、移动平均法

　　E、指数修均法

　　8、城镇基准地价评估中，明确基准地价的内涵应当明确界定（）与基准地价相对应的条件。

　　A、基准日期和用途

　　B、土地权利性质

　　C、土地使用期限

　　D、土地的位置、形状、面积、尺寸

　　E、土地开发程度和容积率

　　9、某次评估，对可比实例进行各种修正和调整之后，得到的一组比准价格分别为：

2200，2600，2300，2600，2300，2600，2600元/㎡，如果用按简单平均法、加权平均法、中位数、众数计算最后的比准价格，下列计算正确的是（）

　　A、2457.1

　　B、2600

　　C、2300

　　D、2450

　　E、2400

10、有关税收政策对房地产价格的影响，下列描述正确的是（）

A、一般增加房地产开发环节的税收，会推动房地产价格上升

　　B、在短期内，如果处于买方市场，增加房地产开发环节的税收，难以使房地产价格上升　

　C、在短期内，如果处于买方市场，减少房地产开发环节的税收，难以使房地产价格下降转

　　D、一般增加转让环节卖方的税收，会使房地产价格上升，反之则下降

　　E、一般增加转让环节买方的税收，会使房地产价格下降，反之则上升

　11、根据《中国人民共和国物权法》不得抵押的财产是（）

A、土地所有权

　　B、除法律规定可以抵押之外的集体所有的土地使用权

　　C、以公益为目的的设施

　　D、所有权有争议的普通商品房

　　E、依法被查封、扣押、监管的破产企业的财产

　　12、某开发项目测算的利润为100万元，下列成本与相应的利润率匹配的是（）

　　A、直接成本为500万元，直接成本利润率为20%

　　B、投资为1000万元，投资利润率为10%

　　C、成本为800万元，成本利润率为12.5%

　　D、销售额为1800万元，销售利润率为5.6%

　　E、直接成本为700万元，直接成本利润率为20%

　　13、某可比实例房地产的建筑面积为2000㎡，适合作为（）㎡估价对象的可比实例

　　A、800

　　B、1000

　　C、2500

　　D、3000

　　E、5000

14、房屋的完损等级是根据房屋的（   ）来划分的

A．结构的完好、损坏程度

B．装修的完好、损坏程度

C．设备的完好、损坏程度

D．使用年限的长短

15、收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。

但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。

A．房地剩余技术

B．市场剩余技术

C．土地剩余技术

D.建筑物剩余技术

　三、判断题（共10题，每题1.5分）

　　1、某宗公司拥有的房地产目前市场价为800万元，现探测到其地下拥有铁矿资源，估计价值高达1000万元，则该房地产的价格可达1800万元。

　　标准答案：

错误

　　解析：

因为地下铁矿自然属国家所有，该宗房地产市场价值应为800万元。

2、两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值就可能会有很大的差异。

标准答案：

正确

　　3、土地的供给弹性较小，甚至土地的自然供给是完全无弹性的。

　　标准答案：

正确

4、房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意购买的数量。

错误

　　5、现实估价中所需评估的房地产价值有可能不是公开市场价值。

标准答案：

正确

　　6、成交价格会围绕理论价格而上下波动。

　　标准答案：

错误

　　成交价格会围绕市场价格而上下波动。

7、合法原则是要说明，估价机构或人员应具有合法的评估资格。

标准答案：

错误

　　合法原则是要说明，房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

　　8、只有合法产权的房地产才能成为估价对象。

　　标准答案：

错误

　　解析：

教材151页，倒数第1自然段，第一句话。

9、市场法的本质是以房地产的公开市场价值为导向求取估价对象的价值

标准答案：

错误

　　将公开市场价值改为成交价格。

　　10、进行房地产状况调整主要是因为可比实例的建筑规模、建筑结构、建筑装饰、新旧程度等与估价对象存在着差异。

　　标准答案：

错误

　四、计算题（总50分，共2题，每题25分）

　1、某在建工程开工于2005年11月31日，拟建为商业和居住混合;总用地面积10000㎡，土地使用权为50年，自开工之日开始计;规划建筑总面积50000㎡，其中商业建筑6000㎡，居住建筑面积44000㎡;该工程正常施工期2年，建筑安装工程费每平米建筑面积1200元;勘查设计和前期工程费及管理费等专业费用预计为每平米建筑面积500元;至2006年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建安费及专业费的36%，还需要投入64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）;贷款年利率为8.5%。

预计该工程建成后商业部分可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出;商业部分在出售时的平均价格为每平米建筑面积8000元，居住部分在出售时的平均价格为每平米4000元。

预计销售费用和销售税费为其售价的9%。

折现率选取14%。

据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。

试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2006年5月31日的正常总价格。

　　标准答案：

该题应采用假设开发法计算，现金流量图如下：

（1）项目建成后的价值

　　商业部分开发完成后的价值：

　　住宅部分开发完成后的价值：

　　商住楼的销售税费=（3943.52+13645.95）×9%=1583.05万元

（2）续建成本：

　　（3）转让价

　　（3943.52+13645.95―1583.05―4930.83）÷（1+3%）=10753万元

　　2、6年前，甲、乙合作建房，甲提供土地，面积为2000㎡，使用年限为70年的土地，乙出资400万元人民币，合作建成了3000㎡建筑面积的房屋。

已知房屋使用年限为38年，建设期2年。

建成后，1000㎡归甲所有，2000㎡归乙使用20年，期满后无偿归还给甲所有。

另外，房屋使用期满后将被拆除作为商业用地，预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元。

现今，乙有意将其现在的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。

但双方对价格把握不准并有争议，协商进行估价。

通过调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为100元，出租率为85%，年运营费用约占租赁潜在毛收入的40%，报酬率为10%。

试对此房地产进行估价。

　　标准答案：

由于乙是将其现在的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，所以也应包括拆除后的土地的价值。

（1）求取未来收益年的净收益的现值之和：

　　房地的年净收益=（100×2000×85%-100×2000×40%）×12=108万元

（2）求取未来16年的净收益的现值之和：

　　（3）求取未来16年后的48年的土地使用权和18年的房屋所有权在今天的价值