拆迁流程拆迁之初.docx

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拆迁流程拆迁之初

拆迁流程：

拆迁之初

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2010-1-1115:

14 |  作者:

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1、什么是拆迁？

“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除；“迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。

房屋拆迁

是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。

2、开发商或者政府拆迁的流程是什么？

 城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。

   1、拆迁方式：

   1）政府组织拆迁：

主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁

   2）拆迁人自行拆迁：

这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。

   3）拆迁人委托拆迁：

适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。

   2、拆迁的主要内容包括：

（1）房屋拆建，如危旧房改造；

（2）城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；

   （3）环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。

因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。

   3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

   1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；

   2）建设项目批准文件；

   3）建设用地规划许可证；

   4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）

   5）拆迁代办单位和评估机构资料。

   6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。

）

   7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

3、被拆迁户在拆迁之初要注意什么？

拆迁补偿：

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

一般有：

（1）房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

（2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

（3）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。

拆迁补偿安置协议：

拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。

　　房屋拆迁补偿安置协议具有下列特征：

（1）房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。

（2）房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。

　　（3）协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。

　　（4）房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。

　　（5）房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议，协议的当事人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务。

　　（6）房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。

　　房屋拆迁补偿安置协议主要内容有：

（1）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；

（2）安置用房面积、标准和地点；

　　（3）产权调换房屋的差价支付方式和期限；

　　（4）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

　　（5）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；

　　（6）违约责任和争议解决的方式；

　　（7）当事人约定的其他条款。

拆迁冻结：

拆迁冻结就是已经决定要拆，但是拆迁之前需要对拆迁区域内的房产进行评估以便对业主给出相应的补偿或者安置方案，在这个期限之内所谓的冻结就是在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属，禁止人口潜入该房产所在户口，拆迁冻结的期限不等，也许因为安置资金不到位会冻结一到两年，拆是一定要拆的，剩下的就是时间问题了。

在拆迁之初，一定要关注和搜集拆迁人和政府部门颁发的文件，其中包括：

拆迁公告，拆迁地块的建设项目批准文件，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，谁是拆迁单位，城市房屋拆迁资格证书，拆迁许可证，以及两个内部文件（拆迁计划、拆迁方案和银行拆迁补偿安置资金的证明）。

其中，两个内部文件需要通过提请政府信息公开或诉讼才能看到，还要关注通知甚至公开信，以及安置补偿实施细则或办法。

拆迁流程：

补偿谈判

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2010-1-1215:

14 |  作者:

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房屋拆迁补偿：

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

一般有：

（1）房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

（2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

（3）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。

补偿谈判：

必要时需录音留作证据

在拆迁公告发布后，如果有拆迁公司找到被拆迁人洽谈，龚来章律师建议被拆迁人要索要他们的授权委托书，让他们出示工作证和拆迁人员的资格上岗证。

因为拆迁人很有可能动用社会闲散人员恐吓威胁被拆迁人。

与拆迁办工作人员沟通时，龚来章提醒，在必要时做录音，“这些话可能作为将来协商谈判取得重要补偿的信息线索，有些被拆迁户没有固定证据，很难证明对方的口头承诺”。

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房屋评估

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2010-1-1215:

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房屋拆迁评估流程：

　　首先，由估价公司到房屋现场进行前期勘察和准备有关资料，内容包括确定拆迁范围内的房屋类型和结构状况；收集拆迁公司的拆迁许可证、动迁居民产权证或租赁卡等资料。

　　然后，根据动迁基地的大小安排相应数量的估价师开展工作。

　　接着，针对不同房屋制定相应的估价方法，主要有三种，即成本法、收益法以及市场比较法。

既可选择一种进行评估，又可同时采用几种方法进行综合评估。

　　最后，出示估价结果，并向动迁居民公示。

经过一段时间的公示后向动迁居民出具房屋评估报告。

需要强调的是，该评估报告只能作为房地产拆迁补偿的重要依据之一，最终结果还需要参照上海规定的最低标准房屋补偿价以及价格补偿系数确定。

拆迁评估阶段的注意事项：

在评估公司人员上门时，被拆迁人也要让他们出示相应评估公司的资质及上岗证件，在评估报告中“与房屋实际面积，装修情况，层高不符的地方，要提出质疑，要让评估人员详细记载，必要时要他重新评估”。

　对于已达成拆迁补偿安置协议的被拆迁户，一定要注意向拆迁公司索要协议原件。

“有些恶劣的拆迁人先让你签字，所有补偿金额、面积、楼号都是空白，与口头不一致”。

对拆迁评估不服的，可以申请重新评估。

拆迁流程：

强制拆迁

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2010-1-1215:

55 |  作者:

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强制拆迁：

根据《中华人民共和国土地管理法》第83条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第45条之规定，土地征用房屋强制拆迁应由有关单位申请人民法院执行，即只有司法强制拆迁才算合法，最高人民法院通知，各地法院不得以各种理由参与拆迁,法律并未授予行政机关强制拆迁的权利，因此行政诸机关对他人房屋的强制拆迁行为是没有任何法律依据、是非法行政的。

　　中华人民共和国《城市房地产管理法》经全国人代会常委会修改后已于2007年8月30日由胡锦涛主席第七十二号令公布施行。

这也是法律规定，效力高于“行政法规”，因此从时间点上讲。

《城市房屋拆迁管理条例》的失效时间，应当是胡锦涛主席令第七十二号令的公布施行的时间，2007年8月30日。

国务院于2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》，属于“行政法规”。

因与新公布施行的法律，如中华人民共和国《物权法》中规定不一致。

按中华人民共和国《立法法》的法律规定（如：

第六十四条，第七十九条）因而失效，这已是非常明确地被废止了。

因该停止执行了在全国人代会公报上公布施行了，也就是向全中国人民公布施行了。

　　随着<物权法>的实施，在拆迁计划的过程中，将更多地人性化，更多考虑被执行人的合法权益，不到万不得已时，是不能强制拆迁的。

被拆迁户的对策：

　对房屋状况拍照录像

　他还提醒被拆迁人，在行政裁决接近尾声时，要对自己的房屋状况，物品进行拍照录像，因为“程序走到这里，就可能面临强拆”。

　即便行政裁决之后面临强拆，被拆迁人也要拨打110，并找合适的位置和角度将强拆过程拍摄下来，以保存有效的证据。

拆迁流程：

行政裁决

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2010-1-1915:

46 |  作者:

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行政裁决是指行政机关或法定授权的组织，依照法律授权，对平等主体之间发生的、与行政管理活动密切相关的、特定的民事纠纷（争议）进行审查，并作出裁决的具体行政行为。

　　行政裁决的主体具有法定性。

行政机关只有获得法律授权，才能对授权范围内的民事纠纷案件进行审查并裁决，没有法律授权，行政机关不能自行决定和裁决某些民事纠纷案件。

   《城市房屋拆迁管理条例》第14条规定，“拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。

”