房地产估价师《理论与方法》试题及答案卷十.docx

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房地产估价师《理论与方法》试题及答案卷十

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷十）

　　单选题

　　1、房地产价格的特征主要包括（　）。

　　A、房地产价格受建筑技术的影响很大

　　B、房地产价格不受交易者的个别情况影响

　　C、房地产价格形成的时间通常较长

　　D、房地产价格实质上是房地产权益的价格

　　E、房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格

　　2、房地产价格与一般商品价格的不同之处包括（　）。

　　A、受区位因素影响大

　　B、是物品本身的价格

　　C、不太容易受交易者个别情况影响和左右

　　D、价格形成时间长

　　E、同时存在租赁价格和买卖价格

　3、下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（　）。

　　A、当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品

　　B、对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加

　　C、当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加

　　D、房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上

　　E、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求

　　4、房地产供给形成的条件有（　）。

　　A、供给计划

　　B、供给决策

　　C、供给意愿

　　D、供给能力

　　E、供给行为

　　5、决定某类房地产供给量的主要因素有（　）。

　　A、该类房地产的价格水平

　　B、消费者的收入水平

　　C、该类房地产的开发成本

　　D、该类房地产的开发技术水平

　　E、房地产开发企业对未来的预期

　　6、下列有关房地产供给量的决定因素的表述中，正确的有（　）。

　　A、某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图

　　B、供给量与价格正相关

　　C、在价格水平不变的情况下，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加

　　D、开发技术水平的提高可以提高开发成本

　　E、当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加

　　7、理论上房地产的供求状况可分为（　）。

　　A、全国房地产总的供求状况

　　B、本地区房地产总的供求状况

　　C、全国同类房地产的供求状况

　　D、本地区同类房地产的供求状况

　　E、全国不同类型房地产供求状况

　　8、下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（　）。

　　A、经济因素

　　B、区位因素

　　C、权益因素

　　D、人口因素

　　E、心理因素

　　9、在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（　）。

　　A、一般因素

　　B、客观因素

　　C、经验因素

　　D、区域因素

　　E、个别因素

　　20、下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（　）。

　　A、土地形状

　　B、地形

　　C、城市规划调整

　　D、环境状况

　　E、配套设施状况

　　答案

　　1、

　　【正确答案】CDE

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格的特点。

房地产价格与一般物品价格的不同之处，即为房地产价格的特点：

（1）与区位密切相关;

（2）实质上是权益的价格;（3）同时有买卖价格和租赁价格;（4）易受交易者的个别情况影响;（5）形成的时间通常较长;（6）包含的内容复杂多样。

参见教材P110～112。

　　2、

　　【正确答案】ADE

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格的特点。

房地产价格与一般物品价格的不同之处，即为房地产价格的特点：

（1）与区位密切相关;

（2）实质上是权益的价格;（3）同时有买卖价格和租赁价格;（4）易受交易者的个别情况影响;（5）形成的时间通常较长;（6）包含的内容复杂多样。

参见教材P110～112。

　　3、

　　【正确答案】BC

　　【答案解析】本题考查的是房地产需求。

选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化;选项D错误，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加;选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。

参见教材P113～114。

　　4、

　　【正确答案】CD

　　【答案解析】本题考查的是房地产供给。

供给的形成条件有两个：

（1）房地产开发企业和拥有者愿意供给;

（2）房地产开发企业和拥有者有能力供给。

参见教材P115。

　　5、

　　【正确答案】ACDE

　　【答案解析】本题考查的是房地产供给。

某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：

（1）该种房地产的价格水平;

（2）该种房地产的开发成本;（3）该种房地产的开发技术水平;（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。

选项B，属于影响房地产需求量的因素。

参见教材P116。

　6、

　　【正确答案】ABE

　　【答案解析】本题考查的是房地产供给。

选项C错误，在价格水平不变的情况下，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给减小;选项D错误，在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发企业就会开发更多的房地产。

参见教材P116。

　　7、

　　【正确答案】ABCD

　　【答案解析】本题考查的是房地产供求状况的分类。

房地产供求状况有多种分类，如可以分为供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分为以下4种类型：

（1）全国房地产总的供求状况;

（2）本地区房地产总的供求状况;（3）全国同类房地产的供求状况;（4）本地区同类房地产的供求状况。

参见教材P119。

　　8、

　　【正确答案】ADE

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素的分类。

房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。

参见教材P121。

　　9、

　　【正确答案】ADE

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。

对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。

参见教材P121～122。

　　20、

　　【正确答案】AB

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。

区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。

选项AB属于个别因素。

参见教材P122。

　多项选择题

　　1、下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（　）。

　　A、房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数

　　B、在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动

　　C、市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格

　　D、不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同

　　E、比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格

　　2、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的有（　）。

　　A、现状价值可能高于市场价值

　　B、投资价值高于市场价值

　　C、谨慎价值低于市场价值

　　D、快速变现价值低于市场价值

　　E、残余价值等于市场价值

　3、下列各价值类型中，属于基本价值类型的有（　）。

　　A、市场价值

　　B、评估价值

　　C、投资价值

　　D、抵押价值

　　E、现状价值

　　4、同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（　）不同。

　　A、开发成本

　　B、运营费用

　　C、纳税状况

　　D、对未来的信心

　　E、市场利率

　　5、下列各项中，属于市场价值形成条件的有（　）。

　　A、适当营销

　　B、适当的期间完成交易

　　C、谨慎行事

　　D、公平交易

　　E、熟悉情况

　　6、关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（　）。

　　A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

　　B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率

　　C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率

　　D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件

　　E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

　　7、从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，房地产价格包括（　）。

　　A、市场调节价

　　B、政府指导价

　　C、政府定价

　　D、市场最高限价

　　E、标准价

　　8、经济适用房的成本包括（　）。

　　A、土地房屋征收补偿费

　　B、建筑安装工程费

　　C、管理费

　　D、贷款利息

　　E、小区营业性配套公建费

　　9、某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2，套内建筑面积的购买单价为15000元/m2，购买人采用的付款方式为：

首付60万元，余款向银行申请贷款。

关于该房地产价格的说法，正确的有（　）。

　　A、使用面积的购买单价为12500元/m2

　　B、建筑面积的购买单价为12000元/m2

　　C、名义价格为180万元

　　D、实际价格为180万元

　　E、现房价格低于180万元

　　10、下列关于评估价、保留价、起拍价的说法中，正确的有（　）。

　　A、保留价是拍卖底价

　　B、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价≥评估价的80%

　　C、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价

　　D、现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=市场价

　　E、如果出现流拍可以降低保留价，但每次降低数额不得超过前次保留价的10%

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】BCD

　　【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。

选项A错误，一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。

房地产由于具有独一无二性，没有大量相同房地产的成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异;选项E错误，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。

参见教材P88～89。

　　2、

　　【正确答案】ACD

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。

选项B，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。

当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资;反之，说明不值得投资。

因此，投资价值的评估结果可能大于也可能等于，甚至可能小于市场价值的评估结果;选项E，残余价值一般低于市场价值。

参见教材P90～93。

　　3、

　　【正确答案】ACE

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。

市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。

参见教材P90。

　　4、

　　【正确答案】ABCD

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。

同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。

参见教材P91。

　　5、

　　【正确答案】ACDE

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。

市场价值的形成条件主要有5个：

（1）适当营销;

（2）熟悉情况;（3）谨慎行事;（4）不受强迫;（5）公平交易。

参见教材P91。

　　6、

　　【正确答案】ABD

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。

选项C错误，评估投资价值所采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低收益率;选项E错误，评估投资价值时，不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的;而评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。

参见教材P92。

　　7、

　　【正确答案】ABC

　　【答案解析】本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。

按照政府对房地产价格的管制或干预程度，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。

参见教材P102。

　　8、

　　【正确答案】ABCD

　　【答案解析】本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。

经济适用住房的成本包括土地房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素。

参见教材P103。

　　9、

　　【正确答案】BCD

　　【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。

使用面积小于套内建筑面积，因此使用面积的购买单价肯定大于套内建筑面积的购买单价15000元/m2。

使用面积的购买单价=15000元/m2×120m2÷（120-20）m2=18000（元/m2）;建筑面积的购买单价=1.5×120/（120+30）=1.2（万元/m2）;名义价格为180万元，实际价格也为180万元，因为余款向银行申请贷款，无论是哪一种贷款形式，肯定要支付利息;现房价格肯定高于180万元（=15000元/m2×120m2），因为从期房到现房要蒙受期间房屋无法获得收益的经济损失，同时还应获得风险补偿。

参见教材P106～107。

　　10、

　　【正确答案】ACD

　　【答案解析】本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。

选项B错误，现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价;选项E错误，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

参见教材P109。

　单选题

　　1、下列关于房地产交易环节税收的说法中，错误的是（　）。

　　A、耕地占用税不属于其税收

　　B、卖方市场，增加卖方的税收会使房价上涨

　　C、买方市场，减少卖方的税收会使房价下降

　　D、卖方市场，减少卖方的税收会使房价下降

　　2、下列不属于我国房地产制度政策因素中有关特殊政策的是（　）。

　　A、鼓励东部地区率先发展

　　B、实施西部大开发

　　C、土地供应计划

　　D、促进中部地区崛起

　　3、汇率因素，属于影响房地产价格因素中的（　）。

　　A、经济因素

　　B、金融因素

　　C、社会因素

　　D、政治因素

　　4、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（　）。

　　A、国内生产总值

　　B、居民消费价格指数

　　C、汇率波动

　　D、税收减免

　　5、下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是（　）。

　　A、利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的

　　B、利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的

　　C、从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响

　　D、从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升

　　6、政治安定状况，属于影响房地产价格因素中的（　）。

　　A、政治因素

　　B、政策因素

　　C、社会因素

　　D、人文因素

　　7、下列房地产价格影响因素中，属于社会因素的是（　）。

　　A、房地产投机

　　B、房地产制度政策

　　C、人口增长

　　D、居民收入

　　8、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（　）。

　　A、社会因素

　　B、环境因素

　　C、人口因素

　　D、行政因素

　　9、下列选项中，不属于影响房地产价格的心理因素的是（　）。

　　A、人文环境

　　B、讲究风水

　　C、吉祥数字

　　D、时尚风气

　　答案

　　1、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。

选项D错误，如果是卖方市场，减少卖方的税收则主要使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。

参见教材P139。

　　2、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。

中共中央、国务院相继作出鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区等老工业基地、促进中部地区崛起等重大决策，以及设立沿海开放城市、建立经济特区、设立开发区等，相应实行特殊的体制机制、特殊的政策、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等，预示着会大力吸引投资、经济较快发展、房地产需求增加，从而会提高房地产价格。

参见教材P142。

　　3、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是经济因素。

汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。

参见教材P142～146。

　　4、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是经济因素。

影响房地产价格的经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。

选项D属于影响房地产价格的制度政策因素中的税收制度政策因素。

参见教材P142～146。

　　5、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是经济因素。

选项A、B错误，利率升降对房地产价格的影响具有双重性：

如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨;但是利率上升也使得需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。

选项D错误，从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。

参见教材P145。

　　6、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是社会因素。

影响房地产价格的社会因素：

政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。

参见教材P146～147。

　　7、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是社会因素。

影响房地产价格的社会因素：

政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。

选项B，是制度政策因素;选项C，是人口因素;选项D，是经济因素。

参见教材P146～147。

　　8、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是社会因素。

影响房地产价格的社会因素：

政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。

参见教材P146～147。

　　9、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是心理因素。

影响房地产价格的心理因素主要有以下方面：

（1）购买或出售时的心态;

（2）个人的欣赏趣味或偏好;（3）时尚风气、跟风或从众心理;（4）接近名家住宅的心理;（5）讲究风水或吉祥号码。

参见教材148～149。

　单选题

　　1、关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（　）。

　　A、估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素

　　B、位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同

　　C、对于一套住房而言，楼层会影响其通达性

　　D、同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同

　　2、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（　）。

　　A、大气环境

　　B、声觉环境

　　C、卫生环境

　　D、治安环境

　3、当人口数量增加时，对房地产的需求就会（　），房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（　），房地产价格也就会下落。

　　A、减少，减少

　　B、增加，减少

　　C、减少，增加

　　D、增加，增加

　　4、（　）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。

　　A、人口机械增长

　　B、人口自然增长

　　C、人口净增长

　　D、人口负增长

　　5、（　）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平。

　　A、低价格政策

　　B、高价格政策

　　C、均价格政策

　　D、最高价格政策

　　6、下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（　）。

　　A、开征房产税

　　B、物价水平变化

　　C、调整房地产信贷规模

　　D、城市规划变更

　　7、我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（　）。

　　A、适度从紧

　　B、适度宽松

　　C、稳健

　　D、适中

　　8、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是（　）。

　　A、降低房地产开发贷款利率

　　B、减少土地储备贷款

　　C、降低契税

　　D、减少土地供应

　　9、下列情况中，会导致房地产价格上升的是（　）。

　　A、增加房地产持有环节的税收

　　B、减少交易环节卖方的税收

　　C、增加房地产开发环节的税收

　　D、提高最低首付比例

　　10、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（　）。

　　A、在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

　　B、增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

　　C、在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

　　D、严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

　　答案

　　1、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。

选项A错误，如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层;如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层;如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层;选项B、C正确，当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响到通达性、通风、采光、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染），以及顶层是否可独享屋面使用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等;选项D正确，住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。

“同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同”可能是因为一个有电梯一个没有电梯。

参见教材P133。

　　2、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。

影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。

参见教材P134。

　　3、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是人口因素。

房地产价格与人口数量的关系非常密切，某一地区（如某个城镇）的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨;反之，房地产价格会下降。

参见教材P135。

　　4、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是人口因素。

人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。

参见教材P135～136。

　　5、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。

低价格政策一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平。

参见教材P137。

　　6、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。

影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。

物价属于影响房地产价格因素中的经济因素。

参见教材P137～142。

　　7、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。

货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。

其中“稳健”