中国楼市出现崩盘的五大证据.docx

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中国楼市出现崩盘的五大证据

中国楼市出现崩盘的五大证据

新年伊始，令人关注的中国楼市传来了令人不安的消息，三四线城市鬼城的论调一浪高过一浪，回乡的游子感叹找不到家乡的感觉，到处是高楼林立，但漂亮整齐的街道没有行人，漂亮的小区也没有多少灯在闪烁，而且一月份的中国房价开始在部分城市环比下降，尤其是房产方面的专家在不断的发出中国楼市危险的信号……

这一切证明中国楼市已经开始崩盘，或者处于崩盘的前夜，有五点证据可以证明。

一是售房旺季楼市不旺。

一月是中国的房市传统销售旺季，因为春节临近的原因，许多中国人为了计个好彩头，或者在春节结婚需要用房，喜欢在春节来临前购房。

　　但今年的元月，大大小小的城市房市开盘并不火热，虽然商家想尽一切办法，包括请托来凑热闹，但还是不见昔日热闹的情景，而且根据官方数据，一月份九成楼市成交量下降，按照官方的67个城市房价对比，许多城市环比走下降趋势，包括北京这样的一线城市，房市都显得冷清。

这足够证明中国房市十分危险，崩盘论的观点由此诞生。

二是三四城市的楼市已经有价无市。

中国的三四线城市在近几年发展非常好，主要表现在城市的面积和十年前相比一般翻了几个倍，有了甚至达到六七倍，咋一看去颇有城城市的风味，即使在县城，那也是高楼林立，街道宽广而整洁，绿化相当怡人，但仔细观察，许多精美的小区总是显得冷清，晚上基本上没有多少灯在闪烁，街道上行人很少，在晚上散步感觉凉气习习，仿佛进入了神话中的鬼城，而且鬼城之说不但在三四线城市存在，在省会城市如贵州市同样存在，包括武汉、天津甚至上海都有这样的小区，这说明了中国楼市是建得多，售得少，入住率低。

　　虽然房价总体上还在高攀，但一些城市的房产商已经无法承受了，一些城市的房价已经开始崩盘，从过去上万元每平米到现在2千多元每平米还售不出去，最有名的莫过于温州、鄂尔多斯等城市。

而且今年有些城市的公务员竟然还有售房任务，工资与售房多少挂勾，这足以证明中国楼市已经进入寒冬。

三是银行已经缩紧房产的银根。

这几年中国的银行业绩空前的好，根本原因其实是中国楼市空前的好，但从去年开始，银行已经隐约感受到中国房地产的危机正在到来，随着各种传言流入市场，银行的专家们通过调查分析，中国的房地产不可避免的开始进入寒冬，尤其是房产商还货款的力度越来越力不从心，所以，过去亲如兄弟的房地产和银行，因为钱的原因，银行对房产商开始冷淡，紧缩银根又斩断了房产商最后的希望。

　　现在，中国房产商最大的苦恼是筹不到钱，脱离市场实际的房价不可能支撑多久，房价全面下降的趋势已越来越紧张。

四是抛售房产的民间人士越来越多。

近一段时间以来，那些囤积房产的民间人士已开始全面抛售房产，而且出价一个比一个低，这既有政策方面的原因，如房产税的出台，也有反腐的原因，如官员房产要登记，这样，民间囤积的房产就不可避免的要释放出来，这同样冲击了中国的楼市，所以，近几年进入房产市场的大亨们没有一个不是叫苦不迭，进入了就出不来。

　　丁丁有个朋友，过去经营其他商品赚了几千万元的现金，看到房产市场好，于是，奋不顾身的进入房产，没有想到，两年的时间，几千万元不见了踪影，还欠了银行大笔债务，现在只有还未完工的所谓高档小区，目前订房的比率不到10%，有的还要求在退押金，过去，朋友聚会他总是风光无限，买单的总是他，现在，却不见其踪影。

前几天，丁丁接到其电话，听到的是其哀叹的声音。

五是许多大亨纷纷撤资房地产。

去年，最典型的例子是华人首富李嘉诚撤资中国内地房市，赚了个盆满钵满，这对于中国房市来说绝对是个不好的信息，如此大的老板，为什么撤资房市如此干脆，根本原因是这些顶级老板通过其智囊团的分析，中国楼市已经风光到了顶点，不可能再有上涨的空间，现在，撤资是最佳时机，否则，就有可能被套的风险，于是，撤资时没有半点犹豫，虽然，李嘉诚撤资时还有许多老板不以为然，但现在看来，许多老板后悔极了，因为根本脱不了身了，因为中国楼市寒冬已经来临，已到了崩盘的时刻。

哪些地方房产难逃泡沫崩溃一劫？

年初房贷持续收紧。

据新华网报道，与往年“年初松、年末紧”不同，2014年开年各银行的房贷业务并未放松，大量股份制银行和城商行已退出房贷市场，首套房贷款利率八五折优惠已经绝迹。

　　房地产市场去杠杆化是对房地产泡沫的严峻挑战，如果真的有泡沫的话。

　　所谓金融泡沫，即使用债务杠杆获得投资收益，在房地产市场，类似以前温州、山西炒房团这样的敏感投机者，利用银行信贷、民间借贷短时间内买进卖出，以获得高额投资回报的做法。

　　2008年的美国次贷危机，核心就是在房地产市场肆无忌惮地使用债务杠杆，用到最后，贫困的购房者可以在第一年内一分不付就买一套房子，而那些生产次贷证券品种的大投行，债务杠杆甚至用到了50倍。

一年不付不等于一辈子不付钱白住房，等穷人付不出房款、房价难以上升，击鼓传花的游戏也就到头了。

　　金融泡沫的特点就是债务高杠杆，中国温州、鄂尔多斯等地就是先例。

温州炒房团组团到各地以民间一分息融入的资金购入某地房产，房产当年升值的幅度必定在20%以上，而后出售房产或者以房产抵押的方式从银行获得资金进入高利贷、房地产、矿山等高收益领域，并不奇怪，这些地方的房地产市场崩溃的先兆就是民间高利贷市场崩盘、银行坏帐离奇上升。

　　从有房地产市场化以来，频繁进行的调控，提升了一些中小城市的高利贷市场崩盘的频率。

如《南方周末》报道的山东邹平、《华夏时报》报道的鄂尔多斯等地，高利贷以中小企业、矿山为壳，与房地产市场有着千丝万缕的联系。

　　如果某个中小城市黑灯率高、民间高利贷市场波涛汹涌、同时实体经济又迟迟难以发展，这个地方的房地产市场难逃泡沫崩溃一劫。

按此理，扳着手指头就可以算出三四线城市的风险排名。

　　房贷收紧，一些地方的地价还在创出新高，就不是房地产泡沫能够解释的，而需要用中国特色的地方主导的GDP政绩加以解释。

马年伊始，两则房地产新闻震惊四座：

一是北京地价再创新高。

据央广经济之声报道，今年前两月，北京土地出让金有望突破800亿元人民币。

其中1月份北京土地出让金总额高达406亿元。

2月份，已经确定出让的经营性地块有16宗，仅其中7宗的起价就超过了175亿元。

　　预测显示，2月份，北京土地出让金冲破400亿元指日可待。

一二月份800亿的土地出让金，相当于北京2013年全年土地出让金总额的近一半。

中国指数研究院院长莫天全表示，成交面积同比跟环比分别上涨19%、49%，成交额环比上涨了169%。

其他一线城市不遑多让，上海1月份土地出让金总额超过了200亿元，接近去年同期的四倍。

二是山东曹县政府忙辟谣。

2月7日，源于《中国证券报》的报道，“山东C县城新房过剩，公务员被摊派卖房”在网络广为流传，不少网友认为文中提到的C县即山东省曹县，山东曹县人民政府新闻办急忙进行官方回应不存在此情况。

　　第一则新闻显示了一线城市作为房地产安全岛的避险效应，第二则新闻则满足了投资者广为流传的四线城市房地产市场风险大的预判。

　　有学者并不赞同中国存在广泛的房地产泡沫，新加坡南洋理工大学经济第教授黄有光最新撰文驳中国房价泡沫论，指出至少这3年来，全国平均市场房价（以前政府或单位辅助的房价不可比）增加远远少于居民收入。

不排除在某些大城市中心地段的房价增加，可能超过人均收入。

这是预期中的经济现象，不会造成严重社会问题，也不应该会引发金融危机。

　　英国《经济学人》刊发有关于各国房价的比较的文章，相对于长期平均，中国的房价相对其人均可支配收入，被低估37%。

这是所有23个主要国家与地区中被低估第二厉害的国家；被低估最大的日本达到38%。

　　判断房地产泡沫这一结论的论据很简单，如果中国房贷紧缩而房地产市场保持坚挺，说明房地产市场受到收入增长的支撑，没有泡沫，起码迄今为止，一二线城市能够禁得起市场的考验。

　　据融360监测数据显示，1月虽然银行贷款处在均匀发放阶段，但整体信贷额度依旧趋紧。

房贷趋紧近一年，一二线尤其是一线城市房价仍在持续上涨，说明这些地区的房地产市场无泡沫。

　　而三四线城市则岌岌可危，不管是不是曹县，一些小城市增加了房产推销力度，甚至动用政府力量推销，说明此前大量库存未能得到消化，政府为了GDP与地方财政收入大力卖地却没有考虑到消费能力，这些地方会撑死的。

　　这样的房地产市场面临的不是泡沫风险，而是产能过剩，与政府为了推动GDP上马钢铁、水泥、电解铝等过剩产能没有什么不同。

与泡沫崩溃不同的是，这些地方的银行坏帐将因此而上升，不会出现急性泡沫崩溃风险，传染性也不强。

中国房地产市场与日美等国有所不同，收入上升、泡沫风险与产能过剩纠缠在一起，各个城市、各个地区千差万别，试图以房地产金融一个理论统括房地产市场，是不可能完成的任务。

中国金融真正的风险是银行隐藏的坏帐，是金融资产质量太烂，而不是其他。

中国楼市的尴尬

2014年是中国全面深化改革的开局之年，也是楼市治理步入全新轨道的起始之年，楼市走势又将如何？

房价是涨还是跌？

均是各方关注的焦点。

不过，众多业内人士认为，在接下来的几个月里，随着“挤泡沫”的继续，一二线城市房价将持续上涨，但增速放缓，三四线城市房价则有稳有跌。

　　但这一预测并不准确。

春节前后，全国楼市普遍降温，一线城市更趋于明显。

尤其随着返乡潮出现，北京、上海、广州、深圳一线城市似乎一下子从喧闹拥挤变成了“空城”，春节期间楼市也率先触碰到冰点。

九成城市出现环比下跌，部分城市甚至出现“腰斩”现象。

一线城市和热点城市也首当其冲。

　　据亚豪机构统计数据显示，1月份，北京楼市仅有7个项目开盘。

无论是同比2013年1月17个项目的开盘量，还是环比去年12月份24个项目的开盘量，2014年开局，北京楼市供应量都出现明显锐减。

同时，根据中指院对1月份43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现，超过九成城市楼市成交量环比下跌。

　　市场人士称，今年市场在春节前就出现冷清，因为2013年“国五条”虽没有起到作用，但到了11月份各地纷纷出台了一些政策，对购房心理有些影响，而且之前楼市涨了一年多，购买力也出现了一些问题，加上信贷方面也没有放松，也直接会影响成交，这说明市场开始进入调整的临界点了。

从去年开始银行对房地产贷款收紧到现在，资金一直是大问题。

目前，开发商普遍感到资金紧张，只有一级开发商能从银行贷出款来，其他中、小开发商都没办法贷款。

从各大银行的2013年报数据发现，去年上半年，工行、建行、农行、交行对开发商贷款余额约1.45万亿元，其中绝大部分是用于优质客户。

业界更为担忧的是，如果楼市的形势进一步恶化，不排除银行会为收回开发商贷款而采取更严厉的措施。

这也许给人的感觉是釜底抽薪。

届时，在人们最为关心的是，谁是第一个倒下者？

什么时候到来？

　　按惯例，银行出现了问题，政府会兜着，而开发商出现了问题，政府肯定是不会去挽救的。

显然，“要死肯定是银行先死，开发商后死”的观点不攻自破。

　　那么，当开发商纷纷倒下或退出市场时，银行虽然不会受到非常强烈的影响，但他们的日子也不会好过。

因为呆账坏账在所难免，尽管各家银行通过它的抵押物能够回收一定的资金，但毕竟还是会有所损失的。

　　无论是被融资切断触发，还是被需求崩溃触发，楼市的任何泡沫破裂都将造成难以估量的经济效应，因为中国在最近的历史上还未经历过这样的危机。

如果楼市持续降温，泡沫破裂风险高达80%，国内房地产业大规模洗牌估计很快会到来。

　　由于是国内房地产业已陷于瓶颈，当前，经济发展模式转型的呼声越来越高，但是，经济转型并非是一朝一夕能够完成的。

况且，在没有经济实力支撑和作好相关准备之前就盲目转型，其代价将会更大。

　　客观的说，政府高层现处于两难。

国内制造、服务、出口等行业都面临十分困难的时期，房地产业自然成为经济的主要支柱。

一个被经常引用的数据是，房地产业每增加1亿元投资，其他23个相关产业就将相应增加投入1.479亿元，在增加国民生产总值和提升就业率上，有其无可比拟的巨大优势。

　　一直以来，房地产业是各级政府保持经济增长的最大希望所在，但副作用是，由于把房地产上升到支柱产业的地位，导致现在的房价持续攀升。

房价上涨，自然民怨沸腾；但房价下跌，一样会民不聊生，因为房地产牵涉到太多行业，一旦楼市崩盘，中国经济也好不到哪里去。

　　与中国股市相比，楼市之于中国经济的现实意义更加突出。

当楼市今后成为各级政府的麻烦时，谁能够化解这个矛盾呢？

这显然是一个未知数。

古语说，成也萧何，败也萧何。

由于中国面临着楼市的尴尬局面，我们将前面这句古语引申为，成也楼市，败也楼市。

QE离去或给中国楼市致命一击

当去年底美联储宣布2014年将逐步退出量化宽松货币政策（QE）时，新兴经济体国家注定就不会太平，南非、印度、土耳其、印尼和巴西因受本次冲击最大，出现资金逃逸、股债双杀、货币贬值等问题。

仅1月29日至2月5日一周内，新兴市场股市流出的资金规模达64亿元，创出自2010年10月以来单周流出规模最高纪录。

　　当国人在为中国能顺利躲过此次金融风暴攻击而弹冠相庆之际，却发现春节前后，全国楼市普遍降温，这在一线城市更趋于明显。

尤其随着返乡潮的出现，北、上、广、深等一线城市一下子从喧闹拥挤变成了“空城”，春节期间楼市也率先触碰到冰点。

九成城市出现环比下跌，部分城市甚至出现成交“腰斩”现象。

据亚豪机构数据显示，1月份，北京楼市仅有7个项目开盘。

无论是同比2013年1月17个项目的开盘量，还是环比去年12月份24个项目的开盘量，2014年开局，北京楼市供应量都出现明显锐减。

同时，根据中指院对1月份43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现，超过九成城市楼市成交量环比下跌。

似乎QE退出将给中国楼市带来一丝不祥气息。

笔者认为，2014年将是中国房地产只涨不跌神话终结的一年，更是中国房价震荡下跌的一年。

曾有海外杂志戏言，中国现代房奴拿的是西方国家民众十分之一的薪酬，却扛着世界最昂贵的房价，其艰难程度可想而知。

中国房地产泡沫之所以能坚挺不破，固然是多种原因造成，但与美联储奉行的宽松货币政策无不关联。

早在9.11危机之后，美国政府为了提振衰退中的经济，采取了宽松的货币政策，而这些被释放出来的流动性，通过贸易顺差、地下钱庄、外商投资（FDI）等方式渗透进中国，从各个方面助推了中国房地产泡沫的上涨。

面对QE即将离去，如今还有很多人坚信出于“维稳”的需要，中国政府是不会让楼市破裂。

但是我们必须看到，随着2007年雷曼兄弟轰然倒下，次贷危机爆发，最惨烈时25%的全美家庭沦为负资产。

强大的美国政府对此也不是无能为力？

当我们看到现在的A股指数与2001年相比从起点又回到终点时，当我们发现维系了10多年的黄金泡沫也轰然倒塌，而中国的房地产泡沫已经开始从温州、鄂尔多斯破裂之时，我们又有什么理由不信，中国房地产泡沫不灭的神话将在2014年终结？

首先，热钱流出中国的预期，使“钱荒”现象加剧，预计今年国内货币政策将由宽松转向中性偏紧。

面对个人住房贷款，现在银行采取了差异化对待，面对首次自住购房，银行虽然仍采取鼓励和支持的态度，但人们在贷款时普遍感受到贷款难、获得优惠房贷利率更是难上加难。

而对改善性型购房和投资购房，银行已基本不配合。

　　在美联储退出QE的同时，中国的货币政策也进行效率最大化的分离；绝大多数购房者要么无法轻易获得贷款，要么无法获得廉价贷款，在购房需求和贷款能力都受到极大抑制的情况下，今年中国房价岂有不降之理？

　　此外，从去年开始银行对房地产贷款收紧到现在，资金一直是大问题。

目前，开发商普遍感到资金紧张，只有一级开发商能从银行贷出款来，其他中、小开发商都没办法贷款。

从各大银行的2013年报数据发现，去年上半年，工行、建行、农行、交行对开发商贷款余额约1.45万亿元，其中绝大部分是用于优质客户。

业界更为担忧的是，如果楼市的形势进一步恶化，不排除银行会为收回开发商贷款而采取更严厉的措施。

再者，很多中国个人投资者去美国抄底楼市，最近李嘉诚等中国富豪脱亚入欧就是明证。

美国之所以敢现在谋划全面退出QE，是基于其经济层面的多方利好数据。

例如，失业率连续3个季度保持在7.5%左右；消费者信心指数持续回升；新住房开工率持续升高，过去12个月，美国二手住房价格有12%的上涨；法拍屋由去年年初的200万套下降到目前几十万套而已，美国房价之所以能回稳上涨，很大程度得益于中国投资者的踊跃抄底；而对于中国高净值人士来说，内地房价被炒得过高，风险泡沫已经无以复加。

对其投资吸引力远不及购置国外房产。

资料显示，33%的国内高净值人士已经配置了离岸资产，而且这绝非是终点，而是资本走出国门、投资房地产收益优胜劣汰的自然选择。

当中国人纷纷去接过剩美国房地产，化解别人危机的时候，中国未来三四线房地产过剩危机该由谁来化解呢？

此外，机构投资者投资美国商业地产，分化了国内地产商的统一口径联盟。

最典型案例莫过于万科和美国投资公司铁狮门合作，开发曼哈顿750套高档公寓和写字楼项目了。

留给我们的启迪是什么呢？

连国内一线公司都因为高压调控政策而出走海外了，况且，海外房地产的融资环境、融资规模、融资成本比国内更加低廉和方便，这会促使更多的国内房企放弃国内，游走海外。

试想当中国的富人和投资机构都把资金拿出去炒底海外楼市，助推别国经济发展，中国楼市泡沫能不崩溃吗？

最后，美联储宣布逐步退出QE，立刻引发更多热钱回流美国金融市场，美元开始表现坚挺，而以黄金为首的大宗商品却暴跌不止。

现在面对中国政府的是两难抉择，如果继续被美元协迫而被动升值，势必会造成我国的出口萎缩、投资不振、经济遭受沉重打击；如果脱离紧盯美元的汇率政策，让人民币汇率自由浮动，那么人民币很可能会步入长期贬值的通道中，这会加速热钱流出中国的速度，届时谁还愿意持有以人民币计价的资产呢？

所以QE离去，房价震荡之日不远矣！

　　除此之外，国内保障房政策中，国内保障房政策中，新的“十二五”规划要在未来5年建设3000万套经济型住房。

应该说中国房价之所以涨了12年，一方面与资金的供应有关，另一方面也与我国保障房缺位有关，所以相信随着保障房的大量推出，国内的房价必然会逐级回落，1997年的香港，特首董建华推出每年8.5万套保障房计划，看似轻如鸿毛，但在负面预期的楼市，却成为压垮香港高价房地产、捅破泡沫的最后一根稻草。

从表现上看，这次美联储退出QE，大量游资回流美国本土，这让很多新兴经济体国家蒙受惨重损失，但这些国家的痛在明显之处，忍一忍就过去了。

实在不行，最多经济出现几年萧条而已。

而中国的房地产泡沫在人类历史上都没出现过，所以它的破裂将会带动一系列的经济和金融问题。

所以我们切莫为中国经济一枝独秀而骄傲，而应为潜在的金融风险而警惕。