内部物业服务条例.docx

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内部物业服务条例

美特好集团内部物业服务条例

第一章物业服务主体、客体单位的界定

第一条：

凡美特好公司内部各单独注册、计划单列、进行盈利创收的经济实体与分支单位（如集团公司各门店、早早食天地各门店、星美影城、物业写字间、物流中心（公司）、外租和联营商户等均为物业管理服务范畴的主体或客体单位）。

第二条：

凡集团公司内部具有能源介质（供、排水系统、变配电系统、中央空调系统、电梯输送系统等）输出与自备能力，且有集中控制与职能专业管理人员的经济实体（如集团各地区公司所属门店等为各独立营运门店），均为物业服务主体单位。

第三条：

凡集团公司内部具有能源介质和配套设备需求且与物业管理主体单位属于同一建筑物内的经济实体（如早早食天地：

迎宾店、滨河店、平阳店、广场店、三墙路店、千峰店、麦当劳滨河店、星美影城平阳店、肯德基千峰店、万达影城新华西街店及各门店内外租、联营商户等），均为物业服务客体单位。

第四条：

物业服务主体（简称甲方）、客体单位（简称乙方）服务区域（净使用面积）的划分：

建筑物、构筑物以实际营运平面投影面积为界：

平面界定之外立面以楼层地面为界；能源介质以相关连接管口、电源、信号源连接点为界。

第五条：

安装于物业服务客体单位之屋面、楼层的中央空调冷却塔、冷链系统冷凝机组、消防排烟风机等设备由物业服务主体单位负责管理。

第二章物业服务的责任与权利

第一条：

物业服务主体单位根据《物业服务委托合同》有关条款为物业服务客体单位提供及时有效的有偿服务；物业服务客体单位有权利向物业服务主体单位对履行《物业服务委托合同》有关条款提出改进建议与建设性意见，物业服务主体单位有责任予以采纳。

第二条：

物业服务主体单位负责按月度根据《物业服务委托合同》有关条款向物业服务客体单位核算收缴水、电、冷、暖空调、垃圾清理、外部卫生、设备维保等相关费用；物业服务客体单位有义务按时缴纳上述费用。

（交纳费用的形式按集团公司财务要求进行，流程为:

门店每月定期查抄水、电表指数，计算并确认费用金额，交主、客体单位双方负责人签字后上报资材物业公司，由资材物业公司财务部汇总审核后交集团财务中心进行帐务处理或由联营商户直接到门店缴费。

）

第三条：

物业服务客体单位有权利自主配备能源介质设备维修专业人员，也可以委托物业服务主体单位以《物业服务委托合同》的形式要求其提供能源介质设备维修专业人员进行有偿服务。

无论何种形式，均应充分利用项目工程保修期与供货设备免费维保期的供方资源，力求降低物业服务成本，逐步提高自身物业管理水平。

第四条：

物业服务主体单位对本单位与客体单位的核算收缴，直接由资材物业公司财务部负责。

第三章物业服务合同的签署与授权

第一条：

物业服务主体单位与客体单位间的有偿服务采用《物业服务委托合同》以契约的形式予以确定。

协议签订之后，主体单位有维护、监督和管理的权利与义务，应以制度形式对客体单位的设备设施进行维护、保养，客体单位有权对主体单位的服务提出质疑。

第二条：

物业服务主体单位与客体单位的《物业服务委托合同》应由双方的行政第一负责人签署。

第三条：

物业服务主体单位与客体单位签署《物业服务委托合同》应报请集团资材物业公司总经理（以报告形式审批），由主体单位物业服务部门具体负责实施。

第四章物业服务费用标准

第一条：

电费：

山西地区：

联营、外租商户1.1元/度（此费用泛指1101、~1108、1501店）；其他门店联营、外租商户1.3元/度。

呼市地区：

包头地区：

鄂尔多斯地区：

保定地区；

第二条：

水费：

山西地区6.68元/吨；呼市地区6.5元/吨；包头地区6.5元/吨；鄂尔多斯地区8元/吨；保定地区：

6.5元/吨。

第三条：

采暖费：

门店有供热系统的按0.535元/平米/天（联营商户及外租区客体单位冬季中央空调自供热费用收缴统一按当年当月中央供热主机及辅机的能耗费用总和）。

外部供冷的山西地区：

按建筑面积18元/月/平米；呼市地区：

按建筑面积7元/月/平米；包头地区：

按建筑面积7元/月/平米；鄂尔多斯地区：

按建筑面积7元/月/平米；保定地区：

按建筑面积7元/月/平米。

第四条：

空调费：

门店备有空调系统的按0.533元/平米/天（联营商户及外租区客体单位夏季中央空调自供冷费用收缴统一按当年当月中央空调制冷主机及辅机的能耗费用总和）。

外部供冷的山西地区：

按建筑面积18元/月/平米；呼市地区：

按建筑面积7元/月/平米；包头地区：

按建筑面积7元/月/平米；鄂尔多斯地区：

按建筑面积7元/月/平米；保定地区：

按建筑面积7元/月/平米。

第五条：

设备设施维护保养费：

2.5元/平米/天的人工费（配件可以由外租和联营商户自备；也可以在物业服务方购买，配件金额按照物业服务方系统内的价格执行）。

第六条：

物业服务费：

2元/月/平米（全国范围内统一定价）。

垃圾清运费、垃圾处置费、消杀费、消防管理费、保洁费、人工费；其中不包括公共水电费；房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用

第五章物业服务费用核算原则及依据

第一条：

物业服务费用核算本着“谁受益、谁出资”的原则，逐步完善集团公司成本核算体系，实现资本运营有序可循。

第二条：

物业服务主体、客体单位能源介质消耗原则上实行分户计量，以实结算的缴费办法。

对不具备分户计量条件的客体单位，电费：

联营、外租商户以实际负荷（总功率）×1.1元/度（或1.3元/度）计算；按月缴纳；水费：

以实际用水量×单价金额/吨（山西地区单价6.68元/吨、呼市地区单价6.5元/吨、包头地区单价6.5元/吨、鄂尔多斯单价8元/吨）计算，按月缴纳。

第三条：

物业服务主体、客体单位冬季取暖费：

按当月锅炉主机、辅机等设备设施所消耗的能源总费用（含软化水），除以物业服务主体、客体单位采暖总面积，为采暖费单价（0.535元/平米/天），再乘以客体单位实际使用面积乘以实际天数计算，采暖费按月足额缴纳；冬季供暖期为5个月，从本年11月1日起至次年3月31日止。

外部供暖（约5个月）以门店按业主或热力公司供用冷要求所缴纳的费用，以实分摊。

第四条：

物业服务主体、客体单位夏季中央空调自供冷费用统一按当月中央空调制冷主机及辅机的能耗费用总和/物业服务主体与客体单位采冷面积的总和=单位面积制冷费，供冷费单价（0.533元/平米/天）乘以客体单位实际使用面积乘以实际天数计算，按月足额缴纳；供用冷期为本年4月20日起至9月30日止。

外部供冷（约3个月）以门店按业主或热力公司供用冷要求所缴纳的费用，以实分摊。

第五条：

星美影城1号、2号、3号、4号、接待前厅取暖、采冷按平面投影面积×1.5倍计取。

第六条：

物业服务主体、客体单位应按月分摊当月的垃圾处置费与垃圾清运费，分摊比例：

1、物业服务主体单位（门店）分摊50%，门店联营商户分摊30%、外租商户分摊20%（其中包含早早食天地、星美影城等）；由物业服务主体单位负责垃圾处置费的核算并收缴相应费用。

2、物业服务主体单位（门店）分摊50%，门店联营商户分摊30%、外租商户分摊20%（其中包含早早食天地、星美影城等）；由物业服务主体单位负责垃圾清理并核算收缴相应费用。

注：

如上述条件中门店客体单位（早早食天地、影城、万达影城）有增减变动者，其分担费用由主体单位承担；门店联营、外租商户有增减变动时，仍按分摊比例进行承担费用。

第七条：

物业服务主体单位（门店）分摊50%，门店联营商户分摊30%、外租商户分摊20%（其中包含早早食天地、星美影城等）；由物业服务主体单位负责消杀工作并核算收缴相应费用。

第八条：

物业服务客体单位根据实际需求委托物业服务主体单位提供能源介质设备设施维护保养费，按委托单位的实际使用面积以2.5元/平米*日计算收取（此费用不包含设备设施零部件的更换及材料费）。

第九条：

物业服务主、客体单位根据其消防设施覆盖面积占整体消防设施覆盖面积总和（指物业主体单位与一个或多个物业管理客体单位）的百分比，分摊相应比例的消防管理费（零部件更换及材料费按实另计）。

第十条：

物业服务主体、客体单位固定资产折旧按现行集团公司财务折旧办法执行。

第十一条：

以上各种费用计算单价的变动与调整，当政府部门（供水、供电、供热部门）对水、电、暖（冷）单价、垃圾处置等费用进行调整时，物业服务主体单位有权对所收缴的水、电、暖（冷）等单价进行相应的调整。

（附件:

物业服务合同样表）

集团资材物业公司

2010年10月20日

物业服务合同

第一章总则

第一条本合同当事人

甲方（物业方）：

乙方（租赁方）：

根据有关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等的基础上，依据公司与公司签署的房屋租赁合同及其他附属合同，经友好协商，就位于市区路号的物业服务事宜达成一致意见，特订立本合同。

第二条物业基本情况

乙方租赁使用房屋范围：

乙方租赁使用房屋用途：

乙方租赁使用房屋地址：

甲方物业管理总服务面积：

乙方租赁使用房屋的建筑面积：

第二章物业服务内容

第三条物业服务内容（不含乙方负责范围）

（一）房屋、建筑物、附属建筑物、构筑物的日常巡查和管理。

（二）变、配电系统设施设备公共部位的日常运行、养护和管理。

（三）给排水系统设施设备公共部位的日常运行、维护和管理。

（四）空调系统设备设施公共部位的日常运行、维护和保养。

（五）消防系统设备及相关设施的日常运行、维护和管理。

（六）公共设施、公共部位的日常维护、保养和管理。

（七）甲方管理范围内的与政府相关部门协调协作及日常管理。

第四条甲方物业服务范围及标准

（一）甲方《物业服务标准》详见附件一。

（二）甲方《物业服务范围》详见附件二。

第三章物业服务期限

第五条物业服务期限：

自年月日起，至年月日止，服务合同期限个月。

第四章双方的权利和义务

第六条甲方的权利和义务

（一）负责建筑红线以内、建筑物以外公共区域和地下停车场的水电费用（包括线路损耗）的分摊。

（二）负责与房屋产权单位对乙方有关反映的问题进行协调。

（三）负责商场外公共区域广告位、宣传位及商家活动的管理。

（四）负责与政府物业管理主管部门的协调联系，并接受其监督指导。

（五）负责对商场内各商家装饰、装修的监督管理。

（六）负责对乙方租赁区域内建筑公共部位和公共设施的监督管理。

（七）负责协调解决乙方租赁区域内建筑公共部位和公共设备设施的遗留问题。

（八）负责保管物业管理所需的相关文件和资料。

（九）提前向乙方通知有关设备设施及建筑共用部位的维修计划，并负责组织实施；负责向业主及时提供大中修、更新改造计划。

（一十）负责协调职能范围内的乙方与商场其他商户关于物业管理服务方面的协作关系。

（一十一）执行双方签订的能源代缴协议。

第七条乙方的权利和义务

（一）负责及时缴纳商场电费、水费及其它能源费用，公共区域用电及损耗按各用户的用量进行分摊。

（二）按租赁的建筑面积定期向甲方缴纳物业服务费。

（三）按租赁的建筑面积定期向社会收费（如清洁、照明、修路、划线、绿化、交通管理、派出所、标识维护、保安、公共设施维保维护等）相关单位支付相关的费用。

第五章物业服务费用

第八条在甲方依本合同条款履行其管理职责的前提下，乙方向甲方按月支付费用，作为物业管理费用，物业管理费由以下两部分组成：

（1）核心物业服务费；

（2）服务性物业服务费。

（一）物业服务费（核心物业服务费）：

元/建筑平方米.月，物业管理面积：

平方米。

每月合计人民币大写（小写元），甲方提前向乙方开据符合国家财税部门规定的发票，乙方于每月日前交纳当月的物业管理费。

（二）以上服务收费标准在乙方改变租赁区域使用用途时，甲乙双方可予协商并适当调整。

（三）本合同期满后，双方可根据实际情况调整物业服务标准等内容，新年度的合同按照调整后的标准执行。

第六章违约责任

第九条甲乙双方任何一方违反本合同约定，并致使对方无法达到质量标准的，由违约方承担违约责任，并向守约方赔偿因此为对方造成的损失。

第十条如甲方违反合同约定的服务标准（非甲方原因导致服务标准未达到的除外），乙方有权要求甲方在3日内整改，逾期仍未整改的，每拖延一天，乙方有权按月物业服务费的3‰的扣减应付费用。

第十一条乙方违反本合同第八条约定，未能按时足额向甲方缴纳物业服务费的，应如数补交外，另按延期支付的天数，每拖延一天，向甲方交纳月物业服务费总额3‰的滞纳金。

第十二条以下甲乙双方互不承担责任：

（一）因不可抗力导致物业服务中断的。

（二）甲乙双方任何一方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有的瑕疵造成损失的；如造成损失，有瑕疵责任单位承担。

（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告之业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用造成损失的。

（四）因非甲方或乙方责任，出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第七章附则

第十三条《物业服务标准》为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第十四条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十五条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，可向当地法院提起诉讼。

第十六条本合同一式六份，甲方执叁份，乙方执叁份，具有同等法律效力。

第十七条本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方：

乙方：

签章：

日期：

附件1物业服务标准

服务标准

核心物业管理

电气系统

1、每天24小时运行监控和值班；

2、每小时填写一次运行记录；

3、每天两次对末端设备巡视；

4、维修及时率达95%以上；

5、电力供应端平均电压波动在+/-5%以内；

6、市电停电后，备用电源在10分钟内启动送电；利用发电机供电的备用电源在15分钟内启动送电。

房屋建筑

屋面和墙面无渗漏，发现安全隐患及时通知使用方，满足政府各部门的要求

空调系统

1、冬季供暖卖场和办公区温度达到16+/-2℃；

2、夏季供冷卖场和办公区温度达到26+/-2℃；

3、根据THD要求，室内外温差和室内空气质量及时调节室内温度和输送新风。

4、维修及时率达95%以上；

消防系统

1、每天24小时运行监控和值班；

2、每小时填写一次运行记录；

3、每天两次对末端设备巡视；

4、维修及时率达95%以上；

5、定期组织消防安全检查；

电梯设备

按照设备供应商标准维保合同，电梯设备无故障运行时间不少于98%

给排水系统

供排水设备设施、水泵阀门、管道完好工作正常，无跑、冒、滴、漏，排水系统管路畅通无堵塞，定期清理化粪井、隔油池，定期疏通排水管路。

通讯系统

保证通话线路畅通接到故障报修及时修复。

维修及时率达95%以上

广场及停车场

提供免费停车服务，停车场设施齐全完好，标识清晰有效。

服务性物业管理

环境绿化

每年树木修剪2~4次，草坪6次以上；每年草坪浇水4次、除草4次以上；病虫防治2次以上

保洁

干净无污染和杂物，

房屋外墙清洗每年一次

保安

按照《保安手册》要求执行。

签约代收代缴协议

计量独立，分摊合理（公共部分能源费，根据每月实际发生按各业态所占管理面积比例分摊）；外网集中供热执行当地政府价格。

政府性公共收费

公共区域政府性公共收费的协调和沟通

附件2物业服务范围

服务小类

服务范围

出租方/物业管理公司

承租方

服务内容

工作内容

核心物业管理

电气系统

高压设备

1、供、配电设备日常运行、保养；

2、供、配电设备的维修和定期检修；

3、供、配电设备大、中修

承租方卖场内供电系统中配电箱内二次开关的日常操作

变压器

发电设备

低压设备

直流设备

电缆及桥架

公共照明

其他动力照明配电设备

房屋建筑

建筑物屋面、结构的维护

日常维修、保养、大、中修

空调系统

制冷设备

1、空调系统及末端设备日常运行、保养；

2、所有空调设备及配件的维修和定期检修；

3、空调系统大、中修。

供暖设备

换热设备

空调水系统，包括但不限于冷热水机组、锅炉、循环水泵、冷却塔、集水器、冷热水管、阀门等

空气处理机及风管、风口

消防系统

火灾报警系统，包括但不限于报警主机、烟感、报警器、消防联动模块等

1、消防系统及末端设备日常运行、保养；

2、消防设备的维修和定期检修；

3、消防系统大、中修。

承租方卖场内的店面布置符合消防部门要求并配备灭火器

消防广播系统

消防喷淋系统

消火栓系统

消防系统配电设备

消防水池

消防疏散设施

防排烟设备

电梯

人行步道梯

电梯维修、保养、大、中修。

（出现故障维修人员到达现场不超过30分钟）

承租方卖场内的自用电梯的控制和操作

坡道梯

直升梯

给排水系统

给水管网

供水管网：

污水和废水排水管网、雨水管网及阀门、化粪池、隔油池的维修、保养；（供水管网以入户水表后第一阀门为界）

承租方卖场内的多有给排水设备的控制和操作

污水和废水排水管网

雨水管网

通讯系统

程控交换机

电话中继线、交接箱、程控交换机、电脑计费系统的维修，保养和管理

承租方卖场交换机和电话机的控制和操作

计费系统

广场及停车场

通道及路面

广场及停车场的设备、设施的更换、维护。

收费系统及配套设施

停车架、车棚、护栏

车道线

标识牌、广告牌

服务性物业管理

保洁

建筑物外广场，停车场、室内停车场及公共设施

保洁

承租方商场内部区域的保洁

外墙、清洗粉刷

保安

建筑物外广场、停车场、室内停车场等公共区域

拦截购物车不得出规定区域，维护广场秩序。

承租方商场内部区域的保安

代收代缴公共事业费

空调（采暖、制冷）

代收代缴水、电、电话、燃气、供热费。

在任何情况下，出租方应向承租方提供符合法律法规规定的发票。

出租方应按照现行的操作办法，向承租方提供或尽最大努力促使第三方提供合法的、承租方可用于进项税抵扣的、以承租方为抬头的增值税发票。

及时缴纳费用

政府性公共收费

交通队、派出所劳务费