鳌龙现代农业生态示范园游客中心建设项目可行性研究报告.docx
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鳌龙现代农业生态示范园游客中心建设项目可行性研究报告
#####现代农业生态示范园游客中心项目
可
行
性
研
究
报
告
第一章总论
一、项目名称及承办单位
（一）项目名称
#####市#####现代农业生态示范园游客中心项目
（二）项目承办单位
单位名称：
山东#####农业科技有限公司
注册资金：
5600万元
法人代表：
###############
（三）项目建设地点
山东省#####市市中办东南方向，距离#####市区6公里，游客中心位于园区东部，鳌首大道东侧#####半岛上。
（四）公司简介
山东#####农业科技有限公司是主要从事农业科技开发与服务有股份制公司，注册资金3000万元，主营业务涵盖有机作物种植、农业科技研发、农业生态与观光旅游开发等。
公司自成立以来，始终坚持开发“三农”产业，提升农业科技价值，把“服务农业科技，打造百年品牌”作为企业愿景。
公司组织架构完善，设工程技术部、规划部、设计部、财务部、销售部、物业管理部、人力资源部，现有员工23人，其中：
高级工程技术人员3人，专业工程技术人员12人，是一支高素质、年轻化、业务能力强的团队。
为了积极提升#####市城市品味，助推#####市的经济发展战略以及#####市新一轮城市总体规划策划，提高农业的可持续发展水平，公司拟建设规模7500余亩的大型农业生态园，该项目一期1406亩，由科技研发、试验转化、生态种植、休闲旅游四大基地组成，该项目综合了农、林、园、水、文等功能景观，给游客带来田园风光体验、现代化农业生产观赏、采摘为一体的全方位服务，是现代农业与现代旅游业的融合，建成后将成为#####市新的亮点，是协调地方经济发展与环境、资源良性循环的重要突破点。
（五）项目可研报告编制单位
单位名称：
国信招标集团股份有限公司
工程咨询等级：
甲级
工程咨询证书编号：
工资甲20120070066
发证机关：
国家发展和改革委员会
二、可行性研究的依据与范围
（一）可行性研究的依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2、《产业结构调整指导目录（2011年本）》；
3、《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4、《中华人民共和国旅游法》；
5、《德州市旅游总体规划》；
6、国家有关旅游产业发展其他法律、法规及产业政策；
7、现行有关技术规范、规定及标准。
（二）可行性研究的主要内容
1、项目提出的背景及建设必要性；
2、建设规模及内容；
3、场址及配套条件；
4、建设方案；
5、组织机构与劳动定员；
6、环境保护与节能；
7、劳动安全卫生；
8、项目实施进度与工程管理；
9、投资估算与资金筹措；
10、经济效益评价。
三、项目简要结论
山东#####农业科技有限公司建设#####现代农业生态园项目，项目建设包括生态旅游基地、养生休闲基地、有机农业标准化种植基地、农产品物流基地等内容。
项目实施后，可以把粮食生产与多种经济作物生产相结合，把种植业、物流业与加工业相结合，把大农业与现代旅游服务业发展相结合，利用我国传统农业的精华和现代科学技术，把握旅游发展的趋势和游客多元化体验，协调经济发展与环境之间、资源利用与保护之间的关系，形成生态和经济的良性循环，实现现代旅游业的可持续发展。
（一）建设内容
1、游客接待中心：
建筑面积370平方米，功能：
旅游信息咨询、景区风光展示、旅游商品销售、导游服务、餐饮住宿等服务功能及设施。
2、停车场：
停车场面积1342平方米，标准停车位65个。
功能：
售票、车辆调度、侯车、洗车、员工休息等。
3、配套建设水、电、气及环境基础设施。
4、项目建设用地面积1342平方米。
旅游服务中心用地面积370平方米。
（二）项目总投资及资金来源
1、总投资
项目总投资200万元，其中建设投资170万元；铺底流动资金30万元。
2、资金来源
项目总投资为200万元，企业自筹100万元，拟申请上级扶持资金100万元。
（三）经济效益
园区一期工程已经竣工并对游客开放，该项目完成后，为游客进入园区提供便利，实现产业链条延伸，可实现年营业收入35892万元，利润总额8604万元，实现收入、利润大幅增加。
（四）结论
1、项目的建设与运营能够适应山东省生态农业发展和乡村旅游业发展的要求，符合当地民众的利益，因此当地人群在文化与技术上能接受此项目。
2、#####市积极做好项目的服务与保障工作，提供优质、高效的服务，创造良好的投资环境、人文环境和法律环境。
项目水、电、气配套设施完善，交通便利。
3、项目建设对公司和园区的发展水平和档次提升有显著的促进作用，具有良好的社会和环境效益。
因此，该项目建设是可行的。
第二章项目提出背景及建设必要性
第一节项目提出的背景
我国是世界农业大国，农业是我国的传统和基础产业。
随着我国农业的基础条件、投入程度、科技程度等的不断改良和进步，农产品产量大幅度增长，使农民各方面生活条件得到了明显改善。
但是，我国在农业发展中仍然面临着许多的问题与挑战。
因此，发展符合我国国情的生态农业是促进我国农业发展的必经之路。
一、项目提出的背景
#####位于山东省西北部，历史悠久，文化丰厚，是
大禹治水功成名就之地，是龙山文化的发祥地之一。
#####区位优越、交通便利、资源丰富，发展旅游业优势突出。
#####居环渤海经济圈和黄河三角洲交界处，是省会济南的卫星城；距济南40公里（机场45公里），北京350公里，天津270公里，青岛400公里。
乘高铁到北京1个小时，到上海3个半小时。
境内4条铁路（京沪高铁、太青高铁、京沪铁路、济邯铁路）、4条高速（京福、京沪、青银、青兰），308国道、101、316省道纵横贯穿、四通八达。
#####因大禹治水功成名就而得名，大禹精神世代相传，大禹文化底蕴丰富，挖掘弘扬大禹文化、发展文化旅游产业是#####的优势所在、潜力所在，#####富有特色的生态农业休闲资源，优势相对明显的高新工业旅游资源。
经济快速发展，本地基础客源市场充足；靠近济南都市圈，主力市场潜力大；商贸交流频繁，商务机会市场活跃被称为济南的卫星城。
#####具有巨大后发优势：
旅游开发较晚，可借鉴其它旅游区的开发经验和教训，少走弯路，以保证#####旅游又好又快发展。
#####经济发展水平在德州处于较前位次，经济实力较强，民营企业相对发达，可为旅游业的发展提供强有力的资金支持。
#####市委、市政府重视旅游发展；有旅游工作的专门班子，工作能落到实处；群众高度的热情和积极参与的态度。
市里成立了文化旅游项目建设指挥部，全市高度关注，各方联动支持，旅游业发展氛围浓厚。
#####是国家现代农业发展规划中重点推进区域、率先实现区域下分的“粮食生产核心区”、“东部沿海先导农业区”、“大城市郊区多功能农业区”三大功能分区的交集，是国家现代农业重点推进和率先实现的重要节点。
游客接待中心是接待来访客人的地方，是旅游地区对外形象展示的一个主要窗口。
大到一个城市，小到一个公园，一个景区都应该有自己的访客中心。
随着《景区（点）质量等级划分与评定》出台的相关政策和景区提高服务质量的客观要求，旅游服务中心的建设已逐渐被景区经营者和管理者所重视。
旅游服务中心作为一个新生事物，给旅游事业将带来新的活力，将会成为展示旅游区文化、形象的窗口”。
近年来，随着景区宣传开发力度的加大，知名度的不断提高，来生态园旅游的人数不断增加，对景区旅游接待能力、交通承载能力提出了新的要求。
2013年，公司提出旅游接待中心项目建设，现已建好龙南路、景区路网、水网及其相关的基础设施。
目前缺少旅游服务中心与之配套，故提出本项目的建设。
游客接待中心必不可少，不仅可以为来当地旅游观光的游客提供旅游信息咨询、旅游产品展示、游人集散、购物休闲等多功能服务，为旅游业的快速、健康、有序发展提供保障。
提高游客停留时间、提高旅游承载力也成为了旅游发展的新问题和要求。
通过接待中心、停车场等基础设施的建设，不断提高当地旅游承载力、服务能力，增强旅游吸引力和市场竞争力，全面促进当地旅游发展和社会经济全面发展。
基于以上原因，山东#####农业科技有限公司立足可持续发展战略，面对旅游发展形势需要，景区发展需要和游客现实需要等原因，提出建设#####现代农业生态园游客中心项目，项目实施后，通过项目建设，能有效提高景区旅游承载力、服务能力，增强旅游吸引力和市场竞争力，全面推动园区旅游业发展，并实现良好的商业投资效益，实现保护开发与社会经济的协调发展和可持续发展，实现地方旅游业发展与公司发展的有机统一，对协调经济发展与环境之间、资源利用与保护之间的关系，形成生态和经济的良性循环，实现园区旅游业的可持续发展。
第三章项目建设必要性
一、是依托园区生态资源优势，实现旅游经济的可持续发展的需要
生态农业旅游以农业为依托，以农村为空间，以农民为主体，以城市居民为客源，能够实现“大农业”与“大旅游”的有机结合，使得城乡互为资源、互为市场、互为环境，必将在加快城乡经济文化融合和三次产业联动发展，缩小城乡差别，加快城乡一体化进程方面发挥重要作用。
当前，我国农村地区集聚了70%的旅游资源，生态农业发展潜力巨大。
大力发展集农业生产、农业观光、休闲度假、参与体验于一体的生态农业，对于适应我国旅游消费转型升级，培育新型消费业态，提高居民幸福指数具有重要意义。
保护好景区的自然生态环境是极其迫切的，对于促进园区旅游业发展壮大和可持续发展均具有重要意义。
二、是提高园区的旅游承载力和旅游服务能力需要
随着旅游业发快速发展，同时周边大禹文化旅游产业园、泺清河风景区的开发，旅游配套设施明显滞后。
项目建设接待中心、停车场是规范旅游接待业，提高交通承载能力，提高游客停留时间和促进旅游消费，有利于提高景区的旅游承载力和旅游服务能力，改善旅游环境，打造特色旅游住宿、餐饮和休闲度假业，增强旅游吸引力和市场竞争力，促进旅游经济发展，实现旅游综合开发。
三、是推动#####市旅游业发展和经济发展的需要
旅游业作为我市正在培育的支柱产业之一，被喻为“朝阳产业”、“无烟工业”，是当前推动经济持续发展的新增长点。
本项目建设符合国家和地方旅游发展政策导向，坚持旅游资源开发与保护并重的原则，区域经济协调发展的原则，对于推动#####旅游业发展，繁荣旅游市场，推动#####旅游业发展均有重要的意义。
旅游业的发展对促进当地经济发展也有着十分显著的作用。
据测算，旅游业一人就业可带动相关行业5人就业，通过旅游开发能带来直接的旅游收入和相关旅游业服务收入，也能改善当地经济结构，活跃地方经济，有效地带动地方各项事业的发展。
第四章 旅游市场分析与建设规模
一、产业发展分析
旅游业是充满生机和前景广阔的朝阳产业，旅游业的产业特征、产业规模完全符合新的经济增长点的要求，必然会为整个经济的持续、快速发展培育更多的新增长点。
旅游是现代人们生活方式的一项基本内容，旅游需求只会随着经济社会的发展而不断增长。
因而，旅游业是当今世界最富活力，前景无限的产业，发展总趋势可长盛不衰。
当今世界许多国家和地区都将其作为大力发展的优势产业，并已经发展成为世界最大的产业之一。
（一）国内旅游发展趋势
随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。
旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。
旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。
2006年中国旅游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。
全年国内旅游人数13.94亿人次，收入6230亿元人民币，分别比上年增长15.0%和17.9%；旅游业总收入8935亿元人民币，比上年增长16.3%，相当于国内生产总值的4.27%。
到2008年，全年国内旅游达17亿人次，增长约6%；国内旅游收入8700亿元，增长约12%；入境旅游人数1.30亿人次，下降约2%；入境过夜旅游人数5300万人次，下降约3%；旅游外汇收入400亿美元，下降约5%；出境旅游人数4600万人次，增长约12%；旅游总收入可达1.14万亿元，增长约4%。
作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。
一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。
这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。
尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。
未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。
到2010年中国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。
因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。
（二）#####市旅游市场分析及预测
#####市位于德州与济南之间，是区域中心城市和交通枢纽，是济南后花园，经济发展迅速，城市面貌日新月异，人民生活水平逐渐提高，旅游资源较为丰富，深厚的大禹文化、独特的都市风貌、深厚的历史文化积淀、优越的生态环境，为旅游业发展提供了得天独厚的资源条件。
#####市委、市政府作出了大力发展文化旅游产业的重大战略决策，倾注人力、物力发展旅游业，计划用5年时间，投资百亿元打造大禹文化旅游产业园，使其成为经济发展的增长极和社会进步的重要引擎，景区正在加速推进。
周边县市特别是齐河黄河生态城一大批旅游项目纷纷上马，现代旅游产业加速膨胀，为区域联合，形成集群发展成为可能。
（三）#####市旅游业发展概况
##########旅游资源丰富，集自然风光、生态农业、现代工业于一体，开发潜力巨大；地处巨大的客源市场和客源中转站济南市主城区只有50公里，是济南一小时经济圈重要区域性中心大城市，京台高速、青银高速公路，区内立体交通体系的不断发展，使#####具有得天独厚的资源优势、区位优势和交通优势，#####正加快融入济南城市圈。
#####旅游产业要素较为齐全。
拥有国家3A级景区1处，2A级景区和全国工农业旅游示范点各2处；三星级旅游饭店3家，省级星级餐馆2家；国内旅行社6家；省级旅游商品研发基地1家；持有导游IC卡人员16人；拥有豪华旅游交通车辆；购物娱乐场所20余家。
#####旅游业发展空间巨大。
拥有厚重的大禹治水、大禹文化、大禹精神为依托；市委、市政府将大力发展旅游业作为经济发展的主引擎和增长极来抓，规划了6平方公里土地开发建设文化旅游产业园，正在发挥优势、广泛招商、全面启动。
二、旅游市场预测
（一）#####市旅游发展前景
#####地处#####居环渤海经济圈和黄河三角洲交界处，是省会济南的卫星城；距济南40公里（机场45公里），北京350公里，天津270公里，青岛400公里。
乘高铁到北京1个小时，到上海3个半小时。
既是京沪高铁沿线的一个有机组成部分，也是“山水圣人旅游线”延长线上重要一环，德州旅游总体规划“一主轴”重要一环。
南邻齐河县、济南市，西连聊城，北接德州，遥望京津，可形成一条鲁西北的生态旅游走廊。
因此，#####市旅游业市场潜力巨大，中、长线客源潜力巨大，外线客源特别充足。
（二）#####市旅游市场发展前景
近几年，#####市每年接待国内外游客近100万人左右，园区去年游客超过10万人，随着景区投入力度的加大，基础设施的完善及与济南的快速通道建立后，#####市旅游业将迎来高速发展的时期。
三、停车场建设规模
（一）停车需求预测
鉴于旅游出行停车需求与景区接待游客之间有着较强的相关性，旅游出行停车需求预测中首先依据规划预测得到计算期进入景区的游客人数，并以此为基础对未来景区旅游出行交通量进行预测，然后得到各景点旅游停车需求规模。
以下具体进行说明。
1、旅游出行停车需求预测
旅游出行停车需求的主体是旅游出行车辆，其规模显然取决于景区接待的游客数量。
因此，首先对景区未来接待游客数量进行预测，然后结合对未来景区接待游客的出行方式分析，从而确定未来景区由旅游出行而引发的交通量规模，并以此计算得到景区未来停车需求规模。
（1）景区未来接待游客预测
景区未来接待游客受到诸多条件限制，如自身接待能力、景区最大容纳能力等。
景区未来接待游客最大容量是指仅仅考虑自身的接待能力的条件下，景区所能容纳游客的最大数量，也就是说，景区未来可能接待游客规模的最大值，其实际接待的游客人数必然低于此标准。
可见，景区最大容纳能力可作为未来景区接待游客规模预测的重要控制指标。
景区未来接待游客最大容量指标一般可参考相应的景区规划报告。
2008年，园区接待国内外游客近10万人。
参考以上规模，同时考虑自身发展的前提下，按《#####市旅游总体规划》20%增长速度计算，预测2016年景区接待游客为25万人次/年，年均增长20%，2020年将达到32万人次/年，年均增长10%。
考虑到旅游出行具备明显的季节性或时段性特征，旅游旺季或高峰期旅游出行呈现出行强度大、交通量水平高的特点，届时将对景区停车设施提出更高的要求。
为此，我们考虑了以景区旅游接待高峰日规模作为计算主要依据指标，在最不利的情况下能够实现景区停车设施供给稍有富余。
在高峰日以及年均日接待游客的规模，具体结果见表4-1，其中高峰日出行规模是参考我国现行节假日管理制度下景区游客高峰日出行规模占全年出行总量的比率计算得到。
表4-12015年####################古镇游客接待人数
2015年
2020年
年均日接待游客人次（人/日）
高峰日接待游客人次（人/日）
年均日接待游客人次（人/日）
高峰日接待游客人次（人/日）
680
4500
1600
7800
（2）景区未来旅游出行停车需求预测
根据景区未来接待游客规模预测与景区未来接待游客出行方式分担预测结果，可以大致换算得到未来一段时期内景区旅游出行车辆的规模。
对应于不同出行方式，最终游玩景区所采用的交通运输工具也是不一样的。
如自驾车中必然是小客车占据了很大比重，而其他方式则以中大型客车为主。
据此，参考其他已有景区现有资料，确定不同出行方式各交通运输方式构成比率，并结合景区主要运输车辆的核定载量及实际载量进行抽样调查，确定各类车型实载率，最终参照以下计算公式得到未来景区由旅游出行引发的交通量规模。
其中：
V——景区旅游车辆总数；
A——旅游人数；
Ti——第i种公路出行方式分担率；
Ci——第i种公路出行方式核定座数；
Pi——第i种公路出行方式实载率；
常规停车需求预测中应有驶入率或者停车率对交通量可能存在停车需求进行测算，但对于景区而言，大部分旅游出行需求都是必须停靠每一个主要景点，同时必须在固定地点休息足够的时间。
因此，就某种程度而言，以上旅游出行交通量的停车率是100％。
在预测得到一段时期内景区未来旅游出行交通量之后，结合景区景点分布特征以及路网布局特点便可进行景区未来旅游出行车辆分布情况预测，并在此基础上得到各个景区及接待中心的停车需求情况。
计算中，我们以长时旅游停车需求规模测算主要接待中心旅游停车需求的大致规模，而以短时停车需求测算各景点旅游停车需求的规模。
具体结果见表4-2
表4-2停车需求预测结果
2015年
2020年
高峰日停车需求
年均日停车需求
高峰日停车需求
年均日停车需求
350
130
780
320
（二）景区停车场规模计算
在得到景区停车需求规模之后，便可根据不同车型停车（本项目景区内主要为12座和19座的节能环保游览车为主）需求进行景区停车场规模的计算。
由于停靠时间较长，长时旅游停车需求及地方交通量停车需求应保证其与停车位数之间一一对应，即长时旅游停车需求及地方交通量停车需求的总体规模即对应了未来景区满足以上需求所需要的车位数。
短时旅游停车需求则由于保持着较高的周转率，其停车需求与停车位数之间应有所转换。
短时停车需求场地规划借鉴了现有停车位数计算的方法，经过计算，抛去其他停车场车位，游客中心停车场规模预测指标近期标准车位为120个，建筑面积972平方米。
四、旅游服务中心建设规模
根据园区现有游客接待设施，本项目游客接待中心建筑面积2782平方米，包括旅游信息咨询区、景区风光展示区、售票区、旅游商品销售区、餐饮住宿区、导游服务区及其他服务区。
第五章项目选址与建设条件
一、项目选址
（一）选址原则
1、旅游服务中心的选址要受景区游人容量布局的影响。
一般游人容量相对集中的地点主要在景区的入口处。
因此，旅游服务中心也多座落于此，便于向游客提供服务同时也可使更多的游客了解景区及相关情况。
2、旅游服务中心的选址，应注意到水源、电能、环境保护、地理条件、抗灾等基础条件是否具备，因旅游服务中心是人口聚集区，能源和安全保障尤为重要，同时应靠近交通便捷的地段，便于人流疏散，依托现有服务设施及城镇设施，既节约费用也可以原有服务设施连为一体。
3、旅游服务中心的选址应避开易发生自然灾害和不利建设的地段，同时还要分析检测所选位置的自然生态环境，应因地制宜，使旅游服务中心与周围环境相互协调，尽量充分顺应和利用原有地形，最大限度地减少对自然环境的损伤或改造。
尤其对于自然保护区、旅游风光区等以自然风景取胜的景区，更要引以为戒。
4、旅游服务中心是景区的主要的服务场所，集信息发布、风景展示和对客服务三大功能于一体，旅游服务中心往往会聚集大量人群，所以，应具备一定面积的空旷的广场，这不仅便于人群出入和疏散，而且利于旅游车辆的停放。
在选址时，应选择地势平坦、面积较大、空间广阔的地方，使其能够容纳大量的游客和车辆。
（二）实施地点
项目选址于景区入口内鳌首大道东侧，地势开阔、景色优美，位置十分重要。
为整个园区带来了更多的机遇。
二、自然条件
气候：
#####属暖温带大陆季风气候，四季分明，干湿季节明显，光照充足。
春季干旱多风；夏季盛行偏南风，炎热多雨；秋季天气晴爽，冷暖适中；冬季多偏北风，寒冷干燥。
年平均气温13.3℃，最冷月平均气温-0.4℃，最热月平均气温25.9℃，历年极端最高41.8℃，极端最低-22.0℃。
年平均降水量555.5毫米，其中6-9月降雨量409.6毫米，占全年降雨量的73.7%，1990年降水量最大为1012.3毫米，1992年最少为318.1毫米，年平均相对湿度65%，最小相对湿度2%。
无霜期长，年平均无霜期202天，全年日照2546.2小时，年平均风速2.5米/秒，最多风向为西南偏南风。
年平均蒸发量1884.8毫米，年雷暴日数23天。
#####市已发现、开发利用的矿产资源主要有：
石油和砖瓦用粘土。
已探明的可利用矿产为：
煤和地热。
#####市水资源主要包括地表径流、引黄干渠和地下水资源三部分。
徒骇河、赵牛河、禹临河、苇河等较大河流纵贯全市，境内当地径流量多，过境径流量丰富；潘庄引黄干渠穿越本市，境内长36公里；全市地下水可供利用水资源约1.596亿立方米。
#####市境内现代水系属海河水系，分徒骇、德惠两个流域。
至2010年底有流域面积在30平方公里以上的干支流河道23条。
由于#####市人多地少，无天然森林和草原，植被以栽培植物为主，粮食作物有小麦、玉米、地瓜、大豆等，经济作物主要有棉花、花生、西瓜、蔬菜等，绿肥有苜蓿、青麻、草木犀等。
杂草和野草，因其地形地貌和土质盐碱程度，分布不一致。
一些未被开垦利用的撩荒地自然植被以茅草及其他禾本科野草为主，在盐碱地上，主要是碱蓬棵，蒿子，曲曲菜等，土壤肥沃的土地，以苔菜、青青菜及禾本科的热草秧等为主，在水灌条件好的地上
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