物业职责.docx

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物业职责

　　【小区物业管理公司的职责简介】

　　1、物业维修管理物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理；

　　2、物业设备的管理。

需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等；

　　3、物业环境管理物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等；

　　4、物业管理安全物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理。

　　●保安队长职责

　　①主持全队工作，坚决执行管理处主任指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安全保卫工作。

　　②熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。

　　③及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。

　　④做好保安队的月工作安排（包括训练、学习安排），每周召开班务会一次，每半月召开队务会一次。

　　⑤经常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次。

　　⑥带领保安队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。

　　⑦负责全队队员的内务管理和考勤工作。

　　⑧处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。

　　●班长职责

　　主持本班工作，坚决执行管理处的工作指令，以身作则，带领和督导全组人员履行岗位职责，认真做好安全管理工作。

　　2上岗前集合好本组安全管理员，检查着装、仪容后按要求进行交接班。

　　如实记载本组执勤中遇到和处理过的问题，重大问题要及时向班长和主管领导请示报告。

　　爱岗敬业，遵纪守法，严于律已，以身作则，发挥模范带头作用。

　　熟悉各岗位工作职责、任务和程序，掌握管理区域内安全管理工作的规律及特点。

　　了解掌握队员的思想状况，有问题及时向队长报告。

　　及时巡查各岗位值勤情况，如有违章及时纠正。

对因管理不力而造成本组在执勤中发生的重大失误，或本班人员出现严重违法违纪的情况负责。

　　●保安职责

　　职责

　　坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物、预防治安案件的发生；

　　在值勤任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃等现行违法犯罪份子有权抓获并

　　扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力；

　　对发生在护卫区的刑事案件或治安案件有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力；

　　按照规定制止未经允许的人员、车辆进入管辖区域；

　　对进入所管辖区域的人员、车辆及所携带或装载的物品，按规定进行验证、检查；

　　在值勤中，如遇有不法份子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫；

　　宣传法制，协助甲方做好“三防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素应及时的向甲方和班长汇报，共同协助整改；

　　对有违法犯罪行为的嫌疑份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查；

　　积极配合保洁、绿化、工程维修等其它服务，制止违章行为，防止损坏，不能制止解决的向班长汇报（制止违章行为要先敬礼）；

　　10.熟悉和爱护所管辖区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并能熟练掌握各种消防器材的使用方法；

　　1廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪份子作斗争；

　　1积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项服务工作；

　　1认真完成领导交办的其它任务。

　　●巡逻岗工作标准

　　着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、

　　无破损；

　　仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

　　器械佩带、物品配备齐全、整齐；

　　白天巡逻园区不少于6次，楼内不少于8次；夜间巡逻园区不间断、楼内不少于6次；

　　认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及时处置并详细记录后上报；

　　巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉或建议，应认真记录及时上报；

　　对重点区域和部位（如监测死角、设备房）做重点监测跟踪和记录工作；

　　巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回保安办公室审讯；

　　与保安办公室及各楼门岗保持密切联系，及时汇报相关情况；

　　10.接客户电话报案后，5分钟内到达现场；遇见住户本人报案，3分钟内到达现场；

　　1熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

　　1熟练使用各种消防器械，掌握使用要领；

　　1园区内巡逻注意行走姿势、姿态，且保持统一、一致，目视且形象感要好；

　　1遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

　　1下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

　　1按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

　　●园区门岗工作标准

　　着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

　　仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

　　每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；

　　站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；

　　对住户及来访者笑容可掬、亲切、耐心；

　　器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；

　　短时间内熟知、熟记辖区内住户及其车辆（包括车号）；

　　对住户要用规范用语问好；

　　认真作好来客登记工作，并及时与巡逻岗人员保持联络；

　　10.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

　　1指挥车辆进出时，动作统一、规范、不僵硬，目视无不舒适感；

　　1熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

　　1不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）；

　　1下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

　　1按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

　　●单体楼门岗工作标准

　　着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、

　　无破损；

　　仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

　　每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；

　　站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；

　　认真填写、看好交接班记录内容并按要求完成；

　　熟记本楼内各住户情况；

　　住户进出时，要主动“问好”、说“再见”，并提供拉门服务，对老幼、病、残、孕要进行搀、扶、送工作；

　　当班期间，态度和蔼，笑容可掬，给人以亲切感和舒适感；

　　作好信件、报刊的分拣和派送工作，熟知住户订阅情况，并作好收发记录；

　　10.作好来客登记工作，并随时与巡逻人员保持联系，以便掌握楼内各时段内情况；

　　1器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；

　　1不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）

　　1遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

　　1熟练使用各种消防器材，掌握使用要领；

　　1熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

　　1下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

　　●车辆管理工作标准

　　道路线型、断面与整个住宅区建筑群体布置相协调；

　　车行道通至每幢住宅楼单元入口处；

　　外来车辆未经许可，不可进入辖区；

　　进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理；

　　凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或5吨以上货车，一律不准驶入辖区；

　　驶入辖区内车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生；（救护车、警车、救火车除外）

　　辖区内所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到一车一证、一证一位、车证齐全，见证放车；

　　车辆管理员礼貌待人、热情周到；

　　车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位；

　　10.车辆管理员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；

　　1停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；

　　1停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；

　　1停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；

　　1停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；

　　1辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；

　　1地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离50米以上；

　　1临时停放车辆收费率100%；

　　1每车位文字档案齐全、资料准确率100%；

　　1外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。

　　●保洁主管

　　在服务中心主管领导下，负责实施住宅区的保洁工作，美化、净化居住环境。

其职责如下

　　一、保洁工作的现场管理，及时了解保洁员的思想和生活动态，解决疑难问题，并定期向服务中心主管汇报。

　　二、严格按保洁管理作业程序和保洁标准及检查考核评分标准，实行工作检查制度，包括自查、互查、主管检查、抽查、服务中心定期检查等检查制度，考核结果切实与员工工资挂钩。

　　三、合理配置住宅区内保洁和清扫工具的数量，合理配备保洁人员，确保住宅区内不留卫生死角。

　　四、坚持每天巡视住宅区2次，有效制止各种违章现象，现场督导保洁工作。

　　五、经常检查商场、店铺，落实“门前三包”责任，严禁摆摊设点，占道经营。

　　六、负责保洁内务管理工作的安排和实施，每月组织召开保洁情况分析会，总结一周保洁工作。

　　七、负责保洁员的岗位技能培训工作。

　　八、负责业主家庭钟点服务的安排及落实工作，确保服务质量。

　　九、带领保洁各班完成服务中心安排的临时任务。

　　●清洁工职责标准如下

　　一、清洁工必须依时清洁大堂、走廊、楼梯等共用地方。

　　二、劝喻各业主勿将垃圾桶或袋置于走廊、楼梯等公用地方，请将其放入通往楼梯门旁的垃圾桶内，以免影响卫生和阻塞通道。

　　三、如发现有杂物置于走廊、天台或楼梯间，应劝喻业主自行搬往附近的垃圾收集站。

如无法找到业主，清洁工除自行清理外，还应将情况登记在服务中心记事本内，向上级报告。

　　四、如发现天台、天井等公用地方积污水，应立即清理。

难以清理的地方，可暂时淋上油渣，防止蚊虫繁殖，再研究处理办法。

　　五、如发现本楼宇的污水渠和沙井等堵塞或破烂，应迅速安排修理。

　　六、劝喻业主淋花时要特别小心，不要将水淋到阳台外，以免影响下层和下面行人。

　　七、如发现冷气机或发出大量热气或噪音时，劝业主从速修理，以免影响邻居和市容卫生，并根据城管条例，对影响市容者报行政执法机关处理。

　　八、如有需要，通告或口头劝业主切勿抛垃圾出窗外，也不得将可引致淤塞的杂物投入厕盆和污水渠内。

　　九、若上层业主的水喉或水渠破烂而导致下层天花板渗水，则通知上层业主修理；如无结果，则应详细记录及请示上级处理。

　　十、如有不顾公共卫生的业主，经多次劝告仍不改善，应做详细记录并报告上级和有关卫生部门

　　●绿化主管

　　在服务中心主管的直接领导下，对住宅区园艺、绿化工作负全面的责任，其职责标准如下

　　一、协助做好绿化员工的招聘。

绿化工人选坚持以有“丰富的园艺经验”为主，对绿化布局规划有一定的审美水平，知识文化、思想品德好和身体健康等为标准，不徇私情，择优录用。

　　二、负责员工的上岗培训工作，组织员工学习管理规章制度、岗位责任制和探讨园林艺术知识，并督促员工遵守各项制度。

　　三、负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落实到个人；负责员工平衡调配；定期组织修枝、除杂草，对大棵树木的造型等。

　　四、负责员工的出勤考核和协助服务中心主管每月进行一次考核，认真抽查每个员工负责的片区，公平公正地评价每一个员工的工作情况，若故意隐藏事实，将被视为失职。

　　五、每日巡视住宅区，检查树木花草的养护，浇水、施肥、杀虫、修剪等工作，并做好详细记录，以此作为每月岗位考核的依据之一。

　　六、检查员工宿舍的清洁卫生，督促员工搞好个人卫生，着装整洁，使绿化队在住宅区保持良好的形象。

　　七、定期回访业主，帮业主美化居室，提供栽培花草树木的技术、知识等方面的咨询，并征求业主对小区绿化的建议，详细做好记录，有好的建议争取付诸实施。

　　八、负责政治思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员工，要耐心细致地做好思想工作；屡教不改者，书面提出处理意见报主任处理。

　　九、定期组织员工参加服务中心的消防训练，帮助每个员工能达标。

　　十、完成服务中心主管交代的其他的工作

　　●绿化工职责标准如下

　　一、熟悉住宅区的绿化面积和布局、懂得立体绿化基本知识与技能，熟悉花草树木的品种和数量，充分利用发展地面积，合理不止花草树木的品种和数量。

二、对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修剪枝叶、淋水等，大棵灌木，要给生动活泼的造型，丰富小区绿化内容。

装修垃圾自清自运。

三、懂得花草树木的名称，特性和培植方法，并对较为名贵、稀有或数量配套的品种在适当的地方公告其名称，种植季节，生长特征、管理办法等，供居民欣。

　　四、保持绿化清洁，保证不留杂草，杂物，不缺水，不死苗，不被偷盗，花草生长茂盛。

　　五、每月定期检查绿化草坪完好情况，花草树木生长情况，并做好详细记录。

　　六、当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木稳固工作，采取相应的保护措施，防止造成大损失。

　　七、检查巡视小区绿化地，严禁在草地上践踏，倒垃圾或用树干晾衣服等行为，一经发现按服务中心规章制度的有关规定处罚。

　　八、维护绿化水泵、电机、喷淋设备和其他器材等。

　　九、向业主提供市内绿化服务，应遵守下列要求

　　1、在业主预约的时间内，准时到达业主的家中。

　　2、上门服务时带上工作证，态度热情，服务周到。

　　3、按服务中心规定的收费标准收费，并上缴服务中心，不得私自侵吞。

违者按公司规定处罚。

　　4、不得向业主索要小费或好处，或是收费不开收据，或多收、少收，不收费，违者按公司有关规定处罚。

　　5、不得在业主家乱翻东西或有偷盗行为，一经发现，立即送派出所处理。

　　十、完成班长交代的其他任务。

　　●岗位名称强电领班直接责任

　　1、对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务；

　　2、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；

　　3、负责在主管的安排下负责组织本组员工对小区所有楼内/外、车库的正常照明灯具、消防安全出口灯及其各种控制开关的更换工作。

各种开关箱、计量表箱的维修、巡检工作。

每年9月底和春节前对小区路灯检修和灯罩的清洁工作，确保房屋及配套设施完好率达到90%；

　　4、负责在公司调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关强电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；

　　5、在主管的安排下负责组织本组员工每年雨季前完成对小区所有防雷、避雷装置的检修和检测并做好检测记录工作。

负责在对项目所有办公动力设备、工程部电动工具的检修和定期检测工作；

　　6、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，

　　确保维修质量并采取有效措施改进服务。

负责安排本组员工每周对住户磁卡表检查工作；

　　7、在主管的安排下负责小区节日期间、各种集会、庆典、临时施工等用电接、拆、巡检及用电的抄录工作；

　　8、负责管辖区内设备设施日检查、月检查工作，对检查的结果汇总上报主管；

　　9、负责在电气主管的安排下领导本组员工对各种电力管网、管井雨季雨水的抽淘和清理工作；

　　10、负责在运行及设备维护主管的统一安排下对本项目新增项目接管及验收的现场实施、记录工作；

　　11、负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。

向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

　　12、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。

遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

　　13、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检记录和本专业钥匙管理工作。

　　14、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；

　　15、负责每月15日前向工程部文员提交电气设备/设施维修所需工具、入户维修、电动工具维修材料采购计划和配合填写相关表格；

　　16、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度；

　　17、负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤；

　　18、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

　　19、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议；

　　20、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施；

　　21、负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；

　　22、积极配合部门内其他组的工作。

　　●岗位名称弱电领班直接责任

　　1、对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务；

　　2、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；

　　3、负责在电气主管的安排下对小区门禁系统，监控系统、对讲系统，三表远传抄表系统，消防报警系统、小区有线电视和卫星电视接收传送系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报主管，确保房屋及配套设施完好率达到90%；

　　4、负责在公司调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；

　　5、负责小区卫星电视机房的值班管理，并协助国家有关部门对机房设备和接收节目的检查和验收工作；

　　6、负责在主管的统一安排下对本项目新增项目接管验收、外委验收的现场实施、

　　记录工作；

　　7、负责小区弱电设备设施保修工作的监督管理工作；

　　8、负责在电气主管的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录；

　　9、负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。

向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

　　10、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务；

　　11、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。

遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

　　12、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

　　13、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；

　　14、负责每月15日前向工程部文员提交弱电设备/设施维修所需工具、入户维修材料采购计划和配合填写材料采购计划表；

　　15、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度；

　　16、负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤；

　　17、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

　　18、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议；

　　19、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施；

　　20、负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；

　　21、积极配合部门内其他组织的各种活动

　　●维修电工岗位职责

（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。

（2）努力学习技术，熟练地掌握小区电气设备的原理及实际操作与维修。

（3）制订所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。

（4）积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班长的指挥。

　　（5）严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。

　　（6）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。

　　（7）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。

　　（8）每月进行一次分管设备的维修保养工作。

　　（9）搞好班内外清洁工作。