福州市商圈调研报告11页.docx
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福州市商圈调研报告11页
福州市商圈调研报告
单靠“死”记还不行,还得“活”用,姑且称之为“先死后活”吧。
让学生把一周看到或听到的新鲜事记下来,摒弃那些假话套话空话,写出自己的真情实感,篇幅可长可短,并要求运用积累的成语、名言警句等,定期检查点评,选择优秀篇目在班里朗读或展出。
这样,即巩固了所学的材料,又锻炼了学生的写作能力,同时还培养了学生的观察能力、思维能力等等,达到“一石多鸟”的效果。
目录
这个工作可让学生分组负责收集整理,登在小黑板上,每周一换。
要求学生抽空抄录并且阅读成诵。
其目的在于扩大学生的知识面,引导学生关注社会,热爱生活,所以内容要尽量广泛一些,可以分为人生、价值、理想、学习、成长、责任、友谊、爱心、探索、环保等多方面。
如此下去,除假期外,一年便可以积累40多则材料。
如果学生的脑海里有了众多的鲜活生动的材料,写起文章来还用乱翻参考书吗?
一、福州城市概况
福州是福建省的省会城市，全省的政治、经济、文化、教育中心，地处福建东部沿海，闽江下游，东濒东海，与台湾隔海相望。
福州市辖鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区、福清市、长乐市等五区二市和闽侯、闽清、永泰、平潭、连江、罗源六县，全市总面积11968平方公里，其中市区面积1043平方公里，全市常住总人口687万人，其中市区常住总人口271万人。
全市户籍总人口638.33万人，其中市区户籍总人口187.53万人。
二、福州市经济运行及城市规划
1、城市经济运行
09年，全市实现地区生产总值2524.28亿元，全国排名第24位、比上年增长12.8%，其中第一、二、三产业增加值为241.78亿元、1197.84亿元和1084.66亿元，分别增长5.2%、13.6%和13.5%。
产业结构继续调整，三次产业比重由上年的10.3∶47.4∶42.3调整为9.6∶47.4∶43.0。
第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为3.5%、51.8%和44.7%。
全市人均地区生产总值达36851元，增长11.9%。
全市在岗职工年平均工资31000元，增长12.6%。
据城乡住户抽样调查，全年城镇居民人均可支配收入20289元，扣除价格因素，增长10%。
全市实现社会消费品零售总额1335.79亿元，增长18.0%，其中限额以上企业实现556.35亿元。
09年全社会固定资产投资完成1646.72亿元，增长31.5%，其中城镇以上固定资产投资完成1544.60亿元，增长32.3%。
全市共接待过夜境内游客901万人次，增长2.6%，过夜境外游客60.60万人次，下降3.9%。
年末共有星级宾馆饭店73家,客房共计11070间。
10年前三季度，福州市地区生产总值1944.37亿元，增长14.7%，其中，第一产业增加值145.43亿元，增长3.8%，第二产业增加值931.61亿元，增长20.1%，第三产业增加值867.33亿元，增长11.1%。
10年前三季度全社会固定资产投资1538.63亿元，增长38.9%，与1-8月比较，全社会固定资产投资增幅提高5.2个百分点。
城镇固定资产投资1478.18亿元，增长42.5%，位居全省设区市第二位。
与1-8月比较，城镇固定资产投资增幅提高5.9个百分点。
全市社会消费品零售总额1133.28亿元，增长21.0%,在全省设区市中居第二位。
与1-8月比较，社会消费品零售总额增幅提高0.9个百分点，多数县（市）区增幅有不同程度的提高，仅2个县区略有回落。
05年-09年福州市GDP及增长率
05年-09年福州市人均GDP走势
2、福州城市规划
1）城市性质：
福建省省会、海峡西岸经济区的中心城市、国家历史文化名城。
2）规划人口规模：
规划2019年全市总人口为800万人，城镇人口为527万人，城镇化水平为66%；2020年全市总人口为890万人，城镇人口为642万人，城镇化水平为72%。
3）中心城区空间布局——“一区三轴八城”：
中心城区的重点发展方向为“东扩、南进”。
采取“结构开放、轴向发展、核心多极、服务沿江、工业沿海、生态渗透”的空间发展策略，形成“一区三轴八新城”的空间布局结构。
“一区”即一个中心区（三环以内区域），主要承担市级行政、文化、商贸服务等中心职能，强化八一七中轴线和闽江轴线两条公共设施服务带，以及北江滨商务中心、鳌峰洲金融街、会展岛等六个公建中心。
“三轴”即传统城市服务轴、城市东扩发展轴、城市南进发展轴三条轴线。
“八新城”即东部新城、科学城、大学城、汽车城、马尾、新店、荆溪、亭江-琅岐八个新城，在八个新城分别培育新城中心。
4）交通规划：
未来福州对外交通体系将构建由沿海交通走廊和内陆交通走廊构成的“T”字形区域快速运输通道，优化铁路、公路、航空、内河、港口等各种交通运输基础设施的衔接。
城市交通系统以轨道交通为骨干的集约化运输导向型交通发展模式。
确立公共交通优先发展的主体地位，优先建设“鼓台-仓山-东部新城”复合交通走廊内及跨江交通设施。
四、福州商业市场概况
1、商圈概况
福州市区商圈分布
区域
商圈
类型
特点
代表物业
福州市区
东街口
核心商圈
东街口商业主要由东百、大洋、东方、新华都百货组成，但东街主干道并不宽敞，沿街商铺主要由品牌商店、大量的特色店、三坊七巷文化街组成，该商圈为成熟商圈，未来开发力度较小。
东百、大洋、东方、新华都百货、南后街
五一广场
区域商圈
五一广场商圈商业围绕五一广场而设，商圈内现有大型商业有冠亚广场、大洋正大广场店等；该商圈北至东街口商圈，南接茶亭老商业中心，茶亭商业中心中君临盛世茶亭、世茂天城即将面世，未来该商圈有可能取代东街口核心地位
冠亚广场、大洋广场正大广场店
台江
区域商圈
台江现有中亭街、元洪购物广场、榕城古街、步行街、台江农贸集市等，商圈商业档次偏于中低档，目前东百群升店已入驻台江商圈，为该商圈最高档商业
中亭街、元洪购物广场、榕城古街、步行街、东百群升店
万宝
区域商圈
“万宝商圈”从2019年始初露端倪，与东街口和中亭街等其他商圈不同的是，这是在没有商业底蕴的新地上规划的全新shoppingmall从而打造一个全新的商圈。
目前该商圈的商业影响力完全依赖宝龙城市广场和万象城。
宝龙城市广场、万象城
Ø榕城商业发展历程，东街口商圈、台江商圈作为榕城传统两大商圈具有得天独厚的地理区位优势，刚兴起的万宝商圈开始逐渐成熟。
Ø目前福州市现有的商业房地产项目大都有两个特点，一个是运作模式大都为销售物业，另一个是经营业态单一。
同时福州的商业场所还存在着高度集中，新兴商业形态和次商圈还不发达等弊端。
Ø福州较为成熟的三大商圈分别是东街口、台江和万宝商圈，这些商圈存在的商业形态大都为：
传统商业街、市中心的商场、独立商铺、购物中心等。
随着年底福州金融街万达广场的开业，将形成一个新的金融街万达商圈。
Ø福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，先天的地利优势，造就了东街口商业区商业经济的繁荣。
2、东街口商圈分析
东街口商圈以八一七北路、津泰路商业街和南后街为主，其位于东街口以南，南门兜以北，西至南后街，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区，也是福州市传统的商业核心区。
东街口商圈内主要分布四大百货商场、一个购物中心和三条商业街：
其分别是东百商场、东方百货、大洋百货、新华都百货和冠亚广场及八一七北路、津泰路、南后街。
涉及商业业态：
服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。
主要商业形态：
市区购物中心、百货、沿街商铺、步行街等。
主要零售企业：
大洋百货一店、东百商场、东方百货东街店、新华都百货、国美电器、永乐电器、苏宁电器、好又多量贩超市、冠亚广场、大洋百货二店
1）大洋百货东街店——福州首个“流行百货”概念倡导者
开业时间
2019年9月
总建面积
4万平方米
年销售额
8.6亿
楼层
共10层
主体定位
时尚流行百货
主要亮点
化妆品及少女装
2）东百东街店——福州老字号百货
开业时间
2019年
总建面积
3.8万平方米
年销售额
11.9亿
楼层
共9层
主体定位
传统百货与流行百货相结合
3）东方百货东街店——福州首家奢侈品店
开业时间
2019年7月
总建面积
2.6万平方米
年销售额
3亿
楼层
共7层
总体定位
中高端百货
主要亮点
国际一二线品牌
4）东街口商圈小结：
Ø业态：
以经营服装服饰为主，由休闲品牌专卖店、自营服饰店、传统百货、主题店、时尚卖场、餐饮、影院、传统老字号店及服务设施组成；沿街店铺以休闲品牌为主。
Ø定位：
中低档为主，大众消费。
Ø消费群体：
年轻人、家庭群体、外地游客。
Ø优势：
福州核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。
Ø劣势：
交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；沿街店铺档次偏低；百货店仍以传统百货为主，硬件设施及商品布局均过于陈旧；整体形象不好，管理杂乱无章。
3、台江商圈分析
台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。
自中国“五口通商”以来，台江成为闽江流域货物的集散地，商业日趋繁荣。
中亭街源于宋代，已有近千年的历史。
新世纪，随着中亭街的改造及东百元洪购物中心的开业，以中亭街、东百元洪购物中心、台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区。
涉及商业业态：
服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。
主要商业形态：
购物中心、百货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业市场、批发市场等。
主要零售企业：
东方百货群升店、东百元洪购物中心、国美电器、永乐电器、苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场。
1）东方百货群升店—GUCCI福建首个专柜
开业时间
2009年4月
总建面积
3万平方米
年销售额
3亿
楼层
共4层
总体定位
高端百货
主要亮点
奢侈品牌
开业时间
2009年4月
总建面积
10万平方米
年销售额
3.8亿
楼层
共5层
总体定位
时尚购物广场
主要亮点
餐饮+购物
2）东百元洪购物广场——东百首个购物广场形态
3）台江商圈小结：
Ø业态：
以服装服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲品牌专卖店为主。
Ø定位：
主要以中低档消费为主、购买力偏低。
Ø消费群体：
年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游客。
Ø优势：
福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大。
Ø劣势：
档次偏低；以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无章。
4、万宝商圈分析
自2019年开业以来，随着宝龙城市广场对主力百货进行调换，以福建本土百货企业新华都取代原有的康城百货，并缩小了零售的经营面积，增加了餐饮、娱乐业态的占有比例；万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面结，并对原有主力店百安居进行了撤换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。
在经过两年多时间的经营，宝龙城市广场、万象城开始集聚了不少人气，目前已日趋成熟。
因Ｓhoppingmall这种商业形态有着规模庞大、业态丰富的特征，所以“万宝商圈”能在短期内崛起，成为福州新兴商圈。
涉及商业业态：
服装、服装、餐饮、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。
主要商业形态：
百货商场、超市、家电卖场、商铺等。
主要零售企业：
新华都百货、天虹百货、国美电器、苏宁电器、家乐福等
1）宝龙城市广场
项目位置工业路与西二环路交汇处
开业时间
2007年5月1日
总建筑面积
22万平方米
商业面积共计
17万平方米
业态组合：
百货、超市、家电卖场、影院、餐饮、娱乐、电玩、品牌专卖店、酒店式公寓
2）万象城
项目位置工业路与西二环路交汇处
开业时间
2006年12月22日
总建筑面积
11万平方米
业态组合：
百货、家电卖场、餐饮、娱乐、品牌专卖店
3）万宝商圈小结：
Ø业态：
以两大购物中心为主，百货商场、家电卖场、服装服饰专卖店、品牌餐饮店为主。
Ø定位：
主要以中低档消费为主。
Ø消费群体：
追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体。
Ø优势：
福州新兴商圈、交通便利、停车方便、业态较丰富、客流量大。
Ø劣势：
经营模式主要以销售物业为主、大量的人流尚未转化为购买力、整体形象偏低。
5、部分商业租金情况
项目名称
所处位置
租金情况（元/月/㎡）
项目体量
主要业态
宝龙城市广场
台江区
50-450
22万
百货、超市、家电卖场、影院、餐饮、娱乐、电玩、品牌专卖店、精装修酒店式公寓
冠亚广场
台江区
80-350
8.9万
百货、餐饮、娱乐、品牌专卖店、精装酒店公寓
东百元洪
台江区
50-280
10.7万
购物、休闲、娱乐、餐饮
世茂天城
台江区
180-300
3.6万
精品百货、女人街、餐饮、名品店、五星级酒店、5A写字楼、高层住宅
万象城
台江区
70-200
11万
百货、家电卖场、餐饮、娱乐、品牌专卖店
三、福州市写字楼市场分析
1、区域分布
目前福州商务写字楼集中分布在鼓楼区湖东路、五四路、五一路、东街、东大路、华林路、古田路等核心路段，其中以五四路和湖东路为中心的现代核心商务区甲级写字楼最为集中。
2、租赁市场
目前，福州甲级写字楼租金达到60-130元/㎡/月，集中在70—90元/㎡/月为主，而中低端写字楼主租金主力集中在30—60元/㎡/月，整体空置率较低。
2019年7月福州甲级写字楼租金水平
楼宇名称
楼宇位置
租金水平
宜发大厦
五四路
60.00元/㎡/月
置地广场
五四路与湖东路交叉口
80-90元/㎡/月
环球广场
五四路
90-110元/㎡/月
东煌大厦
五四路
100元/㎡/月
信和广场
五四路
100-130元/㎡/月
3、销售市场
2019年，由于新增项目均为鼓楼和台江区高品质项目，因此平均销售均价有所上涨，达到20000万/㎡左右。
就已经销售的世茂天城和开始推广的恒力城来看，地段稀缺、品牌开发商开发的高端写字楼销售市场反应良好。
2019年福州新建甲级写字楼对外售价
楼宇名称
楼宇位置
对外销售报价
恒力城
五四路
25000元/㎡
恒力金融中心
井大路
25000元/㎡
世茂天城
广达路
25000元/㎡
万达广场
江滨大道
18000元/㎡
4、代表性高端写字楼
楼宇名称
楼宇位置
总建面积
单层面积
入驻企业主力办公面积
层高
层数
租金
开发单位
管理单位
恒力金融中心
湖东路
35005㎡
1200-1400㎡
200-250㎡
3.8M
26
——
福建中旅房地产开发有限公司
——
恒力城
五四路
35000㎡
1000㎡
整层销售
约3.5M
40
4-5元/㎡
福建中旅房地产开发有限公司
——
信和广场
五四路
57540㎡
约1500㎡
分割租赁，面积90-300㎡
约3.5M
27
6元/㎡
信和置业（福州）有限公司
信和置业（福州）有限公司物业处
中庚青年广场
东街
38844㎡
1138.46㎡
整层销售,每层九户，每户88—210㎡
无梁式3.2M
31
6元/㎡
中庚集团（骏建地产）
中庚物业
置地广场
五四与湖东路交叉
61200㎡
1000㎡
300㎡左右
约3.5M
32
4元/㎡
置地房地产开发有限公司
武夷（福建）物管
东煌大厦
五四路
36242㎡
约1200㎡
只租不售,灵活分割
——
地上30地下3
7元/㎡
东煌（福建）房地产开发有限公司
福州大博韬物业管理有限公司
环球广场
五四路
90600㎡
2700㎡
220-650㎡
约3.2M
地上36地下2
5.5元/㎡
福州集升房地产开发限公司
福州集升房地产开发限公司
宜发大厦
五四路
43500㎡
1400㎡
多为1层1户，甚至多层1户
约3M
33
4元/㎡
宜发房地产开发有限公司
宜发物业管理有限公司
新侨联广场
五一路
32800㎡
约1600㎡
320㎡-600㎡
——
地上26地下2
3.5元/㎡
福建高景房地产开发有限公司
福州高景物业管理有限公司
平安大厦
五一路
37315㎡
1130㎡
分户在208㎡-380㎡
——
地上32地下3
5/㎡
——
——
武夷中心
东街
31000㎡
1676㎡
800㎡
3.5m
地上23地下3
3.2元/㎡
侨乡、安福、建兴三家房地产
福州华港物业管理有限公司
5、写字楼市场小结
福州高品质甲级写字楼近两年来租金保持平稳上涨，目前在60-130元/㎡/月之间；但中低端写字楼租赁价格仅达到30-60元/㎡/月的水平。
福州写字楼销售市场以高品质项目为主，平均售价在20000元/㎡左右，其投资回报率水平在6%，部分稀缺型、高品质项目可达到7％左右。
目前，福州写字楼市场租售面积有限，尤其是高端写字楼无法全面满足。
福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧，楼宇产业和楼宇经济正在加速升级，楼宇品质应市场需求而提升，楼宇运营因品质提升而价值彰显，但写字楼市场价值仍被低估，呈商住“倒挂”现象。
若不考虑新增供应项目，高品质甲级写字楼入驻（或入驻意向）情况较好
四、福州住宅市场概况
1、房地产市场总体概况
09年福州市房地产开发投资止跌回升，完成投资额361.80亿元，增长15.4%。
全年商品住宅完成投资252.19亿元，增长12.6%；商品房销售额457.61亿元，增长123.8%；商品房销售面积690.13万平方米，增长86.2%。
2、2019年上半年房产市场概况
2019年上半年房地产发展变化，从新年1月份开始，福州整体房地产市场依然延续09年的火热势头，1月成交量达到了2240套，成交均价也达到了10448元/㎡，开发商在资金压力上已明显减弱。
进入2月，总签约套数仅为1177套，环比减少1063套。
签约面积也只有报出的135025㎡，环比减少120542㎡，降幅高达47.16%。
然而在房价方面，2月再度上涨5.16%，报出10988元/㎡,环比上涨540元/㎡。
3月相比二月的低迷状态，情况显然有所改善。
3月五行政区总签约套数为1631套，环比增加454套，增幅为38.57%。
签约面积方面，达到190629㎡，环比增加55604㎡，增幅为41.18%。
4月，国务院出台政策调控楼市，但福州市五行政区总签约套数达到2409套，环比增加778套，为过去四个月以来的最高值，签约面积方面更是突破二十万平米，达到255215㎡，环比增加64586㎡，增幅为33.88%。
均价方面，连续四月突破万元，报出11322元/㎡，环比上涨55元/㎡。
5月的福州楼市是2019年以来最低迷的一月，在一系列的楼市调控的重压下，福州楼市签约量骤然下降，五月的签约量已经回到了2019年最低的水平。
住宅签约量仅为861套，签约面积更是下降到了10万平米以下，报出93428㎡，环比减少161787㎡，降幅达到63.39%。
均价方面，在经适房和马尾区楼盘的拉低作用下，5月均价报出9497元/㎡，环比下跌1825元/㎡，跌幅为16.11%。
然而如果剔除经适房和马尾楼盘的拉低作用，福州高房价依然稳固，呈现“量跌价稳”局面。
2009年3月—2019年5月商品住宅成交均价走势
3、福州市区域数据
1）鼓楼区
2）台江区
3）晋安区
4）仓山区
5）马尾区
Ø办公部分：
甲级办公，总体量40000平米
福州写字楼销售市场以高品质项目为主现多集中于市中心五一路一带，平均售价在23000元/㎡左右，其投资回报率水平在6%，部分稀缺型、高品质项目可达到7％左右。
从租赁市场看，福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧，写字楼出租率在90%以上，金源广场、环球广场等年代较久远的写字楼出租率也在95%以上。
目前高品质写字楼租金平均水平在4元/平米/天左右，与前两年相比，租金升幅达60%-85%。
可见，福州高端写字楼市场存在巨大的扩展空间。
目前福州甲级写字楼租金水平
楼宇名称
楼宇位置
租金水平
宜发大厦
五四路
60.00元/㎡/月
置地广场
五四路与湖东路交叉口
80-90元/㎡/月
环球广场
五四路
90-110元/㎡/月
东煌大厦
五四路
100元/㎡/月
信和广场
五四路
100-130元/㎡/月
2019年福州新建甲级写字楼对外售价
楼宇名称
楼宇位置
对外销售报价
恒力城
五四路
25000元/㎡
恒力金融中心
井大路
25000元/㎡
世茂天城
广达路
25000元/㎡
万达广场
江滨大道
18000元/㎡
目前，福州现有的商务圈即五一路一带高端写字楼市场已基本饱和，越来越多的办公需求将延伸至闽江CBD区域。
因此，我司项目北侧两栋塔楼定位甲级办公，标准层高4.2米，单层面积1600平米。
福州高端住宅市场消费群体主要面向企事业机关人员、外来投资者等人群，本地自住多为改善型居住，注重住宅品质与周边配套。
从目前福州市场高端项目分析，户型在三房以上的产品占到60%以上。
从去化来看，大面积户型销售情况良好，除顶层复式有销售压力外，三房以上户型去化率平均为86%。
典型项目户型面积及配比
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