购房不定金交后不公平合同.docx
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购房不定金交后不公平合同
购房不定金交后不公平合同
篇一：
签订协议后不想买房了——定金能要回来吗
签订协议后不想买房了——定金能要回来吗案例
20XX年4月，乌鲁木齐市王女士在市区某楼盘看中一套商品房，随即签订了《商品房认购协议书》，并按约定交了6万元的购房定金。
但在签订购房合同时，因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，王女士不想买这套房了，便提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝。
开发商称，开发商已按《认购书》为购房人保留了所选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同，放弃购买房屋系购房者单方违约，开发商有权没收定金。
因协商无果王女士将开发商告上乌市水磨沟区人民法院。
法庭审理认为：
《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、定金不予退还之条款，但王女士在约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约系双方分歧较大。
故开发商在与预购方未达成购房契约的前提下，扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。
最后经法庭主持调解，王女士为了能够尽快取得定金便与开发商达成调解协议，开发商当即退还了王女士预付的6万元定金。
两种情况主张退定金
“在买房者签订商品房认购书后，以下两种情况可主张解除双方签订的认购协议，并要求开发商退还购房定金。
”新疆天雪律师事务所律师席伟涛告诉记者。
购房者对小区周边环境了解不够，开发商也明知却不事先主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金，可主张开发商未履行合同的附随义务，在协议签订中未尽诚信义务，解除合同，退还定金。
签订认购书后，双方经协商无法就正式《商品房买卖合同》的主要条款达成一致，可要求解除认购协议，退回定金。
根据相关法律：
认购书只是对整个购房合约的基础性约定，通常只有房屋信息、面积、价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款，对于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等根本没有约定，因此只要购房者履行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务，即可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房合同无法达成一致，双方无法签订正式商品房买卖合同的，应当解除商品房认购协议，定金予以退回。
“修改合同”是制胜法宝
席伟涛说，在交定金时，购房者应要求看正式合同文本，要看已填写完毕的合同样本，最好是别人签过的合同，看有无开发商的承诺内容，如没有，就存在虚假宣传，这是决定交不交定金的关键。
如果交了定金后一定要在定金合同约定时间内去看合同，如合同存在苛刻条款和无原先承诺，购房者决定不购买该房时，应要求修改合同，使其内容符合自己的要求，开发商肯定不愿意，这时你就可根据最高法解释第四条之规定，因双方就合同条款无法达成一致，不属任何一方原因，所以就可以要求退定金了。
这样做完全符合法律的规定。
如果售楼人员说自己作不了主，需要请示再答复时，要求售楼人员更改签订定金合同中签正式合同日期，以后再说。
如果售楼人员即不同意更改也不退定金时，当天直接到消费者协会投诉，保留来交涉情况证据，以备纠纷所需。
篇二：
购房合同常见的十处不公平、不合理
由于消费者与开发商在市场交易中强烈的地位差距，面对通称的购房霸王合同，大部分消费者都是忍气吞声，任其宰割，小部分消费者即使知道其霸王，又说不出个理由，往往被口如舌簧的售楼小姐或楼盘按揭律师三两句就抵回去了。
其实，归根到底，是没有弄清霸王合同霸在何处？
以及缺乏对购房合同所涉及的法律知识的基本了解。
现总结购房合同常见的十处不公平、不合理的地方，供消费者购房时参考：
一霸：
签约安排在付完首付后
目前签约的基本程序是：
交定金--签认购书--交首付--签购房合同，所以很多消费者在交完首付款以后，正式签约时才发现合同条款不公平、不合理，如果对方坚持不改合同，只能是憋一肚子闷气。
所以消费者要占据主动权，最好是缴纳定金时就要求查阅合同范本。
现在的楼盘一般比较规范，会按照建设局及房管局的要求在大厅展示范本，消费者可别省这么点时间，最好先去留意一下，有不合理的地方及时指出，并在此时就可以向开发商提出要求变更相关条款。
二霸：
合同内容单方拟定
目前购买商品房，由于受到房管部门的备案管制，都要求按照广东省建设厅、广东省工商行政管理总局颁发的《商品房买卖合同》范本GB/执行，且，开发商在取得预售证时又必须要房管部门提交合同范本，一是政府为了监管合同条款是否合理（基本没什么作用），二是为了方便在络上签订合同。
所以开发商一般都打着“合同范本已备案，不能更改”为幌子来忽悠消费者，其实，细心的消费者可以发现，购房合同里有许多是有下划线的地方，本律师告诉你：
划线的地方是可以协商的、更改的！
那是开发商单方制定的条款，非政府制定的范本内容。
本律师在接受业主陪购时，通过与开发商的积极沟通，大都打破了“合同不能更改”的霸王定律。
三霸：
面积稀里糊涂
消费者买的是建筑面积，结果发现分摊了近30%，真正能享有的套内建筑面积一下就“缩水”了。
据前段时间的媒体报道，某楼盘共同分摊面积达到70%多！
可谓全国之最，本律师没眼福亲临该楼盘参观，是否是电梯大过主卧，过道大过客厅，而居住在火柴盒？
其实，业主完全享有对房屋的知情权，分摊面积是如何构成的，每栋楼的分摊面积在哪？
都可以要求开发商提供设计图纸或测绘报告，这样心里也就有个数，不会买的稀里糊涂了。
至于赠送的绿地、天台、入户花园、阁楼更要详细写进合同。
并约定好面积差异如何解决（详见本律师的文章《东莞购房法律问答
（二）》）。
四霸：
签合同时不签订前期物业管理协议
可能很少有消费者能仔细关注这个问题，继而被开发商及物业公司钻了空子，买房时说好物业费一块八，收楼却发现变成了两块二。
其实在购房合同中，早就有对物业管理的约定。
《商品房买卖合同》范本第三条第五款：
“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或者其
委托的物业管理公司签订《前期物业管理协议》。
”本款的“应”在法律上即“应当”，法律意义上“应当”与日常说的“必须”是一个意思。
这就是说，在签购房合同时，必须与物业公司签订物业合同。
消费者应在此引起注意，此时签了物业合同，收楼时任凭他怎么提高都有了保障了。
五霸：
房款不入预售款专用账户
房款必须入预售款专用账户，近段时间被热议，我还以为是新规定呢，其实东莞建设局及房管局早几年就有了这样的规定，只是执行力度不够，很少有房款能入预售款专用账户。
现在国家政策出台后，相信执行力度会大的多了。
这是对消费者很有力的保护措施，能有效防范开发商“空手套白狼”及烂尾楼的发生。
故消费者发现开发商提供的账号不是预售款专用账户时，可要求其提供，否则可向建设局及房管局投诉。
六霸：
延迟交楼违约金过低
本律师见过最低的违约金为每日万分之零点一，以一套50万的房子为例，逾期交付的，一天仅5元！
弄的消费者怨声载道，有不服气的业主，打起了官司，提出该条款显失公平，要求按银行同期贷款利率计算违约金，但判决结果并不理想，因为法院认为这是双方真实意思表示。
所以，显失公平是个比较宽泛的概念，没有强有力的证据支持，法院也是比较慎用的。
这就要求消费者在签订合同时力争提高违约金。
七霸：
规划设计变更不经过业主同意
这条霸王之处很让业主受伤。
看房时窗外红花绿草，收楼时却多了个垃圾站？
看房时地下室是车库，收楼时变成了配电房？
如果发现规划设计变更，这要从两个方面来分析，一、如果购房时设计图纸有的内容，则不属于规划设计变更，业主主张权利比较困难，这要购房时要求开发商提供设计图纸，特别是一楼、楼顶的业主。
二、如果购房时没有的而收房时增加或变更的，则属于规划设计变更。
消费者可以按照《商品房买卖合同》范本第十条的约定来主张权利：
“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。
确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。
”
八霸：
不按收楼通知收楼视为交接
开发商一般都会在购房合同第十一条单方制定诸如“出卖人向买受人发出交付使用通知之日起满**日即视为该商品房已经交付”的条款。
这里存在一个很重要的问题：
业主没按期收楼，超过时间收时发现房屋存在许多质量问题，开发商却以此为由拒绝维修或拒付延迟收楼违约金，怎么办呢？
本律师在此提醒消费者：
消费者应当按通知如期去验房，如果发现有质量问题，可书面要求其维修整改，这样才能追要延迟交楼的违约金或退房，详见本律师的文章《东莞购房法律问答（三）》。
九霸：
办不到房产证不退房
房产证是买受人享有房屋不动产的物权凭证。
对于租赁、抵押、转让、入户等有着极为重要的作用。
办不到房产证的房子就像没有户口的黑小孩，很多事都受到限制。
房产证条款具体体现在《商品房买卖合同》范本第十五条，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：
1、买受人退房...2、买受人不退房...3、。
”如上，第3项是开发商单方制定的，选择第几项也帮业主填好了，服务可真谓周到啊！
本律师见过的开发商合同，基本没有选择第1项的。
政府范本辛辛苦苦写的第一条，直接被开发商咔嚓了。
消费者对这条要特别引起注意，否则办不到房产证吃哑巴亏!
一定要同时选择第1项退房条款或在第3项中约定退房，以及办理房产证的期限。
十霸：
贷不到款需一次性支付
国家家屡次进行调控，银行贷款政策更是变化多端，半夜出新闻调息是常事，这就苦了按揭业主，本来省吃省喝穷其祖辈三代凑好首付款，资料一提交到银行，坏了！
政策变了，要多付一成首付！
还需要提供1年以上社保证明...面对变化无常的政策，开发商早就在购房合同中制定了对策：
因出卖人贷款不能的，需一次性付款！
这种官司打到法院，大部分业主败诉，究其原因：
合同已对付款方式做了约定，不能按揭贷款，要一次性付！
这对业主是多么的不公平啊！
很多人因此不得不选择违约。
这就要求消费者对这些条款进行慎重审查，不合理的、显示公平的一定要据理力争，必要时搬出法律予以对抗。
篇三：
教你一招：
签订购房认购书后反悔,定金可以不扣吗？
教你一招：
签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？
购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认购书》（或《购房意向书》），因《认购书》的签署和履行产生的争议也不少。
认购书一般包括什么内容呢？
（1）买卖双方当事人的基本情况；
（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。
实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。
有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房，只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销售人员往往也不会认真提示。
等签署过后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买，开发商就会说定金不退。
那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？
杨文战律师先带您看看法律上的规定：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条规定：
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
（第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面文件的内容非常完善，具备买卖合同的主要要件，就可以当买卖合同来认定。
这里的事，在本文中先不分析。
）
按上述第四条的规定：
如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。
如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。
当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。
当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能产生不同的结果的。
从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧，还是有可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。
比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。
一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。
如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那在法律上看，就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。
简单说：
同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退；
如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。
当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。
当然，实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要看具体情况。
所以，从保护购房者的角度讲，签署《认购书》还是要谨慎。
如果非要走这个程序，要注意两点：
第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。
因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。
第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。
虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。
而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。
所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。
最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则：
（1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。
（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。
（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。
比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。
篇四：
签订了意向书反悔不想购房了,可以退定金吗
教你一招：
签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？
购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认购书》（或《购房意向书》），因
《认购书》的签署和履行产生的争议也不少。
认购书一般包括什么内容呢？
（1）买卖双方当事人的基本情况；
（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）
房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。
实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。
有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房，只是被销
售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销售
人员往往也不会认真提示。
等签署过后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买。
开发商就会说定金不退。
那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？
杨文战律师先带您看看法律上的规定：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规
定：
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的。
如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不
可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受
人。
第五条规定：
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条
规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认
定为商品房买卖合同。
（第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面文件的内容非常完善，具备买卖合
同的主要要件，就可以当买卖合同来认定。
这里的事，在本文中先不分析。
）按上述第四条的规定：
如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。
如
果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。
当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。
当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能产生不同的结果的。
从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧，还是有可能做到合法地
规避《认购书》中的定金罚责条款。
比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找
开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。
一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确
定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。
如果对合同中的一
些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那
在法律上看，就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或
失效，定金原数退还。
简单说：
同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退；如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于
任何一方，定金原数退还。
当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一
些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。
当然，实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要看具体情况。
所以，从保护购房者
的角度讲，签署《认购书》还是要谨慎。
如果非要走这个程序，要注意两点：
第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长。
以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。
因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合
同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。
第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。
虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认
购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算
开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。
最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况
适用《认购书》中的定金罚则：
（1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不
予返还定金。
（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。
（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退
还。
比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖
双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。
篇二：
买家反悔不
买房,可以要求返还意向金吗？
买家反悔不买房，可以要求返还意向金吗？
关键词：
二手房纠纷，意向金，定金罚则，西安房产许正文律师按：
《中华人民共和国合同法》第四条规定：
“当事人依法享有自愿订立合同
的权利，任何单位和个人不得非法干预。
”意向金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原
则，根据双方的约定处理。
【基本案情】
20XX年3月5日，买方陈某与卖方王某签订《购房意向书》一份，意向书中约定：
双方
同意房价为54万元，买方须于签订意向书之日，向卖方交付意向金1万元。
双方于一周后签
订正式买卖合同。
如出卖方违约，应双倍返还意向金，如买方违约，无权要求返还意向金。
陈某于当天向王某交付1万元意向金。
一周后，陈某因感觉该房屋购买价高于其他同类房屋。
要求王某退回意向金，遭到王某拒绝。
为此，陈某把王某告上法庭。
【律师分析】
在本案中，陈某向王某支付了购房意向金，并约定如果其违约则意向金由出卖方没收。
此时意向金承担了保证陈某购买房屋的作用，陈某与王某之间的约定已经构成了一个合同。
陈某没有履行购房的承诺，王某就有权没收意向金。
【法院判决】
驳回原告陈某的诉讼请求。
【律师提醒】从法律上讲，“意向金”和“定金”是有很大区别的，但在很多的二手房买卖中，当事人
不太注意其相互之间的区别。
意向金只有在符合一定条件的情况下，才能起到定金罚则的作
用。
如果本案中，双方虽然签订了《意向书》，但并没有约定，如一方违约，意向金如何处理
的情况下，那么本案的判决结果将会有很大的不同。
篇三：
教你如何让开发商退还购房定金教你如何让开发商退还购房定金一、典型案件南京的叶女士于20XX年6月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品房，当即与开发商
签订了《商品房认购协议书》，并按约定交了5万元的购房订金。
但到具体签订购房合同时。
因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，叶女士不想买这套房了，随即向房
产商提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝。
开发商认为：
《认购书》是房地产销售的
惯例。
《认购书》既赋予购房认购权，也赋予了放弃权，并非强制购买预定房。
再有，开发商
已按证明单为购房人保留了所选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买人未在
认购书约定的时间内与开发商签订合同，属于购房者违约，根据约定，放弃购买房屋系购房
者单方违约，故无权要求返还定金，开发商有权没收定金。
双方因无法协商解决最后走上了法庭。
本律师受叶女士委托在江宁开发区法庭代理了此
案。
本律师认为：
《认购书》仅表明叶女士有购房意向，而非购房合同。
理由有两点：
1、根据我国法律有关规定，房屋买卖契约，须经主管机关登记才有效。
而《认购书》作
为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。
2、开发商在叶女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下，即要求其必须
签约成功，否则扣除订金，显然违背了合同订立的自愿和公平原则。
本案在江宁法院开发
区法庭经审理认为：
《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、
订金不予退还之条款，但当事人叶某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的
具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约系由于双方分歧较大。
故开发商在与预购方未达成
购房契约的前提下，扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。
最后，在法庭主持调解下，当事人叶某也为了能够尽快取得定金与开发商达成调解协议。
当即退还了叶女士预付的4万元定金。
本律师在办理了大量的退房、退定金的商品房预售合同纠纷案件后，总结认为：
在买房
者签订商品房认购书后，如果有以下情形的，可主张解除双方签订的认购协议，并要求开发
商退还购房定金。
1、购房者为非南京户口，不能提
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