集团房地产行业成本管理办法.docx
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集团房地产行业成本管理办法
集团公司房地产项目成本管理办法（暂行）
第一章总则
第一条为实现集团公司各房地产项目成本归集、分摊和结转相对统一与合理，降低项目经营风险，参照《企业会计准则》、《房地产开发企业会计制度》、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》等制订本办法。
第二条本办法适用于集团公司所属房地产开发项目。
第二章成本费用管理
第三条各房地产项目应在规划设计阶段，统筹考虑功能定位、产权划分和面积计算等工作。
在首期项目开工时确定整体控规指标及项目成本归集、分摊原则。
第四条各房地产项目分摊核算原则实施之前，应就不同分摊方式影响进行详细分析，制定方案报置业集团审批后，报集团公司备案。
分摊方案一经批准，一般不得随意变更。
项目开发过程中，由于市场环境、开发条件、政策法规等发生重大变化，致使分摊方案编制基础不成立，或者将导致执行结果产生重大偏差的，可以调整分摊方案，并上报置业集团公司审批后，报集团公司备案。
第五条房地产开发成本及费用的归集原则应符合权责发生制原则；分摊原则应符合审慎性原则、受益性原则和配比原则，实事求是，不得少摊或不摊。
第六条房地产项目成本费用管理步骤分八步进行。
第一步：
根据各开发项目规模、周期、功能设计、结构类型、等因素和管理需要，确定成本核算对象。
第二步：
按成本费用核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和账簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
第三步：
按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。
第四步：
将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：
编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：
正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按可售建筑面积（以下所有可售建筑面积均指可销售产权面积）计算完工产品单位成本。
第七步：
正确划分可售建筑面积和不可售建筑面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售建筑面积和不可售建筑面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步：
编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第三章成本核算对象的确定
第七条成本核算对象一般应在开工前确定。
一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。
第八条各开发项目结合项目开发地点、规模、周期、方式、物业类型、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要，确定具体成本核算对象。
1、单体开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象。
2、同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、的群体开发项目，由同一施工单位施工或总包的规模开发项目，可以作为一个成本核算对象。
3、对开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。
（1）成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。
（2）同一项目有商业、住宅、办公等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
（3）同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独核算成本。
第九条开发成本核算应视开发产品的具体情况，成本项目一般包括下列七项：
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费、资本化利息费用。
第十条各成本项目的开支范围。
根据房地产行业生产特点，开发成本分为土地一级开发成本、房地产开发成本、代建工程开发成本三类，并按核算对象和成本项目进行明细分类核算。
（一）土地一级开发成本，是指企业在土地一级开发过程中所发生的土地征用费、地上和地下物拆迁补偿费用等，本项目包括：
1、土地征用及拆迁补偿费，核算企业在土地一级开发过程中所发生的土地征用费、地上和地下物拆迁补偿费用等。
主要包括以下内容：
（1）土地征用费：
支付给被征用单位或个人的土地补偿费用。
（2）土地税费：
主要包括一级开发过程中按规定缴纳的土地使用税、耕地占用税（费）等相关税费。
（3）拆迁补偿费：
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应分别冲减有关成本。
2、前期工程费，核算土地一级开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地通平费、立项费等各项前期支出。
3、基础设施费（市政建设费），核算土地一级开发过程中进行道路建设等市政建设发生的各项支出。
4、开发间接费用，核算企业为直接组织和管理土地一级开发所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
5、借款利息支出，核算土地一级开发过程中所占用的借款利息费用。
6、其他：
不属于上述五项费用，经集团公司批准后列入的费用支出。
7、一级开发成本补偿：
核算收到的政府或其他企业代政府返还的成本。
（二）房地产开发成本，核算房屋开发过程中发生的各项支出。
本项目主要包括：
1、土地征用及拆迁补偿费，核算企业在房地产开发过程中所发生的土地征用费、地上和地下物拆迁补偿费用等。
未实质性开发的土地计入房地产开发产品-拟开发产品核算。
主要包括以下内容：
（1）地价款：
支付的土地价款，主要是依据政府规定需要支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价等费用。
（2）土地税费：
政府规定需缴纳的相关税费。
主要包括土地契税、土地使用税（指非自用资产缴纳的土地使用税）、耕地占用税等内容。
（3）拆迁补偿费：
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应分别冲减有关成本。
（4）预提土地费用：
对工程已竣工转入开发产品时，应按照土地整体预算预提部分土地成本，并按受益对象进行分配，待土地整体开发完毕后再根据实际发生的土地成本将原来的预算成本调整为实际成本。
2、前期工程费，核算房地产开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整（三通一平）等各项前期工程支出。
主要包括以下内容：
（1）项目可行性研究及咨询费用：
项目在开发初期委托相关专业机构对项目进行可行性研究及前期策划咨询发生的费用，如：
市场调研费、可研报告编制费、环境评估报告编制费、前期策划咨询费、地质灾害评估费等。
（2）招投标费用：
项目在开发过程中对各项工程进行招标以及聘请专家评标所发生的费用，包含招投标场地使用费、工程招投标代理费、专家评审费、印花税（购销合同、建筑安装工程承包合同及设计类合同粘贴的印花税）。
（3）勘察测绘费：
包含水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（4）设计费：
项目立项后的总体规划设计、建筑方案设计费、施工图设计费、园林景观设计费、市政工程设计费、单体设计费、管线设计费、改造设计费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费等。
（5）前期开发报建报批费：
项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报建报批费。
如：
人防工程异地建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、建筑企业养老保障金、施工图审查费、按政府规定应缴纳的城市基础设施配套费。
对工程竣工未决算转入开发产品时，应合理预提报批报建费用。
（6）自用临时设施费：
工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
3、基础设施建设费，核算房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出。
主要包括以下内容：
（1）小区给水系统费：
自来水、直饮水、热水、中水等给水系统的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。
（2）小区雨水、污水系统：
雨水、污水、化粪池等排污设施的建造、管线铺设费用。
（3）小区内供暖系统：
各区（地块）内供暖设备的建造、供暖管道的铺设、集资费用。
（4）小区燃气系统：
燃气管道的铺设费、增容费、集资费，燃气配套费，燃气发展基金、燃气挂表费等。
（5）小区高低压供电系统费：
变（配）电设备的购置费，设备安装及高低压线路铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。
（6）小区消防给水系统费：
室外消防给水系统费，消防器材费，消防广播系统费等。
（7）小区弱电系统：
围墙监控照明系统，红外防攀爬系统费，停车管理系统费等。
（8）园林环境工程费：
小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出，小区大门、永久围墙、庭院照明工程费以及小区内的环境卫生设施支出，如垃圾站（箱）、公厕等。
（9）小区道路：
小区内道路铺设费。
（10）电话、宽带、光纤、有线电视入网费：
小区内电话、网络宽带、光纤、有线电视（数字电视）的线路铺设费和按规定应交纳的有关费用。
（11）预提基础设施建设费：
工程竣工未决算转入开发产品时，对尚未建造或尚未完工的基础设施，可按预算造价合理预提基础设施建设费用，待实际取得合法票据时再按照实际发生的成本将原来的预算成本调整为实际成本。
4、建筑安装工程费，核算房屋开发过程中发生的建筑安装工程施工费和设备费等。
主要包括以下内容：
（1）土建工程费，应包括以下内容：
①基础工程费：
包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，降水、基础处理费、桩基咨询费。
②主体工程费：
即土建结构工程费（含地下室部分）。
③屋顶附属工程费：
包括屋面防水、隔热工程，屋顶架构工程等。
④场地通平费：
指红线内进行场地平整发生的费用。
（2）装修装饰工程费，主要包括以下内容：
①外墙装饰工程：
外墙保温，墙漆饰面，瓷砖饰面，石材饰面，幕墙工程等。
②户内装修工程：
内墙保温，户内简装修、精装修工程、实体样板间装修工程等。
③主体内公摊部分装修：
入户大堂精装修，各楼层电梯前室和走道二次装修，楼梯间二次装修，架空层二次装修等。
（3）主体安装工程费，主要包括以下内容：
①给排水系统费：
主体内给排水、直饮水、热水系统安装及施工费。
②暖气、燃气系统费：
暖气、燃气系统以及中央空调系统安装及施工费。
③电系统费：
分为强电安装工程费和弱电安装工程费。
如主体工程内的照明等电气设施安装费，通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。
④消防工程费：
主体内防烟、温感、消防喷淋系统费，消防报警系统，消防器材费等消防设施安装及施工费。
⑤智能化系统费：
主题内可视对讲系统，紧急呼救系统，宽带系统，有线（数字）电视系统等智能化设施安装及施工费。
⑥主要设备及安装费：
空调，电梯等主要设备的安装及施工费。
（4）其他：
包含工程监理费、工程质检费、房屋测量费、检测费、工程保险费、工程预决算编制及审查费等。
（5）预提工程结算款：
对工程已竣工未决算，转入开发产品时，应合理预提建造费用，待实际取得合法票据时再按照实际发生的成本将原来的预算成本调整为实际成本。
5、公共配套设施费，核算企业开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
“配套设施费用”科目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：
（1）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造供多个或全部小区（地块）使用的道路、消防站、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本）、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑小品）、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。
（2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
（3）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。
（4）利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
如开发商通过补交地价或人防异地建设费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
（5）预提配套设施费：
工程竣工未决算转入开发产品时，对尚未建造或尚未完工的，应按预算造价合理预提配套设施费，待实际取得合法票据时再按照实际发生的成本将原来的预算成本调整为实际成本。
6、开发间接费，核算房地产企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括以下内容：
（1）工程管理费用：
指企业工程、设计、预算管理等部门组织和管理开发项目发生的工资及职工福利费、工会经费、职工教育经费、折旧费、修理费、办公费、水电费、差旅费、运输费、通讯费、劳动保护费、低值易耗品摊销等。
（2）前期物管费：
物业进驻前期由物业公司代支需由开发商承担的部分。
（3）物业完善费：
按规定应由企业承担的物业管理基金、共建维修基金或其他专项基金，以及竣工未决算转入开发产品时应合理预提的部分。
（4）竣工备案档案管理费。
（5）项目营销设施建造费：
指临时售楼处与样板房的设计、建造、装修等费用均在此项目核算。
7、资本化利息费用，指归集企业自取得土地至开发项目竣工备案期间，发生的合理借款费用。
8、市政建设费：
实际实施的红线外给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造发生的费用等。
（三）代建工程开发成本，核算开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程所发生的支出。
本项目核算内容参照房地产开发成本项目设置。
第十一条开发企业期间费用的开支范围
（一）营业费用
指在开发产品销售环节发生的各项费用。
具体控制以上级主管部门批准的年度预算为主。
包括：
1、已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。
2、物业费补贴。
3、开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费（含资料制作费）、广告宣传费、展览费、销售模型（沙盘）制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、商品房注册登记费、产权交易费（或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、中介佣金、销售许可证、外销费等。
4、专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务费以及其他经费。
（二）管理费用
指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。
具体控制以上级主管部门批准的年度预算为主。
包括：
1、行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。
2、工会经费和职工教育经费。
3、财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。
4、税金：
指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税（自用及经营性资产缴纳部分）、印花税（经营管理类合同粘贴的印花税）
5、审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。
6、无形资产及长期待摊费用摊销。
7、坏账损失及存货盘亏、毁损损失。
8、环境费：
支付清洁工的工资、摆花费、租花费等
9、租金：
包括房屋租金、车库租金等。
10、分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。
（三）财务费用
指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。
包括借款利息、折价或者溢价的摊销、因外币借款而发生的汇兑差额、借款手续费及佣金等辅助费用。
在房地产达到预定可使用或者可销售状态之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
第三章成本的归集与分摊
第十二条开发成本一般按照成本对象进行核算，归集与分摊按各地块（期、区）进行，一般核算到各地块（期、区）单项物业类型。
第十三条开发产品核算有产权及可售的物业，无产权部分的物业成本分摊到有产权部分。
暂不能确定产权归属的物业按无产权的情况处理。
第十四条有产权车库及地下室不参与土地成本、不可售公建、建设期利息等的分摊，只核算建设成本。
第十五条会所、幼儿园等公共配套设施在项目完工后，产权归开发企业所有的，应根据其建设成本、分摊成本形成开发产品。
如形成开发企业固定资产的，应在规划阶段予以明确，并报集团公司专项审批；建成后无偿捐赠的，需报集团公司专项审批。
第十六条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗等配套设施，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本。
第十七条所有拟通过收购股权方式取得土地的，应制订详细方案报集团公司审批后执行。
第十八条土地征用及拆迁补偿费
（一）能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中。
（二）应由两个或以上的成本对象负担的土地征用及拆迁补偿费，按可售物业占地面积、可售物业建筑面积合理分摊”。
（三）具体分摊方法
（1）物业类型比较单一的房地产项目，不论是否分地块（期）开发均按照可售建筑面积分摊土地成本。
（2）规划有两个及以上物业类型的房地产项目，若分地块（期、区）开发，首先根据该地块（期、区）建设用地面积占总建设用地面积的比例计算确定该地块（期、区）土地成本。
然后按照如下方式之一分摊土地成本：
方法一：
根据该地块（期、区）内各类型可售物业占地面积占该地块（期、区）内总可售物业占地面积的比例计算分摊土地成本和拆迁补偿费；
方法二：
根据该地块（期、区）内各类型物业可售建筑面积占该地块（期、区）内总可售建筑面积的比例计算分摊土地成本和拆迁补偿费。
（3）开发各期（区）中社区配套用房、管理用房、学校、幼儿园、设备间、人防、会所、健身房等不可售公建物业原则上不参与土地成本的分摊。
第十九条前期工程费
能够分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目。
应由两个或以上的成本对象负担的前期工程费，可按可售建筑面积（包括在建及未建面积）或其他合理方法分摊计入各受益对象的成本项目。
结转开发产品时，应将政府收取的应缴未缴报批报建费按规定预提计入成本对象。
第二十条基础设施费
能够分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。
应由两个或以上的成本对象负担的基础设施费，可按可售建筑面积（包括在建及未建面积）或其他合理方法分摊计入各受益对象的成本项目。
第二十一条建筑安装工程费
（1）一般建筑安装工程费的确认，原则上按照经公司审定的、按成本对象计价的结算资料确定工程价款，计入有关成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
（2）对工程已竣工未决算，转入开发产品时，应根据由造价管理部门、工程管理部门提供的，经公司审核批准的资料全额暂估建筑安装工程费，计入有关成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
第二十二条配套设施费
（1）开发企业在开发区内建造的无产权（注：
有产权的单独作为成本对象核算）的配套设施，如会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园、邮电通讯、学校、医疗设施等配套设施，原则上单独核算其建安成本，通过“房地产开发成本—公共配套设施费”科目进行归集。
（2）先开发房屋等开发产品，后建配套设施；房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下，在收益对象结转开发产品时，应根据由造价管理部门、工程管理部门提供的，经公司审核批准的资料全额暂估配套设施费并预提，按可售建筑面积（包括在建及未建面积）或其他合理的方法分摊计入受益对象的成本项目。
第二十三条开发间接费
（1）企业发生的除计入上述科目明细及当期损益外成本费用，应先通过“开发间接费”科目归集，根据实际发生数按当月在建各物业类型可售建筑面积占项目当月在建总可售建筑面积的比例或经集团公司批准的其他合理方法分摊分配计入各项目的各成本核算对象。
（2）结转开发产品时，应将政府收取的应缴未缴物业完善费用按规定预提计入成本对象。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（3）如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价5%计算残值。
第二十四条资本化利息费用
按照专门借款合同标明用途使用的资金，借款利息直接计入相应的成本核算对象。
3、没有按照指定用途使用的专项借款和一般借款形成的利息费用，按季以各地块（各期）占地面积（或建筑面积）比例在各地块（各期）进行分摊，分摊顺序如下：
首先根据各地块（期、区）占地面积或建筑面积占总占地面积或建筑面积比例，确认当期各地块（期、区）利息资本化金额。
然后将各地块内资本化利息在其不同物业类型之间按照可售物业占地面积（建筑面积）占总可售物业占地面积（建筑面积）的比例进行分摊。
原则上已竣工验收的开发产品不再参与借款费用的分摊。
本季度竣工产品参与本季度利息分摊。
第四章开发产品的结转
第二十五条根据开发产品的归集、分摊原则和权责发生制原则确定各地块（期、区）总成本。
（一）开发产品，是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交购房单位，或者可以作为商品对外销售的产品。
包括已经开发完工的土地、房屋、配套设施和代建工程等。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应从“开发成本”转入“开发产品”：
1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、开发产品已开始投入使用。
3、开发产品已取得了初始产权证明。
（二）项目结转开发产品成本时，应取得不低于完工产品总成本90%以上符合税法规定的合法票据。
第二十六条根据开发产品分摊原则确定各物业类型单位可售建筑面积的单位成本。
可售建筑面积单位成本=成本对象总成本÷总可售建筑面积
第二十七条根据各地块（期）各物业类型各年度形成财务收入的销售面积确定该年度结转成本。
已销售开发产品的结转成本=已销售可售建筑面积×可售建筑面积单位成本
第五章附则
第二十八条本办法涉及的相关备案、计算和报批资料应作为会计档案保管，按照会计档案管理规定进行保存和备查。
第二十九条本办法变更修改影响会计政策变更的，由各公司报有权机构履行相关审批程序。
第三十条本办法由集团公司财务部负责解释。
第三十一条本办法自2010年1月1日执行，原《集团公司房地产项目开发成本费用归集分摊和结转办法（暂行）》集团财[2007]67号文同时废止。
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