资产评估网上考查课作业题.docx
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资产评估网上考查课作业题
资产评估网上考查课作业题(201604最新版)
一、判断题(每题3分,共15分)
1、无形资产同样也具有实体性贬值。
答:
对
2. 大多数古董不适合使用成本法估价,因为不具有随着时间贬值量逐渐增加的特点。
答:
对
3、专利权和商标权的延展期限都是10年。
答:
错
4、评估价值类型是确定评估目的的先决条件。
答:
错
5、生地与熟地的分类依据是源于土地的开发程度的不同。
答:
对
二、 简答题:
(每题5分,共20分)
1、资产评估的内涵是什么?
答:
是指由专门的评估机构和人员,依据国家规定和有关资料,根据特定的目的,遵循适用的原则和标准,按照法定的程序,运用科学的方法,对资产进行评定和估价。
2. 资产评估与会计计价工作的异同点是什么?
答:
资产评估作为一种专业工作,必然有自己的特有一套工作方式和方法,而会计作为一门专业学科,其工作也有自己的独特性。
于是两者存在以下区别。
•计价基础不同
•资产涵盖的范围不同
•计价方法不同
•工作程序不同
3.土地资产的经济特性包括哪些?
答:
土地的经济特性
1. 供给的稀缺性
2. 利用方向变更的困难性
3. 报酬递减的可能性
4. 利用后果的社会性
4. 评估业务约定书里边有关双方权利与义务的内容都包括什么?
答:
评估业务约定书里包括:
评估对象和评估范围; 评估目的;评估基准日; 评估报告使用者:
评估报告出具时间 ;提交评估报告方式:
本次评估约定评估服务费;双方应履行的权利和义务;评估机构应履行的权利和义务;签约时间;其它未尽事宜。
三、单项选择题(每题2分,共20分)
1、下列反映了资产评估咨询性特点的是( C)
A.资产评估的结果必须接受市场的检验
B.资产评估必须按照法定的准则和规程进行
C.资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见
D.资产评估直接以现实存在的资产为估价的依据
2.对被评估资产进行模拟重置,按现行技术条件下的材料、工艺、设计、价格和费用水平进行核算,这样求得的成本称为( C)
A.复原重置成本 B.完全复原成本 C.更新重置成本 D.实际重置成本
3.据报道,某技术在26个国家获得了专利权,但专利持有人终因缴纳不起专利保护费而导致保护终止。
关于该专利的价值,出现以下不同认识,从资产评估角度你认为正确的是( B )
A.该专利价值很大,因为它获得了广泛的认同
B.该专利没有价值,因为它不能带来收益
C.该专利的价值,取决于技术人员对技术先进性的评价
D.该专利的价值,取决于评估人员的评估
4.一般来说,无形资产的成本不包括(C )
A.创造发明成本 B.法律保护成本 C.发行推广成本 D.转让机会成本
5. 已知某机器设备的贬值率为40%,该设备的已使用年限为12年,则其尚可使用年限为( C )
A.30年 B.42年 C.18年 D.32年
6.下列原则中,属于资产评估工作原则的是(A )
A.专业性原则 B.替代原则 C.贡献原则 D.预期原则
7.下列不属于资产评估假设的是( D)
A.继续使用假设 B.清算假设 C.公开市场假设 D.企业主体假设
8. 已知被评估设备的价值与功能之间存在线性关系,年产某产品720件。
由于该型号的设备已停产,评估人员在市场上寻找到功能类似的全新设备,其价格为11.5万元,年产量为800件。
则被评估设备的重置成本应为( A)
A.10.65万元 B.10.35万元 C.10.80万元 D.11.15万元
9. 用市场法对资产评估时,评估值的评定应参照相同或相似资产的( D)
A.重置成本 B.收益现值 C.清算价格 D.市场价格
10. 进口设备的到岸价是指( B)
A.离岸价+境外运费 B.离岸价+境外运费+境外保险费
C.离岸价+境外运费+进口关税 D.离岸价+境外运费+境外保险费+进口关税
四、计算题:
(每题9分,共45分)
1、某企业转让浮法玻璃生产全套技术,经搜集和初步测算已知如下资料:
一是企业与购买企业共同享用浮法玻璃生产技术,双方设计能力分别为600万和400万标箱;二是浮法玻璃生产全套技术系国外引进,帐面价格为200万元,已使用2年、尚可使用8年,2年通货膨胀率累计为10%;三是该项技术转出对该企业生产经营有很大影响,由于市场竞争加剧,产品价格下降,在以后8 年减少销售收入按现值计算为80万元,增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本按现值计算为20万元。
试评估该项无形资产转让的最低收费额。
(10分)
解:
两年来通货膨胀率为10%则:
重置成本净值为200×(1+10%)×8/(2+8)=176万元
重置成本净值分摊率为400/(400+600)=40%
转让无形资产的机会成本=80+20=100万元
该项无形资产转让的最低收费额评估值为176×40%+100=170.4万元
2.A评估事务所接受B发电厂委托对其一台生产锅炉进行评估。
该锅炉的重置成本为100万元,已使用6年,现该锅炉管道及附属设备损坏需更换维修,估计更换管道以及维修附属设备需20万元,经技术鉴定认定修复完毕后该锅炉可以使用10年。
求其成新率。
(7分)
解:
根据修复费用法 成新率=1-修复费用/重置成本,可得
(1)重置成本:
100万元
可修复部分磨损引起的贬值:
20万元
不可修复部分的重置成本:
100-20=80万元
不可修复部分贬值率=6/16=37.5%
不可修复部分的贬值额:
80 × 37.5%=30万元
该锅炉的全部贬值额:
20+30=50万元
该锅炉的综合贬值率:
50/100=50%
所以成新率为50%
3、某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2,该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费用和耕地占用税)为每亩土地开
费用为每平方公里2亿元,土地开发周期为两年,第一年投入资金占总开发费用的35%,开发商要求的投资回报率为10%,当土地出让增值率为15%,银行贷款年利率为6%,试评估该土地的价格。
(10分)
解:
(1)计算土地取得费:
10万元/亩=150(元/平方米)
(2)计算土地开发费:
2亿元/平方公里=200(元/平方米)
(3)计算投资利息。
土地取得费的计息期为
2年,土地开发费为分段均匀投入。
则:
土地取得费利息=150×[(1+6%)2—1]=18.54(元/平方米)
土地开发费利息=200×35%×[(1+6%)1.5—1]+200×65%×[(1+6%)
0.5—1]=10.23(元/平方米)
(4)计算开发利润。
开发利润=[
(1)+
(2)]×10%=35(元/平方米)
(5)计算土地价格。
土地单价=[
(1)+
(2)+(3)+(4)]×(1十15%)
=(150+200+18.54+10.23+35)×(1+15%)=475.84(元/平方米)
土地总价=475.84×15000=7137600(元)
该宗地单价为475.84元/平方米,总价为7137600元
4. 有一宗前后两面临街的宗地,标准深度为20米,土地在两条道路中的垂直深度为40米,临街宽度为50米。
路线价分别为5000元/米和15000元/米.试运用4321法则估算土地的总价及单价。
(8分)
解:
根据“四三二一”法则,找到一条分界,使得其受高定价和低定价的影响是相等的。
然后再计算。
即找到一条边界,使得15000×高价街深度=5000×低价街深度
1200-150x=1000+500x
解方程,得
X=30.77%
所以分界线距离低价街深度为
15-5×30.77%=13.5 米
距离高价街深度为 40-13.5=26.5 米
然后,分界线以北的土地按照低价街路线价的影响深度来计算;
分界线以南的土地则按照高价街路线价的影响深度来计算。
具体过程如下:
高价街影响深度百分率为:
40%+30%+20%+10%+9%+8%×30.77%=111.46%
低价街影响深度百分率为:
40%+30%+20%×(1-30.77%)=83.85%
总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575元
单价=1045575/(40*50)=522.79 元/平米
5. 某股份公司申请上市发行股票,对包括土地使用权在内的企业全部资产进行评估。
现有一宗生产性用地,总面积40000平方米,使用年限为50年。
至评估基准日(2010年9月30日),待估宗地为划拨用地,集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权,再租赁给股份公司。
现需评估土地使用权价值及租金标准。
评估过程如下:
(10分)
评估人员通过搜集有关案例,筛选出三个比较案例。
有关情况如下表。
A B C 待估宗地
交易日期 2007.12 2007.12 2009.10 2010.10
交易价格(元/M2) 372.74 368.9 387.72 待估
距火车站距离 1公里 0.8公里 5公里 11公里
宗地形状 规则 规则 较规则 规则
交通通达度 支线 支线 次干道 次干道
调查该市近年工业用地地价上涨情况,2008年1月至2010年1月地价上涨8%,
1、道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级,以待估宗地的等级为100,支线与次干道相比差2%。
2、距火车站距离,以待估宗地为100,每增加一公里,相应减少0.3%
3、宗地分为不规则、较规则、规则三等级,以待估宗地为100,每上升一个等级,地价往上修正1%。
求该地块出让价格。
解:
(一)地价指数修正
调查该市近年工业用地地价上涨情况,2008年1月至2010年1月地价上涨8%,平均每月上涨幅度为0.333%,2010年地价涨幅基本相同,如将2008年1月1日地价指数定为100,则地价指数2009年9月为106.993,2010年10月为111.322。
(二)区域因素修正
1、道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级,以待估宗地的等级为100,支线与次干道相比差2%。
2、交通便捷度以待估宗地为100,每增加或减少一路车,地价上下浮动0.5%
3、距区域中心距离,以待估宗地为100,每增加一公里,相应减少0.2%
4、距火车站距离,以待估宗地为100,每增加一公里,相应减少0.3%
5、产业聚集度,分为低、较低、一般、较高、高五个级别,以待估宗地为100,每增加一个等级,地价向上修正2%
6、环境优劣度,分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重,以待估宗地为100,每上升一个等级,地价往下修正0.5%
(三)个别因素修正
1、宗地分为不规则、较规则、规则三等级,以待估宗地为100,每上升一个等级,地价往上修正1%。
2、容积率,以待估宗地为100,每上升0.1,地价往上修正1.5%。
A
B
C
交易价格(元/M2)
372.74
368.9
387.72
土地用途
100/100
100/100
100/100
供需圈
100/100
100/100
100/100
交易日期
111.322/100
111.322/100
111.322/107.16
交易情况
100/100
100/100
100/100
土地使用年限
100/100
100/100
100/100
价格类型
100/100
100/100
100/100
100/100
区域
因素
交通条件
交通通达度
100/98
100/98
100/100
交通便捷度
100/100
100/100
100/100
距区域中心距离
100/100.64
100/100.5
100/100.5
距火车站距离
100/103
100/103.6
100/101.8
基础设施情况
100/100
100/100
100/100
产业集聚度
100/102
100/102
100/102
环境优劣度
100/98.5
100/99
100/98.5
个别因素
宗地面积
100/100
100/100
100/100
宗地形状
100/100
100/100
100/99
容积率
100/101.5
100/100
100/102.4
地形
100/100
100/100
100/100
目前规划限制
100/100
100/100
100/100
修正后地价
371.88
354.49
358.86
市场法最终评估值
361.74元/平方米
(四)因素修正及地价计算
将评估对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较,所得三个价格较为接近,采用算术平均值361.74元/平方米为待估宗地地价。
由此可以确定40000平方米待估宗地土地使用权评估值为14469600(元)(40000*361.74)
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