副省长在全省房地产工作会议上的讲话稿.docx
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副省长在全省房地产工作会议上的讲话稿
副省长在全省房地产工作会议上的讲话稿
同志们：
省政府召开这次会议，主要是认真贯彻落实国务院18号文件精神，正
确分析房地产市场的基本形势，安排部署今年工作，推动我省房地产市场持
续健康发展。
今天上午，建设部住宅与房地产业司的领导到会指导，讲了很
好的意见。
刚才，杨光同志对省政府2号文件形成的背景和有关问题作了一
个很好的说明，希望大家回去以后，贯彻落实好这次会议精神。
下面，我再
强调四点意见。
一、正确认识我省房地产市场发展的基本形势
1998年11月，省政府下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革促
进住房建设发展的通知》，全省停止了住房实物分配，逐步推行住房货币化分
配，加快了经济适用住房和普通商品住宅的建设步伐，房地产市场迅速发
展。
从2000年起，国家开始实施西部大开发战略，全省加大了旧城改造和新
区建设力度，开放住房二级市场，制定落实搞活房地产市场、扩大住房消费
配套政策,我省房地产业进入了一个新的快速发展时期。
特别是去年，省委、
省政府围绕全面建设小康社会目标，作出了加快城镇化、实施经营城市的战
略决策，为我省房地产市场的持续健康发展开辟了广阔的空间，提供了强大
的动力。
通过多年的努力，我省住房制度改革取得了突破性进展，住房商品
化的新体制基本确立；城镇居民的住房条件不断改善，居民住房消费进入一
个新的阶段；房地产开发建设和宏观调控机制逐步完善，房地产市场体系初
步建立；房地产开发投资和住宅建设投资持续增长，以住宅为主的房地产业
已经成为我省国民经济的重要支柱产业。
从总体上讲，我省房地产市场发展
健康平稳、势态良好。
具体表现在：
1、房地产开发投资持续增长，为促进全省经济发展发挥了重要作用。
1998-2003年六年间，我省房地产开发企业由1997年845家发展到目前的
3003家，注册资金累计达381亿元；房地产开发投资由1997年的100亿元
增加到2003年449亿元，增长近3.5倍，年平均增长28.5%，比同期全社会
固定资产投资增速快14个百分点，直接拉动经济增长均保持在1个百分点以
上。
其中，2003年我省房地产开发完成投资比上年同期增长30.4%，占全社
会固定资产完成投资总额的24.7%，对经济增长的贡献率为16%，拉动GDP
增长1.8个百分点，为促进全省经济发展发挥了重要作用。
2、房地产开发和投资结构基本合理，市场供求同步增长。
1998-2003年，全省商品房累计新开工面积1.23亿平方米，其中商品
住宅新开工面积1亿平方米，占商品房新开工面积的81.2%；商品房累计竣
工面积9882万平方米，其中商品住宅竣工面积8134万平方米，占商品房新
开工面积的82.3%。
2003年，全省投入商品住宅建设的资金占房地产开发投
资的72.4%，商品住宅已经成为房地产开发的主体，开发投资结构基本合
理；商品房竣工面积增长23.3%，销售面积增长23.4%，市场供求呈同步增
长态势。
3、住房消费持续扩大，居民住房条件不断改善。
随着房改的不断深化、住房实物分配的停止和货币化分配的推进以及
搞活住房市场政策的联动，全省商品住房消费持续扩大。
1998-2003年，全省
商品住宅的销售面积达6961万平方米，占商品房销售总面积的88.7%，销售
金额为825亿元，占商品房销售金额的76.5%。
其中，2003年全省商品住宅
销售面积2045万平方米，同比增长24.3%，占商品房销售面积的88.8%，个
人购买商品住宅比重为98%，比六年前提高40个百分点，成为商品住宅消费
的主导力量。
六年来，我省商品住宅销售价格基本稳定，年均涨幅为2.2%，
低于同期城镇居民可支配收入和国内生产总值增幅，全省每年平均有10余万
户城镇居民家庭改善了住房条件。
预计2003年底，全省城镇人均住宅建筑面
积可达26平方米，比1997年增加了8平方米。
4、住房分配货币化逐步推进，住房公积金个人贷款业务不断发展。
截止2003年底，全省18个设区城市有15个城市经省政府批准出台了
住房货币化改革方案，占应出台方案的83%。
省级单位住房补贴办法在去年
年底已经省委常委会讨论并原则通过，将于近期发布实施；112个需要独立
实施住房货币化改革的县（市、区）中已有75个出台了方案，占应出台的
66%。
2003年，全省新增住房补贴单位423个，新发放住房补贴1.95亿元，
领贴人数25419人。
到去年底，全省住房公积金归集总额已达136.2亿元，
归集余额已达102.1亿元，其中发放个人住房贷款26.2亿元，占归集额余额
的25.1%，个贷发放率比去年同期高7个百分点。
5、住房保障制度建设迈开实质性步伐，房地产市场体系基本建立。
1998年到2003年，全省经济适用住房建设完成投资额为349亿元，
竣工建筑面积4687万平方米，解决了约50万户中低收入家庭的住房困难。
全省不少城市克服资金缺乏、房源不足等困难，采取租金补贴、实物配租等
形式，加快了廉租住房制度建设，在建立住房保障制度方面迈出了实质性步
伐。
过去六年，我省住房二级市场全面开放、日趋活跃，房屋租赁市场逐步
发育，住房金融、房地产中介和物业管理迅速发展，房地产市场和服务体系
已基本建立。
各级政府对房地产市场发展的扶持和监控力度加大，全省整顿
规范房地产市场秩序的工作也取得了阶段性成果。
虽然我省房地产业发展较好，但是我们也必须清醒地看到，当前我省
房地产市场在发展过程中也出现了一些值得关注的问题，这些问题主要表现
在：
一是部分地区房地产结构性矛盾突出，商品房空置面积增加。
我省的
一些地方住房与非住房、高档住房与中低价位住房结构不合理，造成中低价
位的商品住房供不应求，高档住宅、高档写字楼和大型商业用房又超过了市
场容纳和用户承受能力，供大于求，空置面积增加。
到去年底，全省空置1
年以上的滞销商品房面积已达190万平方米，其中成都、泸州、绵阳、南
充、德阳五城市累计即达142万平方米，占全省空置总量的74.8%。
二是住房分配货币化进展较慢，住房公积金个人贷款发放率较低，住
房保障制度建设力度不够。
部分地区对住房分配货币化工作认识不到位，政
策不落实，至今全省尚有三分之一需独立实施住房分配货币化改革的县
（市、区）未出台改革方案。
去年底，全省住房公积金个贷比例比全国平均
水平低15个百分点。
住房保障制度建设的力度不够，全省无房户和居住困难
户仍有15万余户，涉及城镇人口约50万人，其中绝大多数是经济困难的低
收入家庭。
三是房地产市场秩序还没有根本好转，调控和监管机制还不够完善。
我省各类房地产企业数量虽然较多，但综合实力及市场竞争能力还不强，以
企业为主体的住宅产业发展和技术进步机制尚未形成。
房地产市场中违规开
发、合同欺诈、面积短少、虚假广告以及房屋拆迁、中介服务、物业管理中
的违法违规行为仍时有发生。
住房二级市场发展不平衡，部分城市房地产权
属证书发证率较低，影响了居民住房上市交易。
房地产市场服务体系还不够
健全，住房消费配套服务还不能适应居民的需要。
部分地区对房地产市场调
控和监督机制尚待完善。
四是城市房屋拆迁问题比较突出，影响了社会稳定。
有的城市超越经
济承受能力，盲目扩大拆迁规模，造成拆迁补偿和拆迁安置不落实；有的城
市对依法拆迁重视不够，违规拆迁现象时有发生；有的房地产估价机构违规
操作，出具不实的拆迁评估报告。
城市房屋拆迁中出现的这些问题，损害了
被拆迁人的合法权益，引发被拆迁户个人或集体上访，影响了社会稳定。
对上述问题，我们必须在思想上高度重视，在实际工作中要采取切实
有效的措施尽快予以解决，促进我省房地产市场持续健康发展。
二、高度重视房地产业在推动四川发展新跨越中的重要作用
促进房地产市场持续健康发展，发展壮大房地产业，对推动我省发展
新跨越，全面建设小康社会，具有重要的作用。
1、促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，保持国民经济发
展的良好势头。
促进房地产市场持续健康发展，满足人民群众的住房需求，
扩大住房消费，是拉动内需和启动居民消费的重要内容，也是贯彻落实党的
十六大、十六届三中全会和省委八届三次全委会精神的重要举措。
房地产市
场连结着商品、服务和要素市场，与宏观经济、产业发展、居民消费密切相
关。
近年来，全省房地产开发投资额占全社会固定资产投资总额的1/4左
右，拉动国内生产总值增长1.5个百分点以上，对全省经济的发展应该说举
足轻重。
从发展趋势看，一方面，当前和今后一段时期，我省经济仍具备较
快发展的良好条件，经济的发展必将对房地产业提出新的需求。
另一方面，
房地产业作为国中经济中的基础性、先导性产业，它的持续快速发展将有助
于国民经济的全面协调和可持续的发展。
促进房地产业持续健康发展，对保
持我省国民经济发展的良好势头，推动经济继续较快增长，将起到重要的支
撑和带动作用。
2、促进房地产市场持续健康发展，有利于加快城镇化进程。
加快城镇
化进程、全方位经营城市、深入推进”三个转变”，是我省贯彻落实党的十六
大和十六届三中全会精神、全面建设小康社会的重要战略和必由之路。
房地
产市场的持续健康发展，能够为加快城镇化提供必需的住房等生活要素和商
业、办公、工业用房等生产要素。
房地产业既是支撑经营城市的产业之一，
也是推进土地资源向土地资本转变、民间资金向民间资本转变的一个重要载
体和生力军。
据统计，去年全省房地产开发经营购置土地面积为2010万平方
米，约占全省经营性用地供应总面积的60%，购置土地费用达86亿元，同比
增长35.3%，是推动土地资源向土地资本转变的一个市场主体。
同期，我省
房地产开发企业注册资本中，约73%为民营资本，总额达278亿元，非公有
制房地产开发企业完成投资399亿元，占全省房地产开发完成投资总额的
89%，有力地推动了民间资金向民间资本转变。
促进房地产市场持续健康发
展，将使房地产业在加快城镇化、实施经营城市战略、深入推进”三个转变”
中进一步发挥重要作用。
3、促进房地产市场持续健康发展，有利于推进经济结构战略性调整。
房地产业关联度很高，带动力强，具有拉动投资和消费的双重作用，是我省
经济特别是城市经济中的重要产业之一。
房地产业联系着一大批相关产业，
与建筑、建材、冶金、化工等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到
家用电器、家具、装饰产品及金融、旅游、商业、运输业等行业的发展。
目
前，建筑钢材、水泥、玻璃、墙体墙面、建陶等建筑材料是我省的长线产
品，化学建材、电子工业也是我省需要重点发展的行业。
促进房地产市场持
续健康发展，有利于延伸产业链，增加市场对相关产业产品或服务的有效需
求，促进相关产业的技术进步和结构优化升级，带动相关产业的快速发展。
4、促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大社会就业，推动经济社
会的可持续发展。
据统计，目前全省各类房地产企业从业人员约有40万人，
从事与房地产开发建设密切相关的建筑业从业人员约230万人。
发展房地产
业，是扩大社会就业，有效解决城镇失业、吸纳剩余劳动力的一个重要渠
道。
房地产开发建设规模大、消耗材料种类多、产品使用周期长，促进房地
产市场持续健康发展，有利于推进住宅产业科技进步，有利于节约能源、材
料及防止污染、保护环境，有利于让房地产业走出一条科技含量高、经济效
益好、资源消耗低、环境污染少、人才资源得到充分利用的新型发展道路，
推动经济、社会的可持续发展。
三、努力完成促进房地产市场持续健康发展的各项任务
党的十六大制定的关于全面建设小康社会的宏伟目标，十六届三中全
会提出”五个统筹”的要求,省委八届三次全委会对加快城镇化进程、实施经营
城市战略、深入推进”三个转变”作出的部署,为我省房地产业指明了发展方
向。
在新形势下，我们要坚持科学的发展观，用改革的办法来解决当前房地
产市场存在的突出问题，通过完善社会主义市场经济体制，改善对房地产市
场的宏观调控，加强对房地产市场的监督管理，健全房地产市场体系，在更
大范围、更深层次上发挥市场在资源配置中的作用，使房地产业的发展与各
地经济社会发展相适应，与相关产业相协调，促进我省国民经济和社会的全
面协调和可持续发展。
当前，我们要努力完成的主要任务是：
1、要坚持以市场化为根本取向，培育完善房地产市场体系。
一是加大房地产投融资体制改革力度。
我省现有的房地产投融资能
力，还不能适应加快城镇化和全面建设小康社会对住宅建设投资的需要，特
别是去年6月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
下发后，到去年12月，房地产开发贷款仅占资金来源总额的18.9%，比上半
年下降了近5个百分点。
因此，在商业银行严格控制房地产信贷的情况下，
各地要进一步加大对住宅建设投资的力度，就必须坚持住房市场化方向，在
市场中找出路、向市场要资金。
当前，要着重鼓励和引导民间资金向房地产
民间资本转变，发展壮大房地产民营经济，拓宽住宅建设投资渠道。
各地也
可根据《信托法》有关规定，积极探索用资金信托和财产信托等方式替代债
务融资，引导企业采取股权等方式进行融资，开辟新的房地产融资渠道，进
一步加大投资力度，加快住宅建设，不断满足人民群众对改善住房条件的需
求。
同时，各地要按照统筹城乡发展的要求，高度重视小城镇住房建设和房
地产市场的发展，为加快农村人口向小城镇转移创造良好的条件。
二是进一步搞活住房二级市场和租赁市场。
据统计，全省存量住房上
市流动率只有1.8%，交易面积仅占住房市场交易总量的26%，住房二级市场
还有很大的拓展空间。
搞活住房二级市场，要切实消除城镇已购公有住房和
经济适用住房上市交易的政策障碍，坚决取消除法律、法规规定外，由地方
或单位自行设置的各种限制性前置条件，要降低住房入市门槛，进一步调动
个人住房消费的积极性，努力实现住房增量与存量消费的联动，推动社会消
费结构升级；要适应加快城镇化的要求，结合户籍制度改革和城镇就业、入
学、社会保障制度的改革，彻底打破城乡之间的住房消费壁垒，进一步扩大
住房消费。
同时，要积极培育房屋租赁市场，鼓励住房置业投资。
目前，我
省城镇居民家庭住房自有率不到70%，仍有30%以上家庭的居住问题要通过
租赁房屋或投亲靠友来解决；随着我省市场经济体制的不断完善和经济的快
速发展，城镇人口流动也将进一步加快，这都为发展房屋租赁市场、进行房
地产置业投资创造了条件。
因此，我们要引导民间资金进入住房置业投资，
并鼓励城镇居民采取”以租养贷”置业模式来改善住房条件；要认真贯彻执行
国家和省减免普通住房交易税和租赁税收等有关优惠政策，鼓励政府公务
员、企事业单位职工及其他居民积极换购住房，改善居住条件。
各地也可根
据当地财力情况，借鉴成都市对购买新建商品住宅和存量住房的居民实行购
房补助的做法，支持住房消费。
三是建立规范的房地产市场服务体系，规范发展房地产经纪、评估等
中介服务，积极拓展新的住房消费服务；规范物业管理服务和收费行为，提
倡业主采用市场竞争机制，公开、公平、公正地选择物业管理企业，维护业
主合法权益；规范发展住房装饰装修市场，保证工程质量。
2、坚持以需求为导向，优化调整房地产市场供应结构。
各地要从实际出发，根据住房市场化进程的要求，认真分析市场需
求，合理确定当地房地产开发供应总量，调整和优化房地产市场供给结构。
当前，我省住房供应结构性矛盾比较突出，去年全省经济适用住房建设完成
投资额仅占房地产开发完成投资总额的5.1%，经济适用房供应在整个住房供
应中的比例比较低，市场出现供不应求现象。
与此同时，全省空置一年以上
的商品住宅却达到了97万平方米，占整个商品房空置总量的51%，究其原
因，主要是住房供应结构不合理，价位偏高。
为此，各地要采取强有力的措
施，着力解决住房供应结构失衡的问题，重点是调整好住宅与非住宅的结
构，要适度控制写字楼、商业营业用房的建设总规模，特别是要严格控制高
档写字楼、高档商业营业用房的建设，严格控制别墅、高档公寓、大户型商
品住房的建设，重点发展适应大多数居民购买力的普通商品住宅和经济适用
住房，增加其在住房供应中的比例。
同时，要认真研究土地供应政策变化对
住房价格的影响，要进一步认真清理并逐步减少建设和消费环节的行政事业
性收费项目，多渠道降低住房建设成本，保持房地产市价格的基本平稳，努
力使普通商品住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力基本相适应。
3、坚持以改革为动力，加快建立健全住房保障制度。
一是要进一步深化城镇住房制度改革，加快推进住房分配货币化。
至
今尚未出台住房货币化分配方案的城市，必须在今年一季度内完成改革方
案，并尽快实施；已经出台方案的城市，要落实补贴资金，加快方案的实施
步伐，以提高职工购房支付能力。
二是要加强住房公积金的归集和管理，完善监管机制，加大住房公积
金个人住房贷款发放力度。
各地要认真贯彻去年12月25日全国住房公积金
电视电话会议和《四川省人民政府办公厅关于进一步加大住房公积金归集力
度大力发展个人住房贷款的通知》的精神，把住房公积金制度的建设作为深
化房改、促进房地产市场持续健康发展的重点工作来抓。
当前工作的重心是
在做好机构整顿、强化归集和管理基础上，大力发展住房公积金的个人贷款
业务。
凡未开展此项业务的城市，必须在今年一季度内启动；已经开展此项
工作的城市，也要加大工作力度，提高个人购房贷款发放比例。
各住房公积
金管理中心要简化个贷发放手续，放宽贷款申请条件，方便职工贷款，特别
是要支持中低收入职工家庭贷款购房，改善居住条件；要加强与商业银行的
协作，发展组合贷款，创新贷款品种，积极发挥金融机构对个人住房消费的
助购作用。
三是要进一步改革和完善住房供应政策，健全经济适用住房供应制
度，建立面向低收入家庭的住房保障制度，逐步实现大多数家庭购买或租赁
普通商品住房。
经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，各地要加
强经济适用住房的建设和管理，根据当地城镇住房水平，保证其在住房建设
中的合理比例，切实落实各项优惠政策，降低建设成本；要合理确定本地经
济适用住房供应对象的范围和具体的收入线标准，严格实行申请、审批和公
示制度，保证符合享受优惠政策条件的家庭能够真正得到实惠。
与此同时，
各地要健全和完善廉租住房制度，结合当地实际，合理确定保障范围和保障
标准；保障方式要以租赁住房补贴为主、实物配租和租金减免为辅；要充分
发挥财政资金的导向作用，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金
来源。
4、坚持以企业为主体，大力推进住宅产业现代化。
各地要按照国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化的通知》和省政
府2号文件的要求，加快推进我省住宅产业现代化工作，延伸房地产业链，
带动相关产业的发展。
推进住宅产业现代化，关键是各级政府和有关部门要健全和完善住宅
产业现代化的技术、经济政策和推进机制。
在技术政策方面，要以构建住宅
技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系为重点，加快地方标准
的制定和完善，及时将新技术、新材料、新工艺、新产品纳入到标准当中。
在经济政策方面，要制定对新技术、新材料以及先进适用成套技术的研发、
生产和推广使用的经济扶持政策，保护和激励企业在推进住宅产业现代化方
面的积极性。
在推进机制方面，要建立起领导、决策、协调机制，结合当地
经济发展水平和住宅产业现状，统筹规划、有序推进。
成都、攀枝花、绵
阳、德阳、泸州、乐、内江等城市，要抓好试点，取得经验，带动全省住宅
产业现代化工作，逐步在我省建立起符合市场导向的标准化、工业化、社会
化住宅生产体系，促进住宅建设由粗放型向质量效益转变。
推进住宅产业现代化，还应着重抓好两方面的工作，一方面要以建立
住宅产业现代化基地为重点，把新建住宅小区作为建筑设计标准化及应用新
技术、新材料、新工艺、新产品的主要载体，坚持高起点规划、高水平设
计、高质量施工、高标准管理，切实改善住宅质量和住宅环境。
另一方面，
要以企业为主体，打破行政保护和地区封锁，创造公平竞争的市场环境，鼓
励房地产企业和建材企业通过发挥技术优势和市场竞争的优势来做大做强，
支持具有资信和品牌优势的企业加快发展，特别是要引导非公有制企业通过
兼并、收购、入股等方式进行重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企
业和企业集团，提高产业的集中度，为推进住宅产业现代化创造有利的条
件。
5、坚持以加强与改善监管机制为重点，促进房地产市场健康有序发展。
各级政府要加快职能转变步伐，切实加强和改善政府对房地产市场的监督管
理，做好宏观调控的有关政策、规划和管理措施的衔接，努力实现房地产市
场供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。
一是要牢固树立发展
是第一要务的观念，正确处理调控和发展的关系，调控不是限制发展，而是
为了因地制宜地解决当前市场发展中的问题，使房地产市场更加健康有序地
发展。
二是要增强调控意识，提高调控能力，把握好调控的方向和力度。
三
是要抓住主要环节，有针对性地采取措施，切实加强房地产市场的规划管
理、土地管理、金融调控和监督管理，防止市场大起大落。
四是要多管齐
下，综合运用经济、法律、行政的手段来提高调控的质量和效率。
五是要要
建立和完善房地产市场信息系统和预警预报体系，加强对市场运行情况的监
测。
6、坚持以保障人民群众根本利益为核心，确保社会稳定。
房地产工作与
人民群众利益密切相关，促进房地产市场持续健康发展的目的，归根结底是
为了更好地解决人民群众的住房问题，满足人民群众日益增长的住房需求。
各地一定要从自觉实践”三个代表”重要思想的高度，把实现和保护人民群众
的根本利益作为当前房改和房地产工作的根本出发点和归宿点。
当前，房屋
拆迁问题十分突出，是引发社会群体性事件、影响社会稳定的因素之一。
各
地区、各部门要按照中央和省政府的要求，树立科学的发展观和正确的政绩
观，从确保社会长治久安的大局出发，充分认识在城市建设中做好房屋拆迁
工作的重要性和必要性。
各级政府要按照《国务院办公厅关于认真做好城镇
房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》和《四川省人民政府关于在城市建
设中做好房屋拆迁工作的通知》精神，高度重视并认真解决当前城市房屋拆
迁中存在的突出问题。
要坚持依法行政，规范房屋拆迁管理的行政行为；要
加强拆迁计划的管理，合理安排拆迁规模；要加强城市规划管理，严格根据
规划实施拆迁；要合理确定拆迁期限，慎用强拆手段；要加大工作力度，要
严肃查处房屋拆迁中的违法违规的行为；要完善拆迁配套政策，妥善解决被
拆迁户
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