工程维修及设施设备维保标准作业规程.docx

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工程维修及设施设备维保标准作业规程

3、工程维修及设施设备维保标准作业规程

1目的

为业户提供及时的工程维修、装修监督服务，切实保障物业管理区域公共设施设备的正常运行。

2适用范围

适用于乌鲁木齐市城投物业服务有限公司管理区域内的工程维修及设施设备维保服务。

3工程维修服务标准

3.1基本要求

3.1.1维修工应按公司规定统一着装，佩带胸牌，仪容仪表整洁大方。

3.1.2遵守服务业户的规章制度，听取业户意见，不断改进工作。

3.1.3按照工程维修服务规范、安全生产标准化作业流程及安全生产确认制开展维修作业。

3.1.4敬业爱岗，爱护物业设施和相关财物。

3.1.5为顾客、为业户着想，礼貌、周全、主动、热情地配合相关方做好服务工作。

3.1.7确保业户安全，在维修过程中防止对第三者的意外伤害。

3.1.8维修服务完毕后，及时清理维修垃圾，避免污染环境。

3.2行为规范

3.2.1不得穿工服在工作场所闲聊、吸烟、闲转。

3.2.2不得在通道和客人抢道，员工应主动避让。

3.2.3手持维修工具时，注意形象，禁止用维修工具指向业户，严禁坐在地上维修（维修需俯地作业除外）。

3.2.4维修作业时，应注意同时树立“正在维修”标识；注意动作幅度不要太大，以免将废弃维修材料溅到客人身上。

3.2.5严禁员工双手交叉抱在胸前、手插口袋及斜靠在墙面、柱面。

3.2.6严禁在工作场所大声叫喊和奔跑。

3.2.7待人接物要求有礼貌，注意使用礼貌用语。

3.2.8上班期间不得会客，如有急事应在办公室会客，并经得上级同意。

3.2.9工作要精神饱满，操作要符合规范。

3.2.10严禁和业户争吵，严禁和同事争吵或嬉戏打闹。

3.2.11禁止在工作现场坐在地面、台阶上，应在指定地方休息。

3.2.12注意维修工具的清洁，且将工具间整齐的摆放在工具间。

3.3仪容仪表标准

3.3.1员工上班时必须穿着整洁的工作服，戴好工牌。

要求制服干净平整无破损并扣好所有纽扣。

鞋子不得露脚趾。

3.3.2男士头发必须整齐，不留长发和怪发型，鬓角不过耳，必须每天刮胡须。

注意个人卫生，身体无异味。

3.3.3工作服口袋不得装与工作无关的东西。

3.3.4勤洗手洗脸，并保持鞋子的干净。

3.4礼貌礼节的要求

3.4.1与人讲话时要面带微笑注视对方，并随时注意会带给对方的问题。

3.4.2必须时刻使用礼貌用语，如：

请、对不起、打扰了、谢谢、麻烦您等。

3.4.3随时注意向管理人员和客人问好致意。

3.4.4客人问路回答时严禁随手用工具或手指指引，应四指并拢，手臂弯曲，用手势指出方向。

3.4.5公共区域进行维修时与客人保持一定距离，严禁冲撞和阻挡客人，注意回避客人。

3.4.6做错事时，必须首先道歉，请求谅解，严禁强词夺理。

3.4.7遇到有关公司投诉时，无论是否与己相关，首先应代表公司安抚业户，不得讲“不是我的事”、“我不知道”等语言。

3.4.8得到任何人帮助时，应表示感谢。

3.4.9得到表扬时，应回答“谢谢，这是我应该做的”。

3.4.10不得直接拒绝业户的要求，当无法做到时，应尽量给对方解释，以求谅解。

3.5服务质量要求

3.5.1工程维修处理率100%，及时率100%，合格率100%；

3.5.2工程维修投诉处理及时率100%；

3.5.3违章发生处理率100%；

3.5.4设施设备维保及时率100%。

3.6维修服务标准

3.6.1服务态度热情、礼貌、举止言谈得体；

3.6.2向业户提供合格的维修材料，并按公司规定收取相应单据，上交客服招商部；

3.6.3接到业户报修后，15分钟内到达维修地点；

3.6.4到达维修地点后，如因维修材料不全等，不能当即开展维修工作，要立即向业户说明原因，并告知于3日内完成维修；

3.6.5工程维修时限，小故障2小时内解决，需购买材料的、较大的故障维修不超过3天；

3.6.6卫生间、拖布池等设施出现堵、漏、渗水，处理故障不超过2小时；

3.6.7水管、闸、阀、水表渗漏一般在2小时内完成维修，最迟不超过8小时；

3.6.8卫生间、楼板等渗水到楼下，一般在4小时内完成维修，面积大或工程量大最迟不超过3天；

3.6.9维修后两周内进行回访，并填写回访记录；

3.6.10除市政停水外，水池定期清洗、保养提前2天张贴通知；

3.6.11除市政停电，对供电系统进行维修养护外，定期保养要提前1天通知，临时停电要提前1天发出停电通知；

3.6.12门窗维修，一般在2小时内完成，换新3天内完成；

3.6.13维修时必须随身携带工具包，工具包内包括：

维修工具，干净抹布，鞋套，操作垫，维修单。

3.7设施设备维保标准

3.7.1变压器、高压配电柜

3.7.1.1保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘；3.7.1.2检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常；3.7.1.3测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档；3.7.1.4清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃；

3.7.1.5视运行情况调整档位和优化运行；

3.7.1.6维保频次：

每年1次；

3.7.1.7维保单位：

电力公司。

3.7.2低压配电柜

3.7.2.1保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固、除尘；3.7.2.2对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗；3.7.2.3每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；3.7.2.4检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常；3.7.2.5检查各抽屉柜是否灵活；3.7.2.6测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；3.7.2.7清扫地面，检查标识、门锁，室内温度确保不超过35℃；3.7.2.8现场电路图、上墙资料完好；

3.7.2.9维保频次：

每年2次；

3.7.2.10维保单位：

电力公司。

3.7.3强电井

3.7.3.1保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线；3.7.3.2检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘；3.7.3.3检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；3.7.3.4检查标识、门锁；3.7.3.5现场电路图完好；

3.7.3.6维保频次：

每季度1次；

3.7.3.7维保单位：

自行维保。

3.7.4水箱

3.7.4.1排清池内存水用药水进行清洗和消毒；3.7.4.2确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告；

3.7.4.3维保频次：

每季度1次；

3.7.4.4维保单位：

自行维保。

3.7.5管道井

3.7.5.1检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常；

3.7.5.2检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油；3.7.5.3每二年除锈刷漆翻新（不锈钢除外）；3.7.5.4清洗Y隔；

3.7.5.5维保频次：

每季度1次；

3.7.5.6维保单位：

自行维保。

3.7.6空调主机

3.7.6.1定期表面除尘；3.7.6.2检查保温层有无翻松；3.7.6.3主机机体上各驳接口有无渗漏油、水；3.7.6.4检查开关接线接头是否过热并紧固；3.7.6.5检查接地线是否牢固；3.7.6.6停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；3.7.6.7检查各参数是否在允许范围内；3.7.6.8每年对主机冷凝器进行通炮，每二年至少对蒸发器进行一次通炮，（当小温差大于3时需进行通炮）；

3.7.6.9维保频次：

每年1次；

3.7.6.10维保单位：

专业维保公司。

3.7.7冷却泵

3.7.7.1每周表面除尘；3.7.7.2检查开关接线接头是否过热并紧固；3.7.7.3检查接地线是否牢固；3.7.7.4停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；3.7.7.5检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内；3.7.7.6供热、供冷前对电机轴承加润滑油；3.7.7.7拧紧电机固定螺丝；3.7.7.8检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常；3.7.7.9检查标识是否完好清晰；3.7.7.10软启控制柜现场电路图完好；

3.7.7.11维保频次：

每年2次；

3.7.7.12维保单位：

专业维保公司。

3.7.8冷却塔

3.7.8.1定期检查电机开关接线接头是否过热；3.7.8.2检查接地线是否牢固；3.7.8.3停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；3.7.8.4检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5％；3.7.8.5供冷前对电机轴承加润滑油；3.7.8.6拧紧电机固定螺丝；3.7.8.7检查各阀门驳接法兰是否渗漏，浮球阀是否正常；3.7.8.8每周检查电机皮带（必要时调整）；3.7.8.9使用前后对风叶除尘；3.7.8.10每年一次更换水系统；3.7.8.11清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新；3.7.8.12检查标识是否完好清晰；

3.7.8.13维保频次：

不定期；

3.7.8.14维保单位：

专业维保公司。

3.7.9盘管风机

3.7.9.1摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据;3.7.9.2每半年对电机轴承加润滑油；3.7.9.3拧紧电机固定螺丝;3.7.9.4检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常;3.7.9.5冷凝排水管和风管保温层有无翻松;3.7.9.6排水是否顺畅;3.7.9.7每月疏通排水管，每年2次清洗风滤网;3.7.9.8地面卫生打扫;3.7.9.9检查标识是否完好清晰；

3.7.9.10维保频次：

不定期；

3.7.9.11维保单位：

自行维保。

3.7.10电梯机房

3.7.10.1电源箱除尘；3.7.10.2检查开关接线接头是否过热并进行紧固；3.7.10.3检查接地线；3.7.10.4摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；3.7.10.5清扫地面，温度确保不超过35℃；3.7.10.6检查标识、门锁；

3.7.10.7限速器及电器接点检查；

3.7.10.8制动闸瓦磨损检查；

3.7.10.9选层器详查；

3.7.10.10电动机冷却风扇注油；

3.7.10.11电源总开关检查；

3.7.10.12控制盘、讯号盘清扫，紧引线螺丝；

3.7.10.13减速箱换油；

3.7.10.14各种润滑油更换；

3.7.10.15电动机定子、转子气隙测量；

3.7.10.16曳引轮槽磨损情况检查；

3.7.10.17制动器解体大修及线圈电流测定；

3.7.10.18维保频次：

每月2次；

3.7.10.19维保单位：

专业维保公司。

3.7.11电梯机身及井道

3.7.11.1定期检查按键，显示器，平层功能是否正常；3.7.11.2检查五方通话系统是否达到通话标准；3.7.11.3检查门缝门坑、门感应是否正常；3.7.11.4检查照明、空调及标识是否正常；

3.7.11.5干电池、蓄电池检查；

3.7.11.6内外门藕合检查、清扫、注油；

3.7.11.7内外吊门轮、限位轮，外门关闭器，路轨检查清扫；

3.7.11.8内外门闸锁及门联锁开关内部及接点清洁；

3.7.11.9门联锁接线检查；

3.7.11.10接合板装置检查；

3.7.11.11各种开关接点检查；

3.7.11.12钢带清扫，抹油，钢带开关检查；

3.7.11.13限速钢丝抹拭；

3.7.11.14井底各设备检查，清扫，抹油；

3.7.11.15门机各装置箱内部检查；

3.7.11.16门电机、电阻箱、接点盒内部检查；

3.7.11.17门机械牙箱、连杆、链条、皮带检查；

3.7.11.18加轨装置与路轨间隙检查；

3.7.11.19检查主钢丝的磨损、清洁、张力平衡；

3.7.11.20轿箱风扇检查及清洁；

3.7.11.21底坑缓冲器油量检查及清洁；

3.7.11.22维保频次：

每月2次；

3.7.11.23维保单位：

专业维保公司。

3.7.12建筑本体

3.7.12.1检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹、无鼓包，如有裂纹、鼓包应及时修补；3.7.12.2每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内；

3.7.12.3维保频次：

每年1次；

3.7.12.4维保单位：

自行维保。

3.7.13主进口旋转、推拉门

3.7.13.1检查玻璃门无变形，无松动，活动自如，金属边无松脱;3.7.13.2每月对地弹簧、转动部件加润滑油；3.7.13.3装饰材料（地砖、地脚线、不锈钢镜、墙面砖、天花扇灰）是否松动、脱落；

3.7.13.4维保频次：

每月1次；

3.7.13.5维保单位：

自行维保。

3.7.14泵类电机

3.7.14.1手动试验泵类检查机械、各参数是否正常；3.7.14.2停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据；3.7.14.3每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝；

3.7.14.4维保频次：

每年至少1次；

3.7.14.5维保单位：

自行维保。

3.7.15扶梯

3.7.15.1电子板、电器部件检查、清洁，设备运行情况检查；

3.7.15.2主驱动链检查、调整、润滑；

3.7.15.3制动机械装置检查；

3.7.15.4制动触点、梳齿板、梯级或踏板下陷、梯级链张紧、扶手带入口处、急停等安全开关检查；

3.7.15.5减速箱油位、油质检查；

3.7.15.6检修控制装置检查；

3.7.15.7自动润滑油罐油位及运行情况检查；

3.7.15.8梳齿板照明检查，梳齿板梳齿与踏板面齿槽、导向胶带检查；

3.7.15.9梯身上部三角档板检查；

3.7.15.10梯级滚轮和梯级导轨检查；

3.7.15.11梯级、踏板与围裙板检查；

3.7.15.12运行方向显示检查；

3.7.15.13扶手带运行、扶手护壁板检查；

3.7.15.14上下出入口处的照明检查；

3.7.15.15上下出入口和扶梯之间保护栏杆、安全警示标志检查；

3.7.15.16自动运行功能试验；

3.7.15.17维保频次：

每月2次；

3.7.15.18维保单位：

专业维保公司。

3.7.16冷冻泵

3.7.16.1定期表面除尘；3.7.16.2检查保温层有无翻松；3.7.16.3检查开关接线接头是否过热并紧固；3.7.16.4检查接地线是否牢固；3.7.16.5停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；3.7.16.6检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5％；3.7.16.7每年对电机水泵轴承加润滑油；3.7.16.8拧紧电机固定螺丝；3.7.16.9检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常；3.7.16.10配电柜现场电路图完好；3.7.16.11检查标识是否清晰；3.7.16.12每年一次更换水系统；

3.7.6.13维保频次：

不定期；

3.7.6.14维保单位：

专业维保公司。

3.8工程维修及设施设备维保操作规程

3.8.1按照公司安全生产标准化操作规程开展一切工程维修及设施设备维保工作。

4、工程维修及设施设备维保质量检查标准

1.0目的

为了规范工程维修及设施设备维保质量检查标准，确保工程维修及时率与合格率，对工程维修及设施设备维保质量作出客观评价，特制定本规程。

2.0适用范围

本规程适用于乌鲁木齐市城投物业服务有限公司管理区域内的工程维修及设施设备维保质量检查。

3.0职责

3.1设备管理部主管负责依照本规程对工程维修及设施设备维保进行质量检查、评比工作。

3.2工程维修员负责依照本规程进行维修、维保工作的自查。

4.0程序要点

4.1工程维修的检查方法与质量标准

4.1.1工程维修处理率，及时率，合格率：

a）检查方法：

每周抽检，以维修派工单为准，对报修工程进行复检，联系报修业户核实维修情况；

b）质量标准：

处理率、及时率、合格率100%；

4.1.2工程维修投诉处理；

a）检查方法：

每周抽检，以客服招商部投诉记录为准，按照工程维修投诉记录内容，联系业户，核实投诉处理情况；

b）质量标准：

投诉处理及时率100%，业户对处理结果无异议；

4.1.3违章发生处理：

a）检查方法：

每周抽检，以部门违章处理记录为准，核实投诉处理情况，杜绝“三违”；

b）质量标准：

违章发生处理率100%；

4.1.4维修时限检查：

a）检查方法：

每周抽检，以维修派工单为准，对维修时限进行核实；

b）质量标准：

维修时限遵守维修服务标准要求；

4.1.5维修回访检查：

a）检查方法：

每周抽检，以维修回访记录为准，联系报修业户核实维修回访情况；

b）质量标准：

工程维修完成后，两周内进行回访，并做好回访记录；

4.1.6安全生产标准化操作规程检查:

a）检查方法：

每周抽检，以公司安全生产标准化制度为依据，对工程维修人员进行作业规范检查；

b）质量标准：

作业规程完全遵守安全生产标准化制度；

4.1.7日常行为、礼仪规范检查：

a）检查方法：

每周抽检，以工程维修服务标准为依据，对工程维修人员进行日常行为、礼仪规范的检查；

b）质量标准：

日常行为、礼仪规范完全遵守工程维修服务标准；

4.1.8设施设备维保质量、维保记录检查：

a）检查方法：

按照设施设备维保频次进行月、季度抽检，以设施设备维保服务标准为依据，对设施设备维保质量、维保记录进行检查；

b）质量标准：

各类设施设备完好、正常运行。

5.0记录

《设备管理工作完成质量检查评分标准》