深圳市各类土地审批程序和其他规定和土地审批.docx
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深圳市各类土地审批程序和其他规定和土地审批
深圳市各类土地审批程序和其他规定和土地审批
2-1一般规定
2-1-1、国有土地使用权出让的方式及适用范围
（一）国有土地使用权出让的方式
1.协议出让；
2.招标出让；
3.拍卖出让；
⒋挂牌出让。
（二）协议出让土地使用权的适用范围
协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：
⒈工业用地（特区内限高新技术项目用地）。
⒉市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地。
⒊市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地。
⒋军事用地。
经市政府批准，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：
⒈属特区急需或特别鼓励发展的项目用地。
⒉市政府以土地入股合作的项目用地。
（三）除法律法规规定的情形外，下列经营性项目用地应采用招标、拍卖方式出让：
1.居住用地
（1）独栋住宅、别墅用地；
（2）多层住宅用地；
（3）中高层住宅用地；
（4）商业、住宅混合用地；
（5）办公、公寓混合用地。
2.商业用地
（1）饮食业用地；
（2）商业、办公混合用地；
（3）百货批发零售业用地；
（4）生活用品批发零售业用地；
（5）生产资料批发零售业用地；
（6）企业经营的市场用地；
（7）度假及娱乐用地；
（8）办公用地。
3.加油、加气站用地
4.土地管理部门认为适宜采用招标、拍卖方式出让的其他项目用地。
上述项目用地，按规定委托市土地房产交易中心分期分批采用招标或拍卖方式出让。
2-1-2、土地使用权出让合同书
（一）内容
1.双方当事人的姓名或名称、地址；
2.用地的方案号、宗地号、土地面积；
3.土地使用年期及起止时间；
4.土地用途及性质；
5.地价款的数额、币种、交付方式及时间；
6.规划、市政设计要点；
7.项目竣工提交验收时间；
8.市政配套建设义务；
9.使用相邻土地和道路的限制；
10.建设附属、附加设施的项目及义务；
11.违约责任；
12.当事人认为必要的其他条款。
（二）土地年期
1.居住用地七十年；
2.工业用地五十年；
3.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
4.商业、旅游、娱乐用地四十年；
5.其他用地五十年。
6.同宗土地上含多种使用功能且法定最高土地使用年限不一致的,按主体建筑的性质和主要规划功能确定土地出让年限。
7.1996年以前未按此年限规定执行的出让合同用地，自原合同规定的起始日期推算、顺延，不须另签合同。
8.未签订出让合同的历史用地及行政划拨用地，如已确定使用年期，在补办出让手续前，仍按原批准的使用年限执行。
9.加油站、加气站、农业种植、养殖用地出让年限按二十年执行。
（三）合同编号：
1.编号格式:
××××—×—×××
年号局代码顺序号
2.编号说明
①年号：
4位，以当年年号按4位数编写。
②局代码：
1位，市局0、罗湖分局1、福田分局2、南山分局3、宝安分局4、龙岗分局5、盐田分局6、大工业区分局7、中心办9,布吉所A、平湖所B、横岗所C、龙岗所D、坪山所E、葵涌所F、大鹏所G、南澳所H、坪地所I、坑梓所J、新安所K、西乡所L、福永所M、沙井所N、松岗所O、龙华所P、石岩所Q、观澜所R、公明所S、光明所T。
③顺序号：
3位，合同的次序号。
3.土地使用权出让合同补充协议以原土地使用权出让合同书编号为基础，分别按照“XX号《土地使用权出让合同书》第一补充协议、第二补充协议、第三补充协议…”的顺序编号。
（四）合同打印与签订
1.出让合同书采用市局统一制定的样本用电脑打印，一式5份。
2.出让合同须由土地使用者的法定代表人与我局签订，委托他人代签的，代理人必须提交由法定代表人出具的授权委托书，境外的企业、其他组织和个人出具的授权委托书必须按国家有关规定办理。
3.用地单位即土地使用者应填写单位名称全称，且与所盖公章必须一致。
4.宗地号、宗地面积按宗地图打印，宗地图附贴在出让合同后面并加盖深圳市规划与国土资源局土地使用权出让专用章（骑缝）。
5.地价款部分用大写打印。
6.土地利用要求按照《建设用地规划许可证》内容打印。
7.明确项目竣工时间。
8.涉及附属建筑工程、配套工程及公益工程的用地，按规划设计要点的要求在合同中明确，并打印出合同附表一、二、三。
9.属市区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等公益性、非营利性用地项目，实行免地价出让。
在出让合同附加条款中注明权利人为市（区）人民政府，实际使用单位为申请用地单位。
实际使用单位对该宗地仅享有占有和使用权益，并无收益和处分的权利；该项目用地不得转让、抵押、出租，不得改作经营性用途，不得用于合作建房。
10．属拆迁改造的项目，改造单位在与所有小业主达成正式拆迁改造协议并经征地拆迁部门认可前，不予签订《土地使用权出让合同书》。
11.特殊情况需要特别说明的，应在附加条款中备注清楚。
（五）合同的登记与分发
1.土地出让合同在发放给土地使用者前，应由地政部门经办人员负责在土地管理系统中录入合同资料，经办人员应负责相关数据的真实性、准确性。
2.出让合同一式五份：
用地单位三份，分局信息科存档二份。
3.出让合同发放时，要做好签收工作。
4.市局、分局、管理所等有关部门需查询出让合同时，可通过电脑联网查询。
2-1-3、现代物流园区土地管理政策
（一）市政府成立现代物流园区建设领导小组，对进入现代物流园区企业的资格进行认定。
（二）现代物流园区用地的地价根据规划确定的用途测算，即按照《建设用地规划许可证》确定的用途及规划指标计收地价。
对规划未明确划分土地用途或未直接明确为物流用途的物流项目用地，笋岗物流园区按商业、仓储各50%计算，其余物流园区按商业25%、仓储75%计算。
（三）现代物流园区的土地使用年限定为50年。
（四）现代物流园区用地的地价可分期支付，分期付款最长期限为3年。
土地使用者应于土地使用权出让合同生效当日交付地价总额20%的首期款，2年内应交付地价总额40%的二期款，余款应在3年内付清。
（五）现代物流园区内新申请用地项目，地价优惠20%计收。
2-1-4、酒店项目土地管理政策
（一）酒店项目用地实行招标（邀请招标和公开招标）、拍卖和挂牌方式出让，允许分期交付地价，并试行按揭付款方式交付地价。
对新出让土地，按付款时间最短优先原则确定受让人。
（二）对一次性缴付地价款或采用按揭方式缴付地价款的，给予总地价款15%的优惠。
（三）对分期缴付地价款的，分期付款最长期限为3年。
土地使用者应于土地使用权出让合同生效当日交付地价总额20%的首期款，2年内应交付地价总额40%的二期款，余款应在3年内付清。
分期付款的利息标准按合同签订日中国人民银行公布的固定资产投资贷款利率上浮一个百分点计收。
未按合同规定的期限付清地价而应缴付滞纳金的标准，定为从滞纳之日起，每日加收地价款应缴部分的万分之一。
（四）酒店项目用地土地使用年期定为50年。
另外，为优化酒店项目的土地资源，可增加酒店项目综合性、兼容性，并可采用产权式酒店的方式供应酒店项目的用地。
产权式酒店项目按商品房的有关管理规定执行。
（五）对于已建成须补办出让手续的酒店项目用地，如宾馆、酒店、招待所等用地的地价，按现行酒店市场地价标准核计。
对特殊景观（如海景、山景等）影响较大的酒店项目，地价应根据实际情况做相应修正。
对于新出让的酒店项目以及商务会议中心、旅游度假综合用地的地价，参照现行酒店市场地价标准并结合宗地评估结果综合确定出让底价。
（六）在酒店的主体工程未完工之前，酒店项目用地不得转让。
土地使用者必须严格按出让合同规定的用途和条件开发利用土地，否则，根据土地管理的有关法律、法规收回土地使用权。
（七）以上酒店项目土地管理政策在全市范围内（市中心区除外）适用。
2-1-5、旧城旧村改造
（一）旧城旧村改造分为特区内城市更新区改造、特区内城中村改造、特区外旧区改造。
（二）城市更新区是指深圳经济特区原农村集体用地范围以外，以促进城市土地合理利用，改善城市环境质量，适应市场需求为主要目的的要求改造（重建或整治）的城市建成区。
城中村改造是指在特区范围内，因城市发展建设的需要，对原村集体用地范围内的旧住宅区、工商住混合区所进行的成片改造、整治。
旧区包括宝安和龙岗两区内的旧城和旧村。
旧城是指规划建成区内属于国有土地的城市衰落区、功能转换区和城市公共配套设施不完善区；旧村是指规划建成区内非农建设用地性质的农村集体所有土地上的功能失调、配套设施不完善的农民自建住宅区、工业区、工商住混合区。
旧区还包括具有一定历史价值需要特别保护的地区。
（三）改造范围应严格按照改造计划和规划拟定，经市政府用地审定会审定后核发改造范围规划用地方案图，并刊登改造公告。
（四）改造单位未能在限期内与被改造单位（个人）签订拆迁安置补偿协议书的，批准改造文件自行失效。
2-1-6、农村非农建设用地管理
农村非农建设用地分为工商发展用地、公建设施用地和村民住宅用地。
我局根据国家、省、市规定的指标划定各村的农村非农建设用地。
农村非农建设用地土地使用权流转时须先转为国有。
2-1-7、农业保护区用地的管理
（一）农业保护区，是指被划定为专门用于农业生产并应永久保留的区域，包括蔬菜、水产、水果、畜牧饲养、农业科研用地及其他农业用地。
（二）农业保护区用地管理的程序
1.规划部门应根据本地区农业保护区的规模、要求，编制农业保护区的规划，并将其纳入城市总体规划和区域规划。
2.测绘部门协助农业主管部门勘测已划定的农业保护区的实际界线，定点放桩，设立标志，登记造册。
3.征地部门核查新的申请用地是否占用农业保护区用地。
任何单位和个人不得擅自改动或侵占农业保护区。
确因基础设施建设需要占用的，应经农业主管部门签署意见后报市政府批准，并报市人大备案。
4.对经批准调整为非农业用途的土地，必须坚持先补偿后占用的原则，用地单位应提供可用于同类型的农业生产土地，确实无法提供农业用地的，应按规定缴交土地补偿费、农业垦复以及农业保护区建设基金，专门用于异地开发农业保护区。
5.违反法律、法规的规定在农业保护区内进行非农业建设和开发的，责令限期拆除，恢复生产条件并处罚金，破坏或擅自改变农业保护区标志的，责令恢复原状并处罚金。
2-2国有土地使用权的出让
2-2-1、国有土地使用权协议出让
审核程序
1.初审
分局地政科或（卫星新城所在地）管理所对用地申请文件进行初审。
（1）对不符合协议出让国有土地使用权的，直接提出否决意见，报分局主管局领导或管理所主管领导批准后复函。
（2）符合协议出让土地使用权范围的，分局地政科根据规划部门意见及年度土地供应计划、土地政策、产业政策和其他社会经济发展的方针、政策提出初步意见，提交分局业务会议审议。
授权管理所办理的，管理所提出意见后由分局地政科汇总提交分局业务会议审议。
（3）经分局业务会议审议，不同意用地申请的，由分局地政科或管理所根据会议精神拟定意见经批准后，函复申请人。
同意的用地项目，由分局地政科报市局地政处汇总。
2.审批
对符合城市规划、年度土地供应计划和产业政策的5万平方米以下的工业用地，由所在地分局或较大所受理后报各区政府审批，并报市局备案。
“城中村”改造由各区政府根据全市的统一规划和年度计划具体组织实施。
（1）市局地政业务会议
对分局提交的用地申请项目，市局地政处汇总材料后报市局地政业务会审议，会后形成会议纪要。
审议同意且不需报市局局长办公会议的项目，由分局或管理所根据会议纪要精神直接办理；审议同意需报市局局长办公会议的项目，由市局地政处准备材料提交局长办公会议审议；审议不同意的，由分局或管理所根据会议纪要精神拟定复函。
（2）市局局长办公会议
会议对市局地政处提交的报市政府用地审定会审议的用地项目进行预审，并拟定预审意见,会后形成会议纪要。
预审同意需报市政府用地审定会的项目，会后由市局地政处准备材料报市政府用地审定会议；预审同意但不需报市用地审定会议的项目，会后由分局或管理所根据市局局长办公会议精神直接办理；预审不同意的用地项目，会后由分局或管理所根据市局局长办公会议精神拟定复函。
（3）市政府用地审定会议
市局根据市政府用地审定会的时间安排，准备市政府用地审定会议的讨论事项，将已形成预审意见的各项用地项目报请市用地审定会审议，市政府办公厅拟定会议纪要，根据审批意见，作以下处理：
①不同意安排用地的项目，待会议纪要下达后，由分局或管理所按照会议纪要精神拟定复函；
②同意安排用地的项目申请，待会议纪要下达后，由分局或管理所办理用地手续；
③决定重新选址或重新核定用地规模，待会议纪要下达后，由规划部门重新核定用地选址及规模，并将意见转地政部门在下一次用地审定会议上重审。
另外，根据市政府第七十一次用地审定会议及七十九次用地审定会议精神，特区内的高科技工业项目、特区外的工业项目、市政公共配套项目，可采取先办理，后补报市例会备案的方式。
其中属高新技术工业园的用地，需先由市高新技术工业园区管理领导小组办公室出示意见，属高科技产业带的用地，土地面积在10万平方米（含10万平方米）以上的，先由市高科技产业带办公室出示意见，10万平方米以下的用地，由用地所在区的高科技产业带办公室出示意见。
3.划定用地方案
经市政府用地审定会议或其授权市局审批同意的用地项目，分局或管理所根据市政府用地审定会议纪要精神拟定用地方案草图，报分局主管局领导或管理所主管领导审批后，划定正式用地方案图。
4.测算地价。
5.签订《土地使用权出让合同书》。
2-2-2、国有土地使用权招标出让
（一）招标出让方式
1.公开招标
2.邀请招标
（二）公开招标
1.招标准备
招标前的准备工作由分局负责，管理所协助。
对土地供应计划中的招标用地项目，分局应提前两个月完成准备工作。
准备工作包括：
（1）地政部门制作用地方案图，一式2份。
（2）征地拆迁部门完成征地拆迁工作。
（3）地政监察部门完成土地清理工作。
（4）土地开发部门落实土地三通一平工作，确定交地时间；未落实三通一平工作的，需在招标公告中说明。
（5）规划部门提出规划设计要点。
（6）测绘地籍部门按用地方案图实地放桩定点，并制作统一的宗地图（一式5份）。
（7）分局地政科汇总上述情况后拟定方案报市局地政处，并委托市房地产估价中心评估招标底价。
市局地政处初拟招标时间、地点、方式等，提交招标、拍卖委员会审定。
（8）审定后委托市土地房产交易中心根据招标、拍卖委员会意见，准备招标文件，经招标委员会审定后，以市局名义发出招标公告和发放招标文件。
2.招标公告
公开招标的招标公告应在投标截止日前三十日在《深圳特区报》或《深圳商报》登载。
招标公告应包括下列主要内容：
（1）土地的位置、地块现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求等土地使用条件；
（2）投标人的范围及资格；
（3）投标人索取标书的时间、地点及标书工本费；
（4）投标地点和截止时间；
（5）给付中标价的方式和数额；
（6）评标方法；
（7）开标地点、时间；
（8）招标人认为需要公告的其他事项；
3.招标文件
⑴招标地块位置略图；
⑵土地使用权招标公告；
⑶土地使用权投标须知；
⑷土地使用权投标书；
⑸土地使用权招标中标通知书；
⑹土地使用权出让合同书（样本）。
（二）邀请招标
邀请招标是市局或分局以市局的名义向符合拟定条件的招标单位发出招标文件进行土地使用权招标出让的一种方式，除法定的不宜于公开招标的情形外，其招标运作程序及具体要求与公开招标相同。
在拟定招标人时，应尽可能广泛，以切实保证招标工作达到预期目的。
2-2-3、国有土地使用权拍卖出让
（一）拍卖出让的准备
1.市局根据有关规定和年度土地供应计划及拟拍卖地块的具体情况确定年度拍卖规模和进度，并进行具体安排。
2.地政部门制作用地方案图，一式2份。
3.地政监察部门完成土地清理工作。
4.征地拆迁部门完成征地拆迁工作。
5.土地开发部门落实土地三通一平工作，确定交地时间；未落实三通一平工作的，需在拍卖公告中说明。
6.规划部门提出规划设计要点。
7.测绘地籍部门按用地方案图实地放桩定点，并制作统一的宗地图一式5份。
8.分局地政科汇总上述情况后拟定方案报市局地政处，并委托市房地产估价中心评估拍卖底价。
市局地政处初拟招标时间、地点、方式等，提交招标、拍卖委员会审定。
9.审定后委托市土地房产交易中心根据招标、拍卖委员会意见，准备拍卖文件，经招标委员会审定后，以市局名义发出拍卖公告和发放拍卖文件
（二）拍卖公告
拍卖公告于拍卖前三十日在《深圳特区报》、《深圳商报》刊登。
拍卖公告包括下列主要内容：
1.土地的位置、地块现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求等土地使用条件；
2.竞买人的范围及资格；
3.拍卖的地点和时间；
4.付成交价方式和数额；
5.竞买人索取竞买申请书的时间、地点及工本费；
6.取参加竞买申请书的时间、地点及工本费；
7.询竞买资格的时间和地点；
8.拍卖人认为需要公告的其他事项。
（三）拍卖文件
由市土地房产交易中心负责印刷，并向竞买者提供，该文件包括以下内容：
⒈拍卖地块位置略图；
⒉土地使用权拍卖公告；
⒊土地使用权拍卖须知；
⒋竞买申请书；
⒌成交确认书；
⒍土地使用权出让合同书（样本）。
2-2-3、国有土地使用权挂牌出让
（一）挂牌出让的准备
1.市局根据有关规定和年度土地供应计划及拟挂牌出让地块的具体情况确定年度挂牌出让规模和进度，并进行具体安排。
2.地政部门制作用地方案图，一式2份。
3.地政监察部门完成土地清理工作。
4.征地拆迁部门完成征地拆迁工作。
5.土地开发部门落实土地三通一平工作，确定交地时间；未落实三通一平工作的，需在挂牌出让公告中说明。
6.规划部门提出规划设计要点。
7.测绘地籍部门按用地方案图实地放桩定点，并制作统一的宗地图一式5份。
8.分局地政科汇总上述情况后拟定方案报市局地政处，并委托市房地产估价中心评估挂牌出让底价。
市局地政处初拟挂牌出让时间、地点、方式等，提交招标、拍卖委员会审定。
9.审定后委托市土地房产交易中心根据招标、拍卖委员会意见，准备挂牌出让文件，经招标委员会审定后，以市局名义发出拍卖公告和发放挂牌出让文件。
（二）挂牌出让公告
拍卖公告应当在《深圳特区报》、《深圳商报》刊登，公告期20日，公告期满，开始挂牌，挂牌期为10日（工作日）。
挂牌出让公告包括下列主要内容：
1.土地的位置、地块现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求等土地使用条件；
2.竞买人的范围及资格；
3.挂牌出让的地点和时间；
4.付成交价方式和数额；
5.竞买人索取竞买申请书的时间、地点及工本费；
6.取参加竞买申请书的时间、地点及工本费；
7.询竞买资格的时间和地点；
8.出让人认为需要公告的其他事项。
（三）挂牌出让文件
由市土地房产交易中心负责印刷，并向竞买者提供，该文件包括以下内容：
⒈挂牌出让地块位置略图；
⒉土地使用权挂牌出让公告；
⒊竞买申请书；
⒋土地使用权挂牌出让须知；
⒌土地使用权挂牌出让成交通知书；
⒍土地使用权出让合同书（样本）。
2-3国有土地使用权的转让
2-3-1、审核程序
（一）申请转让
1.交易中心收件及核验。
2.分局审核。
经审核符合转让条件的由交易中心组织交易；不符合转让条件的，分局地政科拟定不同意转让的意见，由交易中心答复。
3.交易中心组织交易。
4.后续手续办理。
土地使用权转让成功后，交易中心收取应补地价款并办理转让合同等后续手续，无须另转地政部门签订补充协议；对成片开发区的土地，可凭交易中心办理的转让合同办理产权登记，无须另转地政部门再下转让批复。
（二）司法机关裁定、决定的土地转让。
属已签出让合同的，其审核程序与上述相同。
对欠交地价和需补地价的，由交易中心在成交价款中优先扣除；对拟收回土地使用权的，由地政部门复函，建议作出裁定、决定的司法机关暂缓强制执行。
属未签出让合同的历史用地、行政划拨用地，交易中心收件后，转相应分局地政科审核，地政科会同规划科审核是否列入收地范围。
对收回土地使用权的，由地政科复函建议暂缓强制执行；对未列入收地范围的，由地政科复函告知作出裁定、决定的司法机关，按协议用地程序办理设计要点、测算补交地价金额等手续，交易中心在交易成功并收取地价后，转回分局地政科直接与竞得方签订土地使用权出让合同书。
2-4历史用地和行政划拨用地的管理
2-4-1、历史用地、行政划拨用地的界定
（一）特区内
1.历史用地：
1980年8月特区成立前，各行政机关、事业单位及个人已使用的土地可认定为历史用地。
2.行政划拨用地：
特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨土地。
（二）特区外
1.历史用地：
1983年1月26日前，各行政机关、事业单位、企业及个人使用至今无权属纠纷的土地可认定为历史用地。
2.行政划拨用地：
土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，可认定为行政划拨用地。
2-4-3、管理办法
（一）至今闲置的历史用地、行政划拨用地按闲置用地清理的有关规定办理。
（二）已有建筑物的历史用地、行政划拨用地应按规定的地价标准补办有偿使用手续。
（三）历史用地、行政划拨用地属国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等公益性、非营利性用地，不得改为营利性用地，不得出租、转让和抵押，也不得与他人合作建房，否则政府予以依法收回。
（四）历史用地、行政划拨用地不纳入有偿使用范围的，不得进行抵押。
（五）对历史用地、行政划拨用地上的房地产的处分首先必须得到规划与国土资源部门的确权。
（六）企业改制中行政划拨土地使用权的管理按企业改制中的土地处置工作管理的规定执行。
（七）历史用地、行政划拨用地年限的管理按以下原则处理：
1.到期房地产，按不超过国家规定的最长土地使用年限减去已使用的年限确定土地使用年限的原则，具体年期由国土部门根据房地产权利人提出的申请和实际情况核定。
到期房地产一律按有偿使用土地的原则延长土地使用年限，签订土地出让合同或土地租赁合同。
2.办理产权登记的，在不改变原批准用途和现状的情况下，可按上述原则确定有偿使用的年限，办理有偿使用手续。
3.超过以上规定的延期申请应上报市局审核、批准。
2-4-4、审核程序
（一）审查是否属于闲置的历史用地、行政划拨用地，如属于闲置的，纳入闲置用地清理范围。
（二）经核查，不属历史用地或行政划拨用地的，经分局主管领导批准后拟文复函。
（三）属于历史用地或行政划拨用地的：
1.因规划要求或其他情形需收回土地的，汇总规划意见并拟定收地方案，报主管局领导审核后核发《收回国有土地使用权决定书》。
2.同意补办出让手续的，分为以下几种情况处理：
（1）不改变已有建筑物功能，由地政部门拟定用地方案报主管局领导审核后，直接转规划部门按现状核定土地利用要求指标，补办出让手续。
（2）建筑物需拆迁，并符合规划进行改造的，由地政部门拟定用地方案报主管局领导审核后补办出让手续。
（3）改造需选择合作方或转让的，按《深圳市土地交易市场管理规定》执行。
（4）纳入旧城旧村改造范围的按旧城旧村改造的有关政策办理。
（三）属历史用地、行政划拨用地，经批
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