买新房子注意事项现房和合同购房.docx
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买新房子注意事项现房和合同购房
买房子注意事项
有一个衡量标准：
一个房子，你觉得如果买了之后，会欢欣鼓舞，买贵了也值得，那就是你的房子；如果觉得买了之后，会觉得心慌慌，压力很大，不爽，那就不是适合你们的房子。
毕竟你要长时间地在那里居住，能不能让自己舒服最重要，如果你们住的不舒服，价格再合适都是白搭!
一、小区环境：
1、一定要安静。
没有安静一切都是白搭！
2、楼距。
不要忽视这个问题，楼与楼之间的距离有多宽，说明发展商造好房子的诚意有多宽。
过于狭窄的楼距会让居住的人心情低落，而且容易受到噪音的干扰。
3、物业管理公司素质。
现在很多楼盘的物管非常糟糕，严重影响生活。
看中一个房子，就在网上搜索这个楼盘是否有关物管纠纷的新闻。
4、小区硬件：
例如花园、运动设施等等。
不要被一些很繁复的设计欺骗，有的发展商弄一堆花花草草就是堆在一起，人根本就不能进去，那是拿来看的假东西，除了长蚊子一点用都没有。
花园就要能走一走，穿一穿的，面积小一点无所谓，但是要大气，不能就是一个摆设。
运动设施不要看游泳池和网球场，相信我，不但进去要交钱，你会用的机会也很少的，不如篮球场和羽毛球场来的实际。
而且运动设施一定要是室外的才有用。
室内的？
嘿嘿，一个适合运动的室内运动馆是非常昂贵的，发展商根本就不会那么雷锋给你一个适合人体健康的室内运动场。
我所看到的室内运动场，进场价格贵，不通风，憋闷，地板通常都是制造摔跤骨折的材料，一滴汗就异常滑。
5、在决定买之前，要多方打听、注意在这个楼盘的都是一些什么人，素质如何。
如果他们有业主论坛就多进去看看。
邻居是决定生活质量的重要因素。
如果租客很多就一定要慎重考虑。
方法是可以到附近的中介去看看，这个楼盘放租、放盘的人多不多，租金贵不贵。
如果一个楼盘放租、放盘的人很多，那这个楼盘肯定有问题，没有人愿意轻易卖掉房子的，换大房子的人也不会那么多。
特别是上海，虽然很多人炒楼，但是正常还是应该自住的人多。
如果放盘的人不多，而且租金比较贵，那说明这个房子的物管和楼盘的环境是值得相信的。
6、到房管局的网站去看看这个小区周边的规划。
特别是周边有空地、停车场、烂尾楼的，千万不要买了之后才发现，原来规划是一个菜市场或者马路等等，那就惨了。
7、一定要注意水电问题，不能是临水临电，必须是永久性居民水电。
这是发展商的问题。
一个小区，如果在有二手房出卖的时候还没有解决这个问题，那就准备打持久战吧，不要相信卖家或者中介的说法，什么很快会解决的东西还是不要相信才好，大不了等他真的解决了才买，不相信没有放盘的。
二、地段
1、交通方便；
2、菜市场方便（这个很重要）；
3、生活配套设施，例如商场、周边没有工厂、垃圾站、还有中小学是否适合日后子女上学等等。
三、房子本身
1、朝向。
朝向好坏的顺序是：
东南——正南——西南——东北——正北——西北。
2、楼层。
2到5楼差别不大，价格也应该没有差别。
注意：
不要买11到13楼的房子，因为这个高度正好是积灰层，灰尘最大；1楼要看小区环境和采光，例如是否嘈杂等，但是南方潮湿，建议不考虑；顶楼不要考虑，热、容易屋顶漏水腐蚀窗台，很容易有臭味，因为整栋的下水道气味都可能往顶楼的厕所里冲上来。
还有就是顶楼的实用面积很可能他楼层缩水的，还可能发展商为了楼房的外观，会把房子的墙面造的歪斜，即使目测不到，但是总有怪异的感觉。
其他的楼层全看个人喜好了。
3、户型。
房子一定要方正，不可以有那些三角、八角、弧形的房间。
这样的房间不好摆家具，轻易就浪费空间，住起来也不舒服。
4、采光。
看房子的时候，注意要把等熄灭再看，不要被室内的灯光欺骗了。
5、当然还有很多细节问题,例如超过10年楼龄的房子如果没有特别原因不要考虑；看清楚墙壁天花有没有水迹没，如果有基本都是漏水的原因；拍拍墙壁看看墙的厚薄；进去之后房子有没有很大的怪味，而这个怪味不是因为长期没有人居住造成的；打开水龙头看看水压够不够等等。
都是需要你们自己仔细观察的。
1：
气候条件
阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬”。
2：
居民素质如何
它决定了购房者将与哪些人交往，能在何等程度上满足购房者的社交需要。
3：
街道与交通状况
如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。
4：
基础设施与公益设施状况如何
如住家附近是否有幼儿园。
学校、医院、银行、邮电局等。
5：
商业网点是否齐全
如购物是否便利。
6：
环境状况
如是否有晨跑、散步或者遇狗的空间。
7：
住宅布局是否合理
如楼与楼之间的距离是否宽阔，不要因为狭窄而相互妨碍等。
需要强调的是，区域因素中，以人文环境最为重要。
你好！
购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。
因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。
能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。
目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。
商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。
购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节：
一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件
《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：
1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。
拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。
购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。
2、持有建设工程规划许可证。
此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。
此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。
此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。
二、了解商品房预售合同基本的内容
1、主体。
即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
2、预售的商品房的基本情况。
预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
3、面积。
预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
4、价款。
即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。
我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。
5、房屋交付方式和期限。
逾期交房的免则条件。
例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
6、房屋使用性质。
是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
7、违约责任。
包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
8、房地产权属登记义务。
9、物业管理条款。
10、纠纷解决方式。
如选择诉讼还是仲裁。
11、其他条款或当事人约定的条款。
下面说说购买现房应注意的事项：
一、注意房地产开发企业出售商品房的条件
2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。
规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容
（一）当事人名称或者姓名和住所;
（二）商品房基本情况；
（三）商品房销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未约定的按以下处理原则处理：
1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
最后还要注意以下同方面：
一是开发商的五证二书,这是最重要的.
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。
所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。
分别由房管局国土资源局建设局规划局主管.
二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字.
三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商.
四是交房时,先验房后办手续
一看房子质量二查“两书一表”三签《房屋验收单》
办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。
通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。
等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。
为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。
或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
索要“两书一表”
向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。
而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。
您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。
《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
签收《房屋验收单》
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。
您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。
同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。
在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
THANKS!
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