东站商务酒店可行性报告资料.docx
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东站商务酒店可行性报告资料
东客站商务酒店项目可行性报告
商务酒店是近几年我市客房酒店的一个热点，而经济型的商务酒店更是热点中的热点！
随着我市旅游业的快速发展，人均需求日益增加，科学性经济性商务酒店投资必须建立在深入，具体的市场调研和可行性分析的基础上。
第一章 宏观经济环境
1.1成都旅游业带来的商机2014年成都市经济增长速度加快、质量改善、效益提高，仅2014上半年成都实现地区生产总值4842.8亿元，比去年同期增长8.7%。
其中，第一、二、三产业分别实现增加值127亿元、2257.7亿元、2458.1亿元，分别比去年同期增长3.3%、9.4%、8.6%。
旅游业发展较快，2014年，全市共接待游客1.75亿人次，同比增长10.67%，实现旅游总收入1530亿元，同比增长26%。
1.2成都东站带来的商机
在迅猛发展的经济大潮中,我们相信奇迹一定会在发展中的成都东站出现!
随着成都社会经济的迅猛发展，以成都东站及“成都东村”新经济圈正在成都崛起和兴旺，从而孕育了巨大的市场商机。
我们有理由相信：
作为商务酒店在东站占据，齐备了天时、地利、人和，将会成为成都市和东站最亮丽的风景线！
第二章 酒店地理位置调查及分析
2.1项目地点
位于西部最大，全国六大交通枢纽工程之一，领驭西部，通达四海的成都新客站综合交通枢纽的东广场长途客运站旁边。
2.2周边环境
区位优势非常明显。
作为西南地区规模最大、功能设施最先进、现代化程度最高的现代化综合交通枢纽，成都东站是经铁道部批准，等级定为一等客运站，站房建筑面积约10.8万平方米，车场规模为14个站台26线，设计日均客车作业能力400对，日均发送量为20万人次。
至2030年，年旅客发送量将达1.37亿人次，日均发送量将达到37.6万人次。
长途车站建筑面积约9万余平方米，在东广场一侧，规划长途发车位50个，旅游汽车发车位40个，社会车辆停车位537个。
按照设计能力，发送班线260条，日发班次1800班，日发送旅客3.8万人次。
长途车站将成为连接整个四川和辐射全国的长途及旅游汽车客运枢纽。
成都东站以一种气势磅礴的姿态展示在世人面前——成都市地标性建筑，“成都东站好比是一把枢纽‘钥匙’，它开启的是高铁列车出川之门，将提升成都铁路枢纽在全国路网中的地位，使四川铁路更加深入地融入国家快速铁路网，对于我省加快建成西部综合交通枢纽，加快建设西部经济发展高地具有十分重要的意义。
且东站是市政府提出成都向东发展的战略构想，打造东部副中心，以东站为中心，打造“成都新客站城际商旅城”产业功能区。
2.3能见度
本酒店位于东站东广场邛崃山路和岷江路的交界处，所在区域东广场旁紧邻汽车长途客运站，区内目前暂时没有规划其它高层建筑。
能见度较好。
2.4需求的邻近程度
对酒店与各种需求的邻近程度分析如下：
① 商务、政务需求：
在新客站城际商旅城建成之前，本城的建设和发展将为酒店直接提供大量商务客源。
同时，新客站城际商旅城建成后本区自身的工商业、服务业、写字楼的发展和政府各项职能部门也将产生一定的商务和政务需求。
此外，本酒店到市区距离仅有约10分钟的车程，根据周边商业区的发展以及酒店自身的定位，酒店亦能吸纳大量市区商务和政务客人。
② 会议需求：
类似于商务需求，会议需求也将主要来自于本市，成都作为中国会展之都，平均每年在成都举行的各种大小会展和会议20余次，这些会展和会议能提供主要的会议需求；同时，随着本地经济的快速发展，襄樊市及鄂西北周边地区的商务和政务会议需求也将迅速增多。
③ 休闲、娱乐需求：
依托火车站和长途汽车客运站固有优势，能够吸引众多旅游客源和长途中转客源。
随着本片区工商业的迅速发展，本区域对休闲、娱乐设施的需求亦将迅猛增长。
2.5 项目地点优劣势分析
2.5.1 项目地点优势分析：
① 本酒店是目前距离火车站和长途汽车客运站最近的商务酒店，且距离市区仅10分钟车程；因此，酒店具有较好的地理位置条件；
② 酒店位于东站东广场的核心地区；
③ 从邛崃路和岷江路两个方向出入，本酒店均享有较好的能见度；
2.5.2项目地点劣势分析：
① 本区域短期内（1年内）难以产生大量的休闲、娱乐旅客需求；但随着火车和长途汽车客运班线的引入增加将逐步提高；
② 酒店周边尚未形成成熟的商业区，周边地区的商业招商进程时间，将对酒店的客源基础产生一定影响；
③ 酒店距离成都机场仍有10多公里车程并通过市区；但对目的地客源，特别是酒店的长期客户或协约客户的影响不大；
第三章 酒店市场调查及分析
3.1成都市旅游经济发展状况调查及分析：
成都市拥有丰富的旅游资源和辐射资源，尤其在人文和自然两方面有很多在国内和国际上都叫得响的资源。
3.1.1 人文旅游资源：
人文旅游资源是成都旅游资源的最大优势。
成都历史悠久，文物古迹众多，是国家级历史文化名城，自公元前316年张仪筑城，至今已有2300多年的历史。
自古享有“天府之国”的美名，自然环境优美，人文荟萃，风物繁华，以其特有的魅力吸引着四方宾客于此安居乐业，被誉为“一座来了就不想离开的城市”。
为中国最佳旅游城市。
目前，仅市区被列入国家级文物保护单位就有38处。
成都的建城史已经有两千三百多年，不仅在我国，在世界上也是现存非常古老的完整古城之一。
历史上有许多著名的战役都发生在这里，是难得的复合式人文景观，有很丰富的开发题材。
3.1.2 自然旅游资源：
成都自然旅游资源相对人文旅游资源来说较弱，但也不乏“亮点”。
成都地处四川盆地，气候温和、四季分明，地质地貌丰富多样，造就了许多种类不同和富有特色的自然旅游资源，如：
九龙沟，九峰山，天台山，西岭雪山，虹口自然保护区，金华山风景区，青城山，翠月湖，花水湾，龙池国家级森林公园，鹤鸣山等。
3.1.3 辐射和共享旅游资源：
成都地处我国西南，水、陆、空交通便利。
因此，在辐射和共享旅游资源方面有得天独厚的优势，而且有很多国内外知名旅游景区，如：
青城山、杜甫草堂、武侯祠、都江堰等。
3.1.4 成都旅游业概况：
根据成都市2014年统计资料：
2014年城镇居民人均纯收入54168元，旅游业发展较快。
2014年，全市共接待游客1.75亿人次，同比增长10.67%，实现旅游总收入1530亿元，同比增长26%。
成都市国内旅游近年来发展有所增加，国内游客中有成都游游客和过路游客，不论成都游游客还是过路游客，在此过夜游客约占98.5%。
3.2. 成都市旅游市场和酒店发展状况：
成都市2014上半年，全市接待国内外游客达到了1.75亿人次，总收入实现了1530个亿，分别增长24.2%和26%，旅游综合发展水平排全省的前一。
成都现有大小酒店约500余家，平时入住率约为85%—98%，旅游旺季，会展和会议期间入住率为100%。
第四章．商务酒店的需求定位
4.1商务酒店的需求定位：
4.1.1为了满足客户出差住宿现状还无法讲究排场，传的招待所安全，卫生，舒适等条件无法满足的条件下，外来旅游者能温馨住宿而又价格适中的的情况下，商务酒店应运而生。
商务酒店弥补了基本需求和平民价格这两个条件下的庞大市场！
在我市，商务酒店于近五年得到了市场的热烈追捧，个中原因有二：
一是我市旅游业发展规模所至，在我市被评为国家最佳旅游城市之后，而国家旅游热潮也频频出现爆棚现象，在政府的大力打动之下，旅游业成为了最大的热门消费。
国内旅游的发展必然需要一种经济，整洁，卫生，安全的的酒店来满足广大的国内旅游者的需求。
而本地年轻人现今的生活娱乐方式也多种多样，也为他们提供一个舒适的平台。
而商务酒店就是在这样的行业大环境，大背景中应运而生并快速发展。
其二是在我市星级酒店价格高，回报周期长的情况下，而这种符合市场需求的现代化经济型商务酒店利润却高达50%，投资回收期短至2-5年，良好的经济效益吸引了广大投资者的眼球。
4.1.2改革开放30多年以来，我国经济持续快速增长，国内生产总值增速平均达9.6%。
自2001年我国加入世贸组织以来，中国经济增长对世界经济增长的平均贡献率达到13%，使中国经济成为全球经济的领跑者。
经济的快速发展促进了国内旅游业的发展。
4.1.3旅游业一直被誉为为“朝阳经济”、“无烟工业”，它作为一个具有巨大发展潜力的产业群体，在21世纪经济发展中一枝独秀。
在国际经济一体化不断深入发展的今天，旅游活动日益成了一项具有全球意义的经济现象。
旅游业在国民经济中的地位日显重要，它的经济影响越来越被各国政府所重视，成为推动社会经济发展的重要因素。
4.1.4按照经济学家定义，一个国家的“支柱产业”应当占GDP的8%以上，目前，中国旅游业的收入已占国内生产总值的5%。
根据世界旅游组织的预测中国将在2020年发展成为世界第一旅游接待大国和第四旅游输出大国，届时，中国的旅游收入将占到国内生产总值的10%。
4.1.5目前，国内商务、旅游的主体已转变为中小企业管理人员和经济收入相对较高的小康族，他们对食、住、行等基础设施的要求已有较大提高，特别是“禽流感”“手足口”等对人们的警示作用，使得那些环境卫生差、条件简陋的招待所、个体旅社等社会旅馆不再受到这部分消费者的青睐。
但受经济实力的限制，高档饭店对他们来说仍有一段距离。
因此，伴随着我国经济的发展和国内旅游市场的不断扩大，“干净、舒适、价廉”的经济型商务酒店呈现出了良好的发展前景。
第五章.商务酒店的市场分析及发展空间
5.1商务酒店的市场分析：
5.1.1从世界旅游业的发展历史状况看，一个国家人均GDP达到3000美元时，就会出现到周边国家旅游的热潮。
与此规律相符，我国人均GDP已超过1000美元，出现了国内旅游大发展阶段，旅游人数呈现加速迹象。
然而与大众旅游迅猛发展不相适应的是，大多数普通游客以及中小企业的商务人员在出行时遇到了“高档酒店太贵，一般酒店太差”的情况。
因此规模庞大的低档酒店需要新的产品来替代。
如此看来，经济型商务酒店大行其道是一个国家经济发展较为成熟的必然结果。
5.1.2目前，我市是全国最佳旅游城市，依托青城山，都江堰，武侯祠，杜甫草堂等丰富的旅游资源和发达的贸易经济吸引了越来越多的游客。
我市人均GDP也在省内排名前茅，人均消费水平大大提高，所以，现状介入我市经济型的商务酒店的投资实属契机之所在。
从成都市酒店业市场分布状况来看，四、五星级酒店大都聚集在中心城区。
这与高星级酒店的功能定位和舒适环境基本一致。
而商务酒店的地理位置多以非主流中心区居多，这也与其的价格和配套服务有着连带关系。
5.1.3据数据调查，2014年成都市现今的商务酒店大概有500多家，价格大概在180元左右，入住率能达到85%以上，旅游季节100%，由此可以看出商务酒店的优越性已经被广大群众所接受。
从根本上讲，经济型商务酒店之所以日益受到追捧主要还是因为它搭准了时代的脉搏。
随着经济的发展人们外出对居住的要求有了明显的提高，以前那些普通的社会旅馆已经无法满足人们的需求了，而经济型商务酒店正好填补了星级饭店与社会旅馆之间的空白。
随着我市经济的发展，经济型商务酒店的发展将有很大的空间。
综上所述，根据成都市酒店业的发展趋势及酒店业巨大的发展空间，在成都市建立商务酒店是符合市场发展需要和创建条件的。
第六章项目分析
6.1.项目现状：
项目为西广场3层高楼房的3楼1层商务楼，面积在4238平米左右和东广场下沉式广场全层，面积在3387平米左右。
预计规划4238平米左右改造作为商务酒店，客房约为130间左右。
3387平米左右改造作为洗浴中心。
由我方全方位改造装修，租赁方提供了水，电，中央空调及电梯和步梯。
由于是重新改建和装修，所以布局及规划将按照业态形式全部由我方重新进行全面设计，设计完成将按照图纸来实施，主要进行酒店和洗浴中心的大面积分割，酒店主要合理进行房间的分割，以客房为主，尽可能的开发房间，做到空间利用最大化。
洗浴中心合理规划分配好大厅，更衣，洗浴，休息以及按摩等功能区域的面积，做到科学分配空间的同时不失大气和适用。
6.2.市场定位分析：
商务酒店装修完成后，酒店以商务客房和旅游团队为主体，最终建成房间大概130间左右，价格定位应该符合成都市消费水平，大概在180元左右。
同时实施折扣比率，实施实价销售，借助成都市国家一级旅游景点来拓展业务。
随着出租率的提成逐步调整平均房价，提高营收。
洗浴中心装修完成后以承包方式租赁给集体或个人或专业洗浴连锁机构。
合理定价，做好市场营销，打造东客站片区唯一特色休闲洗浴中心。
第七章酒店的规划设想和设计档次
上述我们着重分析了成都市商务酒店的发展方向和在成都市建立商务酒店的意义。
正是基于此，我们建议商务酒店应按照国际化的时尚酒店来进行创建。
内容如下：
酒店客房标准：
7.1酒店构想
7.1.1房型及价格：
套房：
388/间 10 间
单人间：
188元/间 80 间
双人间168元/间 30 间
三人间：
188元/间 10 间
注：
多房型适合不同客户需求，有利于提高酒店受众面。
设备和服务：
7.1.2免费服务：
淋浴间24小时热水、行李寄存、代收邮件/包裹、吹风机、旅行信息等
7.1.3有偿服务：
自助洗衣、国际电话/传真、各种车辆和设备的租赁、票务预定等
7.1.4酒店设计客房1层，计划拥有130间满足各类商务旅行，行政办公用途的豪华舒适套房，其中，标准间110间，（包括大床房80间，双床房30间），时尚娱乐商务房10间，三人经济房10间。
力求能满足各类客户的需求。
7.1.5酒店房间力求简约，自由，随意的情调和时尚的感觉，给人一种回家的感觉。
有舒适度极佳的软垫床，时尚的工作台，便捷的挂衣橱，床头灯等新兴的现代化的时尚配套家具和床上用品。
室内用充满格调的地板或其他使用材料。
每间客房必须配备液晶显示器，电脑等电气化设备，为了方便客户们高速上网！
本定位为中高档商务酒店：
①公共区域及过道为中档地毯。
②房间内设置卫生间。
室内为中档地毯，房间内墙纸。
③配制电视，空调，上网，照明灯功能。
7.2经营思路：
7.2.1整体定位为“中高档商务型酒店”。
一个由成都独有地域特色；丰富民族文化；方便快捷适用的配套功能和专业而个性的服务构成的酒店。
锁定的消费群体为一是国内差旅商务客人；二是国外自游人旅行的客人和留学生；三是途径成都中转的旅客；四是重点放在市内的各型的商务会议；五是适当发展高端旅行团队。
从周边情况分析。
酒店应该面向差旅散客和公司的业务人员。
利用网络宣传和服务员良好的语言环境来吸引国外自游人旅行的客人和留学生。
开展接送服务吸引途径成都中转的旅客。
对有会议需求的政府、职能部门、企事业单位进行定点宣传和营销，制定相应的优惠政策和经办人奖励方案。
与省内和当地知名旅行社建立稳固的合作关系，争取高端客源。
发展大中型企业的协议入住和各种娱乐场所的钟点房。
7.2.2在开业初期重点应加强对外宣传。
开展网络预定，可以与携程网等专业网站合作，这在开业初期很有效。
当然其他的营销手段也必须去做。
比如在车站、机场进行宣传营销，利用距离近，硬件环境好，争取客房率的上升。
同时推出系列酬宾活动和公益活动，结合活动在主要媒体上进行软广告的宣传。
在旅游境区投放适当的广告。
出租率达到一定的水平就会稳定，想进一步提高收入只有加强高端商务会务的推广和营销。
7.2.3能源消耗是一件大事情，也是未来支出的重点之一。
是否从改造之初就考虑几个方面的：
空调选用分体空调（尽量选用功率较大的空调）并采用定时开关系统。
水，最好考虑利用中水冲洗厕所。
热水采用太阳能和电辅热结合的供热方式，并一定要考虑回水系统，减少热效和水资源的浪费。
建立节能制度，培养服务人员的节约意识，节约上要以小看大，一点水，一度电，一根针，一条线，人人都是监督员。
7.2.4人员的配置上注重一专多能，例如保安可以兼门童和行李生；服务班和卫生班可以整合。
客房的清扫可以参照计件工资的方式，也可以在此基础上承包，也可以承包给其他的酒店的客房部，或者是家政公司。
设备可以承包给其他饭店的工程部，也可以承包给个体经营者。
第八章投资方案
8.1项目投资
项目总投资估算表（万元）
序号
项目
投资
备注
1
装修设计
120
2
结构改造
120
3
公共装饰
150
4
酒店客房装修
580
5
洗浴中心装修
850
6
酒店客房电气设备
200
7
酒店客房及大厅家居
100
8
洗浴中心电气及设备
120
9
洗浴中心家居
80
10
电力系统改造
100
11
消防系统改造
50
12
中央空调及新风系统改造
80
13
其他设备及不可预见费用
50
总计
2600
一次性支付一年租金398万╱年
8.2投资建设方案
项目一次性总投资约3000万元，计划2015年2月开始办理施工前期准备工作，2015年4月能够开工，2015年8月底前完成改造工作，9月投入试营业。
第九章 经营预测
9.1人员配置
管理团队：
执行店长一名（负责全面工作，经营策略的制定，对外联络沟通，对全年经营成果负责）
财务总监一名（负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作）
保安队长一名（负责酒店安全工作和保安的管理，协调相关部门）
营销总监一名（负责酒店的营销宣传，前台管理，VIP接待，各项活动策划组织，目标任务的完成）
客房主管一名（负责酒店日常工作和管理）
员工队伍
营销经理二名（对外营销宣传，客户维护，各种信息收集整理建档）
总台服务员六名（总台接待加收银，目标任务的完成）
保安四名（停车场楼层和各要害部位的巡视和管理）
客房中心文员三名（接听电话处理一般投诉和意见收集反馈）
客房中心服务员一名（查房，卫生检查和临时打扫，解决一般问题）
万能工一名（水电维护，设施设备故障处理，能源控制）
卫生班三名 （客房清理，环境卫生维护）
9.2投资回报预测
收入主要包括客房收入与洗浴中心出租收入，概算小计为每年14,677,380元。
具体明细如下：
9.2.1客房收入
为了便于测算，按照130间标准间进行概算：
标准间均价为180.00元/日
入住率85%（据统计成都市酒店年入住率不低于百分之八十五）
客房年收入=标准间日价格×标准间数×85%×365
=180×130×85%×365
=7259850
9.2.2洗浴中心收入
洗浴中心按照进行对外出租进行估算，按照6元/天/平米来计算租金收入：
收入=6×365×3387=7417530
总收入=7259850+7417530=14677380（广告可能根据营销策略来进行调整，因此广告收入不进行计算）。
9.2.3成本
①物料成本
物料成本主要包括客房费用、低值易耗品、布草费用、维修费用、广告公关费用以及其他费用（如宽带、员工餐费等），物料成本概算小计为每年1,011,750如下：
客房费用=客房低值易耗品×客房数×365
=15×130×365
=711750
低值易耗品=低值易耗/月×12
=8000×12
=96000
维修费用=维修费用/月×12
=2000×12
=24000
广告公关费用=广告公关/月×12
=5000×12
=60000
其它费用=其它费用/月×12
=10000×12
=120000
客房费用711750
低值易耗品96000
维修费用24000
广告公关费用60000
其它费用120000
物料成本1011750
②人工成本
人工成本按照20数及员工平均工资计算，员工平均工资按3000月计算：
720000元/年。
③水电费
估算共计约为150000元/年。
④房屋租赁成本
酒店房租租赁成本按照4238平米计算，按照每平米每月35元计算：
1779960元/年。
洗浴中心房租租赁成本按照3387平米计算，按照每平米每月54元计算：
2194776元/年。
⑤总成本
物料成本1,011,750
人工成本720,000
水电费150,000
房租成本3,974,736
总成本5,856,486
9.2.4营业税
营业收入的6%约880,643
9.2.5年净利润
年收入14677380-6737129=7940251
第十章 酒店财经营预测分析
10.1 经营预测的前提条件
10.1.1 本经营预测分析基于上述对成都市目前经济发展状况、酒店、餐饮、康乐业现状分析及成都市未来经济发展规划而作出；
10.1.2 在预测期内，国家经济环境良好，经济稳步、健康发展，不发生任何人力不可抗力的天灾人祸或政治事件；
10.1.3 在预测期内，酒店经营情况前五年逐年上升，第五至第十年为经营高峰期，第十至第十五年开始回落；
10.1.4 酒店的部门贡献毛利及经营利润率（GOPR）根据全国酒店业平均水平并结合当地酒店盈利水平进行测算；
10.1.5 酒店各项费用及其构成根据全国酒店行业费用构成比例及当地费用水平进行测算；
10.1.6 假设该酒店总投资为3000万元（不考虑因融资而产生的财务费用）或以内。
10.2 预测结果及投资回报分析
10.2.1 保守情况分析
根据对酒店的经营情况预测，在不考虑货币时间价值的情况下，若开业酒店入住率在80%，且洗浴中心招租价格在5元•平米╱天，该酒店在开业后第4.7年（即开业后四年零八个月）便能收回投资；在考虑货币时间价值的情况下，该酒店在开业后第6.2年（即开业后六年零四个月）便能收回投资。
10.2.2 正常情况分析
根据对酒店的经营情况预测，在不考虑货币时间价值的情况下，若开业酒店入住率在85%，且洗浴中心招租价格在6元•平米╱天，该酒店在开业后第3.77年（即开业后三年零九个月）便能收回投资；在考虑货币时间价值的情况下，该酒店第4.96年（即开业后四年零十一个月）便能收回投资。
10.2.3 乐观情况分析
根据对酒店的经营情况预测，在不考虑货币时间价值的情况下，若开业酒店入住率在98.5%，且洗浴中心招租价格在8元•平米╱天，该酒店在开业后第2.64年（即开业后两年零七个月）便能收回投资；在考虑货币时间价值的情况下，该酒店第3.47年（即开业后三年零五个月）便能收回投资。
10.3 财务分析结论
根据上述预测分析，不论是在保守情况下，还是正常情况或是乐观情况下，该酒店最多六年零四个月便能收回投资（以考虑货币时间价值因素），在乐观情况下两年多便能收回投资，因此该项目是可行的。
第十一章 酒店风险及防范措施
11.1 投资风险
由于资金投入较大，全部资金均为贷款，年偿债金额较高，投资周期稍长。
虽然投资回报率高，债务会给经营带来一定压力。
11.2 资金风险
11.2.1如果投资者自有资金不足，资金循环不顺畅会导致工程无法及时完工，设备无力采购，项目被拖延甚至夭折。
11.2.2防范措施：
进行精确的投资预算与紧密的资金投放计划，确保资金能够按计划投放。
11.3 建设成本控制风险
11.3.1建设成本控制风险包括建设期间建材、设备和劳动力价格上升，或者建设周期过长，导致建设成本上升，投资总额增加，从而延长投资回收期，导致投资回报率下降。
11.3.2防范措施：
在项目前期策划和设计上下功夫，广泛邀请有关专业人士，严格审核各种设计方案，保证工程启动后设计不作或少作改动；合理选择建筑材料，在“巧”字上下功夫；严格挑选施工单位，保证施工效率；加强施工监管工作，严把质量关，减小施工误差。
11.4 政策风险
11.4.1政策风险包括政府限制酒店建设
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