宜昌市白洋工业区总体规划.docx

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宜昌市白洋工业区总体规划

文本目录

第一章总则

为进一步更好促进沿长江经济带等国家战略的实现，作为宜昌建设省域副中心城市有效支撑，适应宜昌市白洋新城的建设发展需要，提升白洋新城一期起步区的城市功能定位，统筹引导该区域范围内各项基础设施和公共服务设施的有序建设，协调城乡空间布局，加强区域内规划管理。

依据《中华人民共和国城乡规划法》和《城市规划编制办法》，特编制《宜昌市白洋新城一期起步区控制性详细规划（修编）》（下称本规划）。

本规划适用于规划范围内各类用地的土地使用、建设和规划管理等工作，并为下层次的修建性详细规划、建设项目设计等提供依据，但不作为工程项目施工的依据。

本规划成果由规划文本、规划图纸和图则、规划说明书共同组成，本文本与分图则具有同等法律效力,且两者同时使用，不可分割。

本规划是指导宜昌市白洋新城一期起步区用地建设和管理的法规性文件，规划区内的各项建设必须遵守本规划的规定，任何单位和个人非经履行法定程序均无权随意更改，确需调整的应按照《中华人民共和国城乡规划法》规定的相关法定程序进行。

规划编制依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1.1）

（2）《城市规划编制办法》（住房和城乡建设部2006.4.1）

（3）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）

（4）《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》

（5）《城市规划强制性内容暂行规定》（住房和城乡建设部）

（6）《湖北省控制性详细规划编制技术规定》（1998）

（7）《宜昌市城市规划管理技术规定》

（8）《宜昌市城市总体规划（2011-2030年）》

（9）《宜昌市中心城区道路网专项规划》

（10）《宜昌市中心城区绿道系统规划》

（11）《宜昌高新区空间发展规划》

（12）《宜昌市轨道交通线网规划（2011-2030）》

（13）《宜昌市白洋新城总体规划（2014-2030）》

（14）规划区现状调查的统计资料和国家、省市其它相关法规和规范

规划指导思想与原则

1、契合上位规划的各项要求

坚决落实《宜昌市城市总体规划》（2011-2030）和《宜昌市白洋新城总体规划（2014-2030）》对该区域发展的各项要求与部署，综合考虑该区域的现实发展需求及其在白洋新城建设中起到的突出示范效益，以实现规划区内社会、经济、生态协调发展，并重点解决好起步区内村民安置等民生问题；

2、以低碳、可持续原则推进区域开发

本起步区作为白洋新城最先开发的区域将承担起重要的示范作用，提倡生态网络化、空间紧凑化、资源循环化、复合有机化等原则，以规划区的开发建设不超越资源和环境承载力为前提，充分保护现有水体、山体、植被等自然生态环境，合理引导功能空间与自然生态环境的协调发展，保持地区生态平衡，确保实现生态环境和社会经济的永续发展。

3、产城一体化发展

白洋新城的发展强调立足长江经济带，采用“以港促产、以产兴城、港产城共建共荣”的发展模式，本区域作为其起步区，应注重居住与就业的融合、产业区和城镇区的融合，形成产城一体化布局的模式，统筹产业发展与城镇发展，打造集综合服务、职住平衡为一体的城市综合功能区。

规划目标

1、本次规划本着“提升城市功能，打造宜居宜业环境”的总体原则，对该片区用地进行合理控制，整合资源，完善配套，力求将白洋新城一期起步区打造成一个特色鲜明、环境优美、设施完善、宜居宜业的城市综合性示范片区。

2、规划通过探索产研居可持续建设，打造低碳、绿色、智慧综合型片区，将该地区建设成为联合国环境规划总署“可持续建筑协议”项目先导试验区。

3、规划通过提升白洋科技服务内涵，构建新城产业发展引擎，将该地区建设成为宜昌科技创新服务中心（TBD）。

功能定位

白洋新城一期起步区的总体功能定位为：

集科技研发、创新服务、科技会展等为一体的宜昌科技服务中心；集金融商务、管理咨询、教育培训等为一体的现代服务业聚集区；集休闲购物、文体娱乐、医疗卫生等公服为一体的宜居活力住区。

规划规模

1、城乡用地规模为：

716.99公顷；城乡居民点建设用地规模为：

683.03公顷。

2、人口规模：

规划人口6.45万人。

关于强制性内容

城市规划强制性内容是指规划中涉及区域协调发展、资源利用、环境保护、风景名胜资源管理、自然与文化遗产保护、公众利益和公共安全等方面的内容，城市规划强制性内容是对城市规划实施进行监督检查的基本依据。

文本中“加粗黑体字”条文为本规划的强制性内容。

第二章控制指标解释与规定

用地性质

用地性质即土地的主要用途，其用地分类和代码按照《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》执行，本规划将用地细分至中、小类。

用地面积

用地面积是指地块周围用地分界线、道路红线等围合的土地面积。

用地面积属建设单位的征地面积，以建设用地规划许可证核定的数据为准。

用地兼容性规定

为适应市场经济发展的需要，考虑土地使用的不确定性，给规划管理提供一定程度的灵活性和弹性，按《用地兼容性规定表》满足土地性质的兼容性。

用地兼容性是指改变主项用地的用地性质，兼容用地分为允许改变主项用地性质和有条件容许改变主项用地性质两种。

下表中主项用地性质是指土地利用总图则上表示的规划用地性质，纵列表示兼容用地性质，横行表示主项用地性质。

可相容用地类型

用地类型

二类居住用地

行政办公用地

文化设施用地

教育科研用地

体育用地

医疗卫生用地

社会福利用地

商业服务业设施用地

工业用地

交通场站用地

公用设施用地

公共绿地

防护绿地

Ｕ

二类居住用地

●

△

╳

△

╳

行政办公用地

△

●

△

╳

△

╳

文化设施用地

△

●

╳

△

╳

△

╳

△

╳

教育科研用地

╳

●

╳

△

╳

△

╳

体育用地

△

╳

●

╳

△

╳

△

╳

医疗卫生用地

△

╳

△

●

╳

△

╳

△

╳

社会福利用地

△

╳

△

●

△

╳

△

╳

△

╳

商业服务业设施用地

△

●

╳

△

╳

工业用地

△

●

△

交通场站用地

╳

●

△

╳

△

公用设施用地

Ｕ

╳

●

△

公共绿地

╳

●

╳

防护绿地

╳

●

注：

●为允许兼容，╳为不允许兼容，△为城乡规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定允许或不允许兼容，未列入“建设用地兼容性表”的，由城乡规划行政主管部门根据对周围环境影响和基础设施条件，具体核定兼容范围。

容积率

1、容积率是指地块内建筑总面积与地块面积的比值。

2、居住用地和非居住用地容积率按照下表执行：

居住用地开发强度等级、指标及应用范围

用地

类型

项目

容积率

等级

容积率指标

备注

居住

用地

一般居住

村民安置区

中等强度

≤2.0

多层居住区

中等强度

≤1.6

高/多层结合居住区

中高强度

≤2.0

商住混合

一般地段高/多层结合商住混合区

中等强度

≤3.0

重点地段高/多层结合商住混合区

高强度

≤3.5

中小学

——

低强度

≤1.2

居住区公共服务设施

——

中强度

≤1.8

非居住用地开发强度等级、指标及应用范围

用地

类型

项目

容积率

等级

容积率指标

备注

公共服务设施用地

商业、服务业、旅馆业

一般地段

中高强度

≤2.5

重点地段

高强度

≤3.5

文化娱乐

一般地段

中高强度

≤2.5

重点地段

高强度

≤3.5

行政办公

——

中高强度

≤3.5

体育设施

——

中强度

≤1.8

医疗卫生

——

中强度

≤3.0

工业用地

研发工业

——

中高强度

≤3.0

其他工业用地

——

中强度

≤2.0

市政公用设施用地

——

低强度

≤1.2

按照需要

确定

注：

已取得规划设计要点的地块，以设计要点要求为准。

3、规划区内公用设施用地、交通场站用地、绿地与广场用地内建设基本以构筑物为主，故对该类用地的容积率不作具体规定。

建筑密度

1、建筑密度是指地块内各类建筑的基底总面积与地块面积之比（%）。

按不同性质的用地，其建筑密度可参阅土地使用强度控制指标表。

2、各类建筑建筑密度控制如下表所示：

用地类型

项目

密度指标

居住

用地

一般居住

村民安置区

≤35%

多层居住区

≤30%

高/多层结合居住区

≤30%

商住混合

≤30%

中小学

≤30%

居住区公共服务设施

≤35%

公共服务设施用地

行政办公

≤40%

商业、服务业、旅馆业

一般地段

≤40%

重点地段

≤40%

文化娱乐

一般地段

≤40%

重点地段

≤40%

体育

≤40%

医疗卫生

≤30%

工业用地

研发工业

≤40%

其他工业用地

≤50%

市政公用设施用地

按照需要确定

绿地率

1、绿地率是指地块内绿地总面积与地块面积之比（%）。

2、本规划绿地由两部分组成：

①公园绿地，在总图则中明确界定；②地块绿地，规划给出指标要求，在各地块的修建性详细规划或建筑设计中界定。

3、各类建筑绿地率控制如下表所示：

用地类型

项目

绿地率

居住

用地

一般居住

村民安置区

≥30%

多层居住区

≥30%

高/多层结合居住区

≥30%

商住混合

≥30%

中小学

≥35%

居住区公共服务设施

≥30%

公共服务设施用地

行政办公

≥35%

商业、服务业、旅馆业

一般地段

≥35%

重点地段

≥35%

文化娱乐

一般地段

≥35%

重点地段

≥30%

体育

≥30%

医疗卫生

≥40%

工业用地

研发工业

≥30%

其他工业用地

≥30%

市政公用设施用地

≥30%

建筑限高

1、建筑限高是指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。

建筑物最大高度必须满足日照、通风、城市景观、历史文物保护、机场净空、高压线等限高要求的允许最大建筑高度。

2、规划区内任何建筑的间距必须符合国家和宜昌市有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求。

3、各类建筑高度控制如下表所示：

用地类型

项目

建筑高度（H）

备注

居住用地

一般居住

村民安置区

≤40米

多层居住区

≤18米

高层居住区

≤60米

商住混合

一般地段高

/多层结合商住混合区

≤60米

重点地段高

/多层结合商住混合区

≤100米

中小学

——

≤24米

幼儿园

——

≤12米

附设在建筑底层的不适用

居住区公共服务设施

——

≤24米

公共服务设施用地

商业、服务业、旅馆业

一般地段

≤50米

重点地段

≤120米

文化娱乐

一般地段

≤35米

重点地段

≤50米

行政办公

——

≤80米

体育

≤50米

医疗卫生

≤50米

工业用地

研发工业

≤60米

其他工业用地

≤30米

市政公用设施用地

按照需要确定

注：

高度限定为上限值。

建筑物后退道路红线规定

1、建筑物后退道路红线是为了保障城市综合利益，各用地单位和个人必须遵循本规定的有关指标。

2、建筑物后退道路红线：

任何地块和建筑物必须按下表中规定的距离作出基本退让。

建筑物后退道路红线一览表

道路等级

主干路

次干路

支路

道路红线宽度（米）

后退距离（米）

3、所有建筑物按上述规定后退红线后，仍不满足日照间距，则按《宜昌市城市规划管理技术规定》相关规定执行。

建筑物后退地块分界线（无道路）的规定

1、地块分界线是指相邻两块用地之间由于其可能的用地性质不同而设置的用地界限，一般情况下无道路分隔。

2、沿地块分界线边界的建筑物其退后地块分界线的距离按本身建筑间距要求的一半控制。

3、界外为永久公园绿地（不包括绿道用地）、广场、水面等开敞空间时，退后地块分界线距离按居住建筑离界距离的1.1倍控制。

4、地下建（构）筑物退后地块分界线的距离宜不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部距离）的0.7倍，在满足安全的前提下，最小值为2米。

交通出入口方位规定

1、交通出入口方位是指允许适宜机动车开口位置或不允许开口的限制地段，在图则中通过对机动车出入口限制范围及适宜机动车出入位置来控制。

2、在道路交叉口一定距离范围内严禁开设机动车出入口：

主干路上距离交叉口70米；次干路距离交叉口50米。

3、各地块适宜的机动车出入口位置，参见土地使用容量控制表和分图则。

停车泊位

1、停车泊位是各地块根据其用地性质和规模的不同，在开发建设中必须配建的停车位，本规划中停车位按当量小汽车位标准计算，每个停车位占地宜位25-30平方米。

2、配建停车位按《宜昌市城市规划管理技术规定》中的有关规定执行。

3、因建设需要，地块性质或建设容量调整时，配建停车位也需作相应变动。

第三章土地使用性质分类及控制

用地性质分类

本规划涉及的土地使用性质分类和代码均采用《城市建设用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》规定的城市用地分类代码，主要划分至中类或小类。

本规划主要土地使用性质为：

居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地，共六类城市建设用地。

各地块土地利用性质详见“土地利用规划图”。

用地性质控制

本地区的土地使用性质应当根据控制性详细规划和建设用地兼容性规定确定，本规划所确定的土地使用性质是对未来土地使用的控制与引导，在土地开发建设过程中，土地使用性质及用地规模必须符合文本和图则的规定。

用地性质调整

因城市发展需要，规划中所规定的土地使用性质及用地规模如需作变更时，必须经城乡规划主管部门批准。

土地使用性质的变更，宜在同类别范围内调整，变更应同时符合用地与建设用地兼容性的规定，变更应有利于环境改善和提高公共设施服务水平，并不得影响周边地块土地和建筑的正常使用。

用地规模控制

规划确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在详细的规划设计和开发建设中，经城乡规划主管部门批准，可根据实际情况将地块进行合并或细分，但其用地规模必须符合图则中提出的总体控制指标要求。

规划区内的土地使用和开发建设宜以道路划分的街坊为基本规模成片进行。

第四章土地利用规划

规划结构

规划形成“两心、两轴、三带、五组团”的功能结构，包括两个片区级中心、两条发展轴线、三条道路景观带和五个功能组团。

两个片区级中心：

包括起步区西侧的综合商业中心、起步区东侧的科技商务会展中心；

两条发展轴线：

以贯穿起步区南北的宜张高速为中央交通景观轴，解决大区域范围的对外沟通联系，同时依托两侧绿化带形成生态屏障；以联通起步区东西的318国道为对外联系拓展轴，形成起步区与白洋新城各部分之间的便捷交通联系；

三条道路景观带：

以裴太路、洋城大道、花园路为起步区道路景观带，强化沿线道路绿地建设，提升规划区内的整体景观质量；

五个功能组团：

形成三大生态文化住区；分别为原住民传统风貌住区、白洋可持续住区、临山生态低碳住区。

两大产业区；分别为商务办公式科技研发区和创新智慧产业区

居住用地规划

1、规划居住用地均为二类居住用地，以村民安置用地为主，规划用地总面积为211.71公顷，占城市建设用地比例为31.23%，可居住6.45万人。

根据需求主要配置了相应的幼儿园、居委会、文化活动站、社区卫生服务中心、菜市场等居住区配套公建。

2、规划居住区分为白洋可持续住区、原住民传统风貌住区和临山低碳生态住区等三个社区进行布局。

其中白洋可持续住区位于宜张高速以西，318国道以北区域，主要居住群体以部分村民安置和就业人员配套居住为主，以适宜的步行空间和居住便利度体现可持续发展的理念；原住民传统风貌住区：

位于宜张高速以西，318国道以南区域，主要居住群体以原有村民安置为主，主要以符合当地民风民俗的多层住宅为特色；临山低碳生态住区：

位于318国道以南，白雅路以北区域，紧靠白洋公园。

借助于白洋公园的生态环境优势，形成具有良好景观环境和便利职住条件的低碳生态住区，主要居住群体以中高端企业管理人员为主。

公共管理与公共服务设施用地

1、行政办公用地规划

规划行政办公用地主要用于白洋集镇现有行政办公用地的搬迁，以利于促进白洋集镇的改造和推动村民搬迁安置，该行政办公在近期保持白洋集镇的独立行政体制，远期纳入新城后可作为整个新城的附属行政办公用地。

同时规划还将综合研发片区的行政办公用地纳入统一考虑的范畴，在宜张高速以东规划了两处行政办公用地。

规划行政办公用地4.59公顷。

占城市建设用地比例为0.68%，人均城市建设用地面积为0.71m2.。

2、文化设施用地规划

规划结合社区中心布置三处文化活动用地，以满足区内居民的文化娱乐需求，总占地面积1.56公顷。

在规划范围内科技商务会展中心附近布置一处会展用地，占地4.93公顷。

规划文化设施用地总面积6.49公顷。

占城市建设用地比例为0.96%，人均城市建设用地面积为1.01m2.。

3、教育科研用地规划

规划共设置3所30班小学，2所30班初中，1所36班高中。

规划教育科研用地总面积14.74公顷。

占城市建设用地比例为2.17%。

4、医疗卫生用地规划

规划医疗卫生设施包括社区级医疗卫生服务及市区级综合服务设施两个等级。

在规划范围内西片区综合商业中心附近规划一处白洋第二人民医院，在东片区社区中心附近规划一处社区卫生服务中心。

规划医疗卫生用地总面积6.58公顷。

占城市建设用地比例为0.97%。

5、体育用地规划

在规划范围内两处片区中心附近布置体育用地，以满足居民的体育运动需求，两处设施分别位于东西两个片区的社区中心附近。

规划体育用地总面积2.9公顷。

占城市建设用地比例为0.43%。

商业服务业用地规划

本次规划中商业服务业设施用地面积为134.69公顷，占城市建设用地的19.87%。

主要包含了商业设施用地、公用设施网点（加油站）和商务用地，商务用地中主要包含金融保险业用地和其他商务设施用地。

道路与交通设施用地

道路与交通设施用地总面积为137.36公顷，占城市建设用地比例为20.26%。

规划的交通站场用地总面积为2.22公顷，主要为4处社会公共停车场用地。

城市道路用地包括主干路、次干路、支路，用地总面积为135.14公顷。

公用设施用地

规划的公用设施用地包括排水用地、环卫用地和安全设施用地共3类。

排水设施包括1个污水泵站，环卫设施包括2处垃圾转运站，安全设施包括1处消防站，公用设施总用地面积为1.85公顷，占城市建设用地总量的0.27%。

绿地与广场用地

规划绿地与广场用地总面积为156.95公顷，占城市建设用地比例为23.15%。

其中公园绿地约为16.92公顷，防护绿地138.18公顷，广场绿地约为1.85公顷。

在规划区范围内设置了5个公园；同时水域两侧控制的滨水绿带，并进行河岸植绿，丰富规划地区的生态景观。

规划区内的防护绿地主要包括紫云铁路和焦柳铁路防护绿地、宜张高速公路防护绿地、318国道及白雅路道路防护绿地、裴太路城市绿道建设等。

第五章道路交通规划

交通发展目标

发展目标为构建“对内自成一体，对外衔接良好”的交通体系；建设布局合理的城市道路网络系统；打造安全舒适、便捷环保的公共交通系统。

路网结构

规划构建“三横四纵“的起步区主干路网格局。

“三横”为洋城大道、318国道、白雅路，“四纵”为裴太路、安泰路、花园路与梅香路。

道路系统规划

规划范围内共22条城市道路，分为主干路、次干路、支路三级。

其中主干道红线宽度为45米、50米和60米三种，次干道红线宽度为30米和36米，支路红线宽度25米。

规划道路总长度43.8公里（不计宜张高速），规划路网密度为6.31公里/平方公里，道路占地面积1.35平方公里，道路面积率19.37%。

公共交通规划

规划区域公共交通以轨道交通和常规公交为主，以出租车为辅的出行方式。

轨道交通2号线经过该地区，规划2号线太保场站位于规划区西北，裴太路与新民路交叉口北侧。

车站沿裴太路方向布设，采用高架侧式车站形式，共设置4个出入口，将极大地方便新城居民的生活和出行。

结合用地规划，为满足居民通勤及其他出行的需求，规划公交路线沿洋城大道、318国道、白雅路、裴太路、花园路和梅香路等城市主要道路设置，以方便居民的使用。

规划共设置13个公交站。

静态交通设施规划

1、公共停车场规划

公共停车场的布设主要是弥补配建停放车位的不足，停车供给应坚持“配建停车为主，公共停车场（库）为辅，路内停车为补充”的原则。

规划区共控制4处公共停车场。

2、加油站规划

公共加油加气站按照服务半径一般为900～1200米，规划区范围内在318国道与安泰路交叉口东南角规划控制1处加油加气站，占地面积0.40公顷。

3、道路交叉口缘石转弯半径规定

主干道（米）

次干道（米）

支路（米）

主干道

25-30

20-25

15-20

次干道

20-25

15-20

12-15

支路

15-20

12-15

9-12

4、道路交叉口规划

相交道路

主干道

次干道

支路

主干道

B，C

A，B，D

次干道

C，D

支路

D，E

注：

A为立体交叉口；

B为展宽式信号灯管理平面交叉口；

C为平面环形交叉口；

D为信号灯管理平面交叉口；

E为不设信号灯的平面交叉口。

5、交叉口视距三角形内建筑物、构筑物、广告设施、绿化建设规定：

任何建筑物、构筑物、广告设施不得阻挡交叉口视距三角形内的视线，该范围内的绿化不得高于0.7米。

慢行交通系统

慢行交通主要包含自行车交通及人行交通。

规划区内有三条城市级绿道分别为：

沿白洋大道、裴太路至白洋公园的都市生活型绿道；沿安泰路至白洋公园的山林游憩型绿道和沿白雅路的山林游憩型绿道。

规划区内形成网络状的人行系统，通过人行交通串联各个功能组团。

慢行路径将与地形地貌、绿地、水体、休闲地点、购物点、学校、医院、市场等公共服务设施统筹进行合理设计，构建一个心情愉悦、步移景异、适时休息、方便快捷、安全无忧的城市空间。

配建停车泊位控制要求

依据相

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