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工业园资料
工业园区开发商成功的关键因素
工业园区开发商不同于一般的地产开发商：
从职能来看，它集合了政府、地产开发商和物业持有运营商的部分乃至全部职能，它出资建园区，建设配套设施，进行产业定位和产业发展分析，招企业入驻，向政府争取统一的园区政策，并向入驻企业提供增值性经济服务；从产品来看，它开发工业地产、商业地产、住宅地产等多种产品，开发周期长、投资最大、产品形态复杂是其不得不面对的问题。
如何成为一名优秀的工业园区开发商、成功地进行园区开发?
本人认为应重点关注以下三个方面。
一、规划能力
1．产业规划
产业是园区开发的灵魂，园区开发成功与否由其选择的“主导产业”所决定。
如果能够从事实和理论的层面证明产业选择的正确性，实现园区产业定位和城市乃至整个地区综合条件的良好匹配，后期的招商只是操作层面的问题。
产业规划需要园区开发商对城市乃至整个地区产业、资源和条件进行整体把握，分析产业对区域经济驱动的方法和趋势，形成系统、科学的产业定位，发挥产业的聚集和带动效应，在实现园区可持续发展的同时推动整个地区经济发展。
苏州高新区的成功便为我们提供了一个很好的借鉴：
它在产业规划和选择时坚持数量扩张与质量提高并重，重点引进关联度大、聚集度高、带动作用强的龙头型、基地型项目，引进跨国公司的生产中心、采购中心、维修中心、研发中心和营销中心，延伸产业链，做大产业群，使苏州成为全球制造业的重要基地之一。
2．园区规划
园区开发从现实意义卜讲已脱离了一般地产开发规划的概念，更多的是一种区域规划的理念，也就是说必须考虑整个园区的社会功能和经济功能，考虑园区如何成为整个城市的有机组成部分，在园区内部形成高效率“内生循环系统”的同时，与整个城市乃至地区发生交换。
换言之，园区规划要考虑“产、商、住、学、研”的平衡问题，让每个人都能专注于自己应该从事的事业，而不必为吃、住、行等琐事分散精力。
在这方面新加坡裕廊工业区是一个很好的例子，它在重视工业基础设施建设的同时，各种社会服务设施也同步发展，兴建了学校、科学馆、商场、体育馆、公园等，使裕廊工业区成为生产和生活综合体。
投资厂商不需要在当地兴建厂房、码头、油管、仓库或办公室，一切设施由园区提供出租。
同时还规划“输送管道服务走廊”，承租商可以利用此管道输送原料、成品及各类用品，不需卡车运送，因此降低运送成本，也大大提升竞争力。
二、地产开发能力
虽然园区开发不等同于地产开发，但地产开发是园区开发中的关键环节，无论蓝图多么美好，最终都要通过地产开发来实现。
1．资金管理能力
园区开发周期长、投资量大，尤其在土地一级开发阶段，只出不进的现金流对开发商的资金链更是一个严峻的考验，因此园区开发商的资金管理能力便成了成败的关键。
资金管理包含了融资和资金的统筹使用两个层面，融资方面企业可通过发行企业债券、引入战略投资者等形式积极拓展投资渠道，有些园区开发商还以土地入股的形式与入园企业成立合资公司，实现共同开发，有效地缓解资金压力。
在资金使用阶段，园区开发商应建立起规范、有效的资金管理制度和流程，并通过合理安排开发节奏，以达到缓解资金压力的目的。
2．项目管理能力
园区开发往往包括工业地产、商业地产和住宅地产等多种产品形态，这要求园区开发商具备长期、多项目、多产品的项目管理能力。
3．商业操作能力
园区开发的商业操作包含了销售、持有以及招商等多个方面，这就要求开发商拥有综合的商业操作能力，统筹安排各业态间的开发节奏，平衡短期利润和长期利益。
比如，在园区规划的初期，园区开发商就要考虑持有和销售之间的平衡问题，研究持有哪些物业可为企业带来长期稳定的现金回报。
而在不同产品形态之间，园区开发商也要考虑合理搭配销售的问题，比如通过住宅地产和工业地产的搭配销售，提高工业地产的销售率，从而使不同业态之间相互促进，实现项目整体的利润最大化。
三、政府关系管理能力
园区开发的成功离不开政府的支持，尤其是在政策软环境方面，优惠的税收、金融、土地、人才等方面的政策，可以更好地吸引国内外企业入驻，吸引国内外资金、技术、人才，推动园区的发展。
如日本的关西科技城，在发展初期，政府为吸引企业入驻，投入了大量资金，许多研究机构的迁移工程费由国家基金支付33％，为关西科技城的发展打下了良好的基础。
如何建立良好的政府关系呢?
首先是要站在政府的角度去思考问题，帮助政府建立相关的公共规则，用企业的社会责任感协助政府进行好经济建设，使园区开发真正成为城市经济发展的助推器，实现社会、政府和企业的多赢。
其次，积极与政府互动，建立并完善与政府有关主管部门的经常性信息交流以及联系制度和流程。
再次，积极参加由政府部门组织的各种社会公益活动，建立良好的企业形象。
园区开发从最初的政府主导，逐渐演变到企业主导、市场化运作，应该说这是一种进化，但在市场化的同时，政府的力量不可忽视，有效地将政府和企业的力量相结合，将会使园区开发事半功倍。
科技工业园区的土地开发成本分析
成本竞争力
工业园招商能否顺利进行，开发公司能否可持续健康发展，其中一个主要因素是土地成本。
土地成本也是各地区、各工业园竞争力强弱的表现之一。
从相同优势的开发区来看，贵港科技工业园的土地开发成本有一定的竞争力，特别是与周边市区经济技术开发区和珠三角比较，优势较明显。
当然吸引投资者注意的除了地价，还注重园区的区位、基础设施配套、园区服务、政策环境、人文环境、产业配套等因素。
高新科技工业园除了努力降低土地成本，营造“低门槛”招商环境外，还需要营造好的软环境。
成本风险分析
园区土地成本是其竞争力的重要表现之一，在开发过程中为了控制土地成本和防范土地成本的快速上升，需要注意如下几方面：
a、在立项和开发前，政府土地储备中心应该尽可能多的增加土地储备量，防止以后征地成本急速上升；
b、政府尽最大努力帮助农民购足社会保险；
c、政府出面协调各个层面的利益关系，特别是与园区属地的关系；
d、属地方政府收取的征地税费、投资建设税等应尽量少收或不收；
e、工业园基础设施属于城市建设的一部分，园区中心大道、围堰和污水处理设施应纳入城市基础设施建设体系，由市政府分担全部或部分费用；
f、开发公司应合理安排好借贷资金结构、期限和数量，减少财务费用；
g、遵循量出为入的原则，开发公司尽量做到“征用一片、开发一片、收益一片”，实行滚动开发。
工业地产在中国高速发展原因
近年来，工业地产在中国的发展势如破竹，一路前行，国外国内开发商纷纷加入工业地产开发阵线。
究其根源，工业地产为何能在中国迅速发展有两个重大因素：
工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移
20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。
在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。
由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。
可以说，在这次产业转移过程中，中国是主要的目的国。
改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。
中国制造业的迅速发展很大程度上是经济全球化条件下，全球产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果。
制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。
工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造
我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。
开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
建立和发展开发区，是我国改革开放政策的一项重要措施，其重要作用与国际产业转移密切相关。
开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。
这在国家级和省级开发区表现得更为明显。
同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。
据统计，全国54个国家经济技术开发区2003年实现国内生产总值4985.01亿元，占全国国内生产总值的4.27%。
伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。
城市工业园区开发模式初探
世界上的主要国家，包括美、英、德、日以及中国等国，为了促进经济的快速发展和工业化水平的迅速提高，相继建立了不同类型的工业园区。
从历史上看，世界各国工业园区发展的最初阶段，主要是以吸引资金、建立工业企业、提高生产效率为主要目的，通过提供道路、电力、工业用水、港口、住宅区等企业生产需要的优良基础设施，推动企业的入区和发展。
工业园区初始阶段的基本生产要素，是基本的生产基础设施和可开发的土地等要素，园区主要是靠土地开发、吸引企业入住园区进行生产来实现扩张式的发展。
随着工业园区的发展，各发达国家开始重视发展高新技术产业，工业园区也逐步进入了第二个阶段，即转向科技园区。
其目标和功能，也转向了注重扶持区内企业的研究与技术开发能力。
随之而来的是，大学、研究机构的科研与产业活动的密切协作，就在这些国家的科技园区迅速开展起来。
如60年代以美国硅谷为代表的研究园区，波士顿附近的128高速公路经济地带，以及英国70年代以剑桥科技园区为代表的科技园区，大学开始作为主体来参与，对研究成果在这些园区的产业化发挥了非常重要的作用。
因此，如果说工业园区只是生产基地，那么科技园区则已经将工业园区转化为有明确创新意识的产业开发基地。
进入80年代，工业园区发展进入到新阶段，开始向科技园区转化，明确地把技术创新、高新技术产业的发展和高新技术项目的产业化作为主要目标。
从工业园区向科技园区的转化来看，高科技园区是工业园区的发展和进化的必然趋势，它是随着产业结构的高度化，以及工业园区通过生产基地本身高度的知识集约化，从单纯的大批量物资生产基地，进化为较为精练的高附加值产品的生产基地，是一种始于内部的质的进化。
它的主要目的，是吸引或鼓励高新技术企业的创立，扶持高新技术企业的发展，从而实现自身的可持续高速发展。
20世纪90年代以来，房地产业一直是我国经济增长的热点，随着房地产市场日趋规范和竞争加剧，房地产市场的集中度越来越高，并且房地产企业受国家宏观调控的影响也越来越大。
从近4年深圳、广州、成都及长沙的市场来看，房地产开发投资额仍然保持较高的增长速度，其中深圳的平均年增长率为17.4%；整体而言，国内房地产开发受政府宏观调控、区域经济增长及住宅消费拉动不足等因素的影响，其增长趋势体现为相对理性的增长趋势；由于房地产业对区域经济的拉动作用，今后房地产开发企业的投资增长将在国家宏观调控的前提下主要通过市场调节，因此相对于房地产开发企业而言，其投资行为及业务竞争行为将更加市场化。
房地产公司的业务定位及业务组合策略主要以物业开发及经营（含销售、租赁）为核心业务，其他业务侧重于主营业务的产业价值链延伸，比如工程施工业务、酒店经营业务及物业管理服务业务等；以工业园、工贸园及科技园区开发及配套设施建设为主的上市公司其产业链的延伸侧重于物流、贸易、仓储及高科技项目投资。
泰然集团为深圳市属大型企业集团，是具有国家一级资质的房地产开发和科技园区综合运营商，其前身系成立于1985年的深圳市工业区开发公司，主要负责深圳市车公庙工业区的开发建设。
1996年经深圳市体改办批准，公司成为深圳市第一批员工持股试点单位，同年加入深业集团。
2002年经原国家外经贸部批准整体转制为深圳泰然股份有限公司。
2004年深圳泰然集团组建成立。
20年的发展过程中，泰然集团主营业务逐步从传统的工业园区及配套设施开发建设向科技园区及配套设施开发建设转变。
1988年至今，泰然集团在1.18平方公里的土地上共自行开发工业厂房、工贸大厦、科技产业大厦以及中高档住宅、公寓200多万平方米，创利税达16亿元。
目前整个园区共有企业1000余家，年营业额达200-300亿元，纳税10多亿元。
泰然、天安数码城、杜邦、大冷王、南瑞科技、爱施德等多家企业多次被市、区两级政府评为“守法纳税大户”和“纳税百强企业”。
合资开发的天安数码城2001年5月获全国创新科技园区开发模式奖，2001年9月成为深圳市首家“深圳天安民营科技园”，2002年2月，又升格为“国家级民营科技园”，列“中国十佳民营科技园之首”；同时，科技新园“泰然金谷”也广泛受到社会各界的青睐和追捧。
泰然科技园已经成为福田区乃至深圳市经济发展的一道靓丽的风景线。
从业绩方面分析，泰然集团过去5年销售收入、净资产及净利润都保持了较好的增长态势。
纵观深圳特区工业园区的发展历史和现状，泰然科技园区的许多经验值得我们从理论的高度给以总结和提炼。
主要特点如下：
1．从园区发展模式来看，从传统的工业园区发展模式过渡到科技园区的过程是集约化程度逐步提高的过程。
泰然园区的20年发展历程，历经了最初的传统工业园区到现在的科技园区的三个阶段：
2．较好实践了点式增长极理论。
泰然科技园的成功，如用区域经济开发模式理论来分析，在深圳城域经济范围里泰然的成功属于点式“增长极”开发模式，并成功地运用了“后发优势”，实现了跨越式发展。
增长极是主导或有创新力的行业在空间的集聚。
极化增长和“增长极”的概念是由Perrour提出的。
增长极被认为是有吸力和斥力的中心，具有两个效应，极化和扩散效应。
增长极理论强调不平衡发展，主张把有限的稀缺资源集中投入到具有创新能力、发展潜力大、规模经济和投资效益明显的少数产业部门、大企业或区位，形成聚集经济和规模经济，以此带动邻近地区共同发展。
纵观泰然科技园的发展历程，可以看出泰然人自觉或不自觉的实践了这一理论。
3．自觉运用了新城市主义设计思想。
从园区规划建设理念来研究，泰然商圈的形成和繁荣，得益于泰然人自觉运用了“新城市主义”的规划设计思想。
新城市主义是20世纪90年代初，因北美地区城市面对郊区无序蔓延带来日益严重的城市问题，提出了一种新的城市规划和设计思想，新城市主义主张打破城市严格的组团功能分区，形成城市局部相对紧凑，生活、办公、商业产业等功能配套齐全的综合小区，新城市主义追求生态化和园林化，提倡人性化和人本化等设计理念。
4．出色实施了企业运营战略。
从企业运营方面来看，过去20年泰然的发展战略属于区域性内向型战略，其主要经历了两种战略发展模式阶段。
第一阶段是资源储备阶段（1988年至1996年），该阶段主要特征是获得泰然集团阶段性可持续发展的土地资源、财务资源、品牌资源及行业经验；第二个阶段是差异化竞争阶段（1996年至现在），该阶段主要特征是泰然集团利用土地成本优势逐步实施产品差异化竞争，并通过差异化战略获得竞争优势。
20年来，泰然集团始终坚持以产业园区及配套设施开发建设为主业，摸索出对科技园区开发上下游、对入园企业及相关外部产业链资源的有效整合手段，形成了产业资源、客户资源、财务资源的较强整合能力。
从工业园区开发建设c工贸园区开发建设c科技园区开发建设的过程中，积累了较强的综合园区（工业厂房、工贸大厦、科技产业大厦及中高档商业住宅、配套服务）开发及运营管理经验。
通过对泰然集团成功因素的分析可知，泰然集团的成功主要得益于三个方面，其一就是政府的支持，其二就是对市场机会的把握能力，其三就是项目实施能力。
作为以产业园区开发经营为主导产业的集团型公司，通过近20年的发展，泰然集团在科技园区开发经营、中高档住宅开发、配套建设及服务方面已积累了丰富的成功经验。
泰然公司及其泰然科技园经过20年的稳定、高速发展，剩余的土地在未来的4-5年即将开发完毕，走出去进行市场储备、增强可持续发展能力或进行经营转行或两条路齐头并进的战略决策已提到议事日程。
依据泰然集团现有的土地、资金优势，寻求新的经济增长点切实可行。
对于泰然集团而言，外部环境的机会主要体现在区域经济增长、产业结构调整及城镇化改造所带来的市场需求及政府的政策导向上，威胁主要体现在房地产企业的竞争不是项目层面的竞争，而属于企业综合层次的竞争，尤其对于产业园开发及经营企业要求更高；从内部资源及条件分析，泰然集团竞争优势主要体现在产业园区运营模式、运营效率及阶段性的低成本土地资源优势上，而劣势则表现为泰然集团缺乏实施扩张的必要土地资源储备、对高科技企业和大型企业集团等客户的整合能力以及品牌支撑上。
泰然集团在过去20年的发展中，立足于泰然科技园，经过20年的发展，目前从企业实力、业务发展潜力及内部运作机制等方面已具备了较强的竞争优势。
创新出了独特的运营模式，这种模式具有可深化性和可拓展性，在新的历史条件下仍然充满着活力。
泰然集团的核心业务具备较好的市场发展潜力及竞争力。
泰然集团未来的发展应以提升、释放、扩大科技园区开发建设的各个要素（科技园区开发、中高档住宅开发、齐全的配套服务设施）为主导，通过政府及土地资源的整合、市场机会的把握，对现有产业园区的开发理念及方向进行提升和创新。
依据泰然集团产业园区开发经营模式的变迁，结合国内房地产行业的发展趋势，泰然集团未来产业发展方向将从现有“科技园区”开发模式进一步提升为“泛科技园区”的开发模式（如下图所示）：
“泛科技园区”开发模式主要是指：
.将科技园区开发模式中的各个要素（科技园开发、中高档住宅开发、齐全的配套设施建设）进行提升、释放和扩大，使之成为能独立运行并具备较强竞争实力的战略业务单元。
并在更高层面上，对科技园区模式各要素进行有机合成，在合适的区域再建“泛科技园区”的综合产业园区。
.通过不断优化科技园区要素的提升、释放、扩大和有机合成，进一步提升泰然的核心竞争能力，形成独特的要素组合竞争优势。
所谓的“泛”，对于泰然集团而言有两层涵义：
即“对内深化发展”和“对外有效拓展”。
“对内深化发展”是指对趋于繁荣的泰然科技园进行资源整合和升华，发挥园区企业的群聚效应和泰然集团的资金实力，完善园区的营商环境，形成包括科技大厦、科研机构、商务公寓、高尚住宅及配套商业等在内的综合性科技园区、提升泰然园区的竞争能力和创新实力，并在资源整合的过程中促进传统老工业区的改造，完成园区发展的更新换代。
“对外有效拓展”是指借鉴已经形成的泰然园区开发模式和独特的运作经验，在条件成熟的国内大中城市，再建几个异地泰然科技园，形成泰然集团的要素组合竞争网络。
在国内房地产开发竞争如火如荼的今天，这种“泛科技园区”的开发模式对于泰然集团而言，具有异质性、独特性和相对唯一性。
根据泰然集团泛科技园区的开发模式，未来发展的战略定位为“中国泛科技园区专业运营商”，即以“泛科技园区”的开发运营为主业，以“物业租赁经营”和“物业管理服务（兼有信息商务服务及物流配套服务）”为两翼。
泰然集团在努力提升经济运行速度和效益的同时，抱持着一种人与环境、社区与自然有机协调发展的理念，将顺应市场发展的规律，大力优化产业结构，根据“一主二辅”的产业架构，努力强化主业，同时加快辅业的发展，实现主辅业的平衡发展，形成了泰然特有的开发模式，开启城市工业园区发展的新思路，为实现泰然集团的战略目标奠定坚实的基础。
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