工程维修作业规范.docx
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工程维修作业规范
序号
作业规范名称
编号
页码
1
房屋及公共场地管理作业文件
YH/QE作业/维修001
2
房屋及公共场地管理流程图
3
房屋及公共场地管理作业程序
4
房屋及公共场地巡检记录表
YH/QE作业/维修/表～001
6
2
公共照明、给水能耗管理作业文件
YH/QE作业/维修002
7
公共照明、给水能耗管理流程图
8
公共照明、给水能耗管理作业程序
9
公共照明、给水能耗巡视检查表
YH/QE作业/维修/表～002
11
公共水、电、气能耗月报表
YH/QE作业/维修/表～003
12
3
监控设备管理作业文件
YH/QE作业/维修003
13
监控设备管理流程图
14
监控设备管理作业程序
15
监控设备巡视检查表
YH/QE作业/维修/表～004
16
4
供水设备管理作业文件
YH/QE作业/维修004
17
供水设备管理流程图
18
供水设备管理作业程序
19
供水设备巡视检查表
YH/QE作业/维修/表～005
21
共用设备计划检修记录表
YH/QE作业/维修/表～006
22
5
电梯管理作业文件
YH/QE作业/维修005
23
电梯管理流程图
24
电梯管理作业程序
25
电梯巡检记录表
YH/QE作业/维修/表～007
27
电梯设备检修记录表
YH/QE作业/维修/表～008
28
房屋及公共场地管理作业文件
文件编号：
YH/QE作业/维修001
房屋及公共场地管理流程图
巡视检查
屋面
楼地面
门窗
电气
道路
水卫消防
没有问题
发现问题
做好记录
保修期内
保修期外
通启
开发商
维修基金
维修
公司组织
维修
开发商
组织维修
通启
业主委员会
提出
维修方案
管理处复查
根据业委会决定维修
报公司
领导审批
不符合
符合
公布
维修费用
根据批准
方案维修
形成的记录资料归档
房屋及公共场地管理作业程序
NO：
程序内容
责任人
作业程序
巡视检查
基本要求
工程维修人员
1、工程维修人员每周对以下所列范围和内容至少进行一次巡视检查。
2、巡检时务必认真负责，做好记录。
3、巡检中发现问题时，应积极协调相关部门，立即组织进行维修，并跟进了解维修结果，直到最终完成。
4、必要时，应加大巡视检查的频率，同时做好记录。
巡视检查范围及主要内容
屋面
工程维修人员
1、排水通畅、无积水、不渗漏；
2、屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。
3、屋面无明显裂缝，没有被雨水和灰尘明显污染。
楼地面
工程维修人员
1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。
2、整体层面平整，无裂缝、脱皮和起砂等缺陷。
3、块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
4、卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
5、木楼地面应平整牢固，接缝密合。
门窗
工程维修人员
1、钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，门锁应安装牢固。
2、钢门窗颖隙严密，木门窗缝隙适度。
3、门窗玻璃应安装正整，油灰饱满，粘贴牢固。
电气
工程维修人员
1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。
2、导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。
采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。
3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠。
道路
工程维修人员
1、路面平整，不应有明显的凹陷或凸凹不平。
2、路面不应有空鼓和断裂现象。
3、路面不应有干固的水泥等影响通行的物体。
4、路沿石应整齐、牢固，没有残缺。
水卫消防
工程维修人员
1、管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。
2、应按套安装水表或预留表位。
3、地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
4、卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。
5、水泵安装应平稳，运行时无较大震动。
6、消防设施必须符合有关要求，并且有消防部门检验合格签证。
NO：
程序内容
责任人
作业程序
巡视检查没有
发现问题
工程维修人员
1、巡检时务必认真负责，按上述“巡视检查范围及主要内容”中所确定的要求进行。
2、如巡检中没有发现问题，应将巡检情况记录在《房屋及公共场地巡检记录表》上。
巡
视
检
查
发
现
问
题
保修期内
工程维修人员
1、巡检中如发现问题，应在《房屋及公共场地巡检记录表》上做好记录。
2、如在保修期内，则立即用工作函的方式，书面通启开发商，要求开发商及时组织维修并回复维修结果。
3、在接到开发商已维修完毕的回复后，应进行复查，如不符合，则再次通启开发商要求维修并说明原因；如符合，则在《房屋及公共场地巡检记录表》上做好记录。
保
修
期
外
维修基金维修
管理处主任
工程维修人员
1、巡检中发现的问题如属保修期外的大修、中修、更新和改造项目，则必须动用维修基金来维修。
2、用工作函的方式，书面通启业主委员会，如业主委员会同意动用维修基金进行维修，则制订出较为详细的维修方案和维修预算，报给业主委员会，根据业主委员会的书面决定意见，动用维修基金进行维修。
3、维修结束后，应向业主委员会呈报一份较为详细的维修费用支出明细表，同时管理处自留一份存档。
公司组织维修
管理处主任
工程维修人员
1、巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，应立即进行维修，直到最终完成。
2、巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，且维修支出较大的，则应由管理处根据具体情况制订出较为详细的维修方案和维修预算，报公司领导审批。
3、根据公司领导批准的方案和预算，由管理处负责组织维修。
4、维修完毕后，应及时在公司财务报销维修费用。
记录资料归档
管理处主任
1、对以上所形成的记录、表格等资料，应及时、全部收集整理。
2、有序归档，便于检索，查阅方便。
附相关记录
1、《房屋及公共场地巡检记录表》（YH/QE作业/维修/表～001）
（）管理处房屋及公共场地巡检记录表
文件编号：
YH/QE作业/维修/表～001
项目
时间
屋面
楼地面
门窗
电气
道路
水卫消防
巡检维修记录
巡视人
公共照明、给水能耗管理作业文件
文件编号：
YH/QE作业/维修002
公共照明、给水能耗管理流程图
巡视检查
围墙灯
庭院灯
楼道灯
路
灯
车库灯
应急灯
水笼头
管
道
管
网
阀
门
水
表
电
表
没有问题
发现问题
抄水电表读数
做好记录
立即维修
能耗统计
管理处主任协调维修
能耗分析
报公司领导，根据公司领导的决定维修
发现问题
情况正常
查找并
落实问题
形成的记录资料归档
公共照明、给水能耗管理作业程序
NO：
程序内容
责任人
作业程序
巡视检查
基本要求
工程维修人员
1、工程维修人员每周对以下所列范围和内容至少进行一次巡视检查。
2、巡视检查时务必认真负责，并做好巡检记录。
4、必要时，应加大巡视检查的频率，同时做好记录。
巡视检查范围及主要内容
围墙灯
庭院灯
楼道灯
路灯
车库灯
应急灯
工程维修人员
1、灯具是否齐全。
2、灯具安装是否牢固。
3、灯具是否有被损毁现象。
4、灯泡是否有开启不亮的情况。
5、开关是否灵活、好用或是否有破损现象。
6、电线线路是否有裸露或接触不良的情况。
7、是否有触电危险的隐患存在。
8、是否有不利于计量或根本无法计量的情况。
等等。
水笼头
管道
管网
阀门
工程维修人员
1、水笼头开关是否灵活、有否锈蚀现象。
2、水笼头的关闭能否做到紧密，有否滴漏现象。
3、管道、管网有否锈蚀现象。
4、管道、管网有否跑冒滴漏现象。
5、管道、管网有否裂纹情况。
6、阀门的开启是否灵活、有否锈蚀现象。
7、阀门的关闭是否紧密，有否滴漏现象。
8、是否有不利于计量或根本无法计量的情况。
等等。
水表
电表
气表
工程维修人员
1、水表、电表、气表是否有锈蚀现象。
2、水表、电表、气表是否有松动、破损情况。
3、水表、电表、气表是否有明显的人为破坏现象。
4、水表、电表、气是否有因损坏、计量不准、使用年限太长等原因需要更换的情况。
5、现有水表、电表、气表的安装位置和数量，是否满足了现行用水、用电、用气的计量需要。
等等。
巡视检查中问题的处理
没有问题
工程维修人员
1、巡视检查时务必认真负责，按上述“巡视检查范围及主要内容”的要求，逐项、逐条进行。
2、如巡检中没有发现问题，则在《公共照明、给水能耗巡视检查表》上做好记录。
发现问题
工程维修人员
管理处主任
公司领导
1、如在巡视检查中发现问题，应立即查找并落实问题所在，且制定出相应的维修措施。
2、对发现的问题应立即根据制定的维修措施，进行维修直至修复，并在《公共照明、给水能耗巡视检查表》上做好相应记录。
3、如发现存在以下类似问题，则应立即向管理处主任汇报，由管理处主任决定或协调进行维修：
（1）存在的问题较严重，维修费用较高；
（2）维修需时较长，或维修时需多人配合；
（3）因计量不准需更换水表或电表；
NO：
程序内容
责任人
作业程序
巡视检查中问题的处理
发现问题
工程维修人员
管理处主任
公司领导
（4）因不便于计量需增设水表或电表；
（5）因维修可能较长时间影响到业主的日常生活等。
4、对上述第2条所列第
（2）～（5）各项，由管理处主任做出决定进行维修，或协调相关部门和人员进行维修。
5、如出现上述第2条所列第
（1）项维修费用较高的情况，管理处主任应向公司提出书面报告，拟出维修方案和资金预算，由公司领导做出决定。
6、管理处根据公司领导的决定，组织进行维修，并在《公共照明、给水能耗巡视检查表》上做好记录。
抄水电气表读数
工程维修人员
指定的人员
1、每月1日至8日，抄写上个月水、电、气表的读数。
2、抄写水、电、气表读数时，应分项、分别做好记录。
能耗统计
工程维修人员
1、对抄写完毕的水、电、气表的读数，分项、分别进行统计。
2、将统计结果填写在《公共水电气能耗月报表》上。
能耗分析
工程维修人员
管理处主任
1、对当月《公共水电气能耗月报表》上的数据进行分析，其分析的参照依据是：
（1）前3个月每一个月的《公共水电气能耗月报表》上的统计数据；
（2）当月《公共水电气能耗月报表》上的统计数据分别与前3个月的《公共水电气能耗月报表》上的统计数据的对比；特别是与上个月《水电气公共能耗月报表》上的数据进行对比。
（3）当月水电气能耗与实际使用水电气的项目是否有增减之间的关系；
（4）其他可以参照或证明当月能耗是否正常的依据等。
2、将能耗分析情况及其结果记录在《公共水电气能耗月报表》上，在每月10日之前报公司。
3、如经分析当月能耗不正常，则应立即查找并落实问题所在，进行维修直至修复，并将维修情况记录在《公共照明、给水能耗巡视检查表》上。
记录资料归档
管理处主任
1、对以上所形成的记录、表格等资料，应及时、全部收集整理。
2、有序归档，便于检索，查阅方便。
附相关记录
1、《公共照明、给水能耗巡视检查表》（YH/QE作业/维修/表～002）
2、《公共水电气能耗月报表》（YH/QE作业/维修/表～003）
（）管理处公共照明、给水能耗巡视检查表
文件编号：
YH/QE作业/维修/表～002
日期
项目
年月日
年月日
年月日
年月日
围墙灯
庭院灯
楼道灯
路灯
车库灯
应急灯
水笼头
管道
管网
阀门
维修情况记录
巡检人
（）管理处公共水、电、气能耗月报表
（）年（）月
文件编号：
YH/QE作业/维修/表～003
公共用水
上月合计用量（吨）
上月共计水费（元）
本用合计用量（吨）
本月共计水费（元）
本月比上月增减（吨）
本月比上月增减（元）
量能增减（%）
费用增减（%）
能
耗
分
析
记
录
分析结论：
正常□基本正常□不正常□填报/分析人：
公共用电
上月合计用量（度）
上月共计水费（元）
本用合计用量（度）
本月共计水费（元）
本月比上月增减（度）
本月比上月增减（元）
量能增减（%）
费用增减（%）
能
耗
分
析
记
录
分析结论：
正常□基本正常□不正常□填报/分析人：
公共用气
上月合计用量（m3）
上月共计水费（元）
本用合计用量（m3）
本月共计水费（元）
本月比上月增减（m3）
本月比上月增减（元）
量能增减（%）
费用增减（%）
能
耗
分
析
记
录
分析结论：
正常□基本正常□不正常□填报/分析人：
管理处主任（签名）：
年月日
监控设备管理作业文件
文件编号：
YH/QE作业/维修003
监控设备管理流程图
监控设备
日常巡视检查
使用中发现问题
中心
控制室
监控
摄像机
红外
探头
门禁
系统
其他监控设施
情况正常
发现问题
报维修人员
做好记录
保修期内
保修期外
通启开发商
公司组织维修
维修基金维修
开发商组织维修
提出维修方案
通启业主委员会
管理处复查
报公司领导
审批
根据业主委员会
决定维修
不符合
符合
根据
批准方案维修
公布
维修费用
形成的记录资料归档
监控设备管理作业程序
NO：
程序内容
责任人
作业程序
巡视检查以及
使用中发现问题
工程维修人员
保安人员
1、每周一次，对下列监控设备进行巡视检查：
（1）中心控制室。
包括控制台、显示屏、电源线、报警装置、操作系统等；
（2）监控摄像机。
包括旋转云台、摄像镜头等；
（3）红外探头；
（4）门禁系统；
（5）其他监控设施等。
2、保安人员在使用监控设备的过程中如发现问题，应立即报工程维修人员。
3、巡检中发现问题时，应积极协调相关部门，立即组织进行维修，并跟进了解维修结果，直到最终完成。
巡检中情况正常
工程维修人员
1、巡视检查时应全面、认真、仔细，不遗漏。
2、如巡检中情况正常，应在《监控设备巡视检查表》上做好记录。
巡
检
中
发
现
问
题
的
处
理
保修期内
工程维修人员
1、如巡检中发现问题，应在《监控设备巡视检查表》上做好记录。
2、如在保修期内，则立即用工作函的方式，书面通启开发商，要求开发商及时组织维修并回复维修结果。
3、在接到开发商已维修完毕的回复后，应进行复查，如不符合，则再次通启开发商要求维修并说明原因；如符合，则在《监控设备巡视检查表》上做好记录。
保
修
期
外
公司组织维修
工程维修人员
管理处主任
1、巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，应立即进行维修，直到最终完成。
2、巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，且维修支出较大的，则由管理处根据具体情况制订出较为详细的维修方案和维修预算，报公司领导审批。
3、根据公司领导批准的方案和预算，由管理处负责组织维修。
4、维修完毕后，应及时在公司财务报销维修费用。
维修基金维修
工程维修人员
管理处主任
1、巡检中发现的问题如属保修期外的大修、中修、更新和改造项目，则必须动用维修基金来维修。
2、用工作函的方式，书面通启业主委员会，如业主委员会同意动用维修基金进行维修，则制订出较为详细的维修方案和维修预算，报给业主委员会，根据业主委员会的书面决定意见，动用维修基金进行维修。
3、维修结束后，应向业主委员会呈报一份较为详细的维修费用支出明细表，同时管理处自留一份存档。
记录资料归档
管理处主任
1、对以上所形成的记录、表格等资料，应及时、全部收集整理。
2、有序归档，便于检索，查阅方便。
附相关记录
1、《监控设备巡视检查表》（YH/QE作业/维修/表～004）
监控设备巡视检查表
文件编号：
YH/QE作业/维修/表～004
巡检时间
设备名称
年月日
年月日
年月日
年月日
中心控制室
监控摄像机
红外探头
门禁系统
其他监控设施
巡检结果及
问题处置记录
巡检人
供水设备管理作业文件
文件编号：
YH/QE作业/维修004
供水设备管理流程图
供水设备
二次供水水箱
二次供水水泵
消防
水泵
喷淋
水泵
排污
水泵
签订水箱清
洗外委合同
日常
巡视检查
制订检修计划
进行水箱
清洗和消毒
情况正常
发现问题
报公司批准
形成水箱清洗检测报告
作好记录
保修期内
保修期外
管理处
组织检修
防疫部门对水质进检测
通启
开发商
公司组
织维修
维修基金维修
形成水质检测报告
开发商维修
提出维修方案
通启
业委会
合
格
不合
格
管理处复查
报公司
领导审批
根据业委会决定维修
不符合
符
合
根据批准方案维修
公布维修费用
形成的记录资料归档
供水设备管理作业程序
NO：
程序内容
责任人
作业程序
供水设备管理
主要范围
工程维修人员
1、供水设备管理主要范围包括：
（1）二次供水水箱；
（2）二次供水水泵；
（3）消防系统设备；
（4）喷淋系统设备；
（5）排污系统设备等。
二次供水水箱
的管理
工程维修人员
管理处主任
1、根据国家有关规定，每半年必须对二次供水水箱清洗一次。
2、考察、选择具有二次供水水箱清洗资质的单位，并根据公司合同审批规定程序与之签订水箱清洗合同。
3、水箱清洗合同条款应尽可能明细，水箱清洗单位按合同要求对二次供水水箱进行清洗和消毒。
4、水箱清洗后，水箱清洗单位应取得“水箱清洗检测报告”并达到合格后才能向水箱灌水。
“水箱清洗检测报告”交管理处留存一份。
5、联系具有水质检测资质的国家卫生防疫部门，对二次供水水质进行化验检测，并出具“水质检测报告”交管理处留存。
6、若水质检测不合格，则再按上述3～5项程序办理，直至二次供水水质达到国家有关标准，并出具水质检测合格报告为止。
7、水箱清洗和水质检测情况应记录在《供水设备巡视检查表》上。
巡
视
检
查问题处理
情况正常
工程维修人员
1、每周对供水设备至少进行一次巡视检查，检查时应认真负责，内容全面，巡查仔细。
2、巡检中如未发现问题，则在《供水设备巡视检查表》上做好记录。
发
现
问
题
保
修
期
内
工程维修人员
1、如巡检中发现问题，应在《供水设备巡视检查表》上做好记录。
2、如在保修期内，则立即用工作函的方式，书面通启开发商，要求开发商及时组织维修并回复维修结果。
3、在接到开发商已维修完毕的回复后，应进行复查，如不符合，则再次通启开发商要求维修并说明原因；如符合，则在《供水设备巡视检查表》上做好记录。
保
修
期
外
公司
组织
维修
工程维修人员
管理处主任
1、巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，应立即进行维修，直到最终完成。
2、巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，且维修支出较大的，则由管理处根据具体情况制订出较为详细的维修方案和维修预算，报公司领导审批。
3、根据公司领导批准的方案和预算，由管理处负责组织维修。
4、维修完毕后，应及时在公司财务报销维修费用。
NO：
程序内容
责任人
作业程序
巡
视
检
查问题处理
发
现
问
题
保
修
期
外
维修基金
维修
工程维修人员
管理处主任
1、巡检中发现的问题如属保修期外的大修、中修、更新和改造项目，则必须动用维修基金来维修。
2、用工作函的方式，书面通启业主委员会，如业主委员会同意动用维修基金进行维修
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