工程设备设施管理和维修管理方案.docx
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工程设备设施管理和维修管理方案
工程设备、设施管理和维修管理
1、设备运行和维修人员配备
2、维修流程
3、房屋建筑共用部位的日常维修养护和管理
工程部要定期〔每三个月〕对建筑结构内外墙及室内墙、地面的完好情况；内外装修、屋面防水及排水进行检查，做好房屋的普查工作，每年的11月至12月编制规划下一年度的房屋平安检查方案，落实上一年度的方案。
房屋完好情况每年进行一次等级鉴定，发现问题及时进行维修。
〔具体方案内容详见附件1〕
4、公用设备设施的运行管理和维修养护
4.1设备设施的综合管理
〔1〕、建立设备档案。
〔2〕、做好设备标识。
〔3〕、建立设备的日常操作、运行、维修保养管理制度。
〔4〕、执行设备状态标识管理制度，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。
〔具体方案内容详见附件2〕
4.2直燃机设备的运行管理
设立直燃机值班人员8人，分为4组，每组2人，进行轮流值班。
值班人员按直燃机管理标准进行操作，按规定时间做记录和巡检，发现问题及时汇报，保证设备正常运行。
设备运行主管对值班人员工作进行监督和考核。
工作时间：
全年每天24小时
〔直燃机的具体运行管理方案和维护保养内容详见附件3〕
4.3弱电系统运行管理
设立中控室值班人员8人，分为4组，每组2人，进行轮流值班。
值班人员按弱点系统维护保养规程进行操作，按规定时间做记录和巡检，发现问题及时汇报，保证设备正常运行。
设备运行主管对值班人员工作进行监督和考核。
工作时间：
全年每天24小时
〔弱点系统的具体运行管理方案和维护保养内容详见附件4〕
4.4电梯运行管理
设立电梯运行维护人员3人，分为3组，每组1人，轮流值班。
电梯运行维护人员按照电梯管理规定对电梯进行维护保养，发现问题及时处理，保证电梯的正常运行。
工作时间：
全年每天24小时
〔日常维护管理效劳及长期、中期维修保养方案和方案内容详见附件5〕
4.5中水设备运行管理
设立中控室值班人员4人，分为4组，每组1人，进行轮流值班。
值班人员按中水设备运行、维护作业指导书进行操作，按规定时间做记录和巡检，发现问题及时汇报，保证设备正常运行。
设备运行主管对值班人员工作进行监督和考核。
工作时间：
全年全天24小时
〔中水设备的日常维护管理效劳及长期、中期维修保养方案和方案内容详见附件6〕
4.6水泵房设备运行管理
设立中控室值班人员4人，分为4组，每组1人，进行轮流值班。
值班人员按水泵房巡检管理标准作业规程进行操作，按规定时间做记录和巡检，发现问题及时汇报，保证设备正常运行。
设备运行主管对值班人员工作进行监督和考核。
工作时间：
全年全天24小时
〔中水设备的日常维护管理效劳及长期、中期维修保养方案和方案内容详见附件7〕
4.7室外给排水、消火栓系统维护管理
维修人员定期巡检，发现问题及时维修，保证其正常运行。
〔具体管理方案内容和养护方案详见附件8〕
4.8门禁系统管理
4.9能源管理
〔1〕、加大节能政策的宣传，提高广阔业主的节能意识。
〔2〕、节能降耗措施的具体实施：
ａ、科学节能，用现代化的节能技术降低耗能。
ｂ、机制节能，利用管理节能。
ｃ、专业节能，技术管理上的节能。
〔具体节能方案内容详见附件9〕
5、维修管理
、维修管理制度
〔1〕、公共区域维修规定
a、各个维修主管接到任务单，或按方案进行设备设施维护保养需要在公共区域维修时，对影响到客户办公的维修应避开正常工作时间，此时维修应尽量安排在晚间的22时至次日6时之间进行。
b、当需要进入客户区域带有门禁系统时，应及时与客户效劳部联系讲明所需要的工作地点及时间安排。
同时预留出门卡，必要时应让客户留人并得到客户的同意。
c、在公共区域维修时，应在相应的位置竖立“正在工作中〞或“正在维修中〞的警示牌，以提醒客户注意平安。
d、工作完毕后，应向客户的在场人员表示感谢“给您添麻烦了，谢谢合作，再见〞；清理现场后锁好门禁退出客户区域；做好工作记录。
e、维修主管对维修单进行确认并签字，必要时应进行检查，并把任务单及时返回工程部经理，同时把维修结果通报客户效劳部。
〔2〕、入室维修规定
a、工程部接到入室任务单后，各专业维修人员应在10分钟之内到达维修现场。
此时如果技工正在其他地点工作，维修主管应先到达现场了解报修情况并进行安抚客户的工作。
b、维修人员到达客户的单元应先向客户的前台的效劳人员或报修人员问候“您好，我们接到了您的报修，现在可以维修了吗？
〞
c、当得到客户的同意后，穿戴好手套、鞋套进入室内进行维修，此时应用大浴巾等物品把客户的相关物品进行遮挡以防落上灰尘，工作完毕后应及时清理干净现场。
d、维修后应让客户确认并在维修单上签字；向客户在场人员表示感谢“给您添麻烦了，谢谢合作，再见〞退出客户单元，做好工作记录。
e、遇无备品备件或影响相邻客户时，应先客户解释原因并另安排时间进行维修；同时通知维修主管及工程部。
f、专业主管对维修单进行确认并签字，同时对维修质量进行必要的检查，特别是重要客户应由工程部经理进行检查并由维修主管把维修单及时返回给维修工程部。
〔1〕、考核方法：
以日常考核及设备主管抽查方式相结合，对每位维修人员的维修及时率、维修合格率、操作规程、礼貌着装和服从工作安排等方面进行考核。
考核总分以100分为总分值。
每周所考核分数相加除以考核周数，即为此员工当月的考核分数。
员工月考核分数与本人工资挂钩，按考核标准发放。
〔2〕、考核发放标准〔试行〕
a.考核分数95分以上发放全额工资；
b.考核分数90-94分扣发工资50元；
c.考核分数85-89分扣发工资100元；
d.考核分数80-84分扣发工资150元；
e.考核分数79分以下当月工资发放减半；
f.设备主管工资与本部门员工工资挂钩，如当月员工被扣发工资，主管工资按本部门所有被扣员工所扣工资总额的50%扣除后发放，如遇重大责任事故，经甲、乙双方领导协商或经公司领导批准扣发相应数额。
〔3〕、考核评分标准
a.工程问题、材料补充：
总分40分
维修结果不合标准，每项扣1分；
日常小修未及时修复，每项扣2分；
如在维修过程中出现严重问题以及未对紧急事件进行及时处理造成严重后果的，处以罚单形式，不再记入分值。
b.操作规程和材料使用：
总分15分
工作中不按操作程序做，每项扣1分；
造成物品流失、浪费、损坏扣5分；
由于使用不当而造成工具不能正常使用的，每次扣3分；
一次超过或累计扣分超过5分，将处以罚单，并赔偿相应经济损失，不再记入分值。
c.礼仪、礼貌、员工守那么及岗位职责：
总分10分
违反以及出现其它不礼貌行为扣2分；
一次超过或累计扣分超过5分的，将处分单，不再记入分值。
d.着装、仪表：
总分10分
有一项不合规定扣1分；
一次超过或累计扣分超过5分，将处分单，不再记入分值。
e.服从工作安排，总分15分
在工作中，对设备主管、物业办公室安排的工作采取不配合、抵触、消极怠工的，扣除3分；
一次超过或累计扣分超过5分，将处分单，不记入分值。
f.考勤及守时：
总分10分
除按考勤制度办理外，另：
病假扣2分/天，事假扣3分/天，迟到早退扣1分/次。
〔4〕、罚单
工作中被处以罚单的，罚款金额按“员工奖惩规定〞有关内容办理。
〔5〕、辞退
半年内累计扣分到达40以上或一年内被处以罚单累计2次以上者单位将予以辞退处理。
6、费用测算
设备运行和维修费用测算
工程
值班人数
人员工资〔元／人·年〕
费用（元／年）
备注
工程部经理
1
4000
48000
设备主管
1
3000
36000
维修主管
1
3000
36000
直燃机值班
8
24000
192000
中控值班
8
24000
192000
水泵房值班
4
24000
96000
中水值班
4
24000
96000
电梯
工程
数量〔部〕
单价〔元／部·年〕
费用（元／年）
备注
无司机电梯〔厢式）
3
30000
90000
有司机电梯〔厢式）〔通往公寓〕
4
30000
120000
电梯〔坡梯）
6
30000
180000
电梯〔滚梯）
12
35000
420000
系统维护费用
工程
系数
消防设施总费用〔元〕
费用（元）
备注
消防系统维护费
2153100
215310
中央空调系统维护
1、日常维修维护 2、水系统清洗和保养 3、风道系统清理和保养
100000
水泵房和中水设备维护费用
50000
维修
工程
面积〔平方米〕
单价〔元/㎡·年〕
费用（元／年）
备注
小修
71770
小区公共设施维修
71770
1
71770
消检、电检
工程
面积〔平方米〕
单价〔元/㎡〕
费用（元）
备注
消检费用
71700
107550
电检费用
5903
65797
化粪池清理费
工程
面积〔平方米〕
单价〔元/㎡·年〕
费用（元／年）
备注
化粪池清理
71700
21510
总费用
序号
物业管理工程
服务内容
报价组成
报价
合计
1
设
备
运
行
及
维
修
消防设施维护
消检、电检费用
中央空调系统维护
电梯设备运行维护
化粪池清理费
水泵房和中水设备维护
维修费
215310元/年
221003元/年
100000元/年
810000元/年
21510元/年
50000元/年
元/年
人
员
配
备
及
工
资
工程部设经理1人，设备运行主管1人，维修主管1人，水泵房值班人员4人，中水设备值班4人，中央空调8人，消防及安防控制室值班人员8人，共计27人。
其中工程部经理4000元/月，主管3000元/月，其他人员2000元/月。
〔含统筹、保险〕
1人×40×12月=48000元/年
2人×30×12月=72000元/年
24人××12月=576000元/年
696000元/年
附件1:
房屋建筑共用〔有〕部位的日常维修、养护和管理效劳的具体方案
A：
房屋维修施工管理的根本内容
1．落实房屋维修任务，编制房屋维修方案、维修设计方案和施工组织设计。
2，做好维修工程开工前的准备工作，即水、电路通，并安排好材料堆放，设置安置场地，确定施工方案。
3．制定合理的材料消耗定额和技术革新措施，在施工过程中进行经常的材料和技术管理工作。
4．在施工过程中严格质量控制和全面协调衔接。
5．加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。
B：
房屋维修施工管理的程序和方法
1．制定房屋修缮方案，规模较小的维修工程写出施工组织说明。
2．落实房屋维修施工任务。
3．进行施工组织与准备，即勘察施工现场，了解电缆、煤气、供暖和给排水等地下管网及走向，接通电源并平整好场地，准备好施工方案及图纸。
落实资金，编制维修预算造价，材料进场安置，及平安质量技术措施。
4．进行维修工程施工过程的管理：
a．经常检查催促施工方案和工程方案的执行情况，材料供给情况。
b．方案进度执行情况。
c．施工过程是否严格按图纸及标准实施。
d．制定质量保证措施和平安管理措施。
5．进行维修工程的竣工验收，其方法：
“看、摸、敲、照、靠、吊、置、套〞等八种检查方法。
6．房屋维修工程验收后，及时对竣工
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