青岛经济技术开发区物业管理企业监督考核办法完整版.docx
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青岛经济技术开发区物业管理企业监督考核办法完整版
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青岛经济技术开发区物业管理企业监督考核办法
青开城委办发〔2010〕2号
关于印发《青岛经济技术开发区
物业服务企业监督考核办法》的通知
各街道办事处、各物业服务企业：
《青岛经济技术开发区物业服务企业监督考核办法》已经区城市管理委员会办公室研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一〇年五月七日
青岛经济技术开发区物业服务企业监督考核办法
为规范物业服务企业服务行为，提高物业管理服务水平，保障业主和企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》和我区《关于理顺我区物业管理工作体制的实施意见的通知》等有关规定，结合我区物业管理工作实际，特制定本办法。
一、监督考核对象。
区内具有物业管理资质并从事物业管理活动的物业服务企业。
二、监督考核组织领导。
成立区物业服务企业监督考核领导小组，小组成员由区物业管理行政主管部门、各街道办事处人员组成，负责组织指导全区物业服务企业的监督考核工作。
三、监督考核内容。
区内物业服务企业在国家法律法规规定范围内所实施的物业管理服务行为，包括企业管理、安全巡查、绿化养护、环卫保洁、设施设备管理、房屋管理与维修养护六个方面。
四、监督考核办法。
定量考核与定性考核、日常考核与年终考核相结合的原则，考核总分100分，其中日常考核占80%，年终考核占20%。
（一）日常考核
日常考核由各街道办事处及区行政执法局组织实施，建立双层考核模式，主要采取日巡查、月考评等形式进行。
1、各街道办事处每日对辖区内的物业管理项目进行巡查，巡查结果纳入月度考核，每月对辖区内物业服务企业考核1次，并进行量化打分，该分数占日常考核总分数的70%。
各物业服务企业对检查出的问题要按时反馈整改情况，对于未整改或逾期未反馈整改情况的，在次月月考核中双倍扣分。
各街道办事处每月将考核情况报区行政执法局汇总，考核汇总情况在黄岛物业管理信息网上予以公开。
2、区行政执法局对各项目开展日常检查工作，每月对检查出的问题及整改情况在“黄岛物业管理信息网OA办公系统”进行公布。
上、下半年对全区物业服务企业各考核一次，并进行量化打分，该考核分数占日常考核总分数的30%。
每次打分情况将及时在黄岛物业管理信息网上予以公开。
（二）年终考核
年终考核由区物业服务企业监督考核领导小组具体组织，小组成员单位参加。
各物业服务企业根据全年工作的情况，写出书面自查报告备检，监督考核小组根据各企业的自查汇报情况，组织进行实地考核，考核后，由监督考核领导小组打分，该分数占全年总分数的20%。
（三）监督考核分数的计算
物业企业月（上、下半年）考核得分=企业各项目月（上、下半年）考核得分总和÷项目数
物业企业全年考核得分=（街道办事处对企业各月考核得分总和÷12×70%+区行政执法局上、下半年对企业考核得分总和÷2×30%）×80%+年终考核得分×20%。
五、建立企业信用档案。
将企业一年的优良（不良）行为记入信用档案，年终根据信用档案的记录按以下规定在各企业考核分数的基础上加（减）分。
（一）在本年度内，有以下情况之一者，对企业加1至5分：
1、企业获得省级表彰的，一次加5分，企业内有个人获得省级表彰的，每人、次给企业加3分。
2、企业获得市级表彰的，一次加3分，企业内有个人获得市级表彰的，每人、次给企业加2分。
3、企业获得区（局）级表彰的，一次加2分，企业内有个人获得区（局）级表彰的，每人、次给企业加1分。
4、企业为构建和谐小区，为业主做出具体实事，并得到小区业主广泛认可或好评，经核实后，加1分。
5、企业在推行市场化进程中有重大举措，经验被推广或召开现场会的，加3分。
（二）在本年度内，企业有以下行为之一者，视其情节轻重，扣除1至5分：
1、企业因违犯《物业管理条例》等规定，受市级以上主管部门通报批评的扣5分。
2、因企业责任被市级以上新闻媒体曝光披露的扣3-5分。
3、主管部门督办事项不能及时完成的扣2分。
4、因企业原因造成群众投诉、信访等经查属实的，每查实一次扣一分，造成重大社会影响的扣5分。
5、因企业责任给业主工作、生活造成严重后果的扣3-5分。
6、对重大活动中出现推诿、不听从工作安排或工作完成不力、出现重大失误的扣2—8分。
各街道办事处可根据辖区内物业服务企业的实际情况进行记录，并提出处理意见后，报区行政执法局记入企业信用档案，年终考核时，考核领导小组将一并加（减）分。
六、综合考核分数的计算。
考核分数按日常考核占80%，年终考核占20％的比例加权计算得出全年考核分数后，再根据企业信用档案的记录在全年考核分数的基础上进行加（减）分，最后得出企业全年的综合考核分数。
七、监督考核结果的运用
1、监督考核结果作为企业年终评先的依据，凡综合考核分数90分（含90分）以上的企业，才能取得参加十佳（优秀）企业评比的资格。
2、对于综合考核分数低于60分的企业，将予以公开并限期整改，对整改无效的，计入企业不良行为记录，在物业服务企业资质升级、换证时区行政执法局将不予出具相关证明材料。
3、对于无正当理由拒不参加考核的企业，计入企业不良行为记录，在物业服务企业资质升级、换证时区行政执法局将不予出具相关证明材料。
4、年内对综合考核分数在90分以上（含90分）的物业服务企业进行表彰。
对年度综合考核分数低于60分的物业服务企业将予以公开。
5、所有企业综合考核分数将在黄岛物业管理信息网上公示十天，无异议后予以存档。
附件：
1、物业服务企业监督考核领导小组成员名单
2、物业服务企业监督考核评分标准
附件1：
物业服务企业监督考核领导小组成员名单
组长：
王崇江区政府副区长
副组长：
顾清弥区行政执法局（市政公用局）局长
成员：
田向东长江路街道办事处党工委副书记
初良珂薛家岛街道办事处党工委委员、武装部部长
杜学贞黄岛街道办事处党工委副书记
李书庭辛安街道办事处党工委委员、武装部部长
殷述良柳花泊街道办事处副主任
徐贞敏红石崖街道办事处党工委副书记、纪委书记
王海建区行政执法局（市政公用局）副局长
张云英区行政执法局物业管理处负责人
领导小组下设办公室，办公室设在区行政执法局（市政公用局）物业管理处，张云英同志任办公室主任。
附件2：
物业服务企业监督考核评分标准
项目
考核内容
分值
评分细则
得分
企
业
管
理
（15分）
企业、各项目管理处必须配备电脑、数码相机、传真机、打印机等办公设备。
2
缺少一项扣减分
熟练运用Internet网络办公并设专人负责。
3
未连接Internet网络扣减1分，未实行网络办公扣减1分，未安排专人负责扣减1分
岗位齐全，分工明确，物业管理人员、项目经理及专业技术人员持证上岗。
工作人员统一着装，挂牌服务。
1
未持证上岗1人次扣减分，未统一着装扣减分
企业规章制度健全，收费标准、收费项目、管理制度、办事程序、岗位职责张贴上墙，做到有措施、有落实、有检查、有考核、有奖惩，责任落实明确。
2
制度不健全扣减1分，未上墙扣减分，无检查扣减分
有健全、完善、高效的维修及投诉处理机制，有记录、有落实、有回访，避免造成上访或被新闻媒体曝光事件发生；有效投诉办结率95％以上，回访率100％，业主意见反馈满意率90％以上。
3
机制未健全扣减1分，造成上访或被新闻媒体曝光每次扣减分，办结率、回访率、满意率低5％扣减1分
制定供水、供电、电梯、消防等应急预案及出现故障后的应急处理方案。
2
缺少一项扣减分
积极配合政府有关部门开展工作，按上级部署和要求完成各项迎检、节庆活动及其他集中整治、临时性工作任务。
1
不配合工作每次扣减分，未按规定完成相关任务扣减分
按照考核要求分类收集并规范建立档案；档案内容详实，收录齐全，定期进行更新；台账录入数据准确清晰，帐实相符，更新及时。
1
缺少一项扣减分
安
全
巡
查
（15分）
安保人员统一着装，训练有素。
1
发现一处扣减分
佩带胸牌，举止文明，严守职责。
1
发现一处扣减分
设立24小时值班电话，有健全的安保组织和紧急事件预案处理措施。
2
缺少一项扣减1分
封闭式小区实行全封闭式管理，出入口和公共区域实行24小时值班巡逻。
2
发现一处扣减1分
封闭小区出入口应实行外来人员、车辆登记；停车场管理制度完善，管理责任明确。
2
未登记扣减1分，停车场未实行管理扣减1分
安防、监控设施运行良好，监控室24小时值班。
2
发现一处扣减分
配备必备的安保设备并运行良好。
1
未配备扣减分，不良一件扣减分
危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。
2
发现一处扣减1分
消防通道畅通，车辆停放有序。
2
发现一处扣减分
绿
化
养
护
（10分）
有专业技术人员管理养护绿化。
1
无专业技术人员0分
定期修剪、打药、浇水、施肥。
2
未定期实施缺少一项扣减分
绿地长势良好，花草树木修剪平整圆滑，造型美观，无斑秃、践踏及病虫害现象。
2
发现一处扣分
绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
2
发现一处扣1分
绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
2
发现一处扣分
制定绿化养护计划，成活率95%以上，及时清理死株并补植。
1
无养护计划扣减分，未及时补植扣减分
环
卫
保
洁
（25分）
环卫设备完备，配备必要的垃圾箱、果皮箱等。
1
符合1分，一处不符合扣分
垃圾箱（桶）内无异味、外表整洁，无残缺、无破损，周边无洒落垃圾、污水现象；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
2
发现一处扣分
无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象。
2
发现一处扣分
无擅自占用和堆放杂物现象。
2
发现一处扣分
无违反规定饲养宠物、家禽等。
1
缺少一次扣减1分
楼道内无卫生死角，无散落垃圾，楼道、扶手、玻璃清洁，表面无污染物，定期进行擦拭。
2
发现一处扣分
共用设施设备定期清洁，无蛛网、浮尘。
1
发现一处扣分
雨篷内无垃圾、杂物。
1
发现一处扣分
小区内无焚烧树叶、垃圾现象。
2
发现一处扣减分
墙面无污染、无大面积脱落。
1
发现一处扣减分
楼顶及设备房内无垃圾、杂物。
1
发现一处扣减分
高层建筑楼内（门厅）通道干净，无污染，无杂物，墙面干净，玻璃无灰尘。
1
发现一处扣减分
电梯轿厢无杂物、无灰尘、无乱贴乱画。
1
发现一处扣减分
公共场所和道路每天清扫、全天保洁，无散落垃圾及杂物。
1
发现一处扣减分
无违反规定乱拉电线、网线及扯绳晾晒衣物等现象。
1
发现一处扣减分
园区内定期杀灭鼠、蟑、蚁害。
2
未定期实施0分
建筑垃圾袋装化，集中存放指定地点，按双方约定方式及时清运。
2
未袋装化扣分；未在指定地点存放扣1分；未及时清运0分
积极开展垃圾分类收集。
1
未开展0分
设
施
设
备
管
理
（20分）
水、电、暖、气、消防等公共设施设备功能完善，无随意改变用途或破坏现象。
1
缺少一项扣减分
专业技术人员持证上岗，消防中控监管员、电工等资格证书齐全；专业技术人员和维修维护人员严格遵守操作规范和规程。
2
缺少一项扣减分
值班记录内容完整、准确、及时；出现故障，按承诺时间维修、更换。
1
缺少一项扣减分
供水设备运行正常，设施完好，无渗漏、无污染；水泵清洁、无锈斑、油污。
压力表清洁光亮、指示正常。
1
缺少一项扣减分
电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；按要求进行维护保养。
2
缺少一项扣减分
定期清洗水箱，清洗人员有健康证。
1
缺少一项扣减分
配电室高、低压配电盘（柜）盘面光亮整洁，无灰尘，无污点；绝缘设备（鞋、手套、工具等）完好无损，放在指定位置，并定期检查试验。
2
缺少一项扣减分
消防系统、消防器材、消防设施设备、监控设备等完好无损。
2
发现一处扣减分
路灯、庭院灯、楼道灯等公共照明设施运行良好。
2
发现一处扣减1分
排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。
1
发现一处扣减分
小区内道路畅通，路面平整，无擅自掘路现象。
井盖无缺损、无丢失，不影响车辆和行人通行。
2
发现一处扣减分
单元电子对讲门使用正常，闭门器正常维护调节，做到开关灵活。
2
发现一处扣减分
做好电梯、锅炉等特种设备安全巡查工作，发现问题及时报相关职能部门进行处理。
1
发现一处扣减分
房
屋
管
理
与
维
修
养
护
（15分）
小区平面示意图、路标、组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显
2
符合1分，每缺一个扣分
对私搭乱建和改变房屋使用用途的应及时制止；制止不听的应及时反映至相关部门并做好协助工作。
2
未及时制止或未及时上报的发现一处扣分，物业公司自行拆除或纠正一处加1分。
室外招牌、广告牌、霓红灯等按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患。
2
符合2分，一处不符合规定扣分
封闭阳台、户外防盗网、晒衣架等统一有序。
2
符合2分，一处不符合规定扣分
新建小区空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。
2
符合2分，一处不符合规定扣分
、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
1
符合1分，一处不符合规定扣分
公共设施设备完好率95%以上。
1
损坏超出1%扣减分
报修及时（水电小修不过夜）并要记录在案，零修、急修及时率100％
2
未达标0分
维修工程一次合格率90％以上
1
合格率低5％扣减1分
注：
1、因物业管理项目服务标准不同，物业公司考核最终得分为：
本标准考核得分*系数（物业管理服务费为元以下的，系数为；物业管理服务费为元以上元以下的系数为；物业管理服务费为元以上系数为。
2、各项扣分至总分扣完为止。
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