土地出让金是土地使用者为原始取得有期限限制的国有土地使用权而向.docx

土地出让金是土地使用者为原始取得有期限限制的国有土地使用权而向.docx

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土地出让金是土地使用者为原始取得有期限限制的国有土地使用权而向

答：

土地出让金是土地使用者为原始取得有期限限制的国有土地使用权而向国有土地

所有者所支付的一定数额的费用，它是以出让方式取得国有土地使用权所必须支付的费用。

　　出让金是国有土地所有权的经济体现，属地租性质。

当一个房地产开发商办理了合法的立项开发手续后，必须办理土地出让手续。

此时，国家按照土地总体规划的要求，将一定面积的国有土地使用权有期限、有条件地转让土地使用者，并按规定收取土地出让金和使用税（费）。

土地使用权的出让主要有两种方式：

一是国家对已经取得土地使用权的城镇土地使用者，按其使用土地的数量与等级，依法逐年收取土地使用税。

二是对新的用地者，通过市场调节，包括协议、招标和公开拍卖的形式，出让一定期限的土地使用权，并一次性收取土地出让金和土地使用费（税）。

对于商品房而言，房地产开发商以出让方式取得土地使用权时，必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金后才能进行房地产项目的开发，所以，开发商在销售商品房时，会将相应面积的土地出让金列入建房成本并按比例分摊给房屋购买人，也就是说，商品房购买者所付的房款中已包括了土地出让金。

由于根据现行法律规定，居住用地的国有土地使用权出让的最高年限为70年，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用后的使用年限。

由以上可以推知，房屋购买人通过购买而取得的产权是完全意义上的产权，即在合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后剩余的年限内享有完全意义上的产权，此时，已取得房屋产权的房主在进行商品房再次交易时，无须交纳土地出让金。

　　所以二手房购买者在购房前，应委托中介机构或者律师查明，你所准备购买的房屋的土地使用权是以出让方式取得的，还是以划拨方式取得的。

如果是以划拨方式取得的，用地者无权处理，必须要报政府审批，由转让关系中的受让方来办理土地使用权出让手续，并按规定交纳土地使用权出让金，实现土地使用权从无偿到有偿的变化。

　　在此特别提醒购房者，一些中介公司，特别是一些没有资质的经营不规范的小公司，往往利用一些居民对房产交易政策不懂、对有关法律法规不熟的情况，从中非法牟利，购房者应注意这种现象，熟悉相关法律法规知识，并选择那些正规的有信誉的中介公司去代理买卖房屋。

行政起诉状

   原告：

赵卫平，男，1963年7月21日出生，汉族。

   被告:

邢台市监察局

   法定代表人：

郭运兴  局长

   被告：

邢台市监察局

   法定代表人:

刘士奇  局长

   诉讼请求：

   依法判令被告履行公告承诺，给予原告举报奖励     元

   事实及理由：

   2001年4月11日邢台县人民法院以（2001）邢民破字第1号、2号、3号、4号民事裁定书宣告河北邢台农用车总厂

、河北邢台金源农机制造有限公司、河北邢台银牛机械有限公司、河北邢台膨润矿产品公司公司破产。

在破产资产

拍卖中，原邢台市汽车改装总厂二分厂法定代表人陈海菊以800万元买下金源公司资产，更名为华旗机械制造有限

公司。

富强化工公司法定代表人郭强柳以700万元买下银牛公司资产。

由于在企业破产清算、拍卖过程中存在违纪

违法行为，原告即自2002年初开始向县、市纪检、监察机关、市国土资源局多次举报，要求查处违纪违法，保证国

有资产不受损失。

经查实，在土地出让中，流失国有资产10338389.4元。

纪检、监察机关作出决定，强制华旗公司

补交5028441.6元，富强公司补交5309947.8元土地出让金，总计10338389.4元，上缴市财政，至此为国家挽回了巨

额经济损失，原告举报历时近两年，由县、市、省直至中央有关部门，历尽艰辛和风险，付出资金数万元，个人蒙

受了被拦截殴打、险遭非法抓捕，家庭财产三次被砸，损毁等损失。

邢台市人民政府办字（1999）16号文批转了邢台市国有资产管理局等五部门的报告，《报告》中明确“对举报私下

交易处理企业和资产的有功单位和个人，经查实后，予以物质奖励，对作出重要贡献的举报人，予以重奖。

”

2003年8月5日邢台市监察局、邢台市国土资源局发出《关于全市范围内违法、违规使用经营性用地行为自查申报的

通告》并在报刊上公布，通告欢迎广大干部群众对违法违纪情况予以举报。

相继，市监察局“招拍挂"执法办发出

《欢迎举报经营性土地中违法违纪的行为》公告，刊登于2003年8月15日的《牛城晚报》上。

公告承诺“举报的问

题查实后，按收缴违纪资金的10%-20%对举报者进行奖励”。

原告举报的问题已经查实，并由市政府决定上缴市财政，之后，原告多次向被告申请奖励，两被告互相推诿，拒不

履行承诺。

《监察机关举报工作办法》第三十六条规定：

“举报事项经查证属实，使违法违纪者受到应有惩处，并为国家、集

体挽回或减少损失的，对举报人可酌情给与奖励，有重大贡献的，要给与重奖“。

根据监察部行政法规规定，对原

告予以奖励，使被告的一项法定行政义务。

原告实施了被告公告内容的特定行为，符合法规设定的行政奖励的条件

，被告发出的公告对其具有法律上的约束力，起具有给予原告行政奖励的义务，其拒绝给与原告奖励的行为侵 犯

了原告的合法权益。

为此，跟据《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条第一款第（八）项之规定，提起行政诉讼

，请求依法裁判。

                                   此致

邢台市中级人民法院

                                                                       具状人

                                                                     2005年6月8日

附：

本状副本2份

引言：

　　我们是湘潭市岳塘区兴江花苑5栋住宅，共计222户住户。

2003年，我们依据湘潭市房产管理局预许字（2003）第8号《商品房预售许可证》，购买了222套的商品房，交付了全部了房款，数额达17000万元。

　　谁知，在2006年我们却领到了划拨土地证，而不是出让土地证。

结果导致我们的住房不能依法转让，不能抵押货款。

我们急忙找来了法律课本进行学习，得知，房地产开发商预售商品房必须取得出让土地。

于是，我们开始了艰难的调查取证。

随后了解到湘潭市房地产管理局真的胆大妄为。

　　证据材料：

　　一、湘潭市发展计划委员会文件

　　谭计投[2002]241号同意湘潭市高新房地产股份有限公司、原湘纺资产启动筹备组。

在板竹路口新建22000个平方的商品房，并且要求建设用地面积请湘潭市国土局核定。

　　二、湘潭市建设局颁发的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》

　　编号为130********0425010，根据《中华人民共和国建筑法》第八条规定，经审查，本建筑工程符合施工条件，准予施工。

　　时间为2003年4月25日。

　　三、湘潭市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》

　　预许字（2003）第8号

　　时间为2005年5月19日

　　四、湘潭市规划局颁发的《中华人民共和国建设工程规划许可证》

　　发证时间为2005年2月28日

　　五、湘潭市人民政府《土地登记审批表》同意潭国用（1998）字第20073号国土划拨。

　　时间为2006年11月14日

　　六、2003年5月，我们222位住户依据2003年湘潭市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》预许字（2003）第8号与湘潭市高新区房地产开发公司签订了商品房购买合同。

　　相关法律规定：

　　一、《中华人民共和国建筑法》

　　第八条申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；

　　（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

　　（四）已经确定建筑施工企业；

　　（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；

　　（六）有保证工程质量和安全的具体措施；

　　（七）建设资金已经落实；

　　（八）法律、行政法规规定的其他条件。

　　建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

　　二、《城市商品房预售管理办法》

　　第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　三、《城市房地产开发经营管理条例》　

　　第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。

出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回上地使用权。

但是，因不可杭力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

　　我们认为：

　　湘潭市房产管理局在2003年作为商品预售行政许可的主管机关，在房地产开发公司没有依法取得《建设工程规划许可证》（该证颁发时间为：

2005年2月28日）。

没有依法取得土地使用权的情况下（该宗土地是2006年11月14，批准由98年湘潭纺织印染厂的国有划拨土地转化为222户个人划拨土地），擅自违反《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

非法进行商品房预售许可的行政行为，导致我们222户住户无法取得出让土地权证。

造成由湘潭市高新房地产开发股份公司在湘潭市板竹路口建筑的兴江花苑项目，建筑面积为21097平方米，占时面积为10656平方米为非法占有国家划拨用地。

　　我们咨询了有关法律人士，得出的结论如下：

　　1、湘潭市房产管理局预许字2003第8号，预售面积20497平方米的《商品房预售许可证》是非法的。

应依法撤销。

　　2、由于湘潭市房产管理局错误的行政许可行为导致湘潭市高新房地产开发股份公司在不得进行商品房开发建设的国有划拨用地上非法进行商品房建设、预售。

获取非法收入17000万元。

　　3、由此造成222位住户建筑面积20497平方米、占地面积10656平方米为违法占有国有划拨土地的一切责任及损失应由湘潭市房产局承担违法行政的赔偿责任。

　　我们这些住户如果不是在2003年见到了湘潭市房产管理局违法颁发的《商品房预售许可证》，我们是不会去购买这222套住房的，而且湘潭市高新区房地产开发股份公司也不可能在10656平方米国有划拨土地上违法进行房地产开发，获取巨额的利益。

　　我们特此举报湘潭市房产管理局违法行政的行为，并且恳请有关机关严肃查处湘潭市房产局严重侵害222户无辜住户合法权益的违法犯罪行为。

湘潭市岳塘区兴江花苑222位住户

2007年元月20日

既然是商品房买卖，当然有土地使用权，不然就不是商品房买卖了。

划拨的土地上市交易有限制，根据我国法律的规定，需要补足土地出让金以后才能转让。

湘潭市房产局在不具备发放预售证的条件下，违法发放，误导百姓购买，其行为违法，应当对消费者的损失承担赔偿责任。

开发公司使用非法手段取得预售证，欺骗百姓购买，对消费者的损失也应该承担相应的法律责任。

　　建议：

状告湘潭市房产局行政违法，要求撤消预售证，赔偿相关损失；同时要求司法部门和相关权力机构查处相关法律责任人，让其承担应有的惩罚；也可以直接起诉开发商，要求解除合同赔偿损失或直接要求赔偿损失。

行政起诉状

　　原告：

刘艳，女，汉族，1963年11月30日出生，湖南省湘潭市岳塘区永安村4号附309号。

　　原告：

肖红星，男，汉族，1962年1月12日出生，湖南湘潭市人， 住湖南省湘潭市岳塘区永安村4号附309号。

　　被告：

湘潭市房产管理局

　　法定代表人：

肖树人  局长

　　被告住址：

湘潭市雨湖区湖园路37号

　　第三人：

湘潭市高新房地产开发股份公司

　　法定代表人：

黄宏觉

　　住址：

湘潭市高新区

　　诉讼请求：

　　1.请求判令被告2003年湘潭市房产管理局预许字2003第8号《商品房预售许可证》是违法行政，予以撒销。

　　2.判令被告承担本案一切诉讼费用。

　　事实和理由如下：

　　2003年，湘潭市房产管理局颁发了预许字2003第8号《商品房预售许可证》，原告人依据该预售许可证和第三人签定了商品房预购合同，2006年却发给了划拨土地证书，极大地损害了原告的合法权益，遂于2007年元月进行调查取证，得知2003年5月19日，被告湘潭市房产局作为全市商品房预售许可的行政管理部门，公然违反法律之规定，在第三人湘潭市高新房地产开发股份公司没有依法交付全部土地使用权出让金，没有取得土地使用权证书；没有取得建设工程规划许可证的情况下，非法发布了湘潭市房产管理局预许字2003第8号《商品房预售许可证》，导致原告人购买了湘潭市高新房地产开发股份公司在国有划拨土地上违法开发的商品房，导致原告的合法权益受到严重的损害。

　　被告作为商品房预售行政许可的法定行政单位，置《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》于不顾，公然违法行政，和第三人湘潭市高新房地产开发股份公司串通损害国家和原告人的利益，是应予撒销的违法行政行为，请人民法院查明事实，支持原告的诉请。

　　此致

　　湘潭市雨湖区人民法院

　　具状人：

      刘艳   肖红星

　　2007.1.22

第一，划拨土地上的房子，一般不能卖给个人；

第二，如果经过主管部门批准，可以出售的，要办理交纳土地出让金手续。

具体的出让金的数额，要看地段，所以要征询国土资源部门。

第三，一切批准手续即费用交纳完成，可以签订房屋买卖合同。

行政起诉状

原告  ***，男，1954年11月11日出生，身份证号：

*******5029

住中国台湾省高雄市小巷区

通讯地址：

上海市杨浦区黄兴路2005弄1号

被告  上海市杨浦区房屋土地管理局，地址：

上海市周家嘴路3215号，

邮编：

200093，电话：

55802510

法定代表人：

忻伟君，局长。

被告  上海市杨浦区人民政府五角场街道办事处，地址：

杨浦区政通路15号

      负责人：

孙栋成，上海市杨浦区人民政府五角场街道办事处主任

诉讼请求：

一、    依法撤销2005年6月14日、2005年6月30日公示、公告；

二、    请求判令被告履行法定职责，公正公开推选筹备组人员；

三、    本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：

原告系黄兴广场业主。

两被告依据法律、法规和规章的规定，组织黄兴广场业主大会筹建工作。

2005年3月29日，在两被告主持下，召开业主代表会议。

会议明确了用推荐表的形式推选筹备组人员名单。

近日，原告在黄兴广场一楼电梯口看到两被告关于黄兴广场筹备组人员名单，可两被告在公告中并未列明代表的推选的具体过程和操作方式（例如：

发放了多少张推荐表，收回多少张；每位业主代表的具体票数等推选结果），原告当即对两被告推选出的***、***、***和施**四位代表提出异议，并提交书面异议书详细说明理由。

可两被告对异议书不予答复，仍在6月30日下午组织召开第一次筹备组会议。

两被告行使管理职权，原告及部分业主也没有收到被告的推选通知，对推选过程不予公开，搞暗箱操作，违反程序召开第一次筹备组会议，属于违法实施具体行政行为。

而且根据沪房地资物[2005]60号文件中《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》之内容：

业主大会筹备组由业主代表组成，业主代表应当由模范履行业主义务，热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。

可***、***、***三位代表拒不交纳物业管理费，尤其是***强占属于全体业主共有的地面停车库，且自己开办物业公司管理黄兴广场地下、地面车库，收取的停车费没有一分钱上交业主委员会。

同时根据上述文件的规定，业主大会筹备组由业主代表组成，而业主代表首先必须是业主，但施**代表不是业主，显然其不具有代表资格。

两被告在知晓上述情况后，非但没有履行监督和管理的职责，却仍然推选他们这些不模范遵守业主义务的业主和不具有业主身份的人为筹备组成员，显属滥用职权、违法行政。

根据《物业管理条例》及上海市房屋土地管理局关于《物业管理条例》有关条文的应用通知等规定，房管行政机关和街道办事处（乡镇人民政府）负责指导业主委员会的组建和日常工作的监督，但两被告未依法行使职权，未公开公正地执法，侵犯了原告的权益。

故原告为维护自身的权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，支持原告诉请。

此致

杨浦区人民法院

                                                  具状人 ：

                                               二〇〇五年  月  日