丁建刚报告会.docx

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丁建刚报告会

　　主题：

《调控政策反思及市场趋势》

　　时间：

5月14日上午10：

00—12：

00

　　地点：

杭大路嘉华国际商务中心二层多功能厅（杭大路15号）

　　主办单位：

浙江在线·住在杭州网

　　合作媒体：

FM93交通之声ZTV-7《房产装修我来说》

　　以下是文字实录（此处文字与现场报告会内容有部分删减）：

　　主持人：

各位远道而来的朋友，各位“刚丝”们，我们又如月在人居展期间来到了丁建刚大型房产报告会。

2010年的4月17日被称为史上最严厉的调控进行到今天已经一年了，本轮调控使用大量的行政手段控制需求，但是一年多市场还是出现了多次的波动和反复，市场多方对调控效果均不满意，或许到了对中国房地产市场进行重新认识和全面反思的阶段了。

调控该如何进行下去呢，所以第十一届人居展在史上最严厉调控政策满周岁的大背景下，住在杭州网就联合FM93交通之声、浙江电视台公共平台、房产装修我来说在这里共同举办“丁建刚大型房产报告会”，我们省内著名的房产专家，住在杭州网首席评论员丁建刚将以调控政策反思及市场趋势为主题，围绕购房者所关心的市场和调控政策的方方面面问题对中国房地产市场何去何从进行探讨，并针对现阶段杭州市场的种种表现与趋势。

　　这次报告大概一个小时左右，在一个小时之后我们会留20分钟的时间让大家和丁老师进行互动，可以提一些问题，大家可以在互动的时间里举手示意，然后和丁老师进行面对面的交流；第二，可以写纸条给工作人员。

　　让我们掌声有请省内著名房产专家，住在杭州网首席评论员丁建刚丁老师上场！

　　丁建刚：

谢谢大家，很高兴再次在房交会期间和大家相聚。

　　我想刚才主持人艺华已经介绍了，在过去的几次报告会上我更多的是谈到了杭州市场一些区块，一些投资的方向，这次我们整个中国房地产市场到了一个非常敏感，非常令人担忧的阶段了，所以我想这次主要是谈一谈调控一年来政策和市场的走向，对市场未来走向做一个判断，当然这个判断是一家之言。

　　首先我们来看调控，实际上大家记忆比较深的是去年“4.17”开始的调控，但是真正的调控是始于2003年，关心房地产市场的朋友大家可能知道2003年央行就发了一个文件叫“121”号文件，就认为中国的房地产市场过热，房价过高了，然后控制信贷。

几个月之后国务院就发了一个18号文件，确立房地产业是中国国民经济的支柱产业，其实否定了央行那个文件。

从那次开始调控就没有停过，整整是八年的时间，调控了八年的时间。

如果算下来的话也应该是八次，03年，04年，05年是国八条，06年国六条，07年是双防适度从紧的货币政策，现在看来错了，在金融危机前夕我们实行了适度从紧的货币政策；然后到了08年，不是调控，是救市，但是救市的时候已经有点晚了，然后09年没有；2010年“4.17”一次，“9.29”一次，再加上今年1月国八条，一共是八次调控，调了八年、八次调控，最后的结果是什么？

　　然后开始是调紧，紧银根、紧地根，到了去年的时候开始紧需求，不对，这个事怎么也压不住，怎么办呢，控制需求。

从去年的“4.17”开始用大量的行政手段，因为去年“4.17”的时候就出了紧按揭贷款，其实限贷在“4.17”就开始了。

限购在那个时候还没有出，就是说个别房价上涨过快的城市可以临时性地出台限购措施，说是说了这一条，但是没有任何一个城市出台。

到了6月份，去年6月份开始复苏，到8、9月份的时候又达到一个高峰，这是去年的“4.17”。

“9.29”是国五条，国五条就要明确限购了，其实限购不是现在开始了，那个时候就开始了。

杭州是怎么限的呢？

任何一个家庭不管前面买了多少现在只能买一套，是这样限购。

结果“9.29”过了两个月，到11月底的时候市场再一次复苏，而且非常强劲。

到了今年年初的时候没有办法了，然后出一个“限购令”，事实上不是限购，是禁购。

禁购到什么程度，大家都知道了，就是所有计划内的省会城市，直辖市，房价过快上涨一律要出“限购令”，就是外地人不能买房，本地人不能买第三套。

外地人如果有一套的话就不能买第二套，全都是这个逻辑。

所有的城市除北京以外都是说外地人要买房要交一年的社保或者纳税，北京要交五年，这是今年1月份，到现在整整一年零一个月过去了。

　　到目前为止我们调控的结果是什么结果呢，第一中央政府不满意，认为没有达到预期的效果；第二，地方政府不满意，媒体天天说地方政府，地方政府抵制调控如何如何，跟中央政府博弈如何如何，但是现在地方政府的日子非常难过，财政严重吃紧，各个地方政府几乎都是一样的，严重吃紧；开发商不满意，想卖房子你不让他卖，那开发商能满意吗，肯定不满意，原来拿地的时候没跟他说这房子不能卖给外地人，现在说不能卖了。

　　那么再看刚性需求，我们的首付居然一下子从去年还是两成提高到现在的四成首付，最可怕的是利率，利率上升了多少呢，我给大家看一个公式，以五年以上贷款的基准利率现在是6.8%为例，在去年的时候首套住房还可以打七折，打完七折之后是4.76%，现在很多首套都要上浮10%，利率达到7.48%。

我们再来看如果有一个刚性需求的年轻人120万的房子，他付了40万首付，80万的按揭，这个80万的按揭从去年到现在，他每一个月多支出多少钱呢？

居然多支出2085块钱，再30年，如果他30年按揭的话将多支出75万。

120万的房子按揭80万，在未来的30年中，去年和今年他将多支出75万。

　　改善型需求不满意，想改不能买。

手里有一套房子卖不出去，要么本来不卖出去也可以，但是不让买，两套房子必须卖掉一套，但是想卖二手房没那么容易，现在整个二手房成交极度低迷，二手房为什么会低迷，我想告诉大家的道理就是我们“被一步到位”了，原来我们是希望大家，特别是年轻人都应该是慢慢来，先买个四五十平方米，美国人一辈子要换六次房子，我们应该接受这样的理念。

　　如果说是这样的话，所有各方都不满意，一定是我们对市场的判断，对市场的认识，或者是调控措施本身有问题。

所以我想现在到了对中国房地产市场必须进行重新认识、重新判断的这样一个阶段，对我们的调控目的、目标、手段进行深刻反思的这样一个阶段，我们调控目标到底是什么，总理说是把房价控在合理水平，这个“合理水平”用什么标准来衡量?

　　我们调控目标原来说是居者有其屋，我可以告诉大家居者有其屋让家家户户都买得起房，那是一个乌托邦的理想。

全世界到现在没有任何一个国家能够让所有的公民家家户户都买得起房。

如果今天我们有公民住在立交桥下，没有房子住，那政府有不可推卸的责任。

但不是有产权房，全世界的政府都有这样的共识，只有我们开始还比较糊涂，现在基本弄清楚解决不了。

　　我再来谈一谈中国房价过高的根本原因在哪里，我想是三个原因：

　　第一、土地是高度垄断。

这是我们的根本原因，因为口子只有一个，土地是房地产生产的最基本原材料，或者说是唯一的，其他的一些东西，这是不可复制的，其他的砖、瓦没有问题，中国这些东西全都是全球第一，钢材全球第一，混凝土全球第一，但是只有土地，土地是高度垄断的，然后我们还有18亿亩红线。

　　第二，我们的城市资源分布不均衡。

我们不仅仅城市资源分布不均衡，我们的城乡差距巨大，中国的东部、中部、西部的差距巨大。

我举一个例子，浙江省只有这么几家最好的医院，浙一、浙二、邵逸夫、省人民医院、儿保、妇保，然后所有全省稍稍有一点钱的人只要身体有一点不好立刻就赶到杭州来看，他没有办法。

只有那么几所非常好的小学，学军小学、胜利小学等等。

只有那么几所最好的中学，文澜中学、建兰中学。

杭高、杭二、学军中学，有什么办法呢，全都在这个省会城市，然后又集中了这个城市那么优质的天然资源，西湖、钱塘江、运河、山脉、湿地等等，那么多资源，没有办法。

　　最好的大学，钱江新城会展中心，图书馆，大剧院等全在这儿，你让那些有点钱的全浙江人怎么能不到杭州买房子呢?

　　第三：

快速的城市化推进。

　　现在我们来思索在现阶段三个根本原因，刚才我说的这三个根本原因，第一，土地高度垄断；第二，快速的城市化进程；第三，城市之间差距。

有没有可能颠覆，不可能，只有一件事情，土地，中央政府解决了说土地不垄断了，谁都可以买土地，可能吗，不可能，这要修改《宪法》，《宪法》里规定土地是国有的，没有向任何一个中华人民共和国公民出卖一平方米土地，不可能。

既然是不可能，那么我们所有的逻辑都必须符合现阶段的事实，如果我们脱离了这个事实所有的逻辑都是荒唐的。

第一，我想东中西部城市间的差距巨大，这个事实必须得承认。

房价有各种各样的梯度，西安六七千块钱不错的房子，一万块钱是豪宅的豪宅，曲江，那真的是非常好。

那到这儿呢，你得乘以六，豪宅。

没有办法，西安也很好啊，很大一个城市，很有文化，很有历史，我自己上大学在那儿上的，八百多万人口，哪里挖下去都有文物，非常好。

没有办法，它的房价就那么低，东部和中部就差那么多，没有办法。

　　上海超过20万每平方米的楼盘，在陆家嘴一带精装修的楼盘都已经逼近或者超过20万，在外滩这一带都是这个加快，你说上海的房价绝对比杭州贵吗，绝对值，一定比杭州贵，它未来的升值潜力一定比杭州小吗，不一定。

　　第二，优质的大城市房价奇高。

莫斯科这个地方房价比我们贵多了，知道房价多少吗，三万多美金，韩国的首尔已经弄得没有办法，已经想迁都了，汉江南岸的房价高的年轻人都不用想，孟买，尘土飞扬的房子房价比北京还高，没有办法，发达国家优质的大城市，或者相对优质的大城市，孟买实在算不上优质，但是人口多，印度的富豪都在那儿，没有办法。

　　第三，并不是中国，每个城市房价都高，刚才我举了一个西安的例子，我在最近几年中全国大多数二三线城市都去做过调查，长沙跟西安的房价是一样的，六七千块都买不错的房子。

成都一万块钱能买到不错的房子，最好的也就是一万四万这样，重庆就更低，这些都是中西部的大城市。

上海、北京当然高，还有一些比我们稍微差一点的二三线城市，比如说厦门，我多次提及到厦门，这个城市非常优质，气候好，治安好，环境好，有历史有文化，但是前两年大家都觉得在海岸前线要打仗，房价就不高，岛上的房子大概是杭州的六到七折，20条通道，海下隧道和海上大桥和厦门相连，但是价格并不很高，按照我们的目光来看便宜的一塌糊涂，就嘉兴的房价一万块钱买最好的房子，嘉兴距杭州19分钟，上海19分钟。

湖州的房价七八千块钱可以买最好的房子，在杭宁高铁今年年底通车之时，湖州到杭州也就是20分钟，一样的。

当然浙江也有比杭州房价高的，温州比杭州高，台州像温岭，某些县都比杭州高。

我们的国际大都市义乌就比杭州价格高，温岭、瑞安、慈溪等等都不比杭州房价低，有些就不一样，经济发展水平和产业，人的收入，移民的水平都不一样，如果都高就麻烦了。

　　（图示）大家看这是2月24号英国金融时报的一篇文章，为何中国楼市不会崩盘，原因我就不讲了，他讲到中国居民收入节节攀升，与美国和日本的情况形成对比，事实上分析表示至少在中国的二线城市，如成都、大连和西安，居民收入的增长速度高于房价的增速。

我个人估计过去十年杭州房价平均上涨6到7倍，最典型的例子是桂花城，上涨了10倍，当时卖的是三千，现在二手房的价格是三万，10倍。

但是也有一些市中心比如十年前卖的万安西苑当时就卖七千块钱，现在大概四万块钱二手房，这个6倍还不到。

再举一个例子，白马公寓当时也卖七千块钱，现在大概五万多一点，7倍左右，等等这样的价格我估计平均是6到7倍。

大家想一想最近十年，如果十年前已经拿工资的人，大家想我们的工资是否也增长。

　　有没有更好的措施，我出了这么几点，第一，限购还不如限售，限购既然已经越过了法律的界限，我们何乐不告诉大家现在买的房子交房以后五年，乃至七年八年不能出售，谁都可以买，这可以了吧，我们就是挤出的是投资，但是五年、八年不得出售。

现在警告你，警告在前，以前买的房子没有关系，现在警告你现在买的房子五年到八年不能出售，你自己愿意住就买，你愿意投资，做八年的投资就去买，可以的。

我觉得是不是更少一点打击我们改善型的需求，这是第一点。

　　第二点，房产税不如资本利得税。

我们的资本利得税是有法律依据，个人所得税财产转让20%，这一点有法律依据。

还有一项税没有收，土地增值税，对个人土地增值税我们还没有收，如果收的话增值了40%、50%都被政府拿去，这个没有问题，就抑制投资、投机。

你买了一套房子三年以后赚了一百万，收取20万的个人所得税，然后自己还得交契税、物业税，最后可能剩十来万块钱，你愿不愿意投资，你就没有办法了，你就不愿意投资了，亏了政府一分不赔，这个可以，这个是很简单的事情。

比如说十年收了50%，你自己赚个50%，那也是可以的，但是十年不让你卖，八年卖出了，然后赚个50%，一年几万块也是可以的，我觉得是不是比现在制度更好一些呢。

　　第三点，紧开发商的信贷还不如鼓励他们去开发。

为什么要紧开发商的信贷，就给他们放钱开发去，我们现在缺的是房子，现在开发商也不去拿土地了，我担心就担心这个问题，现在看上去房子是不少，一旦市场回暖，我们现在挂在网上主城区是两万六千套房子，2010年5月份卖了10058套房子，我们挂的房源两个半月就卖光了，应该让开发商多去开发房子，你给他们贷款，然后他们房子多了竞争就激烈了，竞争激烈了房价自然就会下滑了。

　　最后谈一谈调控会怎么走，为此最近我也在调研，很多制造业的日子也非常不好过，整个世界经济仍然是非常脆弱，我们的股市很低迷，这样宏观经济的形势很令人担心。

如果在正常情况下限购在今年年底逐渐淡出，这不是我说的，这是央行货币委员会一个委员李稻葵说的，他在三天前说房地产问题不是经济问题，是一个社会问题，“限购令”称之为局部资本管制，他说估计等待年底北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的房地产就能够调整到预期，紧接着二线城市开始淡出限购政策，会有一种误伤比较小的政策来代替。

他也没说什么政策，那我估计所有的“淡出”不是全出，那就是淡出，什么意思呢？

比如说外地人可以买一套，其他不放开，本地人还是要买，只是不能买第三套等等，按照平稳的发展有可能是这样，这是对调控的预测。

　　回答大家一些具体的问题，现阶段是买还是不买呢，我想这样几个基本的判断，第一，刚性需求怎么办？

慎重的择优购买，一定要选择好的。

第一是慎重，少买，但是买还是一定要买好的，这个好的不见得是最贵的。

　　比如大家去临平北，金都夏宫降到九千，当然价格已经是最低便宜之一，毕竟是品牌开发商，我就信它，就买最好的。

比如说市中心也有多个楼盘，我就不一一列举了。

我个人觉得比如说像远洋，三万六七这样精装修运河旁的盘，我觉得这个价格几个比较一下，择优来购买，这个择优既择房子的优，未必一定是地段，就是同一个地段未必说是市中心就是优的。

那临平也是优的，临平如果说买得起的话绿城的玉园精装修二代高层全景公园，两万多一点，没有问题。

所以在一个区域中一定要买最优的楼盘，否则就可能沦落为保障房，因为我们的保障房就上来了，特别是刚需要买的房子比较小，可能就和保障房是一样的，这是第一点。

　　第二点，改善型需求随时可以购买，但是必须择优，又是一个“必须择优”，因为第二个原则就是必须先卖后买，要改善一定把手中不优的房子先卖掉，然后再去择优，加一点钱也没有关系，反倒降低了风险。

　　第三个原则，如果一定要投资，我觉得从长计议，从长计议的意思我不太好说，什么意思呢，现在我们都要交社保了，你选择一些优质的城市，不要都把它放在一个城市里面，下面这些城市我觉得房价都还是合理的：

大连、青岛、厦门，这是东部沿海，为什么要选择这三个城市，它有一个基本的特征，都是气候好，环境好，有历史、有文化，离我们最近的是厦门，到半年之后去厦门的时间四个小时，现在是六个半小时，半年之后，今年年底我们从杭州到宁波的时间是30分钟，然后从宁波再到厦门四个小时左右，四个多小时就够了。

　　我觉得如果说想在这些城市置业的话，当然我更多指的是以后城市的选择，高铁将改变我们的生活方式、迁徙方式、居住方式，我就想到这类的城市去买套房子，为什么这样说，杭州好是好但是气候太恶劣，过几天就梅雨季节来了，然后漫长的夏天就来了，然后到冬天是又冷又阴。

比如说到青岛、厦门避个暑、避个寒，厦门这样的城市夏天比我们凉快，冬天比我们暖和的多，都是可以的。

如果想投资的话西安、成都这样的城市也不错。

　　从长计议什么意思呢？

你现在就去交社保，反正要求一年的社保，而且有些城市是这样的，连续交了六个月之后就可以一次性再去把前面六个月补上，这样的话实际上半年就解决问题了，几千块钱而已。

一旦二三线城市就有可能他们先放开，等他们先放开的时候你就来不及了，蜂拥而至了。

当然你能买得起的话，这些城市同时也要择优，不仅仅择优质城市还要择优质楼盘，你能买得起的话应该到上海去，有哪个能力的话，上海还是有巨大的空间，从长计议。

　　大家看到择优是所有购房者的原则，刚需也好，改善也好，投资也好，所有购房者的原则。

为什么我要特别强调这一点，在未来市场的考验中我们将会发现优质的楼盘一定是和旁边那些平庸的楼盘拉出一个巨大的价值差，千万不要再仅仅以地段，优质的权重系数将大大加大，在未来的市场里。

所以要看这个房子总体设计怎么样，材质怎么样，开发商的品牌怎么样，物业管理怎么样，等等这样一些基本的要素都要去研究。

只有买到优质的楼盘，在未来市场哪怕是出现了巨大的市场波动，它的抗跌性到那个时候沧海横流方显英雄本色，涨的时候也许大家鸡犬升天，跌的时候一定是优质楼盘抗跌得多。

大家一定记住这一点，不要去买平庸的楼盘，这是第二点。

　　第三点，我想插一个小小的故事，如果说我们现在政策继续下去的话，十年前讲的那个，现在极端的措施有的金融专家非常迷信于金融调控，地方政府不作为如何如何，其实现在限购也好、限贷也好、税收也好，哪里是地方政府的政策，都是中央政府制定好了，地方政府哪里敢不收税、不限贷啊，已经是有过之而无不及了，我们是三成首付，地方给四成首付，本来是8.5折利率，现在都超过了，没有办法。

现在还有人说索性把贷款全停掉，贷款全停掉出现了什么问题，12年前，1998年我们放开了，实行房地产市场化，一个重要的原则就是我们要有金融的支持，我们就告诉国家美国老太太和中国老太太在天堂的对话，中国老太太和美国老太太说我攒了一辈子钱终于买了一套房子，第二年就到天堂了。

美国老太太跟她说，哎呀，我还了一辈子贷款，终于在来之前的那一年把贷款还完了。

两个老太太在天堂相遇，就是美国人年轻的时候就买房子了，还了一辈子，供了一辈子楼，到死的前一年把楼供完了，但是住了一辈子房子。

中国老太太攒了一辈子钱，在死的前一天买了房子，但是第二年就到天堂上去了。

没有金融支持，如果离开金融支持的话，中国极少人买得起房，你说谁买得起房，最后如果买房的话就变成纯粹富人的游戏。

如果说离开金融支持的话绝大部分人都买不起房，这是插上一个小小的故事。

　　今天演讲主要是宏观面和政策面，就讲到这里，谢谢大家聆听。

　　主持人：

今天报告会现场也给大家发了住在杭州网的一张楼盘全景地图，还有一个是2011的《购房手册》，希望大家回去仔细的阅读。

　　刚刚在丁老师演讲的时候我们手上都有一张调查表，请大家花时间填写一下。

　　接下来进行互动环节。

　　主持人：

第一个问题，丁老师你好，我是属于80后，在杭首次置业者，眼看银行首套首付将提四成甚至五成，你觉得应在观望还是有合适就下手的，我担心越等越买不起了。

　　丁建刚：

就是刚才那套原则，如果说你的首付够了的话，这位80后是80靠前还是靠后，如果靠后的话也不是特别着急，理论上来讲这样的刚性需求的楼盘，刚性需求的区块应该说供应量还是比较大的，刚才谈到临平北，下沙等等，它的可居住性会越来越强，供应量也很大，如果说你还有几年可以等，那也可以暂时等一等。

但是如果说要买的话，就是刚才那个原则，慎重购买，然后一定要择优购买。

如果你的年龄已经到了结婚，就不要等，买。

如果现在连女朋友也没有，再等个两年也没有关系，这一类楼盘供应量还是很大。

　　主持人：

第二个问题，作为开发商现在拿地是否可行？

　　丁建刚：

拿地是这样，肯定未来一段时间拿地是有机会的。

为什么这样说呢？

大的开发商反倒不敢拿地了，因为它的资金链更复杂，比如说他有多个盘操作，他就不知道哪个盘会出问题，卖不动。

所以说小开发商倒比较好算这个帐，比如小开发商这个盘已经卖到一半，后面一半知道哪怕是卖的缓一点，手里有三五个亿的话，如果是这样的开发商，我觉得未来确实是拿地的好机会。

但是怎么拿呢，自己给自己设定一个安全线，每一块地都去，但是不要跟人家抢，一定是要捡便宜拿到，设定了安全线，超过了就不跟你抢了，但是在未来的时间很可能有这样捡便宜的机会，如果在座有开发商的话我愿意提供这样一条思路。

　　主持人：

买五常的地块好还是买闲林的地块好，是刚需者，他问的是华元蒙卡岸怎么样，一万四千合理吗？

　　丁建刚：

其实在西边居住的，其实差不太多，蒙卡岸一万四千块坦率地说不算太多，如果你在文一路沿线更方便，比如说你在省委党校，杭师大这样的单位工作的话当然应该去买五常的，不仅仅买五常的，甚至应该买老余杭的，像同城印象等等这样的楼盘。

如果说在闲林这边工作，靠城西工作也可以，但是理论上来讲蒙卡岸一万四确实很便宜了，可以和二手房打通来考虑，比如绿城的翡翠城有卖出的二手房，有卖的比较低，当然也有比较高的，有卖到一万五左右的，如果淘到一万五左右的还是翡翠城划算多了。

　　第二点，这两个区块理论上来讲性价比都不是很高，如果说反正是开车的话，相对来说万科良渚文化村会更稀缺一点，因为那是一个非常优质的环境，古墩路过去七八公里路就到了，你去买多层的白鹭郡南二手房一万五是可以买到的。

如果和这个相比的话，亲亲家园二手房一万五六也可以买到，相对来说三墩的亲亲家园生活成熟度要高很多。

　　主持人：

二手房、期房买哪个比较合适，例如留下西苑和华元蒙卡岸？

　　丁建刚：

如果这两个区块比的话还是蒙卡岸，因为留下西苑这样的房子十多年了，虽然得房率比较高，但是以后卖出没有人知道，小区也比较陈旧，我认为买二手房跟市区的二手房比较赞成，或者郊区次新的二手房，但是要买老的二手房还是要注意。

　　主持人：

东海闲湖城和蒙卡岸哪个比较合适吗，楼盘前景如何？

　　丁建刚：

如果刚需只能支付一万，又在西边工作，蒙卡岸稍微合适一点，但是要知道那个楼盘是一百万平方米，你可能要N年居住在大工地的旁边，当然那湖也不错，各有优势、有劣势，一万块钱还过去，华元蒙卡岸实惠一点。

　　主持人：

温莎郡和庭院深深相比自住哪个比较好，郡原九衡公寓和亿丰蔚蓝郡哪个比较好？

　　丁建刚：

九衡还是比较好，九衡毕竟是郡原的，无论是外观还是总评设计还是郡原比较好，蔚蓝郡如果给红星美凯龙里面的经商户就可以了，不用考虑了。

如果说是主城区的普通年轻人去买的话，我觉得还是九衡更好一些。

　　庭院深深靠近02省道，毕竟集中一点，差不多的价格。

　　主持人：

买钱江新城核心区的二手房，像东方润园，水岸帝景，盛世钱塘、金基晓庐和新城国际，哪个性价比比较高？

　　丁建刚：

如果能买得起的话，东方润园，这是一个高端的购房者。

但是更要排在前面的话，我会把悦府排在前面，悦府因为是正宗的核心区，而且就在万象城的楼上，悦府排在前面。

还有一个二手房就是金色海岸，那当然不是核心区了，但是在交付楼盘中金色海岸的品质确实还没有人超过，这是我个人判断。

金色海岸无论是建筑品质，总平布局，物业管理，装修，万象城悦府大概五万五左右，金色海岸也是五万五左右，东方润园五万到五万五左右，前面精装的不够。

然后金基晓庐、盛世钱塘和新城国际大致都是在四万五左右，如果能买得起的话悦府和金色海岸会排在更前。

　　主持人：

商铺和住宅这两者发展趋势的比较，还有闲林板块留和路商铺投资前景如何？

　　丁建刚：

商铺非常复杂，商铺是住宅的1.5倍等等或者2倍，荒唐到极点，中大吴庄的房子现在成交量十万一平方米，底下的商铺卖二十万一平方米，开什么玩笑，四万一平方米都卖不到。

再举一个例子，新华路上的商铺，武林路上的商铺多少钱一平方米，十万块钱一平方米，楼上的房子是三万不到，怎么说呢，地段不一样，商铺跟房子的品质、跟房子的价格没什么太大关系，千万不要搞错。

所以一定是看地段如何，看地段有没有价值，商铺衡量起来比较复杂，复杂在什么呢，第一、能不能