物业设备接管方案.docx
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物业设备接管方案
物业设备设备接收方案
（建议稿）
戴德梁行（广州）物業管理有限企业
謹呈
***********物业项目
物业设备设备接收实行方案
依据***********物业各项目工程施工进度计划，当施工项目进行调试、查收、工程扫尾阶段，在具备使用条件后，将陆续交托业主投入使用。
为配合“**物业”项目整体顺利投入正常运作，“**物业”物业设备设备接收工作计划安排以下：
一、依据各项目工程计划完工的时间，建设单位组织监理企业、施工单位、物业企业，分别依照物业地区、设备系统，拟定各项设备设备接收的方案和时间计划表。
目的：
物业企业依据接收方案和时间计划安排部署、调整和完美各项管理举措，包含保安管理方案、洁净安排、成品保护、物件采买、人员招聘等各项工作的落实，配合交托正常运作。
二、针对各项目接收的时间安排，各有关单位供给各系统设备的有关技术资料、设备清单给物业企业，并安排对物业企业有关人员实行培训。
目的：
物业企业依据有关技术图纸资料，熟习和掌握各系统设备运行要求，制定和完美设备运行管理、操作、养护制度，突发事件应急办理方案等，在设备查收后，保障各系统设备的正常运作。
三、建设单位组织监理企业、施工单位、物业企业对计划移交的物业范围、系统项目安排进行初检。
依据所接收的技术资料，对接收项目进行质量和使用功能的查验，检查查对设备设备的规格型号、数目、外观、安装地点、各单项设备的试运行状况、设备所在的整个系
统的技术性能能否切合设计要求；对各移交接收项目的配套设备完工状况，包含各设备机房、管理用房的设备装备、装饰达成状况；场所和设备表面的洁净、表记能否完美；备品、备件、
随机工具的装备状况能否齐备等内容进行检查；针对在初检中存在的不切合项目，明确各方责任落实整顿。
目的：
经过初检，对所移交物业范围、系统项目的正式接收作好准备工作。
四、对所移交物业范围、系统项目初检中存在的不切合项目整顿达成，经过建设单位组织监理企业、施工单位、物业企业复检后，交托物业企业，对移交的物业范围、系统项目做正式接收，投入使用。
有关***********物业项目物业设备设备的移交接收工作，主假如对物业设备设备的数目、外观、质感方面进行查验、接收，并不是对使用功能进行确认。
物业企业所有有关物业管理接收文件均不作为建设单位工程合同或任何款项支付的依照。
在平时的操作使用过程中，若发生隐蔽性的故障或破坏，物业企业将实时通告建设单位，组织有关单位共同剖析成因，若属质量、设计问题，交由建设单位协调停决。
***********物业项目
物业设备设备接收工作流程图
物业企业建立接收查收小组有关技术人员提出、明确接收查收
标准
有
1
、施工图
查收小组初步熟习有关技术资料
2
、有关使用说明、维修手册等
施工、调试阶段现场跟进1
、学习操作程序、规范
2
、记录各样原始参数
3
、存在问题及解决方法记录
就接收工作组织专题会议
由建设单位组织，监理企业、
物业派代表参加：
施工单位、
1、明确接收范围
2、明确各方责任
3、遗留问题的解决方法
达成
4、形成会议纪要散发各方
安排初验，查对数目、逐项检
列出存在问题
按会议纪要所提方法整顿
与业主办理有关手续
填写接收查收表格
竣薪资料移交
归档
物业设备设备接收通知
物业管理有限企业：
基于***********物业项目由企业承建安装
的*****************物业设备/设备系统工程已经完工查收合格，施工单位、监理
企业、建设单位均已确认该物业设备/设备切合设计图纸要求，达到国标（GB）及设计
资料标准，知足设计功能，并將于年月日从前所有移交该工程竣薪资料及合格的证明文件，现指定___为该设备系统交接工作负责人，请物业管理企业于年月日時在施工现场共同进行初检/复检事宜，专此通知贵司，接收的物业设备/设备详见以下內容：
序号接收物业设备/设备范围备注
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
备注：
1.物业企业所有有关物业管理接收文件均不作为我司工程合同或任何款项支付
依照。
2.对于接收设备工程遗留问题及建议，请物业企业于接收起30个工作日內汇总
上报办理。
***********物业管理处
年月日
物业设备设备接收移交资料清单
说明：
以以下举之工程资料清单仅供参照，以工程实质发生资料为准。
一、产权资料
（一）项目同意文件
（二）用地同意文件
（三）建筑执照
（四）业主姓名、产权、地点、建筑面积清单
（五）其余：
比如：
所有报建资料及批复文件；项目开发、施工建设全过程政府批文；工程建设过程中与合施工单位所签订之合同、协议等；建筑工程规划查收证明；建筑工程质量监察站建筑质量查收证明等。
二、工程技术资料
（一）总图。
包含总平面图、物业规划红线图等。
（二）土建工程包含：
建筑完工图全套；构造完工图全套；工程改正通知单；建材试
验记录；施工质量及管理查收记录；完工查收证明书。
（三）电施工程包含：
外电施工完工图；园林绿化、隶属建筑电施完工图；高低压设备合格证、生产资料、随机图纸资料、设备合同资料、查收及安装资料；高低压设备
运行记录、拜托保护养护资料；发电机（含柴油机、电机、控制柜、冷却设备）系统随机资料、设备安装完工图、运行记录、噪音、环保查收资料。
（四）通风系统工程包含：
通风系统设备安装完工图、随机资料。
（五）消防系统工程包含：
消防控制中心完工图、设备安装竣薪资料、设备随机资料、
运行资料、消防系统完工图。
（六）机电安装工程包含：
生活水泵、潜水泵安装图、其余机电设备安装完工图、产
品合格证、运行记录、维修记录。
（七）给排水工程包含：
市政给水总平面图、市政排水总平面图、物业整体及隶属建
筑之给排水完工图全套、一次（二次）供水系统竣薪资料、查收资料、环保查收资料。
（八）煤气工程包含：
物业煤气管道部署图；物业煤气完工图纸、查收资料。
（九）装饰工程包含：
物业装饰完工图纸全套、隶属配套建筑装饰完工图。
（十）电信工程包含：
物业电信管线总平面图；电信管线完工图、查收资料。
（十一）有线电视、安防智能化工程包含：
物业内有线电视、安防智能化线路部署完工平面图；物业有线电视、安防智能化系统施工图、设备随机技术资料、使用说明。
物业设备设备接收标准
土建装饰
范围:
土建、装饰、外幕墙
1.土建、装饰
标准
ZBP30001-90
《房子接收查收标准》
合同规定的其余要求
2.外幕墙
标准
JGJ113-97（建筑玻璃应用技术规程）
GB50057-2000（建筑物防雷设计规范）
GB10711（建筑橡胶密封垫预成实芯硫化的构造密封垫用资料）
JG3035-1996（建筑幕墙雨水渗漏性检测方法）
《工程建设标准强迫性条则房子建筑部分》
《全公民用建筑工程设计技术举措》
合同规定的其余要求
3.有关记录
《房子、本体设备接收查收表
（一）》《房子、本体设备接收查收表
（二）》《房子、本体设备接收查收表（三）》《房子、本体设备接收查收表（四）》《房子、本体设备接收查收表（五）》《设备设备接收查收表》
《设备设备移交清单》
《设备设备移交资料清单》
《设备设备移交备品备件清单》
房子、本体设备接收查收表
（一）
土建装饰系统
编号：
名称：
楼层：
楼层
项目
查收内容
是/否
备注
地基基础
地基无吊脚、无显然沉降、
位部共公
位移，墙体无严重裂纹
外墙、幕墙（幕
安装坚固、平坦、色彩一致、
墙玻璃、大理
收口严实
石、瓷面砖、
喷涂等）
梁、柱、板主
无倾斜/变形/剥落/开裂/
体、墙身
非缩短性裂纹/无筋外露
顶棚
抹灰层坚固，无剥落及显然
裂纹
楼梯、扶手
无显然裂纹/剥落/露筋，扶
手无显然龟裂/无漆层零落
公共门窗（木/
坚固/平坦/开关灵巧/解缝
铁门/防火门
严实/五金配件齐备
窗/百叶门窗）
公共照明/电
安装坚固/无缺损/开关控
器插座等
制灵巧
消防设备（消
无破坏/无渗漏/水压正常/
防管/消防栓/
五金配件齐备
消防水带）
楼板/地面砖/
无裂纹/空鼓/下陷/表面平
天花/饰面
整/接缝严实/无显然污染
通风口/管
安装坚固/无拥塞/无损坏
上下雨/污水
无漏/渗/拥塞现象，去水通
管
畅，管道接口严实
设备房/管道
无漏/渗/积水现象，照明正
井
常/无杂物/管线安装坚固/
设备表记清楚
其余
检查结果：
检查人：
日期：
综合评估：
工程部经理：
日期：
房子、本体设备接收查收表
（二）
土建装饰系统
编号：
楼层
项目
名称：
查收内容
是/否
楼层：
备注
洗
间
手
其余
检查结果：
检查人：
日期：
综合评估：
工程部经理：
日期：
房子、本体设备接收查收表（三）
土建装饰系统
编号：
名称：
楼层：
楼层
项目
查收内容
是/否
备注
屋面隔热层/防
无老化、拉裂、龟裂、缝填料饱满、
室
水层
去水口顺畅/无积水
外
水箱/水池
无渗/滴水现象、浮球阀控制优秀/
公
箱池壁（底）无垃圾、溢水报警控
共
制优秀
设
/无污
施
天面扶栏、避雷
油漆完满、无变形、无锈蚀
带、防备栏
染
散水坡、雨檐棚、与外墙连结优秀/无裂痕/无排水
连廊、收水口不畅
雨污水井/口排水畅达、无裂纹/损坏、刷漆色
泽平均
明/暗去水渠沟体完满、盖板齐备、无杂物拥塞
给排水管道/含水管水阀完满/无渗漏/试水畅达
绿化用水管阀无堵塞
化粪池排水畅达/池壁无塌裂/盖板完满
无缺
路灯/广告灯/外灯柱/箱/罩外观完满、无显然锈蚀
墙泛光灯/无漆层零落/安装坚固
设备房（水泵房、通风优秀/无渗漏水/有足够的应配电房、电梯房）急照明、消防器械、环境洁净
水泥路面无老化、拉裂、龟裂、伸缩缝填料
饱满、无起沙
广场路砖线条顺直/无松脱/无下陷/无显然
损坏
路侧石/收水口齐整/无倾斜/无缺漏/无塌陷
步级台阶与主体连结优秀/无裂痕/防滑处
理有效
绿化（灌木/路植株生长优秀/株距平均/无显然
树）枯枝败叶/无虫害
明/暗去水渠沟体完满、盖板齐备、无杂物拥塞
垃圾房/池/中转门/墙体瓷片完满/排水渠、散水坡
站排水优秀
其余
检查结果：
检查人：
日期：
综合评估：
工程经理：
日期：
房子、本体设备接收查收表（四）
土建装饰系统
编号：
名称：
楼层
项目
查收内容
地
车辆道闸
配件齐备/道杆手/自动控
下
制正常/感觉线圈反响敏捷
停
收费站、岗亭
门窗/墙身/地面/配件完满
车
场
起落泊车架
操作灵巧/无异样机械振
动、噪声/机械传动润滑/电
气装置与安全装置功能正
常
楼层：
是/备注
否
道路/导流线
/表记
道路平坦/无空鼓起沙/坡
面防滑办理、导流/表记清
晰/顺直、字体尺寸一致
其
它
它其
检查结果：
检查人：
日期：
综合评估：
工程部经理：
日期：
房子、本体设备接收查收表（五）
编号
楼层
查收类型
类型
项目
查收内容
是/否
备注
接缝严实，无裂纹、空鼓，表面平坦、无污染，各系统尾端安装有
电梯厅
序，表记清楚
走廊
同上
公共照明
安装坚固，工作正常，无缺损，控制优秀
走道玻璃
同幕墙玻璃
天花
墙纸
无损坏、空鼓，表面平坦、缝严，无污染
走道木框、木质墙
身
坚固、平直，色彩一致，无变形倾斜、损坏等
柱身
饰面同玻璃/陶瓷
门
开关灵巧，坚固、平直，色彩一致，无变形、倾斜等，锁完满灵巧
前室
无裂纹、空鼓、下陷、表面平坦，接缝严实、色彩一致
地面
电梯厅
同上
层间
强电
配电
室
层间
弱电
配电
室
消防
设备
设备
走廊
同上
中空地板
无裂纹、空鼓、下陷、表面平坦，接缝严实
配电箱
安装坚固，接线优秀，配置合理
电缆桥架
安装坚固，齐整有序，表记清楚
插接母线
同上
整件环境
流明够，通风优秀
电表
表盘清楚，计量正确
读数
电缆桥架
安装坚固，齐整有序，表记清楚
监控
部署合理，数据变换、设备安装有序，表记清楚
巡更
同上
机柜
同上
数据、语音
信号覆盖
同上
有线电视
同上
消防栓
安装坚固，配件齐备，无渗漏，无破坏
警钟，玻璃
安装坚固、齐整，无破坏
烟感头
同上
广播
同上
喷淋头
同上
防火门
安装坚固，开关门灵巧，闭门器工作优秀，无破坏，锁完满灵巧
走火梯
平坦，应急照明正常，扶手无变形、无锈蚀
正压送风口
平坦，无变形，无锈蚀，无破坏
设备设备接收查收表
项目/系统
接收项目
接收时间
查收存在状况
解决方法
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
其余
移交单位：
（盖印）
接收单位：
（盖印）
署名：
署名：
本表附件：
1、《设备设备移交清单》
2、《设备设备移交资料清单》
3、《设备设备移交备品备件清单》
设备设备移交清单
项目/系统
序号名称型号单位数目安装地址备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
其余
移交单位：
（盖印）接收单位：
（盖印）
署名：
署名：
设备设备移交资料清单
项目/系统
序号名称单位数目备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
其余
移交单位：
（盖印）接收单位：
（盖印）
署名：
署名：
设备设备移交备品备件清单
项目/系统
序号名称单位数目所属系统备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
其余
移交单位：
（盖印）接收单位：
（盖印）
署名：
署名：
物业设备设备接收标准
运输系统
范围：
直梯
1.直梯
标准
GB7588-1995（电梯制造与安装安全规范）
GB50310-2002（电梯工程施工质量查收规范）
合同规定的其余要求
4.有关记录
《垂直电梯接收查收表》《设备设备接收查收表》《设备设备移交清单》
《设备设备移交资料清单》
《设备设备移交备品备件清单》
垂直电梯接收查收表
电梯系统
梯号：
序号测试及查收内容
是/否
备注
机房环境
控制柜
电动机/曵引机
制动器
限速器
选层器
运行舒坦感
对讲机
应急机装置
轿箱装饰/电扇
操控箱/呼唤按
钮
安全触板
轿箱顶
轿门开关装置
轿箱油盅油量
安全钳装置
楼层显示
厅门呼唤按钮
厅门
厅门踏板
门联锁开关
设备技术文件图纸、合格
证明齐备
其余
测试结果：
检查人：
日期：
综合评估：
工程部经理：
日期：
设备设备接收查收表
项目/系统
接收项目
接收时间
查收存在状况
解决方法
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
其余
移交单位：
（盖印）
接收单位：
（盖印）
署名：
署名：
本表附件：
1、《设备设备移交清单》
2、《设备设备移交资料清单》
3、《设备设备移交备品备件清单》
设备设备移交清单
项目/系统
序号
名称
型号
单位
数目
安装地址
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
其余
移交单位：
（盖印）接收单位：
（盖印）
署名：
署名：
设备设备移交资料清单
项目/系统
序号名称单位数目备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
其余
移交单位：
（盖印）接收单位：
（盖印）
署名：
署名：
设备设备移交备品备件清单
项目/系统
序号名称单位数目所属系统备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
其余
移交单位：
（盖印）接收单位：
（盖印）
署名：
署名：
物业设备设备接收标准
消防系统
范围：
消防水泵及其余消防设备
1.消防水泵
标准
（固定消防给水设备的性能、要乞降试验方法）
2.消防设备
标准
GBJ16-87（建筑设计防火规范）
GB50045-95（高层民用建筑设计防火规范）
GB50116-98（火灾自动报警系统设计规范）
GB50166-92（火灾自动报警系统施工及查收规范）
GBJ84-85（自动喷水灭火系统设计规范）
GB50084-2001（自动喷水灭火系统施工及查收规范）
GB50222-95（建筑内部装饰设计防炎规范）
GBJ140-90（建筑灭火器配置设计规范）
GB50067-97（汽车库、修车库、泊车场设计防火规范）
DBJ15-23-1999（七氟丙烷干净气体灭火系统设计规范）
GB50263-97（气体灭火系统施工及查收规范）
GB50303-2002（建筑电气工程施工质量查收规范）
合同规定的其余要求
3.有关记录
《消防设备接收查收表》
《消防分项系统接收查收表》《设备设备接收查收表》
《设备设备移交清单》
《设备设备移交资料清单》
《设备设备移交备品备件清单》
消防设备接收查收表
消防系统
编号：
序号项目
火灾
报警
系统
名称：
地点：
测试及查收内容是/否备注
消防集控柜内打扫
各接线端紧固
声光报警正确
显示/打印等功能正常
气体
自动
灭火
系统
自动
喷水
灭火
系统
消防
水泵
控制
系统
手/自动/联动功能正
常
气罐压力
管路连结
安全装置
报警装置
模拟电启动开释气体喷头检查
湿式报警阀试验尾端放水试验报警联动控制控制阀门状态手/自动运行正常主回路电气
控制回路电气启动变换控制计量仪表/器操作功能测定水泵运行噪声水泵边转向正确密封件盘根
设备技术文件图纸、合格证明齐备
其余
测试结果：
检查人：
日期：
综合评估：
工程部经理：
日期：
消防分项系统接收查收表
消防系统
编号：
名称：
地点：
序号项目测试及查收内容是/否备注
防卷帘外观完满
火
卷机械转动机构构正常
帘
门手动操作顺畅
栓防消配件完满无缺损
分散
出口
指示
温类
感探
测器
防火
阀、
排烟
风机
手提
灭火
器
报警装置靠谱
指示灯显示
灯箱、灯具安装
充放电功能正常
试验功能正常
器身完整无缺
3%比率喷烟加温测试
地址编码正确
防火阀安装质量
风机运行噪声
风机转向正确
储存压力指示
操作手柄机构
灭火剂重量正确
设备技术文件图纸、合格证明齐备
其余
测试结果：
检查人：
日期：
综合评估：
工程部经理：
日期：
物业设备设备接收标准
供配电系统
范围:
高、低压电柜、变压器、柴油发电机
1.高、低压电柜、变压器
标准
GB50052-95（供配电系统设计规范）
GB50053-94（10KV及以下变电所设计规范）
GBJ147-90（电气装置安装工程高压电器施工及查收规范）
GB/T10228-1997（干式电力变压器技术参数和要求）GBJ149-90（电气装置安装工程母线装置施工及查收规范）GB50171-92（电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及查收规范）GB50168-91（电气装置安装工程电缆线路施工及查收规范）GB50169-92（电气装置安装工程接地装置施工及查收规范）JB3855-85（10KV户内高压真空断路器通用技术条件）合同规定的其余要求
2.柴油发电机
标准
GB/T2820.1~6-1997（工频柴油发电机组通用技术条件YD/T502-1999（通信专用柴油发电机组技术要求）合同规定的其余要求
3.有关记录
《配电柜/控制柜接收查收表》
《变压器接收查收表》
《发电机接收查收表》
《油库接收查收表》
《设备设备接收查收
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