土地估价师考试案例与报告试题及答案.docx

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土地估价师考试案例与报告试题及答案

2007年土地估价师考试案例与报告试题及答案

一、案例分析题（共2题，每题30分，共60分。

请阅读并根据有关条件综

合分析回答问题）

（一）某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵

押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。

该企业所拥

有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方米。

宗

地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附

近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3米宽

的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道

路，外有2千米长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办

公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。

企业用电来自3千米外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。

土地使用无特别限

制。

假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：

1．（本问题5分）在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解

土地哪些关键信息（提示：

根据土地抵押的条件并结合上述条件回答）?

A是集体还是国有B．（）C．（）D．（）

2．（本问题5分）根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。

3．（本问题8分）若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行

定义。

4．（本问题6分）若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，

所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元／平方米。

又

由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144

元／平方米，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元／平方米，并按照

70％抵押折扣率折算，扣除40％土地出让金，将评估结果确定为60元／平方米。

列出上述操作过程中的错误点。

5．（本问题6分）假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由

法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件?

（一）答题要点及参考答案

1．评估前需要了解的关键信息

（1）是否符合规划；

（2）建筑物是否合法；

（3）是否交纳清有关税费；

（4）委托方是否真正具有土地处置权（或产权是否清晰、是否有产权纠纷）；

（5）是否重复抵押（或是否设定有他项权利）。

（6）有下列答案的可增加0．5分，但总分不超过5分：

若是国有土地，是划

拨还是出让（或是否有产权证）。

2．已知的宗地个别条件

（1）宗地西高东低；

（2）宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形；

（3）地下水位适中；

（4）红壤软土；

（5）不临路；

（6）面积1500平方米；

（7）宗地内“四通一平”；

（8）无使用限制。

3．地价定义

（1）实际用途为工矿用地；

（2）设定用途为工业用地；

（3）实际开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）和宗地红线

内“四通一平”（通路、通电、通讯、供水及场地平整）；

（4）设定开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）和宗地红线

内“四通一平”（通路、通电、通讯、供水及场地平整）；

（5）土地使用权性质为划拨土地使用权；

（6）估价基准日定为2007年9月5．日；

（7）使用年期及剩余使用年期。

4．过程中的错误点

（1）不能简单比照末级基准地价，要说明理由；

（2）不能以最低价标准为依据确定市场价；

（3）土地出让金扣除应以市场价为基础；

（4）抵押折扣不能作为评估结果。

5．前置条件

（1）划拨土地使用权性质不改变；

（2）购买方应具有竞买资格；

（3）土地用途不改变；

（4）专门土地拍卖场地；

（5）专业土地拍卖公司。

（二）下面是一份现场调查工作图稿。

由于只是某估价师为判断是否可以接

受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。

其

中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。

请阅读该

图并回答以下问题。

1．（本问题6分）根据上图填写下面有关信息。

工作底图种类：

（宗地图）权利人：

（黄坪旅游公司）宗地编号：

（5号）

所在街坊：

（74）地类：

（242）四至：

（东临东安河、南临黄坪中学、西临丽景巷、北临大场路）

2．（本问题5分）列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息

（提示：

不少于5个）。

A2006年取得商业用地使用权，B面积308平方米，C宗地为矩型、规则，D有一定坡度、南高北低，CⅡ级商业用地、E西面和北面临街，F临主街面长20米，G未设置抵押，H该宗地在丁字路口。

3．（本问题4分）列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息

（提示：

不少于8个）。

1东安河有轻度污染，2周围有宗地有古树，3河岸为自然岩石层、牢实，4南面邻学校黄坪中学，5北面邻大场路，6路对面为百货商场，7西邻银行储蓄所，8西北邻邮局，9宗地较周围高程低。

4．（本问题15分）假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60％，该区

域商业用地平均容积率为2．00，估价对象建筑占地面积为120平方米，经过你

的判断，估价师能否做出可以接受委托的决定?

列出你的判断依据（提示：

简要

计算步骤）。

估价师不能接受委托，判断依据如下：

宗地总面积308平方米，宗地为商业二级地段，基准地价为1200平方米，在不作修正的情况下，按基准地价计算该宗地的总价为308*1200=369600元=36.96万元，远远小于委托方需要贷款的评估价，

评估价至少为300/60%=500万元。

因此估价师不能接受委托

（二）答题要点及参考答案

1．填写有关信息

（1）工作底图种类：

（宗地图）；

（2）权利人：

（黄坪旅游公司）；

（3）宗地编号：

（5）；

（4）所在街坊：

（74）；

（5）地类：

（242）；

（6）四至：

（东：

东安河；南：

黄坪中学；西：

丽景巷；北：

大场路）。

2．列出有关该宗地个别条件的信息

（1）用途：

商业；

（2）土地面积：

308平方米；

（3）临街，街角地；

（4）矩形，规则；

（5）南高北低；

（6）地质状况较好；

（7）建筑密度较低；

（8）向东发展受到限制。

3．列出有关该宗地区位条件和周边环境的信息

（1）二级地；

（2）银行；

（3）商场；

（4）邮局（5）学校；

（6）道路；

（7）河流，略有污染；

（8）古桥。

4．对于估价师能否做出可以接受委托的决定，列出你的判断依据（列出计

（1）不能接受；

（2）该地块容积率：

120X5÷308＝1．94；

（3）该区域商业用地平均容积率：

2．00；

（4）该区域商业基准地价：

1200元／平方米；

（5）该地块估计地价：

1200X308＝369600（元）；

（6）该地块可能的贷款额：

369600x60％＝221760（元）。

二、报告判读题（共3题，分别为30分、20分、50分，共100分。

第一题

和第二题为土地估价技术报告片断，根据提问回答。

第三题为一个完整的土地估

价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因。

具体得分规则见各

题目中）

（一）下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分（标

注“略”的为正常内容），请阅读后回答相关问题。

1．估价对象建设期及利用方式分析

该地块为出让所得，根据XX经济技术开发区经济发展局文件《关于“X

X住宅小区”项目初步设计的批复》（XX开经[2005]053号），该地块将建

成多层住宅小区，土地总面积95635平方米，总建筑面积143452平方米，其中

物管、会所等公建配套用房面积占3．4％，容积率1．5，建筑覆盖率≤35％。

估

价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备

自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建

住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。

估价人员也对周边市场进行了调

查，由于有城市轻轨会经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。

估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多

层住宅性质的前提下，为最大提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：

土地用

途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635平方米，总建筑面积35000

平方米，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银

行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3．4％，建筑覆盖率≤15％，

容积率0．37，主要建筑物为多幢二、三层的别墅排屋。

本次评估按土地的最佳

利用方式确定预期开发条件。

根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。

由于本次评估目

的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。

2．预期售价确定及销售状况分析

根据XX经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开

发的别墅排屋平均售价在3500-4000元／平方米之间，考虑到该区域目前房地产

市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009

年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元／平方米，则该物业预期总售价为

总售价＝平均售价X建筑面积

＝3500X35000

＝12250（万元）

通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般

均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评

估假设估价对象所建物业销售状况为：

项目在开发一年后开始预售，且为均匀销

售，截至开发完成时销售率达到40％，另外60％在开发完成后的一年半内均匀

售出。

并假设房屋售价在销售期内保持不变。

3．开发总费用的确定

根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前

期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。

本案的前期费用很复杂，除了其间

发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设

施缺口的有关费用，如5千米长的电缆铺设费用，100米长的排水管道等的铺设

费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见

费等。

上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用

四大项。

分别估算如下：

（1）前期费用（分析过程略）：

确定其前期费用为200元／平方米（按总建

筑面积），则前期费用总计为

前期费用＝前期费用标准X总建筑面积

＝200X35000

＝700（万元）

并设定为开发初期一次性投入。

（2）建造成本（分析过程略）：

确定其平均建造成本为700元／平方米（按

总建筑面积），则整个物业总建造成本共计为

建造成本：

平均建造成本X总建筑面积

＝700X35000

＝2450（万元）

并设定为开发期内均匀投入。

（3）室外建设费用（分析过程略）：

确定该地块室外建设费用标准为

220元／平方米（按土地面积），则小区建设费用总计为

室外建设费用二室外建设费用标准X土地面积

＝220X95635＝2103．97（万元）

并设定为开发期内均匀投入。

（4）管理费用：

包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上

述

（2）+（3）的5％计。

设定为开发期内均匀投入。

管理费用＝（

（2）+（3））X5％

＝（2450+2103．97）X5％

＝227．70（万元）

4．销售费用（分析过程略）

确定此项费用可按总售价的8％计，该项费用设定为与销售进度同步投入。

销售费用二总售价X8％

＝12250X8％

＝980（万元）

5．利息率和利润率确定

（1）利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。

贴

现率采用2006年4月28日公告的银行一至三年期贷款利率6．03％。

（2）利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。

根据对目前房地产

企业资产收益率的统计，结合XX市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情

况，确定该房地产开发项目投资利润率为24％。

6．地价测算

根据假设开发法基本公式：

地价二预期售价—总开发费用—利润—利息—销

售费用，结合本次评估实际，得到如下方程：

总地价＝[（12250—980）X40％／（1+6．03％）1+（2-1）/2+（12250—980）X

60％／（1+6．03％）2+1.5/2]一[700+（2450+2103．97十227．70）／

（1+6．03％）2/2]X（1+24％）—总地价X24％

解上式得到：

总地价＝2762．28万元

土地单价＝2762．28÷95635

＝289（元／平方米）

就上述报告片断，回答以下问题：

1．（本问题4分）你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为

什么?

答：

不恰当，因为批准的设计批复为建设多层住宅，用地面积95635平方米，总建筑面积143452平方米，其中

物管、会所等公建配套用房面积占3．4％，容积率1．5，建筑覆盖率≤35％。

而将最佳用途改为建别墅，因此各项规划指标不合法，故估价对象的最佳利用方式的选择不恰当。

2．（本问题6分）请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标

或者因素。

（提示：

不少于6个）

答：

1、用地面积2、建筑面积3、容积率4、覆盖率5、交通条件6、自然环境状况，7、设计批复习8、地质状况9、本区对住宅需求较大。

3．（本问题6分）报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市

场案例分析确定，在选择案例时有什么要求?

（提示：

不少于4个）

答1、比较案例需在同一供需圈或区域2、具有替代性、3、各项指标相当或相似4、交易时间接近（不超过三年）5交易正常或可修正为正常6、档次相当

4．（本问题2分）报告中不动产开发前期费用中，有不应计人的项目，请指

出来。

答：

不应计入不动产开发前期费用的有：

5千米长的电缆铺设费用，100米长的排水管道等的铺设

费用。

5．（本问题12分）报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可

以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为户，分别

列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。

答：

总售价＝3500X35000＝12250（万元）

建造成本=700X35000＝2450（万元）

销售费用=12250X8%=980（万元）

利息=（P+700）*[（1+6.03%）2-1]+（2450+2103.97+227.70）X[（1+6.03%）-1]

利润=（P+2450+2103.97+227.7）X24%

二、报告判读题

（一）答题要点及参考答案

1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么?

不恰当。

存在的问题有：

（1）不符合政策（别墅类高档住宅为国家禁止产业用地）；

（2）不合法（规划批准为多层住宅）。

2．估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素

（1）设计批复；

（2）用途为多层住宅小区；

（3）容积率1．5；

（4）建筑覆盖率≤35％；

（5）环境状况表明很适合修建住宅；

（6）地质状况表明只适合修建多层住宅；

（7）本区域对多层住宅需求较大。

3．如果采用市场案例分析确定，在选择案例时的要求

（1）多层住宅用地；

（2）位于本区域（或同一市场圈等）；

（3）近期（不超过3年）；

（4）正常销售；

（5）规模相当；；（6）档次相当。

（7）其他合理答案（1分）。

4．不动产开发前期费用中不应计人的项目

（1）电缆铺设费用；

（2）排水管道费用。

5．总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。

（1）总售价＝3500X35000。

（2）总开发费用＝700+（2450+2103．97+227．70）或：

建造成本＝700X3500。

（3）销售费用＝12250X8％。

（4）利息＝（P+700）X[（1十6．03％）2—1]+（2450+2103．97十227．70）X

[（1+6．03％）2/2—1]。

（5）利润＝（P+700+2450+2103．97+227．70）X24％。

（二）下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分（标注

“略”的为正常内容）。

请阅读后回答相关问题。

1．确定房地出租客观租金

应用市场比较法确定房地出租客观租金。

根据收集的房地出租案例资料，选

取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑

物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。

经过比较分析，计算得到3个案例的

比准租金，其中，比准租金A：

295．60元／平方米，比准租金B二311．50元／平方

米，比准租金C＝280．88元／平方米。

根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均

值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：

客观租金＝（295．60+311．50+280．88）÷3

＝295．99（元／平方米）

2．计算房地出租年总收益（注：

房屋建筑面积是9015平方米）

房地年总收益二房屋建筑面积X租金

＝9015X295．99

＝2134680（元）

3．计算房地出租年总费用

房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。

（1）管理费。

根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的

3％，所以，

房屋出租经营管理费＝房地年总收益X3％

＝2134680X3％

＝64040（元）

（2）维修费。

根据XX市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维

修费通常为房屋重置价的2％。

待估宗地上房屋为钢混结构，参照XX市房产和

物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／平方米，耐用年

限60年，残值率为0。

房屋出租维修费＝房屋重置价X2％

＝9015X750X2％

＝135225（元）

（3）保险费。

根据调查，XX市市区房屋保险费率为房屋重置价的0．2％。

根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在

估价期日为基本完好房，成新率为75％。

房屋年保险费：

房屋重置价X0．2％

＝9015X750X0．2％

＝13522（元）

（4）税金。

税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租

金的12％计，营业税按房屋出租年租金的5％计。

房产税二房地年总收益X12％

＝2134680X12％

＝256162（元）

营业税二房地年总收益X5％

＝2134680X5％

＝106734（元）

税金合计＝房产税+营业税

＝256162+106734

＝362896（元）

（5）房屋年折旧费。

折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。

房屋年折旧费二房屋重置价X（1—残值率）÷剩余使用年期

＝9015X750X（1—0）÷35

＝193179（元）

（6）房地出租年总费用：

管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费

＝64040+135225+13522+362896+193179

＝768862（元）

4．计算房地纯收益

房地年纯收益：

房地出租年总收益—房地出租年总费用

＝2134680—-768862

＝1365818（元）5．计算土地纯收益

（1）土地还原利率的确定。

根据市场调查分析，确定土地还原利率为8％。

（2）房屋还原利率的确定。

根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10％。

（3）计算房屋纯收益。

房屋纯收益根据房屋现值还原得到。

房屋现值二房屋重置价X房屋成新度

＝9015x750x75％

＝5070938（元）

房屋纯收益二房屋现值X房屋还原利率

＝5070938x10％

＝507094（元）

土地纯收益二房地纯收益—房屋纯收益

＝1365818—-507094

＝858724（元）

6．计算土地价格

总地价：

土地年纯收益÷土地还原利率X[1—1÷（1十土地还原利率）使月年期]

＝858724÷8％X[1—1÷（1+8％）35]

＝10008428（元）

土地单价二10008428÷2504．1

＝3996．82（元／平方米）（注：

土地面积为2504．1平方米）

请根据上述报告片断回答以下问题：

1．（本问题5分）上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体

内容看，缺少哪些方面的说明?

答：

1、未说明比较案例租金的计价单位（是年租金、是月租金、日租金），2、未交待租金的增长趋势，3、未考虑空置率，4、未说明交易案例是否属于正常租金。

未说明租金时点，未说明是客观市场租金还是个别租金。

2。

（本问题6分）上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘

上租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数?

答：

1、未考虑空置率，2、未考虑坏账，3、未考虑可出租率，

3。

（本问题6分）上述报告确定土地还原利率为8％，但是缺乏明确的依

据。

请问确定土地还原利率的方法一般有哪些?

答：

方法一、无风险利率（一般用国债利率）+风险补偿率方法二、内插法方法三、

（1）纯收益与价格比率法（市场法、市场提取法）

（2）安全利率加风险调整值法（或称累加法）（3）投资风险和投资收益综合排序插入法。

4．（本问题3分）上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这

种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原

则是（D）。

（只有一个选项正确，并请填在括号内）

A替代原则B．最有效使用原则

C．预期收益原则D．贡献原则

（二）答题要点及参考答案

1．依据报告的具体内容，缺少以下方面的说明

（1）没有说明租金时间单位（是年租金、月租金，还是日租金）；

（2）没有说明租金类型（是市场平均租金，还是个别租金）；

（3）没有说明租金时点；

（4）没有说明租金情况（是正常情况，还是特殊情况）。

2．上述报告漏掉了以下对总收益有影响的参数

（1）可利用率（建筑可利用率）；

（2）出租率（空置状况）；

（3）损失率（租赁变动）。

3．计算土地还原利率的方法

（1）纯收益与价格比率法（或称市场法、市场提取法）；

（2）安全利率加风险调整值法（或称累加法）；

（3）投资风险和投资收益率综合排序插入法；

（4）其他合理答案。

4．D

（三）下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），

请阅读后指出错误点并说明原因（每指出一处错误并简述原因的得2分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为50分；将正确内容列为错误的每处扣0．5

分，最多扣至本题为0分。

答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所

对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内

容”和“错误原因”栏目中，如“