精选小区物业管理个人工作计划.docx

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精选小区物业管理个人工作计划

小区物业管理个人工作计划2021

　　【篇一】

　　物业治理大体上分为早期参与、接管验收治理、业主进驻治理、保安治理、消防治理、清洁绿化治理、房屋及共用设备设施治理、财务治理、质量治理、人力资源治理等方面，在实际操纵中，我们将根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

　　一、早期参与的具体工作计划：

　　1、检查配套设施是否完善，如保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉（间）、吸烟区等服务设施；另外如物管公司用房、库房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施；

　　2、检查水电供给容量及能源费计量的设计。

根据****的功能要求和考虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量。

　　3、检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否公道实用，是否留有死角。

　　4、检查机电设备的配臵是否公道。

　　5、收集整理合同文件和技术档案资料。

　　6、起草物管委托合同并与开发商签署；

　　7、与开发商协商制定治理维修公约并报市房地局核预备案；

　　8、制定物业治理的岗位设臵和职员编制，列出职员到位时间表；

　　9、制定汇总各部分采购清单（办公众具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）

　　10、根据正式治理前职员到位计划、职员工资福利及办公用度以及采购清单编制开办费预算报开发商审批执行；

　　11、根据具体情况及业主租户的服务需求猜测编制物业治理费预算，确定每月每建筑平米的治理费金额；根据设备情况及业主使用功能的要求，拟定能源费计量及分摊方案及原则；确定服务项目及各类收费标准；

　　12、与开发商办理交接楼手续（包括安全消防责任的交接）；交接内容要有以下几点：

　　●产权产籍/业户名单/地址及邮编

　　●图纸资料及设备使用操纵手册

　　●供货商/承建商的培训

　　●政府及行业主管部分签发的许可证书或执照

　　●钥匙

　　●专用工具和备品备件

　　●遗留题目的确认和解决时限

　　●保修安排（电话联络单）

　　●电、水、气表的抄读确认

　　●资产/材料/工具

　　●题目

　　●题目的原因

　　●已造成或将造成的后果

　　●解决方案建议（时间、用度和相关影响；彻底解决、改善、治理措施弥补）

　　●时间限制要求

　　13、建立主要的制度和工作程序：

公众制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等；

　　14、相应文件及表格的设计、印刷和使用；

　　15、协助发展商办理业主的进伙手续；办理业主及租户的进停止续。

　　二、前期主要服务质量标准

（一）、基本要求

　　1、前期服务与开发商双方签定规范的物业服务合同，明确双方的权利和义务关系。

　　2、承接项目时，对公用部位，公用设施进行认真查检，验收手续齐全。

　　3、治理职员、专业操纵职员按照国家有关规定取得物业治理职业资格证书或岗位证书。

　　4、有完善的物业治理方案，质量治理、财务治理、档案治理等健全制度。

　　5、治理服务职员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

　　6、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

　　7、按合同约定规范使用房屋专项维修资金。

（二）、房屋治理

　　1、对房屋公用部位进行日常治理和维修养护，检验记录和保养记录齐全。

　　2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修。

　　3、每周巡查1次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

　　4、按照装饰装修治理有关规定和业主公约要求，建立完善的装饰装修治理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和留意事项。

每2日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部分。

　　5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部分。

　　（三）、共用设施设备维修养护

　　1、对共用设施设备进行日常治理和维修养护（依法应由专业部分负责的除外）。

　　2、公示24小时服务电话。

急修30分钟内，到达现场，有报修、维修记录。

　　3、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检验等记录齐全。

　　4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操纵维修职员严格执行设施设备操纵规程及保养规范；设施设备运行正常。

　　5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。

需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修或者更新改造。

　　6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通，设备房保持整洁。

　　7、楼道灯完好率不低于85%，发现灯坏及时维修。

　　8、将公共设施如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、马路、停车场、公共活动场所等治理好，不得改变其使用功能。

　　9、对配电柜、空调待各类设备做好运行及维修保养记录台帐，定期检查。

　　10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。

　　（四）、公共秩序维护

　　1、小区北出进口实行7：

00---19：

00门卫值班；高层出进口及南出进口实行保安24小时值班。

　　2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

　　3、车辆停放有序。

小区进出口通道畅通。

对进出车辆指挥治理有序有礼，进出方便。

　　4、对摩托车、自行车指定位臵停放，停车秩序整洁有序。

　　5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部分，并协助采取相应措施。

　　6、轻易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

　　7、全小区实行24小时机动巡逻，夜间实行电子巡更。

　　（五）、保洁服务

　　1、生活垃圾逐日清运1次。

　　2、公共场所逐日清扫2次，出进口、楼道逐日清扫1次，共用部位玻璃每月清洁1次，楼道灯每季清洁1次，电表箱、楼梯扶手、消防箱、信箱等设备，每周抹一次，确保无卫生死角。

　　3、小区内公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。

　　4、做到七净、六无。

七净：

路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净；六无：

无垃圾污物、无动物粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显浮土、无污水脏物。

　　5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

　　（六）、绿化服务

　　1、对绿化区域天天定时浇水，定期进行翻土，栽种草皮植被，及时清除杂草，创造小区优美的环境。

对小区内所有的绿化花木负责，成活率要达95％以上。

　　2、保证小区所有绿化设施完好，对小区内绿化区域进行治理（浇水、修枝整形及养护），对一切破坏绿化的行为给予制止。

　　3、负责小区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作，及时处理枯枝落叶。

　　4、公共门厅常年布臵绿色植物，定期对其进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。

　　（七）、收发服务

　　1、报纸、杂志、信函发放正确及时。

　　2、各种快递、挂号信函、重要文件等登记具体，发放正确及时，无错发，漏发。

物业职员配备、培训及治理

　　一、职员配备

　　物业治理处职员配备是依据我公司多年的治理经验，结合小区实际情况进行测算。

各类职员共计27人，其中主任1名，治理员1名，保洁员7名，绿化工1名，水电工1名，保安员16名。

　　二、职员培训高标准的服务，需要高标准的制度，高标准制度需要高素质人来执行。

我公司建立了较好的治理职员培训机制。

培训是员工能否圆满执行制度并达到目标的手段，也是物业治理处能否实现治理目标的一个重要保证。

　　1、政治思想素质培训。

全体员工都应树立全心全意为业主和使用人服务的思想，热爱物业治理工作，提倡“”热忱、奉献”的敬业精神。

　　2、职业道德培训。

教育员工树立“五爱”思想：

爱行业，爱用户、爱岗位、爱服务、爱信誉。

　　3、作风建设：

根据员工工作性质，着同一服装，同一挂牌。

在接待业主、使用人或宾客时，应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文明，把“居民至上”作为行动的信条。

　　四、“三全四保”五治理体系标准

　　1、三全四保

　　1.1为更好实现公司各物业点“天天是精品”的治理目标，依据公司“三全”（全方位、全时段、全覆盖）、“四保”（保安、保洁、保绿、保设备）的总体要求，制订本标准。

　　1.2本标准规定了基础治理、房屋治理与维修养护、共用设备治理、共用设施治理、保安及车辆治理、环境卫生治理、绿化治理、精神文明建设和治理效益等方面的要求。

　　1.3本标准适用于公司参与治理的所有物业点。

　　2.基础治理

　　2.1接管验收手续齐备。

　　2.2实施同一专业化治理。

　　2.3与建设单位或业主委员会签订物业治理合同，双方责权利明确。

　　2.4建立维修基金，其治理、使用、续筹符合有关规定。

　　2.5房屋使用手册、装饰装修治理规定及业主公约等各项公众制度完善。

　　2.6业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。

　　2.7各物业点制订争创五星规划和具体实施方案。

　　2.8建立健全各项治理制度、各岗位工作标准，并制订具体的落实措施和考核办法。

　　2.9治理职员和专业技术职员持证上岗；员工同一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。

　　2.10应用计算机、智能化设备等现代化治理手段，进步治理效率。

　　2.11在收费、财务治理、会计核算、税收等方面执行有关规定:

至少每半年公然一次物业治理服务用度收支情况。

　　2.12房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，治理完善，查阅方便。

　　2.13建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。

　　2.14建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业治理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

　　2.15定期向住用户和发放物业治理服务工作征求意见单，对公道的建议及时整改，满足率达95％以上。

　　2.16建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录。

　　3.房屋治理与维修养护

　　3.1广场、大厦、停车场等建筑物标志明显，服务区内门厅布臵公道并设立引路方向平面图和路标，大厦各单位名录标识在大堂内明显位署，并同一有序。

　　3.2无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。

　　3.3建筑物外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

　　3.4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，保持整洁同一美观，无安全隐患或破损。

　　3.5空调安装位臵同一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。

　　3.6封闭阳台同一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。

　　3.7楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等治理完好。

　　3.8共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔热层无破损。

　　3.9房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

　　3.10设施单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑结构的安全隐患。

　　4.共用设备治理

　　4.1综合要求

　　4.1.1制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录治理、维修档案等治理制度，并严格执行。

　　4.1.2设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

　　4.1.3配备所需专业技术职员，严格执行操纵规程。

　　4.1.4设备良好，运行正常，一年内无重大治理责任事故。

　　4.2供电系统

　　4.2.1保证正常供电，限电、停电有明确的审批手续并按规定时间通知住用户。

　　4.2.2制订临时用电治理措施与停电应急处理措施并严格执行。

　　4.2.3备用应急电源可随时起用。

　　4.3弱电系统

　　4.3.1按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。

　　4.3.2监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

　　4.4消防系统

　　4.4.1消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。

　　4.4.2消防治理职员把握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种题目。

　　4.4.3组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

　　4.4.4订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

　　4.4.5装修需报消防部分审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部分验收合格后方可使用。

　　4.4.6服务区域内无火灾安全隐患，督促各用户与相关部分签订消防责任书。

　　4.4.7各住用户消防、用电有严格的治理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患。

　　4.5电梯系统

　　4.5.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

　　4.5.2电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，透风、照明及附属设施完好。

　　4.5.3轿厢、井道、机房保持清洁。

　　4.5.4电梯由专业队伍维修保养，维修、保养职员持证上岗。

　　4.5.5运行出现故障后，维修职员应在规定时间内到达现场维修。

　　4.5.6运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

　　4.5.7货运电梯由专人治理操纵，严禁超载，客梯严禁载货。

　　4.6给排水系统

　　4.6.1.建立大厦用水、供水治理制度，积极协助用户安排公道的用水和节水计划。

　　4.6.2设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。

　　4.6.3按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操纵职员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。

　　4.6.4高压水泵、水池、水箱有严格的治理措施，水池、水箱四周无污染隐患。

　　4.6.5限水、停水按规定时间通知住用户。

　　4.6.6排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

　　4.6.7遇有事故，维修职员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

　　4.6.8制定事故应急处理方案。

　　4.7空调系统

　　4.7.1中心空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。

　　4.7.2中心空调系统出现运行故障后，维修职员在规定时间内到达现场维修。

　　4.7.3制订中心空调发生故障应急处理方案。

　　4.8供热供气系统

　　4.8.1锅炉供热设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常。

　　4.8.2管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。

　　4.8.3北方地区冬季供热居室内温度不得低于16℃。

　　5.共用设施治理

　　5.1共用配套服务设施完好，无随意改变用途。

　　5.2共用管线同一下地或进公共管道，无排挤管线，无碍观瞻。

　　5.3道路、楼道、大堂等公共照明完好。

　　5.4广场、大厦、停车场范围内的道路通畅，路面平坦。

　　6.保安及车辆治理

　　6.1服务区域内实行24小时值班及巡逻制度。

　　6.2有专业保安队伍，保安职员熟悉服务区域内的环境，文明值勤练习有素言语规范认真负责。

　　6.3结合服务区域内的特点，制订安全防范措施。

　　6.4进出服务区域内的各种车辆治理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

　　6.5停车场有专人疏导，治理有序，排列整洁。

　　6.6室内停车场治理严格，出进登记。

　　6.7非机动车车辆有集中停放场地，治理制度落实，停放整洁，场地整洁。

　　6.8危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

　　7.环境卫生治理

　　7.1环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。

　　7.2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁职员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

　　7.3垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀、房屋共用部位共用设施设备无蚁害。

　　7.4治理区域保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；广场、大厦地面无纸屑、烟头等废弃物。

　　7.5广场、大厦贸易网点治理有序，符合卫生标准；无摊点外溢、无乱贴、乱画现象。

　　7.6无违反规定饲养宠物。

　　7.7排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。

　　7.8对有毒、有害垃圾治理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂。

　　8.绿化治理

　　8.1绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。

　　8.2花草树木长势良好，修剪整洁美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。

　　8.3绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

　　8.4对广场、大厦等绿化有治理措施并落实。

　　8.5农药使用要建有严格的领用、保管、使用制度。

　　9.精神文明建设

　　9.1全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守服务区域内的各项治理规定。

　　9.2相关服务区域内设立宣传园地，宣传治理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展健康向上的活动。

　　9.3治理区域内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件。

　　9.4相关区域内设立信息公告栏，符合条件的设有文化体育活动场所。

　　9.5创造条件，积极配合，支持并参与社区文化建设。

　　10.治理效益

　　10.1物业治理服务用度收缴率98％以上。

　　10.2提供便民有偿服务，开展多种经营。

　　10.3物业治理经营状况良好。

　　五、物业治理档案的收集

　　在小区物业治理中，我们的档案资料的收集工作尽可能及时、完善、不遗漏。

所谓完善，从空间上讲是指物业构成上的方方面面、从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境；从时间上讲是自始至终，从物业的规划设计到售后服务的资料都须齐全。

及时，即要不失时机，做到“六时”。

　　【篇二】

　　依据团体的治理要求和物业治理运作需要，物业部将工作分为参与期治理、进住期治理（将验收好的房屋交给业主；二次装修治理、迎接业主迁进新房等）和常规治理三部分。

按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下治理工作计划：

　　参与期

　　根据团体公司提供的项目施工进度表、销售进度表、进住计划安排，制定相应的前期参与工作计划，力求务实、高效，并有利于团体的销售服务。

　　1、从物业治理的角度出发，提前把握物业的情况，做好以下各项前期预备工作：

（1）根据团体公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与团体签定《前期物业服务协议》；对团体公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免进伙后口实不符导致纠纷；

（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业治理角度提供专业建议；

　　（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业治理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供给、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、治理用房的规划与施工，从物管专业角度提出公道化建议；

　　（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；

　　（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档治理；

　　（6）配合销售部物业治理咨询，同时与团体销售部、客服部职员进行物业治理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；

　　（7）业主进伙前，先行参与房屋的验收过程，发现题目及时汇总提交书面整改报告；

　　（8）收集装修、装饰材料供给商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供给；

　　（9）与团体公司相关部分协商建立维保机制，力求在维修治理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；

　　（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等预备工作；

　　（11）与团体公司协商确定治理处办公场所以及安防职员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；职员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业治理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主进伙时发放给业主）。

　　（13）针对未来需要完善的物业治理题目建立专项档案。

　　2、开展业主服务需求调查

　　积极参与团体公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在进住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、爱好爱好及各类服务需求，通过分析，确定治理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业治理服务工作更加贴近业主。

　　3、按规范实施接管验收

　　充分利用前期参与取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对团体负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。

　　进住期

　　1、高效便利办好进住

　　进伙期是物业治理工作关键的一个环节，同时也是物业治理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业治理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：

（1）与销售部配合，告知业主具体的进伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关用度，以便业主事前做好预备；

（2）销售部应公道安排业主的进伙时期，加强节假日的进伙办理；进住服务；

　　（3）一条龙办理进停止续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的进住服务；

　　（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主进伙；

　　2、提供进住期的便民服务措施

（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业治理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；

（2）通过公然招投标方式引进4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；

　　（3）组织有偿便民服务队，解决进住期间搬运量大，搬家难的题目；解决家庭装修后清洁卫生题目，同时也方便装修期间民工流的控制。

　　3、记录并处理业主在接楼验房中提出的公道的意见与建议

　　4、装修治理

（1）装修宣传培训。

根据《建筑发》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修治理办法》及福州市有关装修治理的规定，制定《房屋装饰、装修治理办法》、《装修期间电梯使用治理规定》、《二次装修申请表》等，对相关治理员以及业主、装修施工单位的施工职员进行装修的法律、法规及专业知识培训。

（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。

　　（3）落实二次装修跟踪监管责任制。

　　（4）制定违章装修处理流程。

　　（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和