怎样认定买卖合同有效.docx
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怎样认定买卖合同有效
怎样认定买卖合同有效
篇一：
二手房买卖合同是否有效如何认定
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二手房买卖合同是否有效如何认定
根据我国《税法》及相关的行政法规，未满5年的房产上市交易要全额征收营业税。
因此，二手房买卖在一定条件下是需要缴交税款的。
对于买卖双方来说，二手房买卖所需要交的税种和数额是不一样。
首先，买方需要缴纳契税、印花税、工本费。
其次，卖方取得的收入需要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和印花税。
任何合同是不是有效，需要从两个方面考虑：
第一，是不是符合法律的规定;
第二，是不是符合当事人的特殊约定。
根据目前的法律规定，二手房买卖的一般流程是：
当事人协商并签订合同后，买方支付价款，卖方交付房屋，办理房屋过户登记。
因此，二手房买卖合同公证不是法律规定的必须办理的程序。
但是，如果当事人在二手房买卖合同中约定，只有办理二手房合同公证后合同才生效的，那么没有公证的二手房买卖合同就是无效的。
本文来源：
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篇二：
买卖合同中欺诈如何认定
买卖合同中欺诈如何认定？
房屋多次买卖未变更登记，如何认定所有权？
案情介绍：
原告：
杨某，魏某，被告：
刘某，郑某。
双方签定了《商品房买卖合同》，合同标的的房屋总面积平方米，其中39%粮店所有，03年6月拍卖给彭某，（未办理过户手续）；61%李某所有，03年4月以万卖给李某（未办过户手续），10年元月李某以80万卖给本案被告（未办理过户手续），10年5月被告以96万卖给原告，并签定合同，协议中标明了标的的产权证号、面积以及其他见房产证字样；约定了合同标的的价款、付款方式、房屋办理过户时被告的协助义务以及违约金50万。
多次交易中，卖方均未通知共有人，房屋共有人均未主张优先购买权。
后原告不能办理过户手续，以房屋非被告所有、被告欺诈至原告重大误解为由要求依法撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并依法责令二被告负连带责任返还已收取二原告购房款85万元，并赔偿原告经济损失。
被告辩称，被告在签定合同之前已将房产证复印件交付原告，从房产证上可以看出房屋系共有关系，原告审查后才与被告签订合同，故被告不存在欺诈。
庭审中，原、被告均认为该房市场价格约为15至20万元。
分歧意见：
在审理过程中存在两种意见：
一种意见认为，被告提供的房产证复印件模糊，不能准确辨认房屋是否是共同共有，原告斥96万巨资买价值只有15至20万的房屋，而且只是房屋的61%，于情于理，都超出了一个正常人的判断，可认定为原告重大误解，认为他所买房屋系原告一个人所有。
故本案是可撤销合同，应支持原告诉讼请求。
第二种意见认为，被告提供的房产证复印见虽然比较模糊，但是还是可以看出共有人栏是有人名的，可以判断出房屋系共有的。
原告斥巨资买房，应该谨慎，且合同签定与付款之间相隔三天，原告完全可以到房产部门查询。
可以推知，原告应是知道房屋是共有房屋，被告未欺诈，原告不存在重大误解。
故本案合同系有效合同，应驳回原告诉讼请求。
评析
现如今存在大量的为了避税，买房不变更登记，致房屋经多次买卖房产证上仍然是初始的所有人，如何看待此类合同？
如何认定房屋所有权？
本案中的房屋是按份共有，其中39%粮店所有，61%李某所有。
按份共有人有权按份额处分共有房屋。
《民法通则》第78条第3款规定：
“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。
但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
”如果房屋共有人未通知其他共有人而将其份额出售给第三人，其他共有人又愿意以同等条件购买的，那么，与第三人的买卖行为，一般应认定无效。
本案中，61%份额转手至被告，粮店的份额转手于彭某。
在几次交易中，均未通知共有人，而共有人也都未主张优先购买权，且均未变更登记，买卖合同有效，未变更登记是物权行为，并不影响债权行为的效力，只是未变更登记的不能对抗善意第三人。
故房屋的所有人应该为彭某与被告共有，被
告有权处分其所有的份额，但共有人彭某有优先购买权。
本案应该将房屋共有人彭某追加为第三人参加诉讼，如第彭某主张优先购买权，且同意以相同价格购买房屋，主张合同无效时，人民法院应当予以支持。
如彭某不主张优先购买权，本案关键是认定被告是否欺诈，原告是否重大误解。
被告在签定合同钱，已将房产证复印件给原告审查，原告在审查后才与被告签定合同。
虽然复印件比较模糊，但可以看出共有人栏上是有名字的，可以推断出此房屋是共有的，故原告以被告欺诈至原告重大误解为由要求撤销合同是不成立的。
篇三：
买卖合同解释
最高人民法院关于审理买卖合同纠纷
案件适用法律问题的解释
买卖合同的成立及效力
第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。
标的物交付和所有权转移
第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
第六条根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。
买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。
买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。
第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。
第八条出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。
合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
标的物风险负担
第十一条合同法第一百四十一条第二款第
（一）项规定的“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。
标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五条的规定处理。
第十二条出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。
第十三条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。
第十四条当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标
的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。
标的物检验
第十五条当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。
第十六条出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物，出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的，人民法院应当根据合同法第六十四条的规定，以出卖人和买受人之间约定的检验标准为标的物的检验标准。
第十七条人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。
合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。
该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。
第十八条约定的检验期间过短，依照标的物的性质和交易习惯，买受人在检验期间内难以完成全面检验的，人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并根据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。
约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间的，人民法院应当以法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间为准。
第十九条买受人在合理期间内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人放弃异议的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十条合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。
出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由翻悔的，人民法院不予支持。
违约责任
第二十一条买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主张支付该部分价款的，人民法院不予支持。
第二十二条买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。
第二十三条标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。
当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。
价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。
第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
篇四：
如何认定农村房屋买卖合同效力
如何认定农村房屋买卖合同效力
房屋合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷等。
那么，如何认定农村房屋买卖合同效力？
下面，法律直通车小编将为您介绍相关法律知识。
认定合同无效，应当以合同法规定为依据。
《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。
（一）国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》，不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。
（二）把《土地管理法》第62、63条结合起来分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。
（三）所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。
如果将农村房屋的处分权予以限制，则很难称之谓对其房屋享有所有权了。
（四）《继承法》规定农村房屋可以继承，意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。
说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。
农村宅基地使用权随房一体的可继承性，决定了其权利享受主体的可变性。
如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织成员权利紧密相连的话，那么随着一些法律事实的变化，其权利享受主体的身份将不是一成不变的，而是可以发生变动的。
说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定，仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。
（五）农村房屋转让后，新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。
在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。
综上所述，根据法无明文不为禁的原则，农村房屋买卖合同有效。
专业人士表示，处理房屋买卖合同纠纷的法律依据主要是《城市房地产管理
法》、《土地管理法》、《合同法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。
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/fcls/fcmm/nongminfang/XX/0331/
篇五：
签订买卖合同时如何有效约定管辖法院
签订买卖合同时如何有效约定管辖法院？
张国华
企业对外签订买卖合同，经常涉及“约定管辖”。
十一届全国人大常委会第二十八次会议通过的《关于修改民事诉讼法的决定》，对“约定管辖”进一步作出明确规定。
我们应注重理解和运用，适当约定较为便利、合适的法院打官司，以节省诉讼成本，达到诉讼目的。
“约定管辖”须符合法定规则。
笔者在多年的法制服务活动中，发现有些企业想方设法、费尽口舌争取到管辖条款，却因约定欠妥而得不到法院认可，到头来空忙一场，还因管辖异议，被人为拖延诉讼，贻误时机，实在可惜。
请看以下案例：
案例一：
某不锈钢制品公司与山东的某贸易公司签订供销合同一份，约定不锈钢制品公司向贸易公司供应不锈钢紧固件。
为保障货款回笼，不锈钢制品公司提议写出约定：
“如发生纠纷，由不违约方所在地的人民法院解决。
”合同签订、送出30多万元货后，贸易公司迟迟不付款。
为此，不锈钢制品公司向本市法院起诉。
但诉状送达被告时，贸易公司却提出管辖权异议。
法院经审查认为，在审理前无法判定谁才是合同约定的“不违约方”。
裁定将案件移送到被告即山东贸易公司所在地法院处理。
案例二：
赵某经朋友介绍认识了在上海办公司的沈某，两人一见如故。
当赵某拿出以往格式合同打算给对方签字时，沈某仔细看过提出补充条款：
“如发生争议，应协商解决；协商不成，则交由乙方（指沈某公司）所在地法院裁定”。
赵某为了公平，要求把条款改为“交由甲方（指甲方工厂）或乙方所在地法院管辖”，终于达成协议。
签约后，赵某按时送货到对方公司，可左等右要就是追不到货款，则一纸诉状送给本市人民法院。
立案庭法官看后告诉他，由于约定的管辖条款无效，须到对方所在地法院起诉。
案例三：
原告某金属材料有限公司与南通某贸易有限公司签订钢材买卖合同，双方约定：
如发生争议协商不成，则向xx市中级人民法院提起诉讼。
因该案标的额不超过95万元，属基层法院管辖范围，承办法官查明事实后，将该案
依法移送。
那么，究竟应如何有效地约定管辖法院呢？
归纳起来，应把握“五个只能和不能”及“两个不得”。
一是只能约定一审法院，不能约定二审法院。
根据我国法律规定，一审法院确定后，二审法院则按照级别管辖的规定当然确定。
一审判决、裁定后当事人上诉的，只能上诉至一审法院的上级法院，而不得向其他法院上诉。
二是只能约定有联系的法院，不能约定无联系的法院。
根据我国新民事诉讼法第34条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以选择的管辖法院，包括被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，超出该范围任意选择的，不具有法律效力。
三是只能约定一个法院，不能约定多个法院。
所选择的管辖法院必须确定、唯一。
按最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见第24条规定，双方当事人选择两个以上人民法院管辖的，选择管辖的协议无效。
案例二中的管辖法院条款之所以无效，是因为赵某约定的法院既有原告所在地又有被告所在地，不符合明确、唯一的要求。
再例如在合同中约定由“甲方住所地法院和乙方住所地法院管辖”，也应认定是约定了两个以上法院管辖，该约定无效。
四是只能明确约定，不能模糊约定。
当事人选择管辖法院必须是明确的。
如有的公司约定“在甲方所在地按照合同法处理”。
其本意是在甲方所在地法院诉讼，但是“按照合同法处理”的方式有多种。
对方提出管辖异议后，法院认定异议有效，则裁定移送管辖。
其实，该公司完全可以约定发生争议“向甲方所在地人民法院起诉。
”
五是只能以书面约定为准，不能以口头约定为凭。
约定管辖法院是要式行为，我国民事诉讼法规定，协议管辖必须以书面形式，可以是合同中的协议管辖条款，也可以是在诉讼前达成的选择管辖的协议。
如果合同中未约定管辖法院，仅口头达成协议，即使对方予以认可，在没有签订书面约定管辖协议的情况下，该口头约定仍不能采用。
“两个不得”，即约定管辖不得违反民事诉讼法对级别管辖和专属管辖的规定。
法院对于级别管辖是有硬性规定的。
某案件按性质或者标的额应当由基层人民法院管辖的，如果选择由中级或者高级人民法院管辖，这种约定就无效。
案例
三就属这种情况。
我们应按其诉讼标的额选择相应的人民法院管辖。
至于专属管辖，是指法律强制规定某类案件只能由特定法院管辖，其它法院无权管辖，也不允许当事人协议变更管辖。
与其他法定管辖相比，专属管辖具有优先性、排他性与强制性。
如因不动产、港口作业、继承遗产发生的纠纷，都属于专属管辖的范围，还有涉外专属管辖案件，都不得通过约定管辖而更改。
当然，依法约定管辖法院，避免约定无效，这仅是基本前提。
要使管辖约定既利于自己维护合法权益，又能使对方接受，还有不少策略、技巧有待探讨掌握。
篇六：
买卖合同司法解释
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。
一、买卖合同的成立及效力
第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。
二、标的物交付和所有权转移
第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
第六条根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。
买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。
买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。
第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。
第八条出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。
合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所
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