研究所股东全部权益价值资产评估方法.docx

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研究所股东全部权益价值资产评估方法

研究所股东全部权益价值资产评估方法

评估方法

（一）评估方法的选择

进行企业价值评估时，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场条件及被评估对象在评估过程中的条件、资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。

依据中国资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种评估基本方法。

收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。

市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。

资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。

根据我们对XXX经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、市场的研究分析，我们认为该公司在同行业中具有竞争力，在未来时期里具有可预期的持续经营能力和盈利能力，具备采用收益法评估的条件。

由于被评估企业有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广，资产重置成本与资产的现行市价及收益现值存在着内在联系和替代，因此本次评估可采用资产基础法。

采用市场法的前提条件是存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分，在公开市场上有可比的交易案例。

由于我国非上市公司的产权交易市场发育不尽完全，类似交易的可比案例来源较少；上市公司中该类公司在经营方向、资产规模、经营规模等多个因素方面与被评估单位可以匹配一致的个体较少，选用一般案例进行修正时修正幅度过大，使参考案例对本项目的价值导向失真，不能满足市场法评估条件，因此，市场法不适用于本次评估。

通过以上分析，本次评估分别采用收益法及资产基础法进行，在比较两种评估方法所得出评估结论的基础上，分析差异产生原因，最终确认评估值。

（二）资产基础法介绍

资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。

各类资产及负债的评估方法如下：

1.关于流动资产的评估

（1）货币资金：

评估人员通过对申报单位评估现场工作日库存现金进行监盘并倒推到评估基准日的方法确定评估，对于银行存款、其他货币资金以银行对账单和银行存款余额调节表进行试算平衡。

核对无误后，对于币种为人民币的货币资金，以审计后账面值为评估值。

（3）应收票据：

评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。

其次，监盘库存票据，核对应收票据登记簿的有关内容。

然后了解基准日后票据的承兑情况，确认票据所涉及的经济行为真实，金额准确，以经核实的账面值确认评估值。

（4）应收款项（应收账款、预付账款及其他应收款等）：

评估人员通过核查账簿、

原始凭证，在进行经济内容和账龄分析的基础上，通过个别认定及账龄分析相结合，

综合分析应收款项的可收回金额及未来可收回金额的评估风险损失确定应收款项的

评估值。

（5）存货：

包括原材料、生产成本、产成品。

A.原材料

评估人员通过市场调查取得原材料或替代品近期购买价格，利用核实后的数量乘以现行市场购买价，并考虑材料购进过程中的合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他费用，确定其评估值。

对其中失效、变质、残损、报废、无用的，根据现场勘察的实际情况，通过分析计算，扣除相应的贬值数额后，确定评估值。

跌价准备按零确定评估值。

B.在产品

主要为工程施工成本。

评估人员首先了解企业的工程项目流程和相关的成本核算方法，根据公司的成本核算程序，查阅相关凭证和工程施工成本明细账，验证其核算的合理性和准确性，然后核查相关工程施工合同，完工结算记录。

经核实账面工程施工成本分摊合理、完整，以审计后账面值作为评估值。

C.产成品

本次评估中按不含税出厂销售价格减去销售费用、所得税及适当的净利润后作为评估价值。

对于冷背、呆滞、残次的产成品按可变现净值作为评估值。

评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）

a．不含税售价：

不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定的；

b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附加；

c．销售费用率是按各项销售及管理费用与销售收入的比例平均计算；

d.营业利润率=营业利润÷营业收入;

e.所得税率按企业现实执行的税率;

f.r为利润实现风险折扣率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具

有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。

（6）其他流动资产的评估

评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。

然后了解基准日后该理财产品的兑换情况，确认该业务所涉及的经济行为真实，金额准确，以经核实的账面值确认评估值。

2.关于长期股权投资的评估

对长期股权投资，首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性。

对于控股的长期投资，对被投资单位评估基准日的整体资产进行了评估，然后将被投资单位评估基准日净资产评估值乘以XXX的持股比例计算确定评估值：

长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例

在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权和少数股权等因素产生

的溢价和折价。

3.关于机器设备的评估

本次评估主要采用重置成本法。

1）重置全价

（1）重置全价的确定

机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成本等部分组成。

依据财政部、国家税务总局（财税〔2008〕170号）《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》，自2009年1月1日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。

因此，对于生产性机器设备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额。

重置全价=设备购置价格+运杂费+安装调试费+基础费用+前期费及其他必要费用（如建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、联合试运转费、环境评测费、工程招投标代理服务费、可行新研究费）+资金成本－设备购置所发生的增值税进项税额

评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，参照现行市场购置的价格确定。

（2）资金成本

资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，对于大、中型设备，合理工期在6个月以上的计算其资金成本，计算公式如下：

资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×合理建设工期×贷款利率×1/2

贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀投入考虑。

（3）设备购置价的确定：

购置价主要依据产品报价手册并参考设备最新市场成交价格予以确定。

如订货合同中规定由供货商负责运输和安装时（在购置价格中已含此部分价格），则不加运输及安装费。

如设备不需单独的基础或基础已在建设厂房时统一建设，账面值已体现在房屋建筑物中的设备不考虑设备基础费用。

（4）对于已超期服役，市场上确实已无该型号产品的设备，采用近似设备对比法确认重置全价。

（5）对于库存设备本次评估时只考虑设备购置价及合理运杂费之和作为设备的重置全价。

（6）车辆重置全价的确定：

车辆购置价选取当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格资料并考虑车辆购置附加税及牌照费用等予以确定。

具体公式为：

车辆重置全价=购置价+[购置价/（1+17%）]×10%+牌照等费用

2）成新率

根据设备经济寿命年限，通过对设备使用状况的现场勘察，并综合考虑实际技术状况、技术进步、设备负荷与利用率、维修保养状况等因素综合确定其成新率。

综合成新率＝理论成新率+勘察调整分值

理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%

对于微机、办公用设备等一般小型设备主要按理论成新计算其成新率。

对于车辆，根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令《机动车强制报废标准规定》（2012年第12号）确定理论成新率。

并结合现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，主发动机是否正常，电路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等勘察情况，确定是否增减修正分值来确定综合成新率。

3）评估值的确定

评估值=重置全价×综合成新率

4.关于房屋建（构）筑物的评估

主要采用市场比较法和重置成本法。

（1）重置全价的确定

A.对于大型、价值高、重要的建筑物

重置全价＝建安造价＋前期费用及其他费用＋资金成本

根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别测算土建工程费用和各安装工程费用，计算出建安造价。

根据地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用及其他费用。

根据建筑物的正常建设工期和基准日同期贷款利率确定资金成本。

资金成本＝（建安总造价＋前期及其他费用）×合理工期÷2×利率

B.对于价值量小，结构简单的建（构）筑物采用单方造价法确定其重置单价。

评估范围内委估建（构）筑物数量多、结构类型类似、分布较分散，评估人员按结构类型、使用功能、分布地域对评估范围内建筑物进行系统的分类，将相同或相近的建（构）筑物分别编组。

对各类建筑物在其结构类型及使用功能的基础上确定其基准单方造价，该单方造价反映了该类型建（构）筑物在评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量和一般装修标准下的造价情况。

在此基础上根据建（构）筑物的个性（如不同的层高、跨度、装修情况、施工困难程度等）和现场测量的工作量，进行价格调增和调减，最终确定出实际的单方造价标准，以此作为建筑物重置全价的

计算依据。

根据地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用和其他费用。

根据基准日贷款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资金成本，最后计算出重置全价。

（2）成新率的确定

A.对于价值大、重要的建（构）筑物采用综合成新率方法确定其成新率，计算公式为：

综合成新率=年限法成新率×40%+现场勘察成新率×60%

其中：

年限法成新率＝（耐用年限－已使用年限）／耐用年限×100%

现场勘察：

将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分：

结构部分（基础、主体、屋面）、装饰部分（门窗、内外装修及其他）、设备部分（水、电）。

通过上述建（构）筑物造价中的3类影响因素各占的权重，确定不同结构形式建筑物各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。

B.对于单位价值小，结构相对简单的建（构）筑物，主要采用年限法确定成新率。

（3）评估值的确定

评估值=重置价值×成新率

（4）市场比较法

市场比较法是将评估对象与同一供应圈的近期交易的类似房地产进行比较，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正后，得出估价对象房地产比准价格的一种评估方法。

计算公式：

评估对象比准价格=比较对象成交价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

5.关于土地使用权的评估：

评估人员根据委托方提供的评估资料，首先进行土地面积、建筑面积、容积率、土地情况、建筑结构等情况的核实，并与有关人员座谈，了解土地四至，交通状况，周边环境，土地开发现状，规划与现行实施状况。

然后进行了相关市场调查，收集当地政府公布的有关基准地价文件、当地土地取得费等有关资料，取得土地评估的计价依据。

根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价人员收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。

由于待估宗地属于威海市基准地价范围内，所以选择基准地价系数修正法；本次评估的土地用途为工业用地，经市场调查，区域内相应的交易案例较少，因此评估中可以根据所在区域有近年来的征地案例和征地标准作参考，选择基准地价系数修正法。

基准地价系数修正法基本原理

基准地价代表的是不同土地级别内土地的平均地价水平，区域内的宗地由于区位条件的差异使得宗地的地价存在差异，因此可以利用基准地价系数修正法求得宗地的价格。

其基本公式为：

Pes=（Ped+土地开发程度修正）×期日修正系数×土地使用权年期修正系数×容积率修正系数×（1±K）

式中:

K=Σki

Pes为待估宗地价格

Ped为宗地所在区域的基准地价

K为某宗地所有影响地价因素总修正值

Ki为某宗地第i个因素的修正值。

6.关于其他无形资产的评估

其他无形资产主要为专利技术。

评估人员了解了上述无形资产的主要功能和特点，核查了无形资产的购置合同、

发票、付款凭证等资料，没有发现权属纠纷现象。

在此基础上按照以下方法进行评

估：

专利技术评估采用收益现值法。

收益现值法是指通过估算估价对象未来预期收益并折算成现值，借以确定估价对象价值的一种方法。

即运用适当的资本化率，将未来的年收益折算为现值。

其基本原理是购买一定使用年限的资产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该资产在未来所可能带来的收益。

而无形资产收益额则是采用该无形资产后所带来的高于一般技术水平下的收益，同时无形资产必须附着于有形资产发挥作用并产生共同收益，因此无形资产收益通过分成的方法获得，即：

上式中：

Ai为未来第i个收益期的预期收益，本次评估该收益表现为息税前利润

r为资本化率（又称还原利率、折现率）

n为获取超额收益的持续年限

p为委估技术所附着的产品的利润分成率

β无形资产分成率利润分成率未来收益额现值评估值

pniiirA1）1（β为委估技术的分成率

其中利润分成率反映了委估技术所附着的产品产生的利润对企业整个利润额度的贡献程度。

委估技术分成率为委估技术对所附着的产品产生的利润的贡献程度。

7.关于递延所得税资产的评估

递延所得税资产主要是由于企业按会计制度要求计提的和按税法规定允许抵扣的损失准备及其他资产减值准备不同而形成的应交所得税差额。

本次评估是在审计后的账面价值基础上，对企业各类准备计提的合理性、递延税款借项形成及计算的合理性和正确性进行了调查核实。

经核实递延所得税资产金额计算无误，确认其账面价值为评估值

8.关于负债的评估

本次评估的负债全部为流动负债。

流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利及其他应付款等。

对负债，评估人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，对账面值进行核实，以企业实际应承担的负债确定评估值。

（三）收益法的价值估算模型

1.概述

根据《企业价值评估指导意见（试行）》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）对股东全部权益价值进行估算。

现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。

其适用的基本条件是：

企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存在较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。

使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。

当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。

2.基本评估思路

根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以企业历史经审计的会计报表为依据估算其股东全部权益价值（净资产），即首先按收益途径采用现金流折现方法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上企业报表中未体现对外投资收益的对外长期投资的权益价值、以及基准日的其他非经营性、溢余资产的价值，得到整体企业价值，并由整体企业价值扣减付息债务价值后，得出企业的股东全部权益价值（净资产）。

3.评估模型

（1）基本模型

本次评估的基本模型为：

E：

评估对象的股东全部权益（净资产）价值

B：

评估对象的企业价值

P：

评估对象的经营性资产价值

式中：

Ri：

未来第i年的预期收益，本次评估收益口径为企业自由现金流

Rn：

为未来第n年及以后永续等额预期收益

r：

折现率

n：

未来预测收益期

ΣCi：

评估对象基准日存在的溢余性资产（负债）的价值

C1：

评估对象基准日存在的溢余现金类资产（负债）价值

C2：

评估对象基准日存在的其他溢余性或非经营性资产（负债）价值

Q：

评估对象的长期股权投资价值

D：

评估对象的付息债务价值

（2）收益指标

本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基本定义为：

R=税后净利润＋折旧与摊销＋扣税后付息债务利息－资本性支出－净营运资金变动

（3）预测期

XXX为正常经营且在可预见的未来不会出现影响持续经营的因素，故本次收益年限采用永续方式。

（4）折现率

DBE..

QCPBi....

nnniiirrRrRP）1（）1（1.

.

.

...

...21CCCi

本次评估采用加权平均资本成本模型（WACC）确定折现率r式中：

t：

所得税率

Wd：

评估对象的债务比率；

We：

评估对象的股权资本比率；

re：

股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定股权资本成本；

re=rf+βe×（rm-rf）+ε

式中：

rf：

无风险报酬率；

rm：

市场预期报酬率；

ε：

评估对象的特性风险调整系数；

βe：

评估对象股权资本的预期市场风险系数；

eeddwrwrr......）（t1

）（DEDwd.

.

）（DEEwe.

.

二、评估程序实施过程和情况

我公司自2013年X月X日至2013年X月X日实施本次评估工作，整个评估工作分四个阶段进行：

（一）评估准备阶段

1.有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制出本次资产评估工作计划。

2.配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。

评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。

（二）现场评估阶段

1.听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、资产管理制度、经营状况、未来规划等情况。

2.对企业提供的资产清查评估申报明细表、生产经营调查及预测表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。

3.根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核实，对流动资产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。

4．对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。

5．深入了解企业生产、管理、经营情况，如：

人力配备、物料资源供应情况、管理体制和管理方针、财务计划和经营计划等。

6．对企业历史财务资料进行分析的基础上对经营状况和发展计划进行分析。

7．查阅收集委估资产的产权证明文件及生产经营资料，对企业提供的权属资料进行查验。

8．通过对企业的资产状况、经营模式和财务状况的综合分析，确定评估技术方案。

（三）评估汇总阶段

对初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

（四）提交报告阶段

在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行修改、校正，最后出具正式资产评估报告书。

三、评估假设

1．国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。

2．针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。

3．假设被评估单位的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务。

4．假设被评估单位在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致。

5．假设被评估单位未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。

6．有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。

7．本次评估的各项资产均以评估基准日被评估单位的实际存量为前提，有关资

产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；

8.本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、

完整；

9.评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托方及

被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；

10.特别提请报告使用者注意，评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中

假设和限定条件的限制，当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。

四、评估结论

（一）资产基础法评估结果：

（二）收益法评估结果：

被评估单位在评估基准日2013年5月31日的收益法评估结果：

XXX股东全部权益资本价值（净资产价值）账面值为XXX万元，净资产评估值XXX万元，增值率为XXXX%。

（三）评估结论分析

评估人员对形成的两种评估结论进行了分析，在综合考虑两种评估方法和初步价值结论的合理性及方法价值内涵的差异的基础上，评估人员认为由于XXX在产品优势、客户优势、销售网络等综合因素形成的各种无形资产未在账面体现，资产基础法评估结果中未对上述无形资产进行单独评估作价。

而收益法考虑企业价值是一个有机的结合体，除单项资产价值得到体现外，其产品优势、客户优势、销售网络等综合因素形成的无形资产也可得到充分体现。

同时根据本次评估目的和具体评估对象，评估对象具有明确投资目标，对未来经营具有较为明确的规划。

综上所述，本次收益法评估能准确的体现被评估单位的未来发展趋势，能更加准确、完整的体现被评估单位的价值内涵，更能充分体现被评估单位运营特征、资产构成和核心竞争力等综合价值，因而以收益法评估结XXXX万元作为本次资产评估报告结论。

评估结论详细情况详见评估结果汇总表、分类汇总表及各类资产清查评估明细

表。

评估结论根据以上评估工作得出，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。

五、特别事项说明

（一）产权资料瑕疵事项

1、XXX申报的房屋建筑物29项，主要建成于1970年至2012年间，其中26项未办理房屋所有权证，建筑面积XXXX平方米，拆除未办理房屋所有权证的房屋共1项，建筑面积XXX平方米。

XXX已出具房屋所有权说明。

对于该部分资产，其面积是企业根据现场测量情况进行申报的，对企业申报面积，评估人员进行了抽查核实后以企业申报面积进行评估，如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。

2、XXXX帕萨特轿车手排XXXX，证载所有人为XXX，XXXX已出具产权说明，说明该车辆实际产权归XXX所有。