肇庆市物业管理办法.docx

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肇庆市物业管理办法

肇庆市物业管理办法

第一章总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理活动。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，参照本办法执行。

第三条 市住房和城乡建设行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的指导和监督工作。

各县（市、区）和肇庆高新区住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

城乡规划行政主管部门按照职责分工做好物业管理区域内的规划管理有关工作，负责在确定房地产项目规划条件时，按规定明确配置各类公共建设配套设施；在审批建设工程规划许可证时，明确物业服务用房的位置和面积。

价格行政主管部门负责制定本行政区域内的前期物业服务收费政府指导价格；对物业管理活动中的各项收费进行监督管理，受理价格咨询和投诉，查处相关价格违法行为。

公安机关负责指导物业管理区域内安全防范设施建设管理工作，指导、督促物业服务企业和秩序维护员开展安全防范工作，并依职权做好物业管理区域内治安管理，维护正常的交通秩序。

城市管理、环保、消防、质量监督、工商、税务、供水、排水、供电、供气、有线电视、通信等有关部门和单位，按照各自工作职责，做好物业管理区域内的有关工作。

第四条 街道办事处、乡镇人民政府会同县级【含各县（市、区）和肇庆高新区，下同】住房和城乡建设行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。

居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、乡镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

第五条 县级住房和城乡建设行政主管部门和各街道办事处、乡镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章以及规范性文件的宣传、教育工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。

第六条 居民委员会、村民委员会，业主大会、业主委员会和行业协会（专委会）应当在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。

（一）居民委员会、村民委员会应当积极做好所属区域物业管理小区的社会事务管理工作，促进业主与物业服务企业的密切合作，构建和谐的社区人际关系。

配合街道办事处、乡镇人民政府对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，并协调处理物业管理中的纠纷。

（二）业主大会、业主委员会应当依法履行自治管理职责，支持、配合居民委员会、村民委员会开展工作；协调处理业主、非业主使用人对物业服务的投诉。

（三）物业管理行业协会（专委会）应当依法加强行业自律管理，制定物业管理行业诚信自律管理公约，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业依法、诚信经营和服务；负责宣传物业管理服务的法律法规规章规定，负责组织物业服务行业从业人员开展业务培训，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，调解行业内部争议，促进行业健康发展。

第七条 建立物业管理联席会议制度。

由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，物业所在地的县级住房和城乡建设行政主管部门、价格行政主管部门、公安派出所、居民委员会、村民委员会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决辖区内物业管理的重大问题。

物业所在地的县级住房和城乡建设行政主管部门、价格行政主管部门、公安派出所、居民委员会、村民委员会、物业服务企业、业主委员会或者20%以上业主联名可向街道办事处、乡镇人民政府提出召开物业管理联席会议的申请，街道办事处、乡镇人民政府审查认为属于物业管理的重大问题的，应当组织召集各方代表共同协调解决。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

对于协调解决的结果应当进行记录，并由各方代表签章确认。

第八条 各级人民政府应当扶持物业管理行业的发展，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。

第二章物业管理区域

第九条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第十条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处、乡镇人民政府应当按照本办法第十一条至第十三条的规定向物业所在地的县（市、区）人民政府住房和城乡建设行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。

报送资料齐全、符合法定要求的，行政主管部门应当在自收到备案申请之日起7日内出具加盖印章的书面备案回执。

第十一条 建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：

（一）《物业管理区域备案申报表》；

（二）建设单位营业执照；

（三）《建设用地规划许可证》及附图；

（四）经审批同意的建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图；

（五）物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告；

（六）地名批复文件。

第十二条 已经实施物业管理的建成居住区，没有办理物业管理区域备案手续的，物业服务企业应当提交下列资料办理备案手续：

（一）《物业管理区域备案申报表》；

（二）物业服务合同；

（三）物业服务企业资质证书；

（四）《建设用地规划许可证》及附图；

（五）经审批同意的建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图；

（六）物业管理用房坐落位置、建筑面积；

（七）地名批复文件。

因建设单位不存在或者其他客观原因，物业服务企业无法提供前款第（四）至（六）项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备使用情况、社区建设等情况。

第十三条 旧城区、城中村等需要实施物业管理的建成居住区，街道办事处、乡镇人民政府在确定物业管理区域后，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：

（一）《物业管理区域备案申报表》；

（二）物业管理区域四至范围图；

（三）物业管理区域确定意见，包括该区域四至范围、物业的共用设施设备使用情况、社区建设情况等。

第十四条 新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

已实施物业管理的建成居住区，物业服务企业或者街道办事处、乡镇人民政府应当将经备案的物业管理区域在物业管理区域显著位置公告全体业主。

第十五条 已备案且实施了物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案。

分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

依照前款规定分割后的若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续：

（一）《物业管理区域备案申报表》；

（二）分割方案、分割后各物业管理区域四至范围说明及附图；

（三）已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。

第三章业主大会、业主委员会

第十六条 一个物业管理区域内20%以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积或者先期开发部分建筑面积50%以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后七日内将组建筹备组的通知以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜。

公告时间不少于7日，公告内容应当包括业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和时间期限等。

第十七条 街道办事处、乡镇人民政府应当在30日内会同物业所在地的县级住房和城乡建设行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表7至15人（单数）组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%。

筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据推荐人数的排名顺序确定；推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。

街道办事处、乡镇人民政府应当书面通知建设单位委托1名代表参加筹备组工作，建设单位不参加筹备组工作，视为弃权。

第十八条 筹备组成员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人及其近亲属没有在本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（三）不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

（四）不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动的行为。

除前款规定条件外，筹备组成员的业主代表应当是物业管理区域内的业主。

第十九条 街道办事处、乡镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于15日。

拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、乡镇人民政府应当将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。

第二十条 筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、乡镇人民政府代表召集首次会议，推选筹备组组长，集体学习筹备成立业主大会和业主委员会的相关规则。

筹备组组长经筹备组成员投票产生，由得票数最多的筹备组成员担任。

筹备组组长不履行或者不适当履行职责的，经二分之一以上筹备组成员同意，可以重新投票决定新组长。

第二十一条 筹备组会议由筹备组组长召集。

筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或其他组织除外。

筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

筹备组会议作出的决定，应当有参会成员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

筹备组会议应当制作书面记录并存档。

第二十二条 业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；并公示业主名单以及所拥有的专有部分面积和投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人人数、名额分配及产生办法，确定或者调整业主委员会委员候选人名单；

（五）确定首次业主大会表决规则；

（六）制定首届业主委员会选举规定；

（七）召开首次业主大会的其他准备工作。

前款

（一）至（六）项的内容应当在首次业主大会召开15日前在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。

公示时间不少于7日。

首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规则和议事规则抵触和冲突。

第二十三条 业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的，应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。

筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的，应当及时修改，修改后的草案应当按照本办法第二十二条第二款的规定公示。

第二十四条 业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

筹备组应当核查参选人的资格，综合考虑物业规模、物权份额、物业类型、幢（梯）等因素，确定业主委员会委员候选人的人选。

同一物业类型、同一幢（梯）有多名参选人的，按照推荐票得票数顺序确定候选人。

第二十五条 筹备组应当以书面形式将确定的首届业主委员会委员候选人名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。

公示期间，业主对首届业主委员会委员候选人资格有异议的，应当以书面署名形式向筹备组提出。

首届业主委员会委员候选人不符合条件的，由筹备组取消其首届业主委员会委员候选人资格并说明理由。

第二十六条 筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

筹备组自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会但未形成决议的，其工作期限延长6个月；逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，由物业所在地的居民委员会、村民委员会组织召开业主大会，表决通过管理规约和业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会。

业主大会自首次业主大会表决管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立。

业主大会成立之日起，筹备组自行解散。

筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。

业主可以按照本办法第十六条的规定，重新向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求，再次成立筹备组。

第二十七条 建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并提供相应的人力、场地支持。

业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。

第二十八条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、投票、验票及表决程序，业主委员会的组成、成员任期、职务终止，业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理，业主大会、业主委员会印章的使用和管理等事项作出约定。

第二十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开1次。

业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：

（一）上一年度物业管理情况报告；

（二）上一年度业主委员会工作情况报告；

（三）上一年度业主大会收支情况报告；

（四）物业管理的其他有关事项。

经业主委员会决定，或者20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。

业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。

第三十条 召开业主大会，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。

业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，可以采用集体讨论、书面征求意见等形式。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。

需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。

第三十一条 业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。

因故需要延长投票期限的，应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定公告全体业主，但延长期限最长不得超过15日。

第三十二条 采用书面征求意见的，业主大会投票期限届满，应当统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。

采用集体讨论的，应当场公布表决结果，并邀请业主代表对计票全过程进行监督。

表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。

公示内容应当包括房号和专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

采用书面征求意见产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论产生的表决结果应公示7日以上。

业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会妥善保管，保管期限不少于五年。

未按照本条第二款的规定公示业主大会表决结果的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府可以责令限期公示并通告全体业主。

第三十三条 业主大会表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，首次业主大会筹备组或者业主委员会应当记录并及时作出答复。

采用书面征求意见，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，筹备组或者业主委员会应当及时提供业主本人表决意见以供查验。

业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，筹备组或者业主委员会应当重新统计、公示表决结果。

第三十四条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第三十五条 业主可以委托他人参加业主大会会议。

业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第三十六条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。

任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。

选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。

第三十七条 业主共同决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度；

（七）改建或者重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共用部位、共用设施设备的用途；

（九）决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；

（十）听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告；

（十一）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

（十二）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

决定前款第（六）和第（七）项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

面积和业主人数按照下列方式确定：

1．专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

2．建设单位已经出售的专有部分的业主人数，1户按1人计算；建设单位未出售的专有部分按1人计算；总人数，按照两者之和计算。

一个专有部分有两个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。

第三十八条 业主委员会一般由5至15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，应当通过多轮投票补选。

经补选后，多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数，但已超过5人（含5人）的，业主委员会产生。

第三十九条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。

经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。

业主委员会需要讨论、决定的事项，应当于会议召开前以书面征求意见的形式广泛听取业主和物业使用人的建议意见。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。

第四十条 业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置向业主公布下列情况和资料，接受业主监督：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的情况；

（五）物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况；

（六）物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）业主委员会委员的姓名、职务、联系方式等信息；

（九）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主委员会对本条第一款第（五）项至第（七）项的内容应当每季度公布，其他情况和资料应当及时更新。

业主委员会未按照本条第二款的规定公布、更新相关情况和资料的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。

第四十一条 业主委员会应当建立规范的财务管理规定，物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入帐。

业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。

第四章前期物业管理

第四十二条 承担前期物业服务的物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置向业主公布下列情况和资料：

（一）前期物业服务合同和相关服务协议；

（二）专项维修资金的筹集、使用情况；

（三）物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况；

（四）其他应当向业主公开的情况和资料。

对于第（三）款的情况和资料，物业服务企业应当按季度进行公示，接受业主监督。

第四十三条 实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。

新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理。

建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务具体内容、收费标准和合同期限，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。

建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。

新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地的县（市、区）价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准。

经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。

第四十四条 业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：

（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。

（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。

公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。

公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、乡镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及县（市、区）价格行政管理部门、住房和城乡建设行政主管部门。

（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。

公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。

查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。

业主对物业服务收费标准的调整有争议