市场周报第22期.docx
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市场周报第22期
房地产市场周报（2013.9.16-9.22）第22期
目录
一、本地商品房成交监控数据2
1.1营城子项目竞品监控2
1.2大连市商品房周成交数据7
二、本地房地产新闻摘要7
2.1大连8月份土地成交面积759万平近上半年总和7
2.29月大连159个楼盘推优惠北三市优惠量增七成8
三、全国房地产新闻摘要9
3.1融创103.2亿夺天拖地块创天津卖地总价纪录9
3.2北京秋季房展：
超七成看房人打算买房!
9
3.3中秋三天北京新房成交850套为2010年以来最高9
四、房地产话题10
民政部副部长窦玉沛解读以房养老……………………….......................10
一、本地商品房销量监控数据
1.1营城子项目竞品监控
⏹中盛颐和陆号
项目六期加推
项目六期开盘
9月20日，项目六期产品进行了四栋楼的加推，分别为36、44、73、78号楼共162套房源，当日成交68套，周总成交达到75套，享受2万抵5万优惠。
近期项目利用报广、道旗等宣传渠道进行推广，所以本次加推中也出现了一定比例市内客户的成交。
下为加推楼的户型配比及客户形象介绍：
楼号
单元数、梯户
层数
户型组合
定价
36
4、1T2
5
76+76
7200起价
44
2、1T3
5
78+63+78
73
2、1T2
5
88+100
7000起价
78
3、1T4
6
78+44+44+80
客户描述：
市内客户张先生：
男，65岁，原某厂车间班长，一子一女，均成家，市内名下一套住宅，50平左右，以80万的价格售出，因喜欢营城子区域的自然环境和可以承受的总房款选择中盛项目给自己和老伴养老用途，本次购买中盛项目六期73号楼88平2楼产品，优惠后总价62万，全款支付。
原房产变卖房款还有剩余可以改善自己生活质量。
周边客户金先生：
男，36岁，本地人，园区某厂职工，家庭月收入5000左右，一家三口。
本次购买36号楼4楼76平产品，优惠后总房款54万，首付6成。
原有村里平房2间，购买为改善居住条件。
⏹易和岭秀滨城
夏季房展会期间成交高峰
夏季房展会
项目本周因中秋房源优惠（优惠：
120平以上房源，总房款优惠4万 ）和中秋活动（DIY月饼），项目本周成交量上扬。
来电57 来访91，成交25套，其中50-80平5套，80-90平12套 90-110平3套 120平5套。
⏹诺维溪谷
项目本周共成交20套（海德园），其中52平户型13套，98和89户型7套，来电105组，来访141组。
在成交的20套中，代理公司好旺角和瑞家销售了其中15套房源。
项目将于10.1期间再次加推4栋（勃朗园）。
其中两栋为85+95的1T2户，一栋为135+140的1T2户，另一栋为150+150的1T2户产品。
⏹中冶蓝城
中秋加推
好旺角参与项目带客
本周项目加推16号楼3个单元的48套房源，加推当天成交20余套。
本周共成交70套，加推部分基本售完。
在成交面积方面，67平3套，80平户型40套，90平13套，108平10套以及76平户型的4套。
项目的80平依旧是最受刚需客户欢迎的主力户型产品。
从价格上看，在原有的团购优惠80平以下1.5万抵4万，80平以上2万抵5万的基础上，中秋期间也推出了每平优惠100元的条件，优惠后的最低单价为10700元/平。
在暖场活动方面，项目推出了中秋DIY月饼、电影季，欢乐家庭日的小型活动。
⏹北方慧谷
慧谷悦城本周认筹15组，其总认筹数已达到23组。
本周来电来那个140组，来访95组。
客户多为自然来访，据了解，客户多认可项目的105平的三室户型，户型图如下：
105平样板间实景：
1.2大连市商品房周成交数据（备案数据）
甘井子区各项目本周均加推或者推出不同程度的优惠，使得本周的甘井子区成交量有了一个飞跃，自8月以来，首次突破600套的单周成交量。
其中金地艺境2.2期开盘（100套），中盛颐和六号第二次加推（75套），中冶蓝城加推（70套）等项目都有良好表现。
二、本地房地产新闻摘要
（一）大连8月份土地成交面积759万平近上半年总和
上半年大连土地市场受供应量小影响，成交量低迷，处于历史同期较低水平。
从7月份开始至8月份，本市土地市场逐步出现成交高峰。
对于土地市场来说，目前进入一个持续升温的过程。
上半年大连土地成交面积305万平
纵观各月土地成交，2013年1~6月份除个别月份土地成交量（按建筑面积计算，以下同）高于2012年外，均处于历史同期最低水平。
同时，前6个月全市成交总量也是历年同期最低水平。
2013年上半年成交总建筑面积为305万平方米，2010~2012年同期分别为1441万平方米、528万平方米、380万平方米。
7月份楼面价、成交价创新高
进入7月和8月，大牌房企开始积极抢地，其中中山区东港区大城（2013）-15号地，楼面价高达11228元/平方米，拿下今年单价之最。
而同样在东港区，编号为大城（2013）-16号地，占地107879.2平方米，建筑面积45.8155万平方米，成交总价高达31.7888亿元，创下今年成交总价新高。
8月份土地溢价率较高
7月份，本市土地成交面积205万平方米，8月份，成交面积达249万平方米。
记者整理发现，7月和8月单月土地成交面积均接近上半年的土地成交总和。
比较而言，上述两个月份本市土地市场存在着一些共同点，例如金州新区均为七八月份推地的“冠军”，工业地块推地数量始终保持明显的优势。
根据大连国有土地使用权交易中心官网数据显示，8月份大连市挂牌的28宗土地中，有4宗土地流拍，而流拍土地中，有3宗地块面积较同期同批次出让地块要大许多，起始价格也相对高出不少。
此外，8月份，本市土地市场出现年初以来最大的一次竞拍“争夺战”，该地块是位于甘井子区金龙路东侧的一宗住宅用地，大连万科与大连华丰金山花园房地产开发有限公司经过两个小时29轮竞价，溢价1400万元，大连华丰金山花园房地产开发有限公司最终将此地块收入囊中，成交价格89196万元，楼面价4010.6元/平方米。
（二）9月大连159个楼盘推优惠北三市优惠量增七成
大连市9月份优惠楼盘159个。
与上月相比，环比增长1.9%，其中，甘井子区优惠楼盘与上月持平，为29个，北三市优惠楼盘为17个，环比增长70%。
北三市楼盘优惠量环涨70%
9月份，大连优惠楼盘量以稳为主，但北三市优惠楼盘量为17个，环涨70%，成为涨幅最高的区域；此外，金州优惠楼盘为18个，开发区优惠楼盘为28个，高新园区优惠楼盘19个，沙河口区优惠楼盘为12个，均为小幅波动；中山区优惠楼盘16个，旅顺口区优惠楼盘18个，优惠量与8月持平。
优惠楼盘同比下降一成多
与去年同期相比，大连各区优惠楼盘总量下降12.6%，从去年的182个楼盘下降至159个。
每年的“金九银十”都是开发商销售的好时机。
今年9月，大连楼市优惠楼盘量虽没有去年多，但与8月份相比，环增1.9%，这是继7月、8月优惠楼盘量连续下降后再次增长。
改善型楼盘扎堆入市
种种迹象表明，由刚需主唱上半场的大连楼市，进入八九月份，已经渐渐被改善型置业需求取代，成为下半场新的助推力。
也正是基于此，不少项目纷纷推出改善型产品。
改善型客户的关注点更多、看得更细。
价格战，哪个开发商都能做到，而到了品质战，就不那么容易了，这更考验开发商的实力和能力。
品质才是开发商争夺改善型客户的重要因素。
三、全国房地产新闻摘要
（一）融创103.2亿夺天拖地块创天津卖地总价纪录
9月18日，包括融创、万科保利招商联合体、天房在内的三家品牌房企“出兵”天拖地块争夺战。
经多轮激烈竞价，最终融创地产以103.2亿最高应价赢得拍卖师落锤，正式将天拖地块收入囊中
天拖地块概况
可建设用地
规划建筑面积
土地年限
楼面地价
周边房屋均价
成交价
溢价
挂牌价
102.09万平
37.40174万平
商40年、住70年、科教50年
10109元/平
28000元/平
103.2亿
11.2亿溢价率12.4%
91.8亿
根据公告，天拖地块规划地上总建筑面积不大于102.09万平方米。
针对地块内不同性质用地，公告近一步规定：
地块中新建商业金融类建筑面积不大于46.5万平方米，可建设商业、写字楼、酒店等（不得建设酒店型公寓）；按规划保留部分老厂房，改造后建筑面积不大于10万平方米，可作为商业、写字楼、酒店等使用；新建居住建筑面积不大于44.3万平方米（包括非独立占地的配套公共服务设施和经营性商业设施）；配建养老院，用地面积6000平方米，建筑面积不小于4500平方米；配建幼儿园，用地面积8000平方米，建筑面积不小于6400平方米；该地块可建设用地内须配建独立占地的110KV变电站，用地面积3200平方米，建筑面积约2000平方米。
此外，挂牌公告内同时表明，天拖地块地下空间利用原则上是安排车库和设备用房。
在满足停车配建和设备要求的前提下，可安排不大于15000平方米的商业设施。
（二）北京秋季房展：
超七成看房人打算买房!
2013北京秋季房展会于昨日落幕。
据四季房展会组委会统计，展会四天共接待观众18万人次，各参展项目登记客户数量48250组，看房客户数量共12510组。
其中，外埠项目登记组数明显增长，环比春季房展增长150%。
组委会现场调查显示，观展者年龄段分布：
20-30岁占总调查人数的42.7%，30-40岁的占25.2%，40-50岁的占14.6%，50岁以上的占10.6%，未填写年龄的占6.9%。
其中北京本地户籍人士占总调查人数的42.7%。
观展者中最近有买房打算的占总调查人数的74%，比春季房展增加10.2%；首次置业需求占总调查人数的53.4%。
本届展会汇聚了50余家品牌企业，京内京外200多个楼盘参与；海外参展项目260个，分布在30余个国家和地区；参展数量、项目覆盖区位刷新历史新纪录。
不过，本届秋季房展上，北京项目仍为购房人关注的焦点，刚性需求仍为主流，五至六环楼盘最受关注。
但北京参展项目仍然较少，仅占总量的十分之一，且价格普遍在2万元/平米以上，多个项目尚未开盘。
（三）中秋三天北京新房成交850套为2010年以来最高
来自链家地产、亚豪机构等地产机构统计显示，今年中秋假期期间（9月19日-9月21日），北京新建住宅（含保障房）合计成交850套，为2010年以来各年中秋假期成交量最高。
据亚豪机构统计数据显示，在刚刚过去的中秋3天小长假中，北京楼市共有6个项目开盘放量，3天开盘的项目个数与9月份以来每周六七个项目的开盘量基本持平。
中秋3天假期，北京商品住宅98.29%的成交房源都集中在五环以外，五环以内的成交占比仅为1.71%，比去年同期减少了17个百分点。
除了北京，全国其他城市楼市同样活跃。
中原地产研究中心统计数据显示：
中秋小长假，各地楼市成交依然活跃，主要城市签约数据合计为1.29万套，同比端午假期的1.09万套上涨了18%，接近两成，金九银十的成交量有可能继续增加。
链家地产市场研究部张旭认为，从目前的市场看，购房需求比较旺盛，9月的商品住宅销量或会较8月有所上涨。
与2012年不同的是，目前的房企信心回归，打折促销难见，价格出现稳定上涨的态势。
四、房地产话题
民政部副部长窦玉沛解读以房养老
民政部副部长窦玉沛昨日表示，我国未来将以多种途径应对养老问题，在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。
国务院日前出台了关于加快发展养老服务业的若干意见，这是迄今为止我国层级最高、涉及部门最多、优惠政策最多的养老文件。
民政部副部长窦玉沛昨天指出，意见的出台加大了政府在养老服务方面的责任，同时鼓励社会力量积极参与养老服务，明确我国未来将以多种途径应对养老问题。
窦玉沛指出，意见明确提出政府要坚持保障基本，重点为城乡“三无”老人、低收入老人、经济困难的失能、半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务，进一步明确了政府的兜底责任，对城乡困难老年人是利好消息。
同时面对广大公众将着力构建多样化、多层次的养老服务保障模式。
“我想（为大众）可以提供市场化的、社会化的、可选择的服务，首先还是要以居家养老为基础，其次要以社区（养老）服务为依托，同时要以机构养老为补充，还可以选择医养结合这种模式。
”窦玉沛说。
窦玉沛表示，国家在上述四种主导养老模式的基础上，鼓励各方面力量投入，做大整个养老服务产业。
这其中包括鼓励金融保险行业开发面向养老服务的产品，“以房养老”试点就是诸多养老服务产品中的一个选项。
窦玉沛说：
“个性化的，还有一些高端化的服务由市场来负责，发挥市场配置资源的作用，而‘以房养老’正是市场化运作的一个组成部分，而且是以试点提出来的，我感觉到这是积极慎重和稳妥的，它完全是一种自愿的，自主选择的行为。
”
窦玉沛介绍，保监会、民政部、全国老龄办将于明年上半年提出试点方案，通过在不同地区进行试点，逐步形成“以房养老”的实施方案。
以房养老现阶段面临四大困局
日前国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
“银发浪潮”来袭，“4＋2＋1”家庭模式成主流，大量老人房产需“唤醒”，然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。
推行“以房养老”还需迈过几道坎？
观念之困九成老人选择留房给子女
“以房养老”是指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。
这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
不少人对这一新型养老方式心存疑虑。
有房族的广州市民钟女士还有几年就要退休，她以“儿女有出息，不会让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老不看好。
“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。
人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。
但在我国现行税制下，人们没有动力。
上海民政部门调查则显示，高达90％的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10％。
保障之困即便有钱会否无处养老？
对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。
家住北京西城区的老杨略带顾虑地说：
“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还是‘前不着村后不着店’？
”“养老产品缺乏是以房养老推行的最大障碍。
”全国养老服务体系建设专家委员会委员傅旻说。
民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。
养老从业人员更是不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。
”
傅旻认为，在美国“以房养老”是老人为了寻求高品质的养老服务，往往将自有产权住房卖掉住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。
中国目前当务之急是加大养老机构建设，补充资源短板。
“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养、品质有保障。
”
操作之困金融保险业务割裂
“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。
然而记者调查发现，无规可依、风险顾虑及业务各自为营为最大障碍。
中信银行于去年推出“以房养老”按揭贷款业务，但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。
多家房地产评估公司表示，得到的回复多是“没有开展这项业务”。
一位评估人员说：
“不是没有热情做，而是现在缺乏统一平台，业务割裂太严重。
”一位保险公司高管则称：
“如果国家能给我们一个政策，允许保险业做按揭贷款业务，那么我们还是可以做的。
”
北京师范大学中国公益研究院院长王振耀等专家表示，政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。
此外，一旦“以房养老”业务推行，银行、保险机构手握大量房产，就需要盘活交易。
目前亟须建立这样一个批量交易的平台。
政策之困70年产权权属变更怎么办？
据上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍，上海从2007年就酝酿“以房养老”，但推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。
而对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。
如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。
有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构还普遍希望，国家早日明确70年产权到期后的处置办法。
一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。
从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。
“我有儿有女，说实在话，他们还眼巴巴看着我这房子呢。
我把这房子抵押给银行以后，我生活水平提高了，等我百年不在了，房子让银行给收走了，那我儿女不得骂我啊。
”——接受央视采访时，多位市民表示房子留给子女“是天经地义的”
外国如何以房养老
●美国
许多美国老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。
美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的倒按揭贷款，对象为62岁以上的老年人。
●加拿大
超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款额度1.5万~30万加元，只要不搬、不卖，房产权属不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。
●新加坡
60岁以上的老人把房产抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性支付或分期支付养老金，老人去世后，房产由这些机构处理，剩余金额交给其继承人。
●日本
日本老龄化现象十分严重，导致其以房养老十分普遍。
通常选用倒按揭的形式，适用于55岁以上的人群。
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