02第一章第一节对房地产估价的基本认识新版.docx
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02第一章第一节对房地产估价的基本认识新版
一、重要考点
1．专业估价的五个特点。
2．要注意区分房地产价值评估业务与房地产价值评估相关业务及房地产咨询业务。
3．房地产估价的五个特点。
4．专业估价存在的基本前提是独一无二和价值量大，只有同时具有这两种特性，才真正需要估价。
二、内容讲解
第一章房地产估价概论
本章主要内容：
1．房地产估价的含义、特点、必要性。
2．现实中房地产抵押、征收、税收、司法鉴定、转让等12方面活动对房地产估价的需要。
3．估价当事人、估价目的、估价时点、估价对象、价值类型等11种房地产估价的要素。
4．房地产估价师的职业道德。
5．中国房地产估价行业发展概况。
第一节对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
本书所讲的房地产估价，是专业房地产估价。
在弄清什么是专业房地产估价之前，有必要弄清专业估价与非专业估价的区别。
（一）专业估价与非专业估价的区别
与非专业估价相比，专业估价有下列特点：
（重要考点）
（1）专业估价是专业估价机构和专业估价人员完成的。
专业估价机构是指具备足够数量的专业估价人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。
专业估价人员是指具有估价知识和经验，专门从事有关估价活动的个人。
（2）专业估价提供的是专业意见。
专业估价提供的意见不是用直觉或者仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。
（3）专业估价具有公信力。
专业估价由于是专业估价机构和专业估价人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。
（4）专业估价实行有偿服务。
专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。
（5）专业估价要承担法律责任。
专业估价机构和专业估价人员要对其提供的估价结果等专业意见负责，违反有关规定的，会依法受到处罚，承担赔偿责任，甚至追究刑事责任。
【2007年试题】与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。
A．是一种专业意见
B．估计价格或价值
C．实行有偿服务
D．承担法律责任
E．估价作业日期长
答案：
ACD
（二）专业房地产估价的概念
是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
上述估价当事人、估价目的、估价时点、估价对象、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果，可以说是房地产估价的要素。
其中，估价目的、估价时点、估价对象和价值类型是在估价时首先需要明确的，因此又被称为估价基本事项。
“分析”即价值分析，主要是指对影响估价对象价值的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会等因素的分析，对估价对象所在地同类房地产市场状况的分析；“测算”即价值测算，主要是指利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象的价值进行计算；“判断”即价值判断，主要是指房地产估价师根据测算结果以及市场行情和自己的估价经验等，对估价对象的价值作出判定。
“分析”是“测算”的基础，“测算”又是“判断”的基础。
（三）估价与评估的异同
估价的含义更加精准、明确，就是指对价值进行评估。
评估的含义较宽泛，不只限于对价值进行评估。
房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。
是指以得出房地产价值为目标和最终结论的房地产评估。
房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产制度政策评估等等。
区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值评估业务。
实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务（包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：
（考点）
（1）房地产价值分配业务。
例如：
①把包含土地价格和建筑物价格在内的房地产成交价格或购买价格（如通常所说的房价），把包含土地收益和建筑物收益在内的房地产租金（如通常所说的房租），把评估出的包含土地价值和建筑物价值在内的房地产价值，在土地和建筑物之间进行分配；②把采用成本法测算出的一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配；③把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配；④把一宗土地的价值在其上建筑物的各单位（套）之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。
（2）房地产价值减损评估业务。
例如，因修改城乡规划、环境污染、工程施工、工程质量缺陷、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。
（3）房地产价值提升评估业务。
例如，对房屋进行重新装饰装修、更新房屋中的设备、改变房地产用途、将相邻房地产合并等带来的房地产价值提升评估。
（2011年教材新增内容）
（4）相关经济损失评估业务。
例如，因征收征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的停产停业损失、搬迁费、临时安置费评估。
（5）房地产咨询业务。
例如，房地产市场调研（包括房地产市场调查、分析、预测等）、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产投资项目调查评价、房地产最高最佳利用分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。
【2010年试题】下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。
A．高层建筑地价分摊
B．房地产投资价值评估
C．因环境污染导致的房地产价值减损评估
D．城市房屋拆迁（现修订为房屋征收）中的停业损失评估
答案：
B
【2012年试题】房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。
（）
答案：
√
二、房地产估价的五个特点（重要考点）（2007、2008、2010、2011、2012年考点）
（一）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
价值（value）和价格（price）之间的关系和区别是：
价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。
为了表述上更加科学准确，减少估价的主观随意性，也为了与国际上通行的估价理念、理论一致，便于对外交流沟通，有必要说明房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。
还需要说明的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但在实际中一般是通过外表的价格来推测内在的价值。
另外，价值和价格的内涵虽然在理论上有上述严格区分，但由于习惯等原因，实际中一般并不对它们作严格区分，通常可以交换使用。
【2006年试题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。
（）
答案：
×
解析：
房地产价值是客观存在的，是不以个人意志为转移的。
（二）房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
估价（valuation，appraisal）与通常意义上的定价（pricing）有本质不同。
估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人作出有关判断或决策提供参考依据。
定价通常是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价，应由交易当事人自己决定。
交易当事人出于某些目的或需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于价值。
房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。
因此，房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
估价师在具体模拟房地产市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的潜在客户群是如何思考和分析其价格的，即要模拟该估价对象潜在客户群的思维进行估价，避免以自己的偏好来判断，更不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。
【2007年试题】房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
A．发明
B．发现
C．创造
D．确定
答案：
B
【2012年试题】关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。
A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C．房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见
D．房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内
答案：
B
（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
人们通常会认为，估价机构和估价师评估出的价值应是在市场上可以实现的或者八九不离十，否则就是估价失误，并应赔偿损失。
实际上，估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。
但这又不能被曲解为估价机构和估价师可以随意发表意见并可以不负任何责任。
根据提供的专业意见的用途和作用，可以把估价分为两种不同的性质：
一是鉴证性估价（或称证据性估价、公证性估价），二是咨询性估价（或称参考性估价）。
为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，如为证券发行、上市和上市公司关联交易提供参考依据的估价，估价报告具有“公共产品性质，通常属于鉴证性估价。
为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种“私人产品”，通常属于咨询性估价。
在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
无论是何种性质的估价及其应承担的法律责任的大小，估价机构和估价师都应认真对待，勤勉尽责地去完成。
其中，鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。
本书讲的主要是鉴证性估价。
【2012年试题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。
A．为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B．为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C．为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D．为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
答案：
D
（四）房地产估价有误差但误差应在合理的范围内
人们通常会认为，不同的估价师对同一房地产评估出的价值（简称评估价值或评估值、评估价）应相同，而且为交易提供参考依据的估价，评估价值是否正确还应采用事后的实际成交价格来检验。
但在实际中，不同的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行评估，得出的评估价值往往有所不同，并且与实际成交价格通常有差异，甚至差异较大。
这就产生了估价准确性的问题。
对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点：
（1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。
因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
（2）所有的评估价值都有一定程度的误差，即：
评估价值＝真实价值＋误差。
估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是不可避免的。
（3）不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。
在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。
如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽（professionalnegligence）”。
（4）判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
由于真实价值不可得知，而一般也不能选用实际成交价格，只能选用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会）对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。
（5）即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对其估价结果予以肯定或否定。
【2011年试题】关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A．判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较
B．估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C．所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值
D．估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围
答案：
B
解析：
不能用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准，前者要严于后者。
（五）房地产估价既是科学也是艺术（房地产估价是科学与艺术的结合、理论与经验的结合）
从事估价工作与从事医疗工作类似，仅有理论知识不够，还必须有实践经验。
因为房地产市场是地区性市场，各地的房地产市场行情和价格影响因素可能不同，而且影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和科学量化，因此房地产价值不是简单地套用某些数学公式或数学模型就能够计算出的。
数学公式或数学模型中的一些参数、系数等，往往也需要估价师根据经验作出判断。
此外，每种估价方法都是从某个角度或某一方面来衡量房地产价值的，它们一定程度上都有局限。
要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同的估价方法都有局限。
针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整、综合得出最终的估价结果，这个过程是估价师对估价理论和方法的掌握，对市场规律的把握以及其实务操作能力的体现。
最终的估价结果是否合理，也依赖于估价师的判断力。
因此，可以说房地产估价既是科学也是艺术。
虽然房地产估价也是艺术，但房地产估价师仍应努力把握房地产价格影响因素，科学量化它们对房地产价格的影响，从而不断增加估价的科学成分，减少估价的“艺术”成分，提高估价的客观性。
【2010年试题】关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。
A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C．房地产估价是为委托人提供价格保证
D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术
答案：
ADE
解析:
这道题考查的是房地产估价的5个特点，B项错在房地产估价是模拟市场定价而不是替代相关当事人为房地产定价；C项错在房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
三、房地产估价的必要性（考点）（2005、2009、2011年考点，其中2011年的多项选择题和2007年判断题基本相同）
（一）专业估价存在的基本前提
一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值较大”两个特性，才真正需要专业估价。
这是因为：
①一种资产如果不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（如通过简单的比较）便可得知，就不需要专业估价；②一种资产虽然具有独一无二特性，但如果价值不够大，委托专业机构估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。
【2011年、2005年试题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。
A．独一无二
B．寿命长久
C．供给有限
D．价值量大
E．保值增值
答案：
AD
（二）房地产需要专业估价
真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。
具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。
在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：
①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；②买者和卖者的人数众多；③买者和卖者都有进出市场的自由；④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；⑥买者和卖者无串通共谋行为；⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。
一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。
纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。
证券交易所和小麦市场通常被看做近似于完全市场。
房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条，另外，尽管房地产所有权（中国为房屋所有权和土地使用权）可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第⑧条，因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。
由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。
（三）房地产估价在估价行业中占主体
房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。
这是因为：
（1）房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。
（2）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。
不仅房地产转让需要估价，房地产租赁、抵押、征收、税收、保险等活动也都需要估价。
纵观古今中外，对房地产估价的需要远远多于对其他资产估价的需要。
（3）房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。
四、关于答疑室使用的温馨提示
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