成都蜀都新城项目可行性研究报告.docx
《成都蜀都新城项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都蜀都新城项目可行性研究报告.docx（69页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
成都蜀都新城项目可行性研究报告
报告摘要
1、中信蜀都新城项目简介
郫县中信蜀都新城项目由成都国宏腾实业有限公司开发,项目总占地426.48亩（由9块地组成），总建筑面积约170万㎡，其中商业地产面积约27.26万㎡，住宅面积95.71万㎡,地下建筑面积47.81万㎡。
若项目全部开发，将完成总投入约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。
本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都·中信蜀都”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分。
中信蜀都项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。
本项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约15分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路，IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城际高速铁路直通项目，“三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与成都中心城区形成了无缝连接。
项目总体概念规划设计由国际一流水准的美国RDLF国际规划设计公司担纲完成。
结合地块内丰富的水系资源，用极具前瞻性的规划理念，通过勾勒“两轴三园三带”（即两条轴线、三个公园及三条景观带），造就一个生态居住新城——中信未来城。
本项目共计有9块用地组成：
项目位置图：
2、项目开发商----成都国宏腾实业有限公司简介
成都国宏腾实业有限公司成立于2010年7月，注册资本24000万人民币，股东为成都川宏金沙置业有限公司（占34%股份）、成都世通经济开发有限公司（占33%股份）、四川省万腾实业有限公司（占33%），实际控制人为川宏金沙的法定代表人杨天明，成都世通以及万腾实业均为川宏金沙的关联公司。
该公司为中信蜀都的项目公司，目前暂时无经营业务，公司主要资产及注册资本金2.4亿元。
3、项目的实际控制人——成都川宏金沙置业有限公司（担保方）简介
成都川宏金沙置业有限公司系一家主营商业地产开发、商业配套设施建设、租赁及物业管理的有限公司，同时参与青羊工业集中发展区的建设。
公司注册资本金人民币5000万元，实际控制任及法人代表杨天明。
截至2010年6月末,公司总资产规模11亿元，净资产规模超过2亿元。
目前公司主要运营两大项目：
（1）商业地产板块——金沙国际商城。
“金沙国际商城”位于成都市青羊区苏坡东路8号，项目性质为商贸基础设施，是四川省重点招商引资项目，累计投资6亿余元，成功创造了当年开工当年营业的奇迹。
项目所在地金沙片区，为成都市规划的18个网点商业中心之一，周边有众多开发成熟和已在开发的楼盘，为成都人首选的家具区域。
项目净占地47464平方米（71.2亩），总建筑面积125545.92平方米。
商城内功能齐全、设施完善、管理先进、集内外家居家具、装饰建材销售与物流配送，以及百货和休闲餐饮于一体。
入驻商户包括世界500强的装饰建材连锁超市英国百安居、中国500强企业北京西单、中国家电连锁巨头国美电器、成都家具旗舰创美家居、金鼎轩餐饮集团、金沙会超豪华娱乐会所、金沙湖，丽湖等知名商家。
目前，公司依靠该项目每年的物业租凭收入达到9000余万元。
该部分物业现评估价值现已达到13亿元。
（2）工业地产板块——青羊工业集中发展区。
2005年7月，在青羊区委、区政府的鼓励与推进下，成都川宏金沙置业有限公司和成都益有实业股份公司组建了成都青羊工业投资有限公司，全面参与青羊工业集中发展区的建设。
青羊工业集中发展区位于成温公路以北，占地面积3.21平方公里，开发面积约4800亩。
计划投资17亿元，已投资5.2亿元。
项目主要以支持发展模具为主的中小企业为产业特色，被市政府确定为“青羊模具产业园”，是成都市2006年重点工程项目。
2008年5月被四川省政府确定“四川省中小企业创业基地”，2009年6月又被确定为“成都青羊区青年（大学生）创业园”和四川省首批“科技企业孵化器”。
目前，青羊工业集中发展区（西区）建设工作已取得阶段性成果。
基础设施如办公设备、厂房、网络设备等已建成投入使用，餐饮，住宿，休闲等设施也在加紧施工。
4、信托计划和信托交易结构
我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模5-7.2亿元，全部向社会投资人发行募集（首期约5亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过2.2亿元。
原股东在信托第二期发行的同时向项目公司增资0.6亿元。
）信托募集资金全部通过增资的形式向成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并用于蜀都新城项目的开发，首期5亿元信托资金完成增资后，安信信托（信托计划）持有的项目股权比例为67.57%，其余3位股东持有的股权比例为32.43%。
信托计划整体期限3年，可自存续期届满1年起在符合约定要求的前提下提前结束。
信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。
若项目公司的净资产收益率满足或超过年化12%，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计划——其中信托本益于信托计划届满1年时提前分配的，按年化收益率12%进行分配；超过1年提前分配的，按年化收益率“12%+超额部分的50%”进行分配；超过2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12%+超额部分的100%”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配。
若信托期满时，项目整体净资产收益率低于12%，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。
若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托本益的分配，剩余部分归原三家股东所有。
但股权处置期间，安信信托将向原三家股东收取每天逾期金额的千分之一作为违约罚金，该罚金收入全部归信托计划投资人所有。
5、信托资金用途
信托资金全部通过增资的形式向成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并全部用于蜀都新城项目的开发。
6、信托保障措施
1、若信托计划到期时项目整体净资产收益率低于12%，项目公司原股东承诺对信托收益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足。
2、项目公司原股东承诺信托计划到期前3个月，项目公司货币资金余额分别不低于信托本金的30%、60%、100%，不足部分由原股东以自有资金通过股东借款方式补足。
3、项目公司原来三家股东将持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其承诺补足收益及保证项目公司最低货币资金余额的履约保证。
4、项目公司日常开发经营由原股东派出管理人员负责，安信信托有权向项目公司派出董事（占董事会席位超过三分之二）及财务总监，从股东会、董事会、财务管理三个层面对公司进行主动管理，对项目公司财务及资金运用进行监管，并对项目公司的重大事项进行决策。
5、项目公司财产只为申请的开发贷款提供担保，除此之外，不再对外提供任何担保。
第一部分成都郫县“中信蜀都”住宅项目分析
一、“中信蜀都”项目简介
郫县中信蜀都新城项目由成都国宏腾实业有限公司开发,项目总占地426.48亩（由9块地组成），总建筑面积约170万㎡，其中商业地产面积约27.26万㎡，住宅面积95.71万㎡,地下建筑面积47.81万㎡。
若项目全部开发，将完成总投入约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。
本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都·中信蜀都”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分。
中信蜀都项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。
本项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约15分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路，IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城际高速铁路直通项目，“三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与成都中心城区形成了无缝连接。
项目总体概念规划设计由国际一流水准的美国RDLF国际规划设计公司担纲完成。
结合地块内丰富的水系资源，用极具前瞻性的规划理念，通过勾勒“两轴三园三带”（即两条轴线、三个公园及三条景观带），造就一个生态居住新城——中信未来城。
本项目共计有9块用地组成，
项目位置图：
二、项目建设用地规划技术指标汇总表
净用地面积（m²）
净用地面积（亩）
容积率
建筑密度要求
绿化率
建筑限高
（m²）
备注
1号地块
10085.0
15.13
5.0
总建筑密度
高层主体
15%
80
可兼容的住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%
2号地块
9200.0
13.80
5.0
60%
22%
15%
80
3号地块
10366.0
15.55
5.0
60%
22%
15%
80
4号地块
10458.0
15.69
5.0
60%
22%
15%
80
5号地块
31947.0
47.92
5.0
70%
22%
15%
100
6、7号地块
（加道路面积）
106960.0
160.44
4.2
40%
20%
20%
100
可兼容的住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的20%
其中：
6号地面积18093m²，
7号地面积83544m²，道路面积5323m²。
其中：
6号地面积27.14亩，
7号地面积125.32亩，道路面积7.98亩。
8号地块
77418.0
116.13
4.2
20%
20%
30%
100
9号地块
27878.0
41.82
4.2
20%
20%
30%
100
汇总
284312.0
426.5
三、项目地理位置介绍
1、成都市--我国西南地区的中心城市
（1）基本情况介绍
成都，位于四川省中部，四川盆地的西部，龙门山脉、邛崃山脉与成都平原和川中丘陵的交接地带，成都平原腹地，是中国副省级城市之一，四川省政治、经济、文化中心，中国大陆地区机构、央企、外企西部或西南区域总部驻地主要城市之一。
成都历史悠久，有“天府之国”、“蜀中江南”、“蜀中苏杭”的美称。
成都属亚热带湿润季风气候区，气候温和、四季分明、无霜期长、雨量充沛、日照较少。
成都是我国西南开发最早的地区，是全国第一批（24座）历史文化名城之一。
成都市共辖9个区、6个县、4个市，1个独立核算的国家高新技术产业开发区，123个街道。
成都市拥有56个民族，2009年末成都市户籍人口为1348万人，比2008年末增加13.7万人。
常住人口1474万人，增加15万人，自然增长率为3.1%，主城区人口为602万。
1989年经过国务院批准，成都市实行计划单列，享有省一级经济管理权限，成为中国14个计划单列城市之一。
1993年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽。
2003年《中国城市发展报告》成都综合实力名列中国第九位。
2004年跻身“全国十大最具经济活力城市”之列。
2007年，成都市继上海市浦东新区和天津市滨海新区之后又一个国家综合配套改革试验区。
2007年，成都市被国家确定为中国最佳旅游城市。
2009年，成都市获得“世界优秀旅游目的地城市”称号，成为亚洲首个获此殊荣的城市。
2009年成都市私家车数量过百万，成为全国拥有私家车第三的城市。
2010年，成都加入联合国教科文组织的创意城市网络，成为亚洲第一个世界“美食之都”。
2010年中国社会科学院发布的中国地方政府透明度2009年度报告，成都与厦门并列排名全国第二。
2010年低碳中国论坛首届年会上，成都荣获了2009年度“低碳中国贡献城市”、2009年度“最具竞争力的低碳产业基地城市”荣誉称号。
2010年成都荣获“城市管理人民满意城市”、“十大品牌会展城市”、“中国会展之星·最佳城市奖”。
2010年9月最新出炉的中国（大陆）城市国际形象总排名中，成都紧随上海、北京，位列第三。
（2）地理位置与交通
成都位于成都平原中部。
东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。
东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，辖区总面积12390平方公里，市区面积598平方公里。
成都市，从西到东，地形分为山地、平原、丘陵三个部分。
现辖成华区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流县、郫县、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等9区6县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市4市，另有1个国家高新技术产业开发区。
铁路：
成都是宝成、成昆、成渝、达成以及未来沪蓉、西成、成兰、成贵、川青、川藏等铁路干线，成绵乐客专、成渝客专的交汇点，是我国重要的铁路运输枢纽和六大铁路客运枢纽之一，成都北编组站是西南地区最大的铁路编组站。
另外成都新客站将于2010年年末投入运营，将负责高速列车及城市轨道交通的枢纽任务。
公路：
成都是108国道（北京—昆明）、213国道（兰州—云南磨憨）、317国道（成都—那曲）、318国道（上海—西藏友谊桥）、319国道（厦门—成都）、321国道（广州—成都）等的交汇点。
2009年末，全市公路里程超过22000公里，其中高速公路超过600公里。
航空：
成都双流国际机场是中国四大航空枢纽之一，是中西部最大最繁忙的机场，也是继北京首都、上海浦东、广州新白云之后，内地第四个拥有两条机场跑道（4F级）的机场。
开通国际、国内航线147余条，航线总长17万公里，运输能力达9亿吨公里，2009年客流量达2763万人次，位列世界最繁忙机场前50位。
（3）经济实力
成都是中国西南地区科技、商贸、金融、教育中心和交通、通信枢纽。
根据《中国城市发展报告（2008~2009）》，成都综合实力排名国内各大城市第四位。
2009年全市实现地区生产总值4502.6亿元，增长14.7%；2009年全年完成全市财政总收997亿元，地方财政一般预算收入387.5亿元，同口径增长22.3%；固定资产投资4025.9亿元，增长34%；社会消费品零售总额1950亿元，增长20.3%；城镇人均可支配收入18659元、农民人均纯收入7129元，分别增长10.1%和10%。
民营经济发展势头迅猛。
全市民营经济实现增加值1691.9亿元，增长21.2%，占GDP的比重为50.9%，对经济增长的贡献率达66.7%，拉动GDP增长10.2个百分点。
2009年全年实现社会消费品零售总额1857.2亿元，比上年增长17.5%。
2、郫县—成都西部新城
（1）基本情况介绍
郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，处于“全域成都”六走廊的中心城—郫县—都江堰走廊，是成都市都市经济的重要拓展区。
郫县距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，郫县自然环境优越，是成都的后花园。
有银郫县之称。
全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），人口50.69万人，流动人口30万人，城市化率54%，县人民政府驻郫筒镇。
郫县气候宜人，属亚热带季风性湿润气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛。
年平均气温16°C，一月平均气温5°C，八月平均26°C左右。
境内七河并流，花木久负盛名，现有近10万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡和中国乡村旅游示范点。
境内郁郁葱葱，满目清绿，四季鲜花盛开，风光秀丽如画，是居家生活的理想之地、创业者的乐园。
郫县抓住紧邻高新区的地理位置优势，抓住富士康落户郫县的契机，立足“全域成都”的科学规划，以“调结构、上水平，抓改革、增活力，重民生、促和谐”为主线，着力打造“一城（成都西部新城）、两带（沙西线、IT大道城乡统筹综合示范带）、三基地（新型工业基地、文化休闲基地、川菜产业基地）”，努力建设城乡形态优美、产业支撑有力、功能配套完善、体制机制顺畅，充满活力的城乡统筹综合示范区。
郫县的科教资源丰富。
境内拥有电子科技大学、西南交通大学、西华大学等18所大专院校，是国家确定的四川省唯一的全国基础教育课程改革示范区。
全县人才资源总量达7万余人，每万人拥有大专以上学历居成都区（市）县前列，这也是其能够吸引英特尔、富士康等大型高科技企业入驻的一个主要原因。
（2）地理位置与交通
郫县位于川西平原腹心，川西黄金旅游线、成都市西部通道第一站，距成都市核心城区10公里，距成都火车西站8分钟车程，距火车北站25分钟车程，距成都南站20分钟车程，距双流国际机场30分钟车程。
公路：
国道317线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西，已形成“三横六纵一圈”的城市交通网络体系。
地铁：
成都市地铁2号线延伸线已规划至郫县，实现了与成都市的无缝连接。
快铁：
2010年5月12日成都到郫县的快速铁路（成灌快铁）建成通车，郫县作为快铁的中间点，郫县到成都仅仅需要15分钟，从而形成15分钟中心城快速交通圈。
同时，快铁的首发站“成都站（火车北站）”将与地铁1号线对接，而其“犀浦站”将与地铁2号线同站换乘。
因此，可以说“快铁”从真正的大众意义上实现了郫县与成都的无缝连接，毫无疑问，成灌快铁的开通，缩短了郊区与城区的“距离”。
（3）经济实力
郫县经济基础雄厚，产业基础扎实。
独特的优势和良好的发展环境使得郫县境内产业聚集、精英荟萃。
成都现代工业港、成都高新技术开发区西区、四川成都出口加工区西区等数个国家级、省级开发区汇聚郫县，国家西部软件研发产业化基地、国家集成电路设计产业化基地、国家信息安全成果产业化基地、国家现代中药科技产业园等众多国家级产业基地在此连为一体，产业配套成熟、完善，产业规模聚集效应显著，使郫县作为成都市都市工业的制高点和科技成果就地转化的乐园在大西部脱颖而出，境内有摩托罗拉、英特尔、中芯国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界500强企业及银河磁体、正大集团等一批国内外知名企业。
这些投资规模大、技术含量高、市场效益好和带动能力强的项目入驻郫县境内，初步形成从原材料、零部件到加工、包装、物流等上中下游配套产业链，使郫县经济驶上了以龙头企业为引擎、特色产业为依托，产业集群快速崛起的发展快车道。
郫县国民经济平稳较快发展。
2009年全县实现国内生产总值188.74亿元，比上年增长16%（按可比价计算，下同），高全市1.3个百分点。
其中第一产业增加值16.16亿元，增长3.9%；第二产业增加值109.66亿元，增长20.0%；第三产业增加值62.92亿元，增长12.1%。
一、二、三产业比例关系为8.6:
58.1:
33.3。
三次产业对经济增长的贡献率分别为2.1%、72.3%和25.6%。
按常住人口计算，全县人均地区生产总值达36170元。
民营经济发展势头良好。
全年民营经济增加值达107.50亿元，增长17.4%，占GDP的比重为57.0%，对GDP的贡献率为62.1％。
固定资产投资快速增长，对经济的拉动作用十分明显。
实现全社会固定资产投资216.24亿元，增长25.7%，全县投资项目482个。
其中：
新开工307个，下降15.0%，民间资金完成投资110.71亿元，增长4.8%，全年新增固定资产投资99.08亿元。
从三次产业看，第一产业完成投资2.70亿元；第二产业完成投资90.80亿元，增长15.2%；第三产业投资122.74亿元，增长25.8%。
郫县2006年---2009年主要经济指标（单位：
亿元）
2006年—2009年郫县、成都地区以及全国GDP增速对比：
由上图可以看出，郫县的GDP增速远超过全国GDP增速，随着郫县GDP持续增长，郫县地区生产总值对成都GDP的贡献逐年增加，由2006年的3.6%，上升到2009年的4.2%。
四、项目的投资亮点
1、土地成本优势
成交时间
宗地、位置
净用地面积（亩）
成交价（万元/亩）
成交金额（万元）
楼面地价（元/㎡）
土地使用性质
竟得单位
09.10.10
郫筒镇凉水村2社
112.3
390
43797
1462
商业
住宅
置信地产
09.10.10
郫筒镇凉水村2、3、4社
164.58
410
67477.8
1367
商业
教育
住宅
置信地产
09.12.31
书院村地块
70.58
380
26820.4
1357
商业
住宅
成都中信城市建设有限公司
10.4.16
犀浦镇龙吟村、梓潼村地块
128.26
440
56435.6
1650
商业
住宅
深圳新城市
10.4.16
国宁村、龙吟村地块
62.7
645
40441
2418
商业
住宅
犀牛房产
10.4.16
龙吟村一社地块
52.86
580
30659
2175
商业
住宅
上海宝投
目前本项目所在的郫县行政中心区域去年年末的土地出让价格为370-410万/亩，郫县其他位置的地块的出让价格今年6月份已经突破600万/亩。
本项目所得土地总面积：
426.48亩；总地价款：
129694.20万元，土地成本价304万/亩，项目平均容积率4.5，楼面价1015元/平米。
土地成本价及楼面成本价均较市场价格有约20%-30%的折价，为项目的安全边际及盈利前景提供了一定的保证。
2、较高的利润空间和较大的安全边际
若项目全部开发，将完成总投入约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。
本项目信托本益部分的保本销售单价为3500元/平米（住宅）和5300元/平米（商铺），较市场价格分别折让36%和62%，有较大的安全边际。
3、周边稀缺的区域土地供给
上图是本项目周边土地的规划情况，本项目所得土地是该区域内最后一块较大规模的商业、住宅用地（其余黄色部分为已出让土地）。
土地供给的稀缺性为项目周边房价的稳定及增长提供有效的保证。
4、逐步走高的周边房产价格
郫县受老成灌路的改造、成灌快铁开通、地铁2号线规划以及政府大力扶持房地产行业的利好消息影响，迎来了中信、龙湖、华润、合景泰富等地产巨头的青睐，而富士康带来的移民浪潮更是给郫县的房地产市场注入了新的活力，当地房价由2009年2季度的3500元/平米已经上升至目前的近5000元/平米。
目前郫县中心区域主要楼盘分布:
目前郫县主要楼盘基本情况及价格情况：
名称
建筑面积
均价
总套数
可售套数
地址
开发商名称
中信·未来城
385297
5000
1442
531
郫县蜀信东路侧
中信地产
中铁瑞城·西郡英华
106567
6300
177
81
郫县红光港通北一路567号
中铁置业
龙湖·弗莱明戈
130000
7000
1333
572
郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处
龙湖地产
华润·橡树湾
660000
7000
144
97
成都市郫县红光镇合兴村三社，犀浦村一社
华润置地
置信逸都花园
1050000
升级会员 