历年房地产政策一览.docx

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历年房地产政策一览

历年房地产政策一览

2000年

建设部和国家工商行政管理局对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。

我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》出台。

2001年

《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》下发。

《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》下发。

2002年

5月9日，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。

2003年

国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。

2004年

3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。

10月29日，央行决定九年来首次加息。

2005年

3月17日，央行再度加息，调整房贷利率。

3月26日、4月27日，国务院出台的新旧“国八条”，对稳定住房价格、调整住房供应结构等给予了指导性意见。

2006年

5月17日，“国六条”出台。

内容包括切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用等。

5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即九部委“十五条”，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出双70%的标准。

2007年

9月27日，央行、银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。

2008年

9月16日、10月9日，央行两次调整存贷款利率。

10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。

11月10日，沈阳市出台25条惠及市民和房地产开发商的新举措，包括提高公积金贷款上限等。

2000年

1、统一房屋中介收费标准国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。

房地产书面咨询费每份收费300元－1000元；价格评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁代理收费均按半月或一月成交租金额标准。

房屋代理收费，按成交价格总额0.5％－2.5％计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的3％。

2、商品房买卖合同印发新示范文本建设部和国家工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和有关法规、规章的规定，对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。

新版《商品房买卖合同示范文本》将于2001年在全国范围内参考使用。

3、房产测量推行国家规范我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》正式实施。

《规范》推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。

2001年

1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。

从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。

2、4月19日关于对消化空置商品房有关税费政策的通知财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知　为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：

（1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；

（2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。

2002年

土地使用权转让规定

2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

11号令的颁布，被业界称为"新一轮土地革命"的开始。

土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。

2003年（土地市场治理整顿年）

1、土地市场治理整顿

7月18日、7月30日，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》7月31日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议。

8月8日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国31个省（区、市）的土地市场进行督查。

11月３日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。

至2003年12月底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本刹住了开发区“圈地”之风。

2、垂直管理

2003年10月14日，****中央十六届三中全会公报发布，逾300字的论述涉及土地问题，就在当天，田凤山被宣布免去部党组书记职务。

10月28日，十届全国人大常委会决定免去田凤山的国土资源部部长职务。

田凤山因有严重违纪问题，被双规。

（在规定的时间规定的地点接受调查）（2007年12月6日在哈尔滨逝世，终年85岁）

2003年12月28日，从全国国土资源厅局长会议上传出消息，我国国土资源管理体制将发生重大变化——省以下国土资源管理部门将实行垂直管理。

2003年，招标、拍卖、挂牌在全国全面铺开，甚至在雪域高原的西藏也敲响了拍卖的第一槌。

据统计，全国以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地占有偿用地总面积的33%，比2002年一举高出18个百分点。

3、《物业管理条例》

2003年6月，《物业管理条例》，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。

2004年（房地产政策年）

1、3月31日，71号令国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即71号令），要求从即日起就"开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况"进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。

2004年8月31日因此被业界称作"大限"。

2、、5月13日.《经济适用住房管理办法》为了加强经济适用房的管理，2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。

《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。

住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。

3、、7月底，《物业服务收费明码标价规定》2004年7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。

规定明确物业管理企业向业主提供服务应当标明服务项目、收费标准等有关情况。

4、9月2日，《商业银行房地产贷款风险指引》，2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

5、10月29日，九年来首次加息中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。

中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

这是央行九年以来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。

央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。

通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到比较明显的作用；进一步防范和化解金融风险，抑制房地产的投机性需求，对房地产泡沫的形成起到一定抑制作用。

2005年

1、3月17日，央行调整房贷利率，二次加息央行调整房贷利率，个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调。

是继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调。

2、3月26日，旧《国八条》，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容，简称“国八条”。

政策内容：

一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：

房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

3、4月27日新《国八条》，国务院总理******4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。

新“国八条”：

一、强化规划调控，改善商品房结构；二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；六、加强金融监管；七、切实整顿和规范市场秩序；八、加强市场监测，完善市场信息披露制度；

（旧“国八条”意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致：

那就是稳住房价；新“国八条”条条捆住房价，条条抑制房价涨幅；旧“国八条”以通知的形式发出，是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，新“国八条”则是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，并指出加大经济适用房的供应量，将直接平抑房价涨幅，对交易征税力度加大，可以减少投机，加大房地产信息披露，则防止开发商自己的炒作）

4、5月17日—30日《关于加强房地产税收管理的通知》，5月27日先税后证，各地要公布本地区享受优惠政策的普通住房标准，普通住房的平均交易价格，每半年公布一次。

2005年6月1日以后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

符合规定条件的，免征营业税，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

5月30日2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

2006年

1、2006年3月5日，国务院总理******所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。

2、2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。

这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

3、2006年5月17日，国务院总理******主持召开国务院常务会议。

会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。

业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。

4、2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。

5、2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。

要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

6、2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。

7、2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。

同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

8、2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

9、2006年7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。

10、2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

11、2006年8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：

供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

12、9月14日，国家税务总局颁发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管，是国家对二手房行业漏洞的补充，显示了国家规范二手房行业的决心。

2007年

1、3月5日《政府工作报告》，开始有意淡化房地产“支柱产业”的提法，强调协调房地产业在推动国民经济增长和带动民生方面的作用。

2、8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》（国发〔2007〕24号），

3、9月27日中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。

对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例提高至四成。

其后，包括中国人民银行和银监会在内的监管部门已经采取了强力的“窗口指导”措施，其中办理房贷最为严格，甚至有一些银行一度停放个人按揭贷款。

4、9月28日国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（以下简称39号令）。

对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定，自今年11月1日起施行。

5、9月30日国土资源部专门下发了文件（以下简称236号文），规范房地产企业的土地开发行为，加快解决低收入家庭住房的困难。

6、11月21日国务院发布《加强和规范新开工项目的通知》（64号文件），要求各相关职能部门强化对新开工建设项目的管理，维护建设秩序，主要是对不规范的投资项目进行严格管理，是从源头严格限制那些高档房地产项目的开发，但对于属于民生的房地产项目，国家正在大力支持；

7、12月11日又下发了《补充通知》（452号文），根据央行和银监会的精神，各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策，严格个人住房贷款、房地产开发贷款管理和规范土地储备贷款管理。

8、连续多次加息和提高存贷款利率。

2008年

1、2008年3月国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》（3号文），提出对闲置土地征缴增值地价甚至无偿收回等措施，以打击房地产开发商长期以来靠囤地牟利的模式。

2、连续多次提高存贷款利率。

2009年

2009年房地产市场经历了一次从低谷到高峰的激变。

在市场一日三变的时候，房地产宏观调控政策却没有像往年一般频繁出台，一直延续08年底鼓励房地产发展的基调。

出台政策大多与规范房地产市场行为为主。

直至年底。

在房价飙高，投机氛围日趋浓厚，民生问题日益突出之后，一系列关于控制房地产投资，促使房地产业健康发展的宏观调控政策相继出台。

盘点2009年元旦至今的房地产政策，一份关于政策之“最”的榜单新鲜出炉。

　　最具代表性政策：

二手房营业税一年轮回

　　2008年12月30日，国税总局、财政部规定：

个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2009年元旦，新政实行，周期为一年。

在执行不到一年，国务院常务会议决定：

个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。

　　点评：

中国房地产市场的特色，政策占据着至关重要的作用。

冷时加温，温度过高起火了，再想办法灭火。

相信，通过不断的调整，中国的房地产政策可以找到一个平衡点，不会再有矫枉过正。

　　最模糊政策：

改善性住房贷款一刀划入二套房

　　4月12日银监局重申，非改善型二套房贷首付至少四成。

银监局要求各银行严格按照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的有关精神发放住房贷款。

即对于已贷款购买一套住房，但人均面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定，但贷款首付必须至少为四成。

7月17日银监会重申严格执行二套房政策，银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知重申严格执行二套房政策。

　　点评：

改善性住房一直是国家住房鼓励的重点之一，但是由于细则不明，界定不清，改善性住房个人贷款被“一刀切入二套房”。

希望明年改善性住房可以有一系列相关界定程序出台，做到真正的政策扶持。

　　最关注民生政策：

《物权法》两部司法解释出台

　　和民众利益密切相关的两部物权法司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》5月24日出台，并于2009年10月1日起施行。

《区分所有权解释》共19条，《物业纠纷解释》共13条，这两部司法解释的共同特点是条数不多，并未将物权领域的所有问题囊括其中，但每条均针对一个类型，解释相当详细，实用性很强。

　　点评：

住的是否舒心与物业息息相关，但是长期以来在物业与业主的冲突中，业主一直处于相对弱势的地位。

两部司法解释的总体原则是平衡各方利益，在此前提下，适当倾向于维护业主利益。

　　最刺激政策：

下调开发商自有资金比例

　　5月27日，国务院13年来首次下调商品房资本金比例，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。

固定资产投资项目资本金比例指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。

　　点评：

没有任何数据显示09年下半年“疯狂的地王”与该政策有多大的因果联系，但是众多业内人士认为，如果没有这条政策，也许开发商在拿地的时候对自身资金实力的考虑会更谨慎。

　　最及时政策：

组合拳促进房地产健康发展

　　2009年12月14日，国务院常务会议整体思路：

在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

2009年12月17日，国土部等五部委发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》，关键政策如下：

分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。

如果开发商拖欠地价款，不得参与新的土地出让交易。

2010年1月10日，国务院办公厅发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

国务院办公厅日前发布通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

此外，中国人民银行决定1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　点评：

调控是及时的，但是对市场究竟有多大影响力，还有待观察。

希望不再延续调控一轮，房价报复性反弹一轮，然后再调控的怪圈。

　　最具悬念政策：

物业税何时得以出台

　　2009年5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。

其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。

与之前财政部、国家税务总局频繁提及物业税改革不同，此次是国务院首度将沉寂有时的物业税改革提到政府的议事日程。

今年1月5日，有媒体报道称，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。

　　点评：

没房的人盼物业税早点开征，既得利益者担心物业税出台会影响他们的收益，当无房者变成既得利益者，他们也开始恐慌。

就在这种微