房地产评估作业答案.docx

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房地产评估作业答案

1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：

拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

解：

（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用

拆迁补偿、安置费用：

50000÷667＝75元／平方米

其他费用：

30000÷667＝45元／平方米

土地开发费用：

150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米

每平方米土地取得费用和开发费用合计为：

75+45+150＝270元／平方米

（2）计算利息：

第一期利息：

270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）

第二期利息：

270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）

每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。

（注:

由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，

所以需要乘以0.5。

第二年同理。

）

（3）计算利润：

270×10％＝27（元）

（4）计算土地成本：

270+23.29+27＝320.29（元／平方米）

（5）计算待估土地公平市场价值：

320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）

每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。

2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。

评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。

　　评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

（1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入;

（2）大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入;

　　（3）专业费用为建筑费用的10%;

　　（4）预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%;

　　（5）管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息;

　　（6）开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;

　　（7）房地产综合资本化率为8%;

　　（8）每年按365天计算：

（9）本项目不考虑所得税因素。

解：

（1）1—2楼面积：

3000×2=6000=0.6（万平方米）

（2）3—5层面积：

1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米）

（3）6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米）

（4）年总收入（万元）

=0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9

=2666.75（万元）

（5）年总费用

=2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%

=683.27（万元）

（6）年利润=2666.75-683.27=1983.48（万元）

（7）大厦价值=1983.48/%×【1-1/（1+8%）37】=23355.83（元）

（8）建筑费用=3000×2.5=7500（万元）

（9）专业费用=7500×10%=750（万元）

（10）开发商利润=（7500+750+500+地价）×25%

=2187.5+0.25×地价

（11）利息

=0.1576×地价+64.86+375.85+81.49=0.1576×地价+522.20

（12）地价

=23355.8-7500-750-500-2187.5-0.25×地价-0.1576×地价-522.2

=11896.13-O.4076×地价

地价==8451.36（万元）

3、某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，租金按每年15万元固定不变。

假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？

一、解：

（2）计算过程：

前五年的租金收益分别为：

R1=8（万元）

R2=8×（1+2%）=8.16（万元）

R3=8×（1+2%）2=8.32（万元）0

R4=8×（1+2%）3=8.49（万元）

R5=8×（1+2%）4=8.66（万元）

后五年的租金收益均为：

R=15（万元）

折现率为：

r=10%

（3）将

（2）中的数据代入

（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）

二、

参考答案：

1）、公式：

P=R1×{1-[（1+s）/（1+t）]t}/（r-s）+A2×{1-1/[（1+r）n-t]}×[1/（1+r）t]/r2）、收益现值=8×{1-[（1+2%）/（1+10%）]5}/（10%-2%）+15×{1-1/[（1+10%）10-5]}×[1/（1+10%）5t]/10%=66.76（万元）

4、待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2011年5月的市场价值。

评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：

项目ABC待估对象

坐落略略略略

所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区

用地性质商业商业商业商业

土地类型空地空地空地空地

价格总价25.2万元49万元43.5万元

单价1500元/m21400元/m31450元/m4

交易日期2010.102010.122011.12011.5

面积168m2350m2300m2600m2

形状长方形长方形长方形长方形

地势平坦平坦平坦平坦

地质普通普通普通普通

基础设施完备较好较好较好

交通通讯状况很好很好很好很好

剩余使用年限35年30年35年30年

已知以下条件：

（1）交易情况正常；

（2）2010年以来，土地价格每月上涨1%。

（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：

项目B分值C分值

自然条件相同10相同10

社会环境相同10相同10

街道条件稍差8相同10

繁华程度稍差7稍差7

交通便捷程度稍差8稍差8

规划限制相同10相同10

交通管制相同10相同10

离公交车站稍远7相同10

交通流量稍少8稍少8

周围环境较差8相同10

注：

比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。

（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

（5）折现率为8%。

解：

（1）进行交易情况修正。

从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

（2）进行交易时间修正。

交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07

交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05

交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04

（注：

 由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。

）

（3）进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163

交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075

（注：

式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。

）

（4）进行个别因素修正。

关于面积因素修正。

由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。

土地使用权年限因修正。

除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：

交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659

交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995

交易实例B的个别修正系数＝1.03

交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995

（5）计算待估土地初步价格。

A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米）

B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米）

C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米）

（6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）

待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元）

因此，这一地块的评估值为994200元。

5、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

解：

（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用、可用假设开发法评估、计算公式为：

地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

（2）计算楼价：

楼价=2000×2.5×9000=45,000,000（元）

（3）计算建筑费和专业费

建筑费=3000×2000×2.5=15,000,000（元）

专业费=建筑费×10%=15,000,000×10%=1,500,000（元）

（4）计算销售费用和税费

销售费用=45,000,000×2.5%=1,125,000（元）

销售税费=45,000,000×6.5%=2,925,000（元）

（5）计算利润

利润=（地价+建筑费+专业费）×10%=（地价+16，500，000）×10%

（注:

16，500，000由15，000，000+1，500，000取得.）

（6）计算利息

利息=地价×[（1+6%）2-1]+（15,000，000+1，500，000）×[（1+6%）11]

=0.1236×地价+990，000

（注:

地价是在两年前就投入的,故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的,故只用1次方）。

（7）求取地价

地价=45，000，000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0.1×地价

-1,650,000-0.1236×地价9,900,000

地价=21,810,000/1.2236=17,824,452（元）

（8）评估结果

单位地价=17,824,452/2000=8912（元/平方米）

楼面价格=8912/2.5=3565（元/平方米）

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