业主大会决议不合法业主可申请法院撤销.docx

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业主大会决议不合法业主可申请法院撤销

业主大会决议不合法，业主可申请法院撤销

小区业主大会决议选聘物业服务企业，并授权业委会聘请招标机构、确定中标单位、签订物业服务合同。

小区业主认为该授权侵犯了业主决定权，程序违法，诉至法院。

海淀法院经审理，判决撤销了相关决议。

业主邓先生、何先生所在的甲小区业委会召开业主大会决议授权业委会选聘物业公司，邓先生、何先生认为业委会谋求业主大会会议授权，侵犯了业主的共同决定权且程序违法，故诉至法院要求法院判令撤销业主大会相关决议。

近日，海淀法院审结了此案，判决撤销业主大会相关决议。

邓先生、何先生诉称，其是海淀甲小区业主。

2010年5月21日，第二届业主委员会在街道完成备案。

2012年9月28日至10月15日，甲小区业委会召开业主大会会议，要求业主大会“授权业主委员会聘请专业招标代理机构组织公开招标”，“授权业主委员会确定中标单位，并与中标单位签订新的物业服务合同”。

鉴于该业主大会会议议题违反物业权法规定，侵犯业主利益，部分业主提出异议。

但业主委员会部分委员一意孤行，组织业主投票，但并没有组织业主唱票、计票并公告业主大会会议决定。

2013年2月3日，通过甲小区业委会在小区内张贴公告，其才得知业委会制造业主大会决定，授权业主委员会招投标并直接确定物业服务企业。

根据物权法、物业管理条例规定，选聘物业服务企业由业主共同决定，甲小区业委会谋求业主大会会议授权，侵犯了业主的共同决定权且程序违法。

故现其要求撤销甲小区业主大会关于“授权业主委员会聘请专业招标代理机构组织公开招标”及“授权业主委员会确定中标单位，并与中标单位签订新的物业服务合同”的决定。

甲小区业委会辩称,其已解除了与乙物业公司签订的物业服务合同,故其于2013年年初通过公开招标形式确定的中标单位及其签订的物业服务合同并没有实际实施。

业委会的行为对小区业主的权益没有造成任何侵害及损失，对方的起诉已经没有意义。

法院经审理查明，邓先生与何先生系本市海淀区甲小区业主。

甲小区业委会系由该小区业主大会产生，并经街道办事处（以下简称街道）备案。

其中，第二届业主委员会有效期自2010年5月21日至2013年5月21日。

2014年3月17日，新一届小区业主委员会经选举产生并经街道备案。

2014年10月10日，该小区业主委员会变更李某为主任、柯某为正式委员亦经街道备案。

由于该小区长期未签订物业服务合同，2012年9月13日，甲小区业委会发布《公告》，拟启动选聘小区物业服务企业招投标程序。

2013年2月18日，甲小区业委会公布《甲业主大会决议》（以下简称决议），内容为：

甲业主大会于2012年9月28日至2012年11月30日期间以书面形式召开并表决，表决议题为：

重新选聘物业服务企业。

甲小区共胡业主652户，有效投票面积120000平方米。

本次回收表决票业主335户，有效投票面积55437.39平方米，总投票全数均超过全体业主所持投票权的1/2。

经全体业主所持投票的1/2以上通过，授权业主委员会：

1、甲业主大会授权甲业主委员会聘请专业招标代理机构组织公开招标；2、甲业主大会授权甲业主委员会确定中标单位，并与中标单位签订新的物业服务合同。

依据法律规定，经全体业主所持投票权的1/2以上通过决议有效，决议如下：

选聘“乙物业公司”为甲小区物业服务公司。

2013年2月20日，甲小区业委会与乙物业公司签订《北京市物业服务合同》，约定委托该公司为甲小区提供物业服务，期限自2013年3月20日至2016年3月19日。

后因部分小区业主对上述决议提出异议并向街道反映，街道对相关事项进行了指导。

2013年4月19日，街道分别向甲小区业委会及甲广大业主发出《关于对甲业主大会选聘物业服务企业、确定中标单位相关事项的指导意见》（以下简称指导意见）及《通告》。

其中《指导意见》内容为：

鉴于2012年9月28日至2012年11月30日甲小区以书面形成召开业主大会，就选聘物业服务企业、确定中标单位进行表决，其过程缺乏严谨和规范2013年2月18日决议的第二条“甲业主大会授权甲业主委员会确定中标单位，并与中标单位签订新的物业服务合同”，其表决事项违反了《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定；且我街道对2013年3月25日业主委员会提交的投票单进行核实，在335张投票单中，发现与决议投票日期不符的票有61张（投票日期为2012年9月28日至2012年11月30日，签字日期为2012年12月1日至30日），只有房号无签名和居住面积的废票有2张，总票数减去63张无效票，有效票为272张，除以总户数652户，百分比为41.72%，335张投票单的总住宅面积为65437.39平方米，减去63张无效票的住宅面积12101.53平方米，剩余53335.86平方米，除以总面积12万平方米（建筑面积135208.1平方米），其百分比为44.5%，未达至双过半。

依据《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，请甲业主委员会重新召开业主大会，就选聘物业服务企业、确定中标单位等相关事项进行表决，并接受社区居委会、属地街道办事处及待业主管部门的监督和指导。

《通告》内容则将上述指导意见通知甲广大业主。

但于此后，甲小区业委会未能重新召开业主大会就选聘物业服务企业、确定中标单位等相关事项进行表决。

而乙物业公司亦未能实际进驻甲小区提供物业服务，其与甲小区业委会签订的物业服务合同已解除。

甲小区业委会与乙物业公司就“甲物业服务合同（2013.3.20一2016.3.20）及补充协议”签订了解除协议。

该案庭审中，邓先生、何先生以上述业主大会表决事项及程序违反法律规定主张撤销决议，其主张向法院提供上述决议、指导意见、《通告》及于2010年4月17日经甲小区物业区域业主大会表决通过的《甲小区业主大会议事规则》（以下简称议事规则）为据，其中议事规则第六条规定：

“业主大会会议应当对以下事项进行表决：

（四）选聘、续聘和解聘物业服务机构；（七）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

其中第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意。

”

法院经审理认为，选聘物业服务企业应当由业主共同决定，该事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会作出的决定不得侵害业主的合法权益。

该案中，就选聘物业服务企业，甲小区业委会发布小区业主大会决议，授权甲小区业委会聘请专业招标代理机构组织公开招标，并授权甲小区业委会确定中标单位及与中标单位签订物业服务合同，但未得到小区部分业主的认可，街道也对此事进行了监督指导，但双方的矛盾未得到根本解决。

庭审中，小区业主邓先生、何先生以决议事项及程序违法为由主张撤销该决议，其向法院提供了相应依据。

其中，根据法律及议事规则规定，决定选聘物业服务企业及有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项应当由业主大会会议进行表决，该案争议的事项符合上述法律及议事规则所规定的应共同表决事项，将该相关事项授权甲小区业委会决定与法律及议事规则规定不符。

同样根据上述规定的程序，上述事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但经街道核实，甲业主大会的表决并未达到双过半。

虽然甲小区业委会依据该决议与乙物业公司所签订的物业服务合同已解除，上述决议尚未实际损害业主权益，但甲小区业委会已发布的业主大会决议事项及程序均不合法，仍在客观上侵犯了部分业主的合法权益，该决议应当撤销。

据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款之规定，判决如下：

撤销北京市海淀区甲小区物业区域业主大会于二○一三年二月十八日作出的“授权业主委员会聘请专业招标代理机构组织公开招标”及“授权业主委员会确定中标单位，并与中标单位签订新的物业服务合同”的决议。

宣判后，双方均未上诉。

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