自考资产评估计算题带答案讲解学习.docx
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自考资产评估计算题带答案讲解学习
自考“资产评估”计算题（带答案）
一、核心考点之一——机器设备评估的成本法
资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。
因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。
对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。
重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。
如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。
成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。
实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。
成本法、市场法
二、核心考点之二——房地产评估的市场法
市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。
对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。
但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。
调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。
运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：
修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值
分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。
土地使用权评估：
市场法、收益法、成本法、假设开发法
建筑物评估：
成本法、市场法、残余估价法（收益法）
三、核心考点之三——无形资产评估的收益法
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。
在考核无形资产评估的收益法时，一定要注意折现的对象是无形资产在评估基准日以后的预期收益，而不是评估基准日以前的历史收益。
收益法、成本法
专利权、专有技术、商标权、计算机软件、商誉评估
四、核心考点之四——企业整体资产评估的收益法
企业整体资产评估的收益法的基本计算思路与无形资产评估的收益法保持一致，但是考核企业整体资产评估的收益法时，命题者更加侧重于收益折现的分段法和年金资本化法。
运用分段法时一定要注意，前若干年的收益采取逐年折现的思路，从第某年开始的年金收益按照财务管理或者管理会计中学习过的延期年金，按照二次折现的思路计算。
所谓二次折现的思路就是第一次按照普通年金折现，第二次按照复利现值系数折现。
收益法、因素分析法
一、核心考点之一——机器设备评估的成本法
资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。
因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。
对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。
重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。
如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。
成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。
实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。
例题1：
2011年4月
40、被评估设备是于2004年1月1日进口的大型设备，账面原值为人民币2219.38万元，其中以美元支付的设备购置款（离岸价）折合人民币1500万元，境外运输及保险费占离岸价的1.5％，设备进口时的关税税率为17％，增值税率为17％，银行手续费为到岸价的1％，国内运杂费为人民币20万元，安装及配套费用共计人民币100万元，进口时美元与人民币的汇率为1∶8.2，评估基准日为2008年1月1日。
评估人员在评估中了解到，设备生产国同类设备在4年中价格上升了5％，境外运输及保险费仍为离岸价的1.5％，评估基准日该设备的进口关税税率下降至10％，增值税率仍为17％，银行手续费率也未发生变化。
对国内调查得知，4年中各种费用物价指数均发生了较大变化，其中安装配套费用2004年1月1日的定基物价指数为108％，2008年1月1目的定基物价指数为116％，运杂费用价格指数自2004年起均在上一年的基础上递增1％。
经对设备情况调查鉴定得知，该设备与现有同类新设备相比，每年增加运营成本20万元，今后该设备若保持100％的利用率，则尚可使用12年。
评估基准日美元对人民币的汇率为1∶7，企业所在行业的正常投资回报率为10％，企业所得税率为25％。
要求：
（1）计算该设备的重置成本；
（2）计算该设备的评估值。
（计算结果以“万元"为单位，保留两位小数）
解答：
例题2：
2010年4月
40.被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于2000年4月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。
2008年4月进行评估，2008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2%，传动齿轮的现行购买价格为5万元，调换费用（包括因调换而造成的停产损失）约2万元。
评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106%，2000年的定基物价指数为108%，2008年的定基物价指数为118%。
要求：
（1）计算被评估设备的重置成本；
（2）计算该设备的有形损耗（或成新率）及评估值。
（计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）
分析：
根据题中条件可以判断要求采用成新率法进行机器设备的价值评估：
第一步是确定重置成本（价格指数法）。
第二步确定成新率（贬值率）
对于机器设备在使用过程中经过了大修理或更新改造，由此延长了其使用寿命，或减少了其实际已使用年限，这时，可以通过估算加权投资年限替代为实际已使用年限。
加权投资年限（实际已使用年限）＝∑（加权更新成本）÷∑（更新成本）
加权投资年限＝∑各部分的投资年限×各部分重置成本所占的比重
加权更新成本＝已使用年限×更新成本
参考答案：
（1）确定重置成本：
（2）确定加权投资年限：
第一次投资重置成本：
200×118%/106%＝222.64，已使用10年
第一次更新投资成本：
15×118%/108%＝16.39，已使用8年
加权投资年限＝（222.64×10＋16.39×8）÷239.03＝2357.52÷239.03＝9.86（年）
第一次更新后设备评估值＝239.03×（1－2%）×9.86/（9.86＋10）＝116.30
（3）第二次更新投资后的确定贬值率：
第二次投资更新成本：
2＋5＝7，由于第二次更新投资时正是评估基准日，因此：
综合贬值率＝（116.30＋7）/239.03＝51.58%
（4）确定最终评估值：
评估值＝239.03×（1－51.58%）＝115.74（万元）
例题3：
2009年4月
45.评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。
具体情况如下：
（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；
（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。
（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：
若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。
估计调控政策对企业的影响会持续3年。
要求：
请帮助评估人员计算
（1）该生产线的经济性贬值率；
（2）该生产线的经济性贬值额。
（计算结果以元为单位，取整数）
分析：
根据题中条件可以判断是采用规模经济效益指数法计算经济性贬值率计算。
经济性贬值额=年收益净损失额×（P/A，r，n）（3分）
[答疑编号]
参考答案：
（1）经济性贬值率：
（4分）
经济性贬值率=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）x]×100%
=[1-（800/1000）0.6]×100%=12.35%
（2）经济性贬值额
年收益净损失额=销售收入减少额×（1-所得税率）
年收益净损失额=100×1000×（1-25%）=75000（万元）
经济性贬值额=年收益净损失额×（P/A，r，n）（3分）
=75000×（P/A，10%，3）=（万元）（3分）
例题4：
2008年4月
45.2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：
（1）A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。
（2）A设备经鉴定，尚可使用7年。
经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。
要求计算：
（1）A设备的重置成本；
（2）A设备的加权更新成本；
（3）A设备的加权投资年限；
（4）A设备的成新率。
（复利系数保留两位小数，年限保留一位小数）
45．重置成本=20（1+10%）10＋5（1+10%）5＋3（1+10%）2
=51.87＋8.05＋3.63=63.55（万元）
加权更新成本=51.87×10＋8.05×5＋3.63×2=566.21
加权投资年限=566.21÷63.55=8.9（年）
成新率=7÷（8.9×90%＋7）×100%=46.64%
二、核心考点之二——房地产评估的市场法
市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。
对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。
但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。
调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。
运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：
修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值
分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。
土地使用权评估：
市场法0804-1007、收益法（教材无案例）、成本法1101、假设开发法（成本法）1004-0907
建筑物评估：
成本法0904、市场法（房地合一案例）、残余估价法（收益法）
例题1：
2011年4月
41、某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平（通水、通路、通电和土地平整），由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。
相关资料如下：
（1）土地取得费包括征地补偿费和土地管理费为500元／平方米，其中土地补偿费包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；
（2）土地开发费为80元／平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入；
（3）税费主要为耕地占用税，按5元／平方米计征，其他税费不计；
（4）二年期贷款利息为10％；
（5）利润率为20％；
（6）土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25％。
要求：
估算以下两种情况的土地单价和总价
（1）无限年期土地使用权价格；
（2）50年期土地使用权价格（假设折现率为10％）。
（计算结果以“元”为单位，保留两位小数）P134-138
答：
（1）土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
土地取得费=500元/平方米
土地开发费=80元/平方米
税费=5元/平方米
利息=（500+5）×10%×2+80×10%×2×50%=109元/平方米
利润=（500+80+5）×20%=117元/平方米
土地增值收益=（500+80+5+109+117）×20%=811×20%=162.2元/平方米
1）无限年期土地单价=500+80+5+109+117+162.2=973.2元/平方米
2）无限年期土地总价=973.2×15，000=14，598，000元
例题2：
2010年4月
41.待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50%，土地使用年限50年。
2009年8月出售，求取公平市场价格。
估价方法采用假设开发法。
设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。
预计共需2年时间完成（到2011年8月），第一年投入60%的总建筑费，第二年投入40%的总建筑费。
总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的5%。
假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10%。
要求：
（1）以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；
（2）计算该时点的总建筑费；
（3）计算该时点的专业费；
（4）计算该时点的税费；
（5）计算该时点的利润和地价。
（计算结果以“元”为单位，取整）
（提示公式：
地价＝楼价—建筑费—专业费—利润—税费）
分析：
本题要求采用假设开发法进行低价的评估。
假设开发法主要思路是将待估土地预期开放后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而确定待估土地价格的一种方法。
其基本公式：
地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用
其中：
（1）楼价即土地开发建设后的转让价。
（2）建筑费为土地开发的具体产品的消耗成本，可根据评估时同类建筑物工程预决算及相关数据求得。
（3）专业费用是指测量、设计等专业技术费用。
专业费＝建筑费×i（i为一定的百分率）
（4）利息＝（地价＋建筑费＋专业费）×r（r为利息率）
（5）利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×P’（P’为正常利润率）
（6）税费＝地价×t（t为税率）
（7）租售费用通常可以根据经验预测确定。
参考答案：
第一步：
＝8000000×O.8264＋2400000O×O.8264＝26444800（元）
第二步：
＝6000000÷1.0488＋4000000÷1.1537＝9187930（元）
第三步：
总专业费＝总建筑费×6%＝9187930×6%＝551276（元）
第四步：
税费＝26444800×5%＝1322240（元）
第五步：
利润＝地价×20%＋（9187930＋551276）×20%＝1947841＋0.2地价
第六步：
地价＝26444800－9187930－551276－1322240－1947841－0.2地价
即：
1.2×地价＝13435513
地价＝11196261（元）
利润＝1947841＋O.2×11196261＝4187093（元）
例题3：
2009年4月
46.待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。
2006年底对该建筑物进行评估。
假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
要求：
（1）估算该建筑物的重置成本；
（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；
（3）估算该建筑物2006年底的价格。
（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）
分析：
根据题中条件可以判断是采用综合价格指数法（环比价格指数）评估建筑物重置成本；采用年限法和打分法计算成新率。
[答疑编号]
参考答案：
（1）综合价格指数及重置成本：
（2分）
（1+1.7%）×（1+0.7%）×（1-1.2%）×（1+0.8%）×（（1+1.2%）×（1+0.5%）=1.037（2分）
重置成本=账面原值×综合价格指数=500×1.037=518.5（万元）
（2）确定成新率
年限法成新率=剩余使用年限/总使用年限=（60-6）/60=90%（2分）
打分法成新率=Σ（得分×修正系数）/100×100%
=（90×0.8+80×0.1+80×0.1）/100×100%=88%（2分）
成新率=（90%+88%）/2=89%（1分）
（3）评估价值=重置成本×成新率=518.5×89%=461.47（万元）
例题4：
2008年04月
46.有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。
经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。
试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。
（计算结果以元为单位，取整）
宗地
成交价（元/M2）
交易时间
交易情况
容积率
区域
因素
个别
因素
剩余
年限
待估宗地
2006年2月
0
1.7
0
0
50年
A
5150
2005年2月
0
1.6
0
-1%
45年
B
6700
2005年8月
0
1.9
+2%
0
50年
C
5550
2005年12月
-2%
1.6
0
-1%
45年
46.
（1）计算土地使用权年限修正系数=[1－1/（1+6%）50]÷[1－1/（1+60%）45]=1.0198
（2）建立容积率与地价的关系表：
容积率
1.0
1.1
……
1.6
1.7
1.8
1.9
指数
100
109
……
154
163
172
181
（3）计算各可比实例修正后的价格
宗地A修正后的价格
=5100×（1+1%）12×100/100×163/154×100/100×100/99×1.0198=?
宗地B修正后的价格
=6700×（1+1%）6×100/100×163/181×100/102×100/100=?
宗地C修正后的价格
=5550×（1+1%）2×100/98×163/154×100/100×100/99×1.0198=?
（4）计算待估宗地的价格
=（
＋
＋
）÷3=？
例题5：
2009年7月
46．有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8％，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。
预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3％，合理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费）之和的30％，税金和销售费用为楼价的8％。
要求：
评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。
（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）
46．解：
1.计算售楼价
总建筑面积＝5000×4＝20000（平方米）
售楼价＝12000×20000＝24000（万元）
2.计算建筑费和专业费
＝4800×（1+8%）×20000＝10368（万元）
3.计算利息
＝地价×〔（1+6.3%）2－1〕＋10368×〔（1+6.3%）1－1〕
＝0.13×地价＋653.18
4.计算利润
＝地价×30％＋10368×30%＝0.3×地价＋3110.4
5.计算销售费用和税金
＝24000×8%＝1920
6.计算地价
地价＝24000－10368－0.13×地价－653.18
－0.3×地价－3110.4－1920
地价＝7948.42÷1.43＝5558.34（万元）
楼面单价=5558.34÷20000=2779.17（元/平方米）
例题6：
2008年07月
46.某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。
要求：
试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。
（计算结果以元为单位，取整）
46．年总收入=44000×12=（元）
年总费用=×（18%＋2.5%＋5%）＋12000＋44000÷2=（元）
年净收益=－=（元）
土地总价=楼面地价×总建筑面积=3800×500=（元）
土地年净收益=总地价×土地还原利率=×8%=（元）
建筑物年净收益=－=（元）
建筑物折旧率=1/40×100%=2.5%
建筑物总价=÷（10+2.5%）=（元）
建筑物单价=÷500=3317.76（元/m2）
三、核心考点之三——无形资产评估的收益法
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。
在考核无形资产评估的收益法时，一定要注意折现的对象是无形资产在评估基准日以后的预期收益，而不是评估基准日以前的历史收益。
收益法-----最低收费额11040807、分成率-边际分析法、约当投资分成法1004
成本法
专利权-、专有技术-收益法0904、商标权-收益法0804、计算机软件、商誉评估
例题1：
2011年4月
42、某企业转让生产某药品的技术，经评估人员收集获得以下资料：
该企业与购买方共同享有该项技术，双方的设计生产能力分别为年产400万单位和100万单位；该技术系该企业三年前从外部引进的，账面价格为2000万元；根据该类技术的更新速度和产品的市场情况判断该技术还可以使用7年；近3年来，物价每年环比上涨10％；由于购买方生产能力较为强大，其投产后将占领一定市场份额，出让方为此在未来7年预计每年将减少纯收益约为30万元；另外，该技术转让后，该企业为保持技术领先，需要立即追加
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