第一章 房地产和房地产估价.docx

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第一章房地产和房地产估价

第一章　　房地产和房地产估价

一、单项选择题

1.房地产是指土地、建筑物和（　　）。

A.构筑物　　B.其他土地定着物　　C.道路　　D.停车场

2.甲乙两种房地产其权益相同,甲实物状况优于乙,乙区位状况优于甲,则其房地

产价格（　　）。

A.甲大于乙　　B.甲小于乙　　C.甲等于乙　　D.难以判断

3.一宗房地产的区位是指该宗房地产与其他房地产或事物在（　　）上的关系。

A.空间方位和周围环境B.周围环境和距离

C.空间方位和距离D.空间方位和交通条件

4.越来越引起重视的距离是（　　）。

A.交通路线距离　　B.空间直线距离

C.交通场所距离　　D.交通时间距离

5.在现实中主要存在着下列相邻关系（　　）。

A.通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系

B.通风、采光、排水、排污的相邻关系和友好睦邻的相邻关系

C.友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系

D.通风、采光、排水、排污的相邻关系,友虫子睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系

6.某块土地的土地总面积1000㎡,建筑基底面积600㎡,建筑高18m,层数5层,每

层面积相等,其容积率为（　　）。

7.土地的建筑覆盖率为50%,每层建筑高度3m层高21层,每层面积均为2000㎡,

其容积率为（）

A.10.5B10.5C.1.5D31.5

8从房地产估价的角度,对一宗土地的位置（或坐落）可从（）这些从宏观到具

体的层面来认识。

A.国家、地区、城市、街道

B.国家、地区、邻里、地点

C.国家、地区、城市、街道、门牌号码

D.国家、地区、街道、地点

9.土地使用期满,（）由国家无偿取得。

A.土地使用权及地上建筑物、其他附着物使用权

B.土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权

c.土地所有权及地上建筑物、其他附着物使用权

D.土地所有权及地上建筑物、其他附着物所有权

10.（）是由人工建造而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。

A房地产B建筑物C构筑物D房地产

11.下列不属于构筑物的有（）。

A.桥梁B.道路C.水坝D.基础

12.房地产的特性主要取决于（）。

A.土地的特性B.建筑物的特性

C.土地和建筑物的特性D.建筑物和其他地上定着物的特性

13.土地上的土壤、沙石等虽然可以移动、搬走,但作为（）上的土地是不可移动的。

A立体空间B地球表面

C.立体空间的完整意义D.地球表面及上下一定空间

14.由于不可移动,每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方（如市中心）的距离等,均有一定的状态,从而形成了每宗房地产独有的（）,使房地产有区位优劣之分。

A.自然地理位置和社会经济位置

B.自然地理位置

C.自然地理位置和社会环境位置

D.社会环境位置

15.房地产市场是一个（）。

A.全球性市场B.全国性市场C.地方性市场D.地区性市场

16.土地具有（）的特性,而其他物品,不论如何保管,经一定年限或较长久的使

用之后,最终均难免会损耗,失去使用价值。

A.不可损耗B.不可毁灭C.保值增值D.寿命长久

17.建筑物虽然不像土地那样具有（）的特性,但是一经建造完成,寿命通常可达数十年,甚至上百年。

A.不可损耗B.不可毁灭C.保值增值D.寿命长久

18由于（）,房地产可以给占用者带来持续不断的利益。

A.不可损耗B.不可毁灭C.保值增值D.寿命长久

19.房地产的供给有限性,使得房地产具有（）。

A.独一无二性B.用途多样性C.独占性D.不可移动性

20.（）存在经济学上所讲的外部性,又称外部效应、外部影响。

A.房地产开发B.房地产开发、利用C.房地产利用D.房地产估价

21.由于房地产具有（）的特性,世界上任何国家和地区对房地产的使用和支配都有一些限制,即使在私有制国家和地区也不例外。

A.供给有限、相互影响B.不可移动、相互影响

C.独一无二、供给有限D.不可移动、供给有限

22.房地产保值是由于（）。

A.对房地产本身的投资改良B.通货膨胀

C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济或相互影响

23.当说某项投资是保值性的,则意味着它能抵御通货膨胀,即所投入的资金的增速度能抵抗货币的（）。

A.贬值速度B.增值速度C.增长速度D.下降速度

24.对于选用估价方法特别有用的房地产分类是（）。

A.按用途来划分的类型B.按开发程度来划分的类型

C.按是否产生收益来划分的类型D.按经营使用方式来划分的类型

25.（）不是按用途来划分的。

A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产

26.（）不是按经营使用方式来划分的。

A.出租的房地产B.自用的房地产

C.旅馆的房地产D.营业的房地产、

27.针对不同的估价目的所采用的价值标准,分为（）两类。

A.客观合理价值与公开市场价值

B.客观合理价值与非公开市场价值

C.公开市场价值与非公开市场价值

D.客观合理价值与主观合理价值

28.在价值构成的各要素,即成本、费用、税金、利润等的取舍上,应服从于

（）。

A.估价时点B.估价目的

C.估价方法D.估价标准

29.具有扎实的理论知识和丰富的实践经验,是对（）的要求。

A.估价水平B.估价能力C.估价诚信D.估价可靠程度

30.具有良好的职业道德,是对（）的要求。

A.估价水平B.估价能力C.估价诚信D.估价可靠程度

二、多项选择题

1.房地产估价中的建筑物包括（）。

A.烟囱B.水井C.道路D.花园到E.围墙

2.房地产实物可以进一步分为（）。

A.有形的实体B.该实体的数量

C.该实体的质量D.组合完成的功能f

E.该实体的结构

3.房地产权利的种类,中国目前主要有（）等。

A.所有权B.抵押权C.债权D.地役权E.空间权

4.距离有（）。

A.交通路线距离B.交通场所距离

C.空间直线距离D.交通时间距离

E.空间方位距离

5.关于基本估价方法英国体系为（）五种。

A.比较法B.投资法

C.剩余法D.利润法和承包商法

E.成本法和收益法

6.具体一宗土地的空间范围,可分为（）。

A.地球表面B.地球表面的空间

C.地上空间D.地面一定范围内的空间

E.地下空间

7.对土地利用的限制可归纳为（）。

A.土地法的限制B.土地权利的设立和行使的限制

C.房地产相邻关系的限制D.土地使用管制

E.土地用途限制

8.从房地产估价的角度来看,对一宗土地的认识主要包括（）。

A.位置、面积、四至、形状、地形地势、平面布置

B.位置、面积、四至、形状、地形地势、周围环境景观

C.利用状况、产权状况、土地使用管制

D.地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度

E.基础设施完备程度、公共配套设施完备程度、土地平整程度、土地使用管制

9.从房地产估价的角度来看,对建筑物的基本认识包括（）。

A.位置、面积、层数和高度

B.四至、周围环境和景观

C.结构、设备、层高或净高、空间布局、装修

D.外观、建成年月、利用现状、产权状况

E.土地用途限制

10.下列属于构筑物的有（）。

A.隧道B.烟囱C.消防通道D.水井E.仓库

11.城市规划限制条件可通过（）了解。

A.规划要点、规划设计条件通知书

B.审定设计方案通知书

C.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

D.开工许可证

E.土地使用权证

12.建筑结构以组成结构的主要建筑材料划分,一般分为（）。

A.钢结构、混凝土结构

B.砖混结构、砖木结构、简易结构

C.砌体结构、木结构

D.塑料结构、薄膜充气结构

E.钢索结构、舱体结构

13.房地产所有权有（）。

A.独有B.共同共有C.共有D.建筑物区分所有权E.按份所有

14.建筑物区分所有权是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式,是一种复合性的权利,由（）构成。

A.共用部分的共有权B.专有部分的所有权

C.共用部分的持份权D.因共同关系所产生的成员权

E.共用部分的所有权

15.房地产的独一无二性,使得不可能出现相同房地产的大量供给,从而（）。

A.房地产之间不能实现完全替代B.房地产不可移动

C.房地产市场不能实现完全竞争D.房地产价格千差万别

E房地产价格相互影响

16.政府对房地产的限制一般是通过（）来实现的。

A.管制权B.征收权C.征税权D.监督权E.充公权

17.房地产由于（）,使得同一宗房地产买卖不会频繁发生,一旦需要买卖,通常要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价,因此,房地产的流动性较差。

A.独一无二B.不可移动C.供给有限D.价值量大E.相互影响

18.引起房地产价格上升的原因主要有（）。

A.对房地产本身的投资改良B.通货膨胀

C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济或相互影响

E.房地产价格相互影响

19.（）所引起的房地产价格上升,是真正的房地产自然增值。

A.对房地产本身的投资改良B.通货膨胀

C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济

E.房地产价格相互影响

20.专业估价人员是指（）的人员。

A.经本人申请

B.经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认

C.取得相应资格并注册生效

D.从事房地产估价活动

E.具有估价技能

21.一名合格的房地产专业估价人员,必须具有房地产估价方面的（）。

A.扎实的理论知识B.丰富的实践经验

C.较高的估价水平D.良好的职业道德

E长期的估价经历

22.正确地理解房地产估价,还需要把握（）。

A.房地产估价是科学与经验的有机结合,

B.房地产估价是科学与艺术的有机结合

C.房地产估价是估价人员对价格的主观判定

D房叫是把客观存在的房地产价格揭示出来

21.一名合格的房地产专业估价人员,必须具有房地产估价方面的（）。

A.扎实的理论知识B.丰富的实践经验

C.较高的估价水平D.良好的职业道德

E长期的估价经历

22.正确地理解房地产估价,还需要把握（）。

A.房地产估价是科学与经验的有机结合

B.房地产估价是科学与艺术的有机结合

C.房地产估价是估价人员对价格的主观判定

D房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示出来

23.一种资产只有同时具有（）两个特性,才能真正需要专业估价．

A.不可移动性

B.独一无二性

C.促进房地产交易

D.将房地产价格导向正常化

E.促进房地产价格的稳定

25.按开发程度来划分的房地产类型有（）.

A生地毛地B熟地C熟地期房D在建工程现房E期房现房

三判断题

1、房地产价格是由市场力量决定的。

（）

2、房地产估价是估价人员模拟时常参与者的思维和行为,在充分认识房地产时常形成房地产价格的机制和过程,以及深入调查、了解房地产市场行情的基础上,通过科学的测算和判断活动,把客观存在的房地产价值揭示出来。

（）

3、房地产是实物、权利的区位三者的综合体。

（）

4、地役权是指土地所有权或土地使用权人为使用自己土地的便利而是使用人

土地的权利。

（）

5、典权是指土地所有权人出典其房地产占有典金的权利（）

6、机器、设备、有价证券属于有形资产，而专利权、专有技术、商标专用属

于无形资产（）

7、帐篷、戏台、围墙、假山不属于房地产。

（）

8、两种实物和权益状况相同的房地产，如果区位差不多，加之也可能有很大

的差别。

（）

9、从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括未来状况下房地产，但不包括已经灭失房地产。

（）

10、从权益角度来看，现实中的房地产估价对象包括临时用地活临时建筑的房地产，但不包括产权不明或权属有争议的房地产。

（）

11、取得的土地使用权不包括地下资源，包括市政公用设施。

（）

12、相邻关系的实质，从义务方面来说是对房地产所有权、使用权的一种限

制。

（）

13、某房产的建筑面积6000㎡，基底面积1200㎡，容积率2.5，其建筑密度

42%。

（）

14、五通一平是指具备了道路、供水、排水、供电、燃气等设施或条件以及

场地平整。

　（）

15.房地产的共有权在按份共有中,共有人对共有的房地产共同享有权利,共同

承担义务。

（　　）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

16.房地产的共有权在共同共有中,共有人按照其份额对共有的房地产享有权

利,承担义务。

（　　）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

17.构筑物是指房屋以外的建筑物,人们一般在内进行生产和生活活动。

（　　）　

18.房地产的用途多样性,即房地产不像工厂制造出的产品那样整齐划一,可以

说没有两宗房地产是完全相同的。

（　　）

19.如果两处的建筑物一模一样,尽管其坐落的位置不同,周围环境不同,这两宗房地产实质上是相同的。

　（　　）

20.房地产尽管有独一无二性,但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性,从

而彼此有一定程度的竞争性,在价格上相互之间也有一定程度的牵掣。

（　　）

21.尽管土地可以被洪水淹没、荒漠化,但它在地球表面所标明的场所、作为空

间是永存的。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（　　）

22.从具体占用者的角度来看,土地在有些情况下是有寿命的,特别是通过政府

划拨方式取得的土地使用权是有期限的。

（　　）

23.以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

（）

24.如坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产,可能由于土地使用年限较短

而价值较低。

（）

25.由于土地供给有限,在土地上,特别是好位置的土地上可建造的建筑物的数

量也是有限的。

（）

26.房地产供给有限性,本质上还不在于土地总量有限和面积不能增加。

相对于

人类的需要来讲,土地的数量目前还是丰富的,主要是由于房地产的独一无二

特性造成的房地产供给不能集中于一处。

（）

27.房地产具有用途多样性,房地产拥有者可以根据市场需求和自己的意愿来

确定其用途。

（）

28.正的外部性又称外部经济,是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受

损,而该经济行为主体却没有为此承担成本。

（）

29.负的外部性又称外部不经济,是指某个经济行为主体的活动使他人或社会

受益,而受益者无须为此花费代价。

（）

30.一般来说,在社会动乱、战争年代,房地产价格上涨;在社会安定、经济发展

时期,房地产价格往往有下降的趋势。

（）

31.房地产由于独一无二、流动性差,其价值通常可以得到保持,甚至随着时间的

推移,价值会自然增加,即自然增值。

（）

32.具体一宗有土地使用年限的房地产价格,从长远来看是趋于上升的。

（）

33.如果估价人员很精通估价理论,有丰富的估价实践经验,评估出的房地产价

值就能做到客观公正。

（）

34.估价目的不同,估价的依据可能不同,估价应采用的价值标准可能不同,估价

时点的选取可能不同,估价中应考虑的因素可能不同,甚至估价对象的范围和

选用的估价方法也可能不同。

（）

35.每种估价方法都有其特定的适用对象和条件,有时可以同时运用,以相互验;

有时是相互补充的,可以相互替代。

（）

36.估价时点是指评估价值对应的日期,即在该日期上估价对象才有该价值,通

常用公历年、月、日表示。

（）

37.价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常值,它能为当事人或社会一般人所信服和接受。

（）

38.解决房地产纠纷需要公正、权威的房地产估价,以提供有说服力的、能让纠

纷双方或有关仲

裁、鉴定机构接受的价格、租金、评估价值、补偿金额、赔偿金额等参考依

据。

（）

39.房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋也属于抵押财产。

需要拍卖该抵

押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,对拍卖新

增房屋所得,抵押权人有权优先受偿。

（）

40.房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租

的,应当将租金中所含的土地收益上缴国家。

（）

答案与解析

一、单项选择题

1.B2.D3.C4.D516.C7.A8.B9.B10.B11.D12.A13.C14.A15.D16.B17.B18.D

19.C20.B21.B

22.B23.A24.D25.B26.C27.C28.B29.B30.C

二、多项选择题

1.ABC2.ACD3.ABD4.ACD5.ABCD6.ACE7.BCD8.BCD9.ACD10.ABD11.ABC12.ACD13.ACD

14.BCD15.ACD16.ABCE17.ABD18.ABCD19.CD20.BCD21.ABD22.BD23.BC24.ACD25.ABD

三判断题问

1.√2.√3.×4.√5.×6.×7.×8.×9.×10.×11.×12.√13.×14.×15.×16.×17.×

18.×19.×20.√21.√22.×23.√24.√25.√26.×27.×28.×29.×30.×31.×32.×33.×

34.√35.×36.√37.√38.√39.×40.√

【解析】

一、单项选择题

1.房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物。

2.房地产是实物、权益和区位三者的综合体。

仅对其中两者进行比较不能得出结论。

3.一宗房地产的区位是指该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。

4.越来越引起重视的距离是交通时间距离。

5.在现实中主要存在着通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系。

6.利用公式求得:

容积率=建筑密度×建筑层数=（600/1000）×5=3。

7.利用公式求得:

容积率=建筑密度×建筑层数=50%×21=10.5。

8.对一宗土地的位置（或坐落）可从国家、地区、邻里、地点这些从宏观到具体的层面来认识。

9.土地使用期满,土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

10.建筑物是由人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。

11.基础不属于构筑物。

12.房地产的特性主要取决于土地的特性。

13.土地上的土壤、沙石等虽然可以移动、搬走,但作为立体空间的完整意义上的土地是不可移动的。

14.由于不可移动,从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置,使房地产有区位优劣之分。

15.房地产市场是一个地区性市场。

16.土地具有不可毁灭的特性,而其他物品,不论如何保管,经一定年限或较长久的使用之后,最终均难免会损耗,失去使用价值。

17.建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性,但是一经建造完成,寿命通常可达数十年,甚至上百年。

18.由于寿命长久,房地产可以给占用者带来持续不断的利益。

19.房地产的供给有限性,使得房地产具有独占性。

20.房地产开发、利用存在经济学上所讲的外部性。

21.由于房地产具有不可移动、相互影响的特性,世界上任何国家和地区对房地产的使用和支配都有一些限制,即使在私有制国家和地区也不例外。

22.房地产保值是由于通货膨胀。

要注意引起保值和增值的原因是不同的。

23.当说某项投资是保值性的,则意味着它能抵御通货膨胀,即所投入的资金的增值速度能抵抗货币的贬值速度。

24.按经营使用方式来划分的类型对选用估价方法特别有用。

25.出租房地产是按经营使用方式来划分的。

26.旅馆房地产是按用途来划分的。

27.针对不同的估价目的所采用的价值标准,分为公开市场价值与非公开市场价值两类。

28.在价值构成的各要素,即成本、费用、税金、利润等的取舍上,应服从于估价目的。

29.具有扎实的理论知识和丰富的实践经验,是对估价能力的要求。

30.具有良好的职业道德,是对估价诚信的要求。

二、多项选择题

1.花园、围墙属于其他土地定着物。

2.房地产实物进一步分为有形的实体、该实体的质量和组合完成的功能三个方面。

3.所有权、地役权属于房地产权益。

相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制,也可列入房地产权益范畴。

4.距离可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。

5.关于基本估价方法英国体系为比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法五种。

6.具体一宗土地的空间范围,可分为以下几层:

地球表面、地上空间、地下空间。

7.对土地利用的限制可归纳为3个方面:

土地权利的设立和行使的限制、房地产相邻关系的限制、土地使用管制。

8.从房地产估价的角度来看,对一宗土地的认识主要包括:

位置、面积、四至、形状、地形地势、周围环境景观;利用状况、产权状况、土地使用管制;地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度。

9.从房地产估价的角度来看,对建筑物的基本认识包括:

位置、面积、层数和高度;结构、设备、层高或净高、空间布局、装修;外观、建成年月、利用现状、产权状况。

10.消防通道、仓库不属于构筑物。

11.城市规划限制条件可通过下列文件了解:

规划要点、规划设计条件通知书;审定设计方案通知书;建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

12.建筑结构以组成结构的主要建筑材料划分,一般分为钢结构、混凝土结构、砌体结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构。

13.房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有权。

14.建筑物区分所有权由专有部分的所有权、共用部分的持份权和因共同关系所产生

的成员权构成。

15.房地产的独一无二性,使得不可能出现相同房地产的大量供给,从而房地产之间不能实现完全替代,房地产市场不能实现完全竞争,房地产价格千差万别。

16.政府对房地产的限制一般是通过管制权、征收权、征税权、充公权等特权来实现的。

17.房地产由于独一无二、不可移动、价值量大,使得同一宗房地产买卖不会频繁发生,一旦需要买卖,通常要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价,因此,房地产的流动性较差。

18.引起房地产价格上升的原因一是对房地产本身进行的投资改良,如装修改造等;二是通货膨胀;三是需求增加导致稀缺性增加,如经济发展和人口增长带动房地产需求增加;四是外部经济,如交通条件或周围环境改善。

19.需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价格上升,是真正的房地产自然增值。

20.专业估价人员是指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定飞资格互认,取得相应资格并注册生效,从事房地产估价活动的人员。

21.合格的房地产专业估价人员,必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验、良好的职业道德。

22.正确地理解房地产估价,还需要把握下列几点:

房地产估价是科学与艺术的有机结合;房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示出来。

23.一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性,才真正需要专业估价。

24.房地产估价有助于建立合理的房地产市场秩序,促进房地产公平交易,将房地产价格导向正常化。

25.按开发程度来划分的房地产类型有生地、毛地、熟地、在建工程、现房。

三、判断题

3.权益包括权利、利益和收益,用权利代替权益显然是错误的。

5.典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利。

6.有价证券属于无形资产。

7.帐篷、戏台不属于房地