美的海岸花园质量工期营销.docx
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美的海岸花园质量工期营销
美的海岸花园质量工期营销
第一节建筑材料选用提示
一、首期海星居洋房组团交楼装修方案
（一）目前市场交楼标准及发展趋势
最近，我们带着有关项目课题，突击考察了花园、祈福新村、碧桂圆、金业花园等有关有代表性的楼盘，启示很大。
单从洋房室装修标准看，除花园存在未装修房这种交楼形式可供选择外，其他楼盘的洋房都是以装修好的楼或者主要以这种形式洋房出售。
花园还推出了两种不同风格的装修房供客户选择，并且明码标价，如面积为95.33平方米、价格36万元的房，装修价为18万元（含家具、电器等）；72平方米、楼价为27.3万元的房，装修价14万元（含家具、电器等）。
与花园几乎相邻的碧桂园，由于没有未装修这种交楼形式，装修价没有单独列出，而是包含在楼价当中。
目前正值其入市初期，定价较低，与相近面积的洋房售价（含装修）只有36万元和20万元。
祈福新村的装修房比较简单，洋房售价（相近面积，含装修）约36万元左右。
从装修档次看，所考察的楼盘都可以用中等和简单（或普通）两个档次来包括。
特别高档的装修款式没有，而特别简单的除毛坯房外也未看到，花园售楼部的样板房可作为中等档次的代表，厅、卧房的地面采用了高档次竹地板，厨房、厕所的墙、顶都采用了艺术瓷片，加上洁具档次较高，厅、廊做了吊顶，装有筒灯，给人感觉较好，但卧房天花的石膏线及普通的柜、台及一些细部处理粗糙，又使人觉得美中不足。
普通装修房主要表现在其对地面的处理是采用普通釉面砖，这种地面处理效果使人觉得简单、随意、大众化，但显示不出档次。
厨、厕的装修档次与中档接近，特别是一些洁具和平台、水暖器的选用都很讲究。
祈福新村、碧桂园有部分房的地块是采用复合木板地板。
此次考察的样板房基本上只装修地面，而面墙、天花处理得相当简单，基本上都采用仿瓷涂米，天花不做顶，石膏线也很少做，窗帘盒和窗帘都未设；二是发展商在推出的样板房中，地面基本上是以木地板为主，特别是碧桂园，还按木材的质地不同分为三等，即复合板、竹地板、柚木板。
木地板与其他材料相比，除档次较高外，还有防地（湿）气、干爽、舒适等优点，是否会成为地面装饰材料一个发展趋势，我们应予以关注；三是几家发展商都在商住楼中设了样板房，而不是单单在售楼部设样板房。
在售楼部设样板房，气派、精美、也方便客户参观，但据说有些发展商为加强视觉效果，故意将样板房的面积做大了一些，使其超过了实现商住楼的发展，因而使客户觉得有骗人之虞，这是不是促使发展商将样板房直接做到商住楼中的原因，或者说将样板房直接做到商住楼中让客户感觉到更实在，更可信？
（二）美的海岸花园业主调查统计
近期由公司售楼部组织一次问卷调查，其中有一个问题是“您对海岸花园装修的要什么？
”，选择答案有四个，即1、不装修；2、简单装修；3、豪华装修；4、普通装修。
共收回答卷20份，其中要求不装修的6人，普通装修6人，简单装修3人，豪华装修3人，有1人要求选择装修套餐，还有1人未答此题。
单从数字上看，以要求不装修和普通装修的人较多，各为6人，以要求简单装修的和豪华装修的人较少，各为3人。
但如果将原来的分类打乱，只分为装修和不装修2类，则不装修只有6人，而要求装修却达13人，两者之比是2.17。
若将要求装修的分为普通和豪华两类，则普通（含简单装修）和豪华装修（含装修套餐）之比为2.25。
这一调查结果与平时我们对客户的交谈结果是接近的，也与前面各发展商大都以推出普通交楼标准的做法相吻合的，即处理地面、墙面等基础工作为主要容方案的装修标准交房，较易得到业主的接受。
（三）各种交楼方案的优劣比较
1、不装修方式
1）优点
a、交楼方式简单，环节清晰，业主本身的投诉减少；
b、业主可完全按照自己的意愿设计装修款式、风格；
c、在装修价格方面因为自身参与，比较放心。
2）缺点
a、由于装修队素质不一，可能造成二次装修漏水、下水道阻塞等问题，或今后维护上的其他问题；
b、装修时间难统一，有些业主可能将购房闲置一段时间再来装修，闹得已入住邻居不安，影响环境；
c、业主本身较辛苦，费时费力，不如已装修房轻松。
2、豪华型装修
1）优点
a、一步到位，交钥匙工程，客户什么细节都不用做即可入住；
b、客户在入住前或选型之前完全了解装修档次，风格，投诉减少；
c、由于装修档次较高，给人感觉良好，有可能促使客户产生冲动性购房，从而增加销量；
d、可将装修资金并入购房款中，一并实行银行按揭，从而减少一次支付大量装修款的压力。
2）缺点
a、装修投入较多，对于发展商来说，负担较重，风险也较大，一旦不被业主看好，可能造成损失，甚至造成房子暂时销不出去；
b、装修一步到位，业主想调整的空间就没有了；
c、豪华装修一般费用较高，客户是否承受得起，发展商一般在操作上都是谨慎的。
3、普通型装修
所谓普通型装修，是将隔墙厨厕、阳台等基础性工作完成的一种装修方式，它是想通过发展商来承担其中工作量大、耗料大、有可能穿墙打洞的一些工作环节，一方面减少业主收楼后的装修容和工作环节，方便物业管理另一方面也照顾一部分想锦上添花的业主进一步改进，其优缺点是：
1）优点
a、发展商投入资金少，风险减少；
b、室感觉，家的感觉增强，购楼即可入住，若要改进可慢慢实施，时间上从容得多；
c、留有进一步改进的空间，业主还可根据个人的喜好、习惯进行改进，花费不大，对环境的影响也不太大。
2）缺点
唯一的缺点是不能从根本上解决二次装修的问题，有些业主可能还会根据个人的爱好而增加装修容，对周围业主造成影响，但只要强化管理，影响可能不会太大。
（四）美的海岸花园宜选方案
综上所述，各装修标准各有利弊，而业主要求各异，众口难调，综合考虑各方面的因素，我们宜采取一个普通装修的标准和价格，再在此基础上提供菜单（即套餐）服务的办法，试详述如下：
假设样板房按如下标准装修而成，装修价为8万元（按100万平方米面积，每平方米装修价800元计）；
门窗：
户门用实心超级防盗门，装配名厂豪华门锁，室其他门选用水曲柳木门，配固力球型门锁；阳台用高级铝合金推拉式落地玻璃门；窗用铝合金窗框。
墙：
厅、房抹ICI；卫生间、厨房镶砌高级瓷砖。
天花：
厅、房抹ICI；卫生间、厨房顶吊扣板天花。
地面：
楼面厅、房铺高档竹木地、做连角线；卫生间、厨房铺耐磨防滑釉面砖；阳台铺耐磨防滑釉面砖，设有洗衣机给排水位。
卫生设施：
采用高级浴缸、洗手盆、坐厕；并配备浴镜，毛巾架、纸巾架、冷热水喉、抽气扇。
厨房设施：
配高级石台面，连不锈钢洗碗盆、高级组合式厨柜，配送抽油烟机。
水电：
全部电线入墙安装。
每户供应足够电力、配送全屋灯具、开关、插座、每户安装独立水电表。
：
客厅及主人房均安装有入墙国际直拨（IDD）插座。
电视：
客厅及主人房均安装有入墙有线电视接收插座。
（以上装修标准及装修价格未经核实，只是假设）
依据这一基本装修标准，再依据主要装修材料的不同分成800元/平方米及600元/平方米两个档次，每个档次都附有A、B、C、D、E五个调整方案或菜单供业主选择，这五个菜单分别只针对基本方案中的某一款项进行变动，如A菜单是将厅的木地板换成釉面砖，其余不变；B菜单是改动厅阳台推拉门；C是天花全部吊顶；D是部分吊顶；E是取消浴缸，增加整体浴室等，调整一项，按每项的造价对整体价格进行调整和扣减，两个档次和每档次的5个类型，任由业主自定，于一个月至二个月前将选定的款式及预定金交给公司，由公司统一安排组织实施。
这样的整体装修档次和风格，客户都可依据两个样板房（即800元/平方米和600元/平方米造价）进行把握，只是局部变化。
整体造价业主同样可根据自身经济情况来确定。
（五）操作办法
公司组建一个装饰工程队，挂靠在工程部，设队长1人，质检管理员2人，实行队长负责制，其他人员由队长组阁。
公司对装饰队的管理人员只发基本工资，其余从靠所完成的工程任务中提成，装饰工程队视工程质量大小设若干个施工小组，各小组人员包括木工、泥瓦工、电工、油漆工、管道工等，按计时工处理，即有工作量有工作任务时，领取定额工资，无工程任务时，公司不负任何义务和责任，或者说，施工组只是挂靠在装饰工程队下的，由装饰工程队全过程监理的乙方队伍。
财务部为装饰队单独设立，负亏不负盈，且每项工程应提取微量的风险储备金。
其管理模式可参考社会上包工队的管理办法。
施工组不直接向业主收费，而由公司统一收取，统一购买原材料，按计划户数由施工小组领用安装。
通过建立严格的管理办法和处罚制度来控制进度和装修质量。
装饰费用可分摊入房屋造价之中，但另有单独的明细帐，必要时供业主备查，对已经售出的毛坯房，只有通过装修方案的优良，价格的合理等因素来吸引他们重新选择装修。
装修的主要工作流程如下：
（六）几点建议
1、采用装修到一定程度或普通装修的方式交楼，比完全不装修（或豪华装修）要好，但普通装修的容因为是基础性的，比较难于修改，因此在实施前一定要征得业主认可，配合菜单一起，供业主选定。
2、在选定菜单的同时，客户也可自定或选定更高档次的装修方案交由房产公司实施，但费用可据实核算，房产公司可不盈利，以承担义务、服务的方式承担装修任务，主要促使其提前装修。
因为很多业主不及时装修，主要是时间和精力顾不过来。
3、采用这种交楼方式，对已购楼的20位业主也无影响，若他们要求按上述标准装修，只要追加几万元资金即可，有费用明细账目可查，他们也会放心。
实在要自己装修，因户数有限，影响也不大。
4、以后的交楼标准不能再以不装修房形式出售，而应把装修档次、装修价格告诉客户，附在房价之后，言明若一起交款，可一起享受银行按揭的优惠，不必一次掏出太多的资金。
要让售楼员尽快熟悉装修容、标准、价格，有意引导客户接受普通装修类型。
（七）几家大楼盘的交楼标准
1、某花园二至五层装修标准及配套设施
结构：
框架结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板。
外墙：
贴名厂瓷质砖。
墙：
厅、房抹ICI；卫生间、厨房镶砌高级瓷砖至天花底。
天花：
厅、房抹ICI；四周加石膏线；卫生间、厨房吊塑料扣板天花。
地面：
楼面厅、房铺复合木地板，做连墙脚线；卫生间、厨房铺耐磨砖，阳台铺耐磨砖，设有洗衣机给排水位。
户门：
大门用柚木实心门，装配名厂豪华门锁；房、厨房、卫生间用榉木夹板拼花门，封门边配固力球型门锁；厅阳台用高级铝合金推拉式落地玻璃门。
窗户：
白色铝质框及绿色玻璃。
卫生设施：
采用高级浴缸、洗手盆、坐厕，并配备浴镜、毛巾架、纸巾架、冷热水喉、抽气扇。
厨房设施：
配高级花岗岩台面连不锈钢洗碗盆，高级组合式橱柜，附送抽油烟机。
水电：
为确保住户享受最现代化之家居生活，每户皆供应足够电力，全屋灯具、电掣及电插座配备齐全，全部电线皆入墙安装，每户安装独立水、电表（费用另计）；
：
客户及主人房均安装有入墙国际直拨（IDD）插座（费用另计）；
电视：
客厅及主人房均装有入墙有线电视接收插座（费用另计）；
石油气：
均设有石油液化气管道（费用另计）。
2、某花园首期洋房1~3栋装修标准
结构：
框架结构、薄壁梁柱。
外墙：
亚光面砖与白色瓷马赛克相结合。
墙：
高级白色乳胶漆、厨房、卫生间铺砌高级防滑地砖。
地面：
厅、房、卧室为水泥地面，厨房、卫生间铺砌高级防滑地砖。
窗：
优质白色铝合金窗、每户厅房、卧室均设有豪华落地窗。
厨房：
白色瓷砖灶台、安全煤气管道系统。
门：
双面夹板门、并配有高级门锁。
卫生间：
国产优质清洁具三件与五金配件。
管理系统：
一切保安、消防、卫生、设备等专项服务均有物业机构。
配套设施：
1）共用电视天线；
2）每户预埋线；
3）大型地面停车均方便住户。
3、某花园洋房14、15座装修标准
大厦外墙：
高级条砖。
地下大堂地面及墙身：
抛光砖。
各层电梯大堂：
地面抛光砖，墙身高级瓷砖。
电梯：
奥的斯电梯。
住宅墙身天花：
住宅单位客、饭厅、睡房墙身及天花全部刮胶。
阳台：
地面铺耐磨砖。
楼面：
客饭厅及睡房地面铺柚木地板、并配脚线（首层住宅地面为釉面砖）
窗：
铝合金窗。
门：
厅门：
柚木雕花门；睡房：
榉木夹板门；卫生间、厨房：
榉木夹板门（下截带百叶）。
厨房：
墙身高级瓷片到天花底，地面铺耐磨砖、天花刮胶、带不锈钢星盆高级厨柜。
卫生间：
墙身高级瓷片到天花底、地面铺耐磨砖、天花刮胶。
套房卫生间：
COTTO洗面盆、浴缸均连龙头配件、连体坐厕、枧盅、纸巾盅。
公共卫生间：
COTTO连龙头配件、连体坐厕、枧盅、纸巾盅。
电器：
客饭厅、睡房、厨房、卫生间、阳台均装有灯掣、插座、电线均入墙安装。
电视：
客厅、套房装有公共电视天线插头。
：
客厅、睡房均安装有插头。
二、云海苑别墅组团部功能和初步方案
（一）豪华别墅方案
占地面积350~400M2，花园面积150M2上。
1、外观：
1）往后花园落地推拉门；
2）落级客厅、豪华酒吧；
3）弧形旋转梯；
4）环形饭厅；
5）豪华吊灯。
2、花园：
☆☆亭台、假山、鱼池、拱桥、曲径、树木花草、私家泳池。
3、功能（面积单位：
平方米）
一层
车库
大堂
日光房
客厅
酒吧间
饭厅
备餐间
厨房
卫生间
洗衣间
工人房
共用间
建筑面积
42
10
20
64
12
8
8
5
3
8
20
200
二层
套间房
套间房
套房
套房
电脑房
电脑房
共用间
露台
35
35
25
25
15
15
30
180
三层
主人套房
睡房
收藏室
起居室酒吧间
服装间
浴室
健身房
共用间
空中花园
露台
80
其中16
其中20
其中20
其中8
其中16
40
30
150
4、要求与说明：
1）首层客厅与日光房、酒吧间相连，饭厅与备餐厅、厨房相连；
2）二层电脑室、活动室相连，饭厅与备餐厅、厨房相连；
3）主人套房由睡房、收藏室、起居室（或酒吧间）、服装间和浴室组成，共80平方米；
4）表中建筑面积不包括露台、空中花园；
注：
建筑面积首层：
200平方米，二层：
180平方米，三层：
150平方米。
（二）占地300平方米的独立别墅方案
建筑占地面积：
140平方米
建筑面积：
374平方米（不含阳台、露台）
花园面积：
160平方米
别墅功能（面积单位：
平方米）
首层
车库
客厅酒吧间
饭厅
厨房
洗衣间
卫生间
工人房
共用间
建筑面积
22
53
15
12
8
10
20
140
二层
套间房
套间房
套房
活动室
共用间
露台
35
35
25
20
25
140
三层
主人套房
睡房
起居室
浴室
书房
共用间
空中花园
露台
64
其中16
其中20
其中8
其中20
30
94
（三）占地250平方米的独立别墅
建筑占地面积：
120平方米
建筑面积：
334平方米
花园占地面积：
130平方米
☆☆功能（面积单位：
平方米）
首层
车库
客厅酒吧间
饭厅
厨房
工人房
卫生间
洗衣间
建筑面积
22
42
12
10
8
6
20
120
二层
套间房
卧室
卧室
共用卫生间
活动室
共用间
露台
35
12
12
5
30
26
120
三层
主人套房
睡房
起居室
书房
浴室
共用间
空中花园
露台
64
其中16
其中20
其中20
其中8
30
94
第二节项目整体工程安排（表格）
序号
项目容
开发进度
1998年
1999年
2000年
2001年
1
立项审批
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
2
规划确定
3
规划报批
4
地质勘探
5
填砂
6
围墙售楼部
7
ABCD区“七通”
8
东大门样板房
9
会所
10
ABCD区中心广场绿化
11
项目奠基典礼
12
售楼部、写字楼入伙
13
开始预售
14
第一期工程
15
第二期工程
16
第三期工程
17
第四期工程
18
营销
注：
由于涉及到美的海岸花园工程建设有关的商业秘密，项目总体工程进度具体时间安排已略。
第三节项目质量营销
美的海岸花园项目工程总建筑面积为28.8平方米，居住区共分9个小区（其中有4个别墅区，5个洋房区），预计分三期进行开发建设。
首期工程为三区云海苑别墅和六区海星居洋房，于1998年12月开工，1999年11月第一期竣工9建筑面积为6万平方米），整个项目预计2001年底全面竣工入伙。
建筑工程质量是房地产的在价值，是发展商投资保值增值的物质基础，也是事关业主和住户安全及利益的百年大计。
美的集团总公司对于美的海岸花园十分关心。
集团董事局主席、总裁何享健先生多次询问项目的工程建设与质量管理的有关问题。
市政府及有关主管部门也十分重视美的海岸花园这一“绿色窗口”的工程建设，市有关领导多次视察美的海岸花园的施工现场。
狠抓工程质量、创造优质工程是项目工程建设的首要目标，是项目成为全国城市住宅小区建设试点小区的重要保证之一，也是带动项目营销的重要条件。
一、工程质量管理提示
（一）建立项目经理负责制度
建设工程由总工程师及工程部经理统一部署，成立工程指挥部，并明确分工，实行项目经理制。
项目经理享有所属小区的监理质量控制权利，同时承担工程质量把关的义务，对所管小区的工程建设负责。
（二）建立完善的质量管理奖惩制度
必须制定和完善一套完整的管理制度，包括工程资料管理规定，小区建设工程质量监督规定，小区工程水暖、电气设备及材料质量管理规定，小区住宅工程初装饰管理办法，小区住宅工程土建、装修、水暖、电气等部分工程的质量若干规定、住宅小区建设工程质量等级检验管理规定等，做到有制度可循，根据制度采取必要的经济手段，奖罚分明。
（三）提高建筑施工单位的质量意识
确立美的海岸花园项目工程部在项目建设中的主导地位。
明确所有施工队伍，在工程质量上一律要接受项目工程部门的监督管理。
施工单位必须经过严格的招标投标程序，中标后方可进场。
建筑施工单位必须树立“百年大计、质量第一”的思想意识，拒绝施工作业中种种不良习惯。
同时应积极主动与设计单位、科研单位联系，在应用新技术、新材料方面进行探讨。
只要能确保质量的新材料能改良传统的施工工艺技术的新技术，项目工程部门都要予以接受及采纳，并迅速制定有效方案。
（四）确定综合管理的组织模式，强化管理职能
为强化小区质量管理工作，美的集团监察部、投资部及结算中心充分发挥各部门职能作用，做好美的海岸花园项目的工程质量管理工作。
同时，地方主管部门对小区进行工程的监督，参与工程验收工作。
对小区所有建设工程包括建筑安装工程、小区道路及绿化工程、室外热力管网、给排水管网、室外煤气管道、室外供电线路、通讯、电讯电视天线等安装工程进行全面质量监督管理；对所有施工单位实行业务监督，质量监督部门由原来单位的质量核验，转变为进行宏观监控管理，并贯穿于施工阶段全过程。
二、技术细节及管理措施提示
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