副省长在全省房地产工作会议上的讲话稿.docx

1、副省长在全省房地产工作会议上的讲话稿副省长在全省房地产工作会议上的讲话稿同志们：省政府召开这次会议，主要是认真贯彻落实国务院 18 号文件精神，正确分析房地产市场的基本形势，安排部署今年工作，推动我省房地产市场持续健康发展。今天上午，建设部住宅与房地产业司的领导到会指导，讲了很好的意见。刚才，杨光同志对省政府 2 号文件形成的背景和有关问题作了一个很好的说明，希望大家回去以后，贯彻落实好这次会议精神。下面，我再强调四点意见。一、正确认识我省房地产市场发展的基本形势1998 年 11 月，省政府下发了关于进一步深化城镇住房制度改革促进住房建设发展的通知，全省停止了住房实物分配，逐步推行住房货币化

2、分配，加快了经济适用住房和普通商品住宅的建设步伐，房地产市场迅速发展。从 2000 年起，国家开始实施西部大开发战略，全省加大了旧城改造和新区建设力度，开放住房二级市场，制定落实搞活房地产市场、扩大住房消费配套政策,我省房地产业进入了一个新的快速发展时期。特别是去年，省委、省政府围绕全面建设小康社会目标，作出了加快城镇化、实施经营城市的战略决策，为我省房地产市场的持续健康发展开辟了广阔的空间，提供了强大的动力。通过多年的努力，我省住房制度改革取得了突破性进展，住房商品化的新体制基本确立；城镇居民的住房条件不断改善，居民住房消费进入一个新的阶段；房地产开发建设和宏观调控机制逐步完善，房地产市场体

3、系初步建立；房地产开发投资和住宅建设投资持续增长，以住宅为主的房地产业已经成为我省国民经济的重要支柱产业。从总体上讲，我省房地产市场发展健康平稳、势态良好。具体表现在：1、房地产开发投资持续增长，为促进全省经济发展发挥了重要作用。1998-2003 年六年间，我省房地产开发企业由 1997 年 845 家发展到目前的3003 家，注册资金累计达 381 亿元；房地产开发投资由 1997 年的 100 亿元增加到 2003 年 449 亿元，增长近 3.5 倍，年平均增长 28.5%，比同期全社会固定资产投资增速快 14 个百分点，直接拉动经济增长均保持在 1 个百分点以上。其中，2003 年我

4、省房地产开发完成投资比上年同期增长 30.4%，占全社会固定资产完成投资总额的 24.7%，对经济增长的贡献率为 16%，拉动 GDP增长 1.8 个百分点，为促进全省经济发展发挥了重要作用。2、房地产开发和投资结构基本合理，市场供求同步增长。1998-2003 年，全省商品房累计新开工面积 1.23 亿平方米，其中商品住宅新开工面积 1 亿平方米，占商品房新开工面积的 81.2%；商品房累计竣工面积 9882 万平方米，其中商品住宅竣工面积 8134 万平方米，占商品房新开工面积的 82.3%。2003 年，全省投入商品住宅建设的资金占房地产开发投资的 72.4%，商品住宅已经成为房地产开发

5、的主体，开发投资结构基本合理；商品房竣工面积增长 23.3%，销售面积增长 23.4%，市场供求呈同步增长态势。3、住房消费持续扩大，居民住房条件不断改善。随着房改的不断深化、住房实物分配的停止和货币化分配的推进以及搞活住房市场政策的联动，全省商品住房消费持续扩大。1998-2003 年，全省商品住宅的销售面积达 6961 万平方米，占商品房销售总面积的 88.7%，销售金额为 825 亿元，占商品房销售金额的 76.5%。其中，2003 年全省商品住宅销售面积 2045 万平方米，同比增长 24.3%，占商品房销售面积的 88.8%，个人购买商品住宅比重为 98%，比六年前提高 40 个百分

6、点，成为商品住宅消费的主导力量。六年来，我省商品住宅销售价格基本稳定，年均涨幅为 2.2%，低于同期城镇居民可支配收入和国内生产总值增幅，全省每年平均有 10 余万户城镇居民家庭改善了住房条件。预计 2003 年底，全省城镇人均住宅建筑面积可达 26 平方米，比 1997 年增加了 8 平方米。4、住房分配货币化逐步推进，住房公积金个人贷款业务不断发展。截止 2003 年底，全省 18 个设区城市有 15 个城市经省政府批准出台了住房货币化改革方案，占应出台方案的 83%。省级单位住房补贴办法在去年年底已经省委常委会讨论并原则通过，将于近期发布实施；112 个需要独立实施住房货币化改革的县（市

7、、区）中已有 75 个出台了方案，占应出台的66%。2003 年，全省新增住房补贴单位 423 个，新发放住房补贴 1.95 亿元，领贴人数 25419 人。到去年底，全省住房公积金归集总额已达 136.2 亿元，归集余额已达 102.1 亿元，其中发放个人住房贷款 26.2 亿元，占归集额余额的 25.1%，个贷发放率比去年同期高 7 个百分点。5、住房保障制度建设迈开实质性步伐，房地产市场体系基本建立。1998 年到 2003 年，全省经济适用住房建设完成投资额为 349 亿元，竣工建筑面积 4687 万平方米，解决了约 50 万户中低收入家庭的住房困难。全省不少城市克服资金缺乏、房源不足

8、等困难，采取租金补贴、实物配租等形式，加快了廉租住房制度建设，在建立住房保障制度方面迈出了实质性步伐。过去六年，我省住房二级市场全面开放、日趋活跃，房屋租赁市场逐步发育，住房金融、房地产中介和物业管理迅速发展，房地产市场和服务体系已基本建立。各级政府对房地产市场发展的扶持和监控力度加大，全省整顿规范房地产市场秩序的工作也取得了阶段性成果。虽然我省房地产业发展较好，但是我们也必须清醒地看到，当前我省房地产市场在发展过程中也出现了一些值得关注的问题，这些问题主要表现在：一是部分地区房地产结构性矛盾突出，商品房空置面积增加。我省的一些地方住房与非住房、高档住房与中低价位住房结构不合理，造成中低价位的

9、商品住房供不应求，高档住宅、高档写字楼和大型商业用房又超过了市场容纳和用户承受能力，供大于求，空置面积增加。到去年底，全省空置 1年以上的滞销商品房面积已达 190 万平方米，其中成都、泸州、绵阳、南充、德阳五城市累计即达 142 万平方米，占全省空置总量的 74.8%。二是住房分配货币化进展较慢，住房公积金个人贷款发放率较低，住房保障制度建设力度不够。部分地区对住房分配货币化工作认识不到位，政策不落实，至今全省尚有三分之一需独立实施住房分配货币化改革的县（市、区）未出台改革方案。去年底，全省住房公积金个贷比例比全国平均水平低 15 个百分点。住房保障制度建设的力度不够，全省无房户和居住困难户

10、仍有 15 万余户，涉及城镇人口约 50 万人，其中绝大多数是经济困难的低收入家庭。三是房地产市场秩序还没有根本好转，调控和监管机制还不够完善。我省各类房地产企业数量虽然较多，但综合实力及市场竞争能力还不强，以企业为主体的住宅产业发展和技术进步机制尚未形成。房地产市场中违规开发、合同欺诈、面积短少、虚假广告以及房屋拆迁、中介服务、物业管理中的违法违规行为仍时有发生。住房二级市场发展不平衡，部分城市房地产权属证书发证率较低，影响了居民住房上市交易。房地产市场服务体系还不够健全，住房消费配套服务还不能适应居民的需要。部分地区对房地产市场调控和监督机制尚待完善。四是城市房屋拆迁问题比较突出，影响了社

11、会稳定。有的城市超越经济承受能力，盲目扩大拆迁规模，造成拆迁补偿和拆迁安置不落实；有的城市对依法拆迁重视不够，违规拆迁现象时有发生；有的房地产估价机构违规操作，出具不实的拆迁评估报告。城市房屋拆迁中出现的这些问题，损害了被拆迁人的合法权益，引发被拆迁户个人或集体上访，影响了社会稳定。对上述问题，我们必须在思想上高度重视，在实际工作中要采取切实有效的措施尽快予以解决，促进我省房地产市场持续健康发展。二、高度重视房地产业在推动四川发展新跨越中的重要作用促进房地产市场持续健康发展，发展壮大房地产业，对推动我省发展新跨越，全面建设小康社会，具有重要的作用。1、促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需

12、，保持国民经济发展的良好势头。促进房地产市场持续健康发展，满足人民群众的住房需求，扩大住房消费，是拉动内需和启动居民消费的重要内容，也是贯彻落实党的十六大、十六届三中全会和省委八届三次全委会精神的重要举措。房地产市场连结着商品、服务和要素市场，与宏观经济、产业发展、居民消费密切相关。近年来，全省房地产开发投资额占全社会固定资产投资总额的 1/4 左右，拉动国内生产总值增长 1.5 个百分点以上，对全省经济的发展应该说举足轻重。从发展趋势看，一方面，当前和今后一段时期，我省经济仍具备较快发展的良好条件，经济的发展必将对房地产业提出新的需求。另一方面，房地产业作为国中经济中的基础性、先导性产业，它

13、的持续快速发展将有助于国民经济的全面协调和可持续的发展。促进房地产业持续健康发展，对保持我省国民经济发展的良好势头，推动经济继续较快增长，将起到重要的支撑和带动作用。2、促进房地产市场持续健康发展，有利于加快城镇化进程。加快城镇化进程、全方位经营城市、深入推进”三个转变”，是我省贯彻落实党的十六大和十六届三中全会精神、全面建设小康社会的重要战略和必由之路。房地产市场的持续健康发展，能够为加快城镇化提供必需的住房等生活要素和商业、办公、工业用房等生产要素。房地产业既是支撑经营城市的产业之一，也是推进土地资源向土地资本转变、民间资金向民间资本转变的一个重要载体和生力军。据统计，去年全省房地产开发经

14、营购置土地面积为 2010 万平方米，约占全省经营性用地供应总面积的 60%，购置土地费用达 86 亿元，同比增长 35.3%，是推动土地资源向土地资本转变的一个市场主体。同期，我省房地产开发企业注册资本中，约 73%为民营资本，总额达 278 亿元，非公有制房地产开发企业完成投资 399 亿元，占全省房地产开发完成投资总额的89%，有力地推动了民间资金向民间资本转变。促进房地产市场持续健康发展，将使房地产业在加快城镇化、实施经营城市战略、深入推进”三个转变”中进一步发挥重要作用。3、促进房地产市场持续健康发展，有利于推进经济结构战略性调整。房地产业关联度很高，带动力强，具有拉动投资和消费的双

15、重作用，是我省经济特别是城市经济中的重要产业之一。房地产业联系着一大批相关产业，与建筑、建材、冶金、化工等 50 多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品及金融、旅游、商业、运输业等行业的发展。目前，建筑钢材、水泥、玻璃、墙体墙面、建陶等建筑材料是我省的长线产品，化学建材、电子工业也是我省需要重点发展的行业。促进房地产市场持续健康发展，有利于延伸产业链，增加市场对相关产业产品或服务的有效需求，促进相关产业的技术进步和结构优化升级，带动相关产业的快速发展。4、促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大社会就业，推动经济社会的可持续发展。据统计，目前全省各类房地产企业从业人员约有

16、 40 万人，从事与房地产开发建设密切相关的建筑业从业人员约 230 万人。发展房地产业，是扩大社会就业，有效解决城镇失业、吸纳剩余劳动力的一个重要渠道。房地产开发建设规模大、消耗材料种类多、产品使用周期长，促进房地产市场持续健康发展，有利于推进住宅产业科技进步，有利于节约能源、材料及防止污染、保护环境，有利于让房地产业走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人才资源得到充分利用的新型发展道路，推动经济、社会的可持续发展。三、努力完成促进房地产市场持续健康发展的各项任务党的十六大制定的关于全面建设小康社会的宏伟目标，十六届三中全会提出”五个统筹”的要求,省委八届三次全委会对加快

17、城镇化进程、实施经营城市战略、深入推进”三个转变”作出的部署,为我省房地产业指明了发展方向。在新形势下，我们要坚持科学的发展观，用改革的办法来解决当前房地产市场存在的突出问题，通过完善社会主义市场经济体制，改善对房地产市场的宏观调控，加强对房地产市场的监督管理，健全房地产市场体系，在更大范围、更深层次上发挥市场在资源配置中的作用，使房地产业的发展与各地经济社会发展相适应，与相关产业相协调，促进我省国民经济和社会的全面协调和可持续发展。当前，我们要努力完成的主要任务是：1、要坚持以市场化为根本取向，培育完善房地产市场体系。一是加大房地产投融资体制改革力度。我省现有的房地产投融资能力，还不能适应加

18、快城镇化和全面建设小康社会对住宅建设投资的需要，特别是去年 6 月中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知下发后，到去年 12 月，房地产开发贷款仅占资金来源总额的 18.9%，比上半年下降了近 5 个百分点。因此，在商业银行严格控制房地产信贷的情况下，各地要进一步加大对住宅建设投资的力度，就必须坚持住房市场化方向，在市场中找出路、向市场要资金。当前，要着重鼓励和引导民间资金向房地产民间资本转变，发展壮大房地产民营经济，拓宽住宅建设投资渠道。各地也可根据信托法有关规定，积极探索用资金信托和财产信托等方式替代债务融资，引导企业采取股权等方式进行融资，开辟新的房地产融资渠道，进一步加大投

19、资力度，加快住宅建设，不断满足人民群众对改善住房条件的需求。同时，各地要按照统筹城乡发展的要求，高度重视小城镇住房建设和房地产市场的发展，为加快农村人口向小城镇转移创造良好的条件。二是进一步搞活住房二级市场和租赁市场。据统计，全省存量住房上市流动率只有 1.8%，交易面积仅占住房市场交易总量的 26%，住房二级市场还有很大的拓展空间。搞活住房二级市场，要切实消除城镇已购公有住房和经济适用住房上市交易的政策障碍，坚决取消除法律、法规规定外，由地方或单位自行设置的各种限制性前置条件，要降低住房入市门槛，进一步调动个人住房消费的积极性，努力实现住房增量与存量消费的联动，推动社会消费结构升级；要适应加

20、快城镇化的要求，结合户籍制度改革和城镇就业、入学、社会保障制度的改革，彻底打破城乡之间的住房消费壁垒，进一步扩大住房消费。同时，要积极培育房屋租赁市场，鼓励住房置业投资。目前，我省城镇居民家庭住房自有率不到 70%，仍有 30%以上家庭的居住问题要通过租赁房屋或投亲靠友来解决；随着我省市场经济体制的不断完善和经济的快速发展，城镇人口流动也将进一步加快，这都为发展房屋租赁市场、进行房地产置业投资创造了条件。因此，我们要引导民间资金进入住房置业投资，并鼓励城镇居民采取”以租养贷”置业模式来改善住房条件；要认真贯彻执行国家和省减免普通住房交易税和租赁税收等有关优惠政策，鼓励政府公务员、企事业单位职工

21、及其他居民积极换购住房，改善居住条件。各地也可根据当地财力情况，借鉴成都市对购买新建商品住宅和存量住房的居民实行购房补助的做法，支持住房消费。三是建立规范的房地产市场服务体系，规范发展房地产经纪、评估等中介服务，积极拓展新的住房消费服务；规范物业管理服务和收费行为，提倡业主采用市场竞争机制，公开、公平、公正地选择物业管理企业，维护业主合法权益；规范发展住房装饰装修市场，保证工程质量。2、坚持以需求为导向，优化调整房地产市场供应结构。各地要从实际出发，根据住房市场化进程的要求，认真分析市场需求，合理确定当地房地产开发供应总量，调整和优化房地产市场供给结构。当前，我省住房供应结构性矛盾比较突出，去

22、年全省经济适用住房建设完成投资额仅占房地产开发完成投资总额的 5.1%，经济适用房供应在整个住房供应中的比例比较低，市场出现供不应求现象。与此同时，全省空置一年以上的商品住宅却达到了 97 万平方米，占整个商品房空置总量的 51%，究其原因，主要是住房供应结构不合理，价位偏高。为此，各地要采取强有力的措施，着力解决住房供应结构失衡的问题，重点是调整好住宅与非住宅的结构，要适度控制写字楼、商业营业用房的建设总规模，特别是要严格控制高档写字楼、高档商业营业用房的建设，严格控制别墅、高档公寓、大户型商品住房的建设，重点发展适应大多数居民购买力的普通商品住宅和经济适用住房，增加其在住房供应中的比例。同

23、时，要认真研究土地供应政策变化对住房价格的影响，要进一步认真清理并逐步减少建设和消费环节的行政事业性收费项目，多渠道降低住房建设成本，保持房地产市价格的基本平稳，努力使普通商品住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力基本相适应。3、坚持以改革为动力，加快建立健全住房保障制度。一是要进一步深化城镇住房制度改革，加快推进住房分配货币化。至今尚未出台住房货币化分配方案的城市，必须在今年一季度内完成改革方案，并尽快实施；已经出台方案的城市，要落实补贴资金，加快方案的实施步伐，以提高职工购房支付能力。二是要加强住房公积金的归集和管理，完善监管机制，加大住房公积金个人住房贷款发放力度。各地要认真贯彻去年 1

24、2 月 25 日全国住房公积金电视电话会议和四川省人民政府办公厅关于进一步加大住房公积金归集力度大力发展个人住房贷款的通知的精神，把住房公积金制度的建设作为深化房改、促进房地产市场持续健康发展的重点工作来抓。当前工作的重心是在做好机构整顿、强化归集和管理基础上，大力发展住房公积金的个人贷款业务。凡未开展此项业务的城市，必须在今年一季度内启动；已经开展此项工作的城市，也要加大工作力度，提高个人购房贷款发放比例。各住房公积金管理中心要简化个贷发放手续，放宽贷款申请条件，方便职工贷款，特别是要支持中低收入职工家庭贷款购房，改善居住条件；要加强与商业银行的协作，发展组合贷款，创新贷款品种，积极发挥金融

25、机构对个人住房消费的助购作用。三是要进一步改革和完善住房供应政策，健全经济适用住房供应制度，建立面向低收入家庭的住房保障制度，逐步实现大多数家庭购买或租赁普通商品住房。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，各地要加强经济适用住房的建设和管理，根据当地城镇住房水平，保证其在住房建设中的合理比例，切实落实各项优惠政策，降低建设成本；要合理确定本地经济适用住房供应对象的范围和具体的收入线标准，严格实行申请、审批和公示制度，保证符合享受优惠政策条件的家庭能够真正得到实惠。与此同时，各地要健全和完善廉租住房制度，结合当地实际，合理确定保障范围和保障标准；保障方式要以租赁住房补贴为主、实物配租和租金

26、减免为辅；要充分发挥财政资金的导向作用，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。4、坚持以企业为主体，大力推进住宅产业现代化。各地要按照国务院办公厅关于推进住宅产业现代化的通知和省政府 2 号文件的要求，加快推进我省住宅产业现代化工作，延伸房地产业链，带动相关产业的发展。推进住宅产业现代化，关键是各级政府和有关部门要健全和完善住宅产业现代化的技术、经济政策和推进机制。在技术政策方面，要以构建住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系为重点，加快地方标准的制定和完善，及时将新技术、新材料、新工艺、新产品纳入到标准当中。在经济政策方面，要制定对新技术、新材料以及先进适用成套技术的研

27、发、生产和推广使用的经济扶持政策，保护和激励企业在推进住宅产业现代化方面的积极性。在推进机制方面，要建立起领导、决策、协调机制，结合当地经济发展水平和住宅产业现状，统筹规划、有序推进。成都、攀枝花、绵阳、德阳、泸州、乐、内江等城市，要抓好试点，取得经验，带动全省住宅产业现代化工作，逐步在我省建立起符合市场导向的标准化、工业化、社会化住宅生产体系，促进住宅建设由粗放型向质量效益转变。推进住宅产业现代化，还应着重抓好两方面的工作，一方面要以建立住宅产业现代化基地为重点，把新建住宅小区作为建筑设计标准化及应用新技术、新材料、新工艺、新产品的主要载体，坚持高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理

28、，切实改善住宅质量和住宅环境。另一方面，要以企业为主体，打破行政保护和地区封锁，创造公平竞争的市场环境，鼓励房地产企业和建材企业通过发挥技术优势和市场竞争的优势来做大做强，支持具有资信和品牌优势的企业加快发展，特别是要引导非公有制企业通过兼并、收购、入股等方式进行重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团，提高产业的集中度，为推进住宅产业现代化创造有利的条件。5、坚持以加强与改善监管机制为重点，促进房地产市场健康有序发展。各级政府要加快职能转变步伐，切实加强和改善政府对房地产市场的监督管理，做好宏观调控的有关政策、规划和管理措施的衔接，努力实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理

29、、价格基本稳定。一是要牢固树立发展是第一要务的观念，正确处理调控和发展的关系，调控不是限制发展，而是为了因地制宜地解决当前市场发展中的问题，使房地产市场更加健康有序地发展。二是要增强调控意识，提高调控能力，把握好调控的方向和力度。三是要抓住主要环节，有针对性地采取措施，切实加强房地产市场的规划管理、土地管理、金融调控和监督管理，防止市场大起大落。四是要多管齐下，综合运用经济、法律、行政的手段来提高调控的质量和效率。五是要要建立和完善房地产市场信息系统和预警预报体系，加强对市场运行情况的监测。6、坚持以保障人民群众根本利益为核心，确保社会稳定。房地产工作与人民群众利益密切相关，促进房地产市场持续

30、健康发展的目的，归根结底是为了更好地解决人民群众的住房问题，满足人民群众日益增长的住房需求。各地一定要从自觉实践”三个代表”重要思想的高度，把实现和保护人民群众的根本利益作为当前房改和房地产工作的根本出发点和归宿点。当前，房屋拆迁问题十分突出，是引发社会群体性事件、影响社会稳定的因素之一。各地区、各部门要按照中央和省政府的要求，树立科学的发展观和正确的政绩观，从确保社会长治久安的大局出发，充分认识在城市建设中做好房屋拆迁工作的重要性和必要性。各级政府要按照国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知和四川省人民政府关于在城市建设中做好房屋拆迁工作的通知精神，高度重视并认真解决当前城市房屋拆迁中存在的突出问题。要坚持依法行政，规范房屋拆迁管理的行政行为；要加强拆迁计划的管理，合理安排拆迁规模；要加强城市规划管理，严格根据规划实施拆迁；要合理确定拆迁期限，慎用强拆手段；要加大工作力度，要严肃查处房屋拆迁中的违法违规的行为；要完善拆迁配套政策，妥善解决被拆迁户