天汇一期内部预验收方案.docx
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天汇一期内部预验收方案
合景·天汇广场一期工程
内
部
预
验
收
方
案
编制：
审核：
审批：
中建三局第一建设工程有限责任公司
2014年3月5日
内部预验收方案
1、验收标准
1.验收相关事项
户验收主要考虑两个方面：
1、检查项目；
2、分户验收资料。
每一个项目均应进行检查，其质量要求、检查方法、检查数量等应符合本规程要求，它对分户质量起决定性影响，从严要求是必须的。
分户验收资料完整，是指按本规程3.0.6条的要求填写相关表格，内容真实齐全，结论明确，手续完善，如实反映验收情况。
本条规定分户验收时应形成验收资料，资料不得后补，内容应真实齐全，同时对资料的整理、存档提出了要求。
3本条明确了分户验收质量不符合要求时的处理方法。
当分户验收时发现影响使用功能的渗漏、裂缝等缺陷时，必须进行返修或返工，返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。
而有些项目如层高低于本规程的规定，又无法整改，为避免社会财富的损失，在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，单位工程可按《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）第5.0.6条规定进行验收，是否影响结构安全和使用功能应由设计单位认可。
工程验收之前已预售给住户的建设单位应书面告知住户，竣工以后售给住户的，应在售房时书面告知住户，使住户具有知情权，是维护住户合法
检查项目
1普通水泥楼地面
1.1.1本条明确了检查楼地面空鼓时，用小锤轻击检查的布点要求，沿房间两个方向均匀布点，一般情况下每隔40cm—50cm布点，可覆盖房间的整个地坪并可保证空鼓面积不大于400cm2。
1.1.2水泥楼地面裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷检查明确了以1.5m高度俯视地坪，以目测发现有明显缺陷时，应进行处理。
水泥楼地面裂缝是当前质量投诉的一大热点问题，特别是有的楼地面裂缝由结构裂缝所引起，因此本条规定了当在分户验收时发现存在裂缝宽度较大时，应检查裂缝是否由结构层开裂所引起，当为面层裂缝时可进行局部表面处理，处理后要保证不再出现新的裂缝。
裂缝宽度较大是一个定性的概念，一般控制在0.2mm。
当现浇混凝土出现裂缝时，应分析原因，《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002规定由项目提出技术方案进行处理。
裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷，当目测发现后，应对其面积进行测量，当缺陷面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处时可不计，当面积超过400cm2时应进行处理。
目测发现裂缝应进行表面处理，当目测裂缝宽度较大时应检查裂缝是否因结构层裂缝所引起，由结构层裂缝引起的面层裂缝，应按《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002第8章的规定进行处理。
2.2板块楼地面面层
2.2.1规定对板块楼地面空鼓检查按梅花形布点进行敲击，阴阳角必须全数检查，检查数量约为板块数量的一半，对局部空鼓的板材规定局部空鼓面积不应大于单块板块面积的20%，以便于实际操作。
3.室内楼梯
3.1相邻踏步高差不应大于10mm，该项要求应考虑装修层的高度。
4.1室内墙面
室内墙面室内墙面
4.1.1本条明确了对外观质量的检查以距墙80cm—100cm进行观察检查。
水泥砂浆找平层出现风裂或龟裂时，可不进行处理，通过装修解决。
4.1.2为了便于实际操作，规定对室内墙面空鼓情况的检查沿墙长和墙高两个方向进行均匀布点，进行敲击检查，因内墙门窗洞口较多，遇到门窗洞口的，将布点布置于门窗洞口侧边。
4空间尺寸
4.0.1本条规定了空间尺寸的验收内容主要是进行室内净空尺寸的测量及对测量数据进行计算。
由于目前住宅工程多为初装修标准，住户在精装修过程中，空间尺寸的偏差会在施工中发现。
如偏差较大，将直接影响二次装修效果，易引发住户投诉。
据不完全统计，此类质量投诉占总量的20%左右。
为了加强质量控制，降低住宅工程质量投诉率，在分户验收时必须对空间尺寸进行测量。
为防止在单位工程竣工前抽测时发现空间尺寸超标部位较多或有较大偏差，造成大面积返修或返工现象，在主体结构验收前对空间尺寸亦应进行一次全面测量，对过大的偏差及时纠正，也可通过初装修施工来调整，以体现过程控制的原则。
竣工验收前对空间尺寸的检查是交付给住户前的最后一道关，应认真测量。
4.0.2空间尺寸的检查以户为单元与分户验收的要求一致。
考虑到户内各自然间质量要求的等同性，为防止空间尺寸不合格部位漏检，故要求逐间检查。
由于室内空间尺寸与轴线位置、层高等是不同的概念，故在施工过程中检查轴线位置、层高等指标时，必须符合国家相应施工质量验收规范的规定。
允许偏差和允许极差的设定主要是考虑目前住户对空间尺寸偏差的关心程度和测量手段，其数值综合考虑轴线、标高及主体和装饰施工允许偏差的组合影响。
4.0.3本条主要是为了规范和统一空间尺寸检查方法，使标准有较好可操作性，也便于事后进行复验。
过去使用钢卷尺测量不方便、耗时长、人为误差大。
采用激光测距仪，既方便、快捷、准确，又可减轻劳动强度。
钢卷尺可作为辅助工具，在不便使用激光测距仪时使用。
激光测距仪在使用前注意检查是否标定合格。
测量人员应掌握激光测距仪正确的使用方法，规范化操作，以确保空间尺寸测量数据的准确性。
对于少数特殊形状的房间和面积较小的厨卫间可根据实际情况另行确定检查方法。
在数据统计计算时，人工计算、统计较为烦锁，并可能出现差错，应使用广西壮族自治区建设工程质量监督总站研制的单位工程质量评价与资料系统软件，以提高计算的准确性。
5防水工程
5.1外墙
5.1.1外墙防水
主要依据《中华人民共和国建筑法》第六十条。
建筑施工企业应确保外墙防水质量，对工程竣工时发现的质量缺陷应及时修复。
人工淋水试验能较好地模拟降水天气，同时也是检验建筑外墙防水质量的有效方法。
分户验收时建筑脚手往往已经拆除，若发现外墙面存在渗漏等质量缺陷，修补起来往往较困难，主要参建单位应将重点放在施工阶段的质量控制上，确保外墙防水质量。
在户内发现外墙体有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查情况作书面记录，必须对渗水进行处理。
6.3楼地面
6.3.1有防水排水要求的楼地面工程（厨卫间、开放式阳台）厨卫间渗漏对住户生活影响较大，严重影响使用功能且在工程竣工住户入住后处理难度较大，在本条中对蓄水试验提出了分户验收和竣工验收的不同要求，为了在验收时复核蓄水试验的真实性，规定竣工验收前一天对所有有防水要求的楼地面提前蓄水24h，在竣工验收时进行随机抽查，以控制厨卫间渗漏的质量通病。
7.4屋面
7.4.1屋面防水
主要依据《中华人民共和国建筑法》第六十条和《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002中相关条款确定屋面防水的分户验收标准。
排水后水深度超过5mm时视为积水。
住宅工程中屋面防水主要取决于屋面卷材防水、刚性防水及细部构造的防水处理，其中细部节点部位造成的渗漏又占了屋面渗漏情况的大多数，近年来屋面渗漏问题虽经治理取得了良好的效率，但渗漏问题仍时有发生。
提倡雨后或持续淋水后及时对屋面是否渗漏进行观察检查。
对于平屋面，有条件的可以分块蓄水，并确保蓄水深度和时间。
8给排水工程
8.1排水管道安装工程
8.1.1对于住宅工程排水塑料管道应每层设伸缩节，伸缩节还要与固定支架配套设置，两个固定支架之间设一个伸缩节，当排水管道穿过楼板没有设套管而是管道直接与楼板采用混凝土封堵固定时，这时的管道洞封堵处就充当了一个固定支架，在二楼板之间只能设滑动支
架，才不会影响伸缩节的正常动作。
室内塑料雨水管道也按室内生活污水排水管道要求设置伸缩节；支吊架安装间距按规范GB50242-2002要求检查；排水管道的坡度可用水平管测量。
排水管道配件安装
1生活污水管道上设置的检查口或清扫口的其它要求应符合GB50242-2002第5.2.6条的规定。
2用于室内排水的水平管道与水平管道、水平管道与立管的连接，应采用45°三通或45°四通和90°斜三通或90°斜四通。
立管与排出管端部的连接，应采用两个45°弯头或曲率半径不小于4倍管径的90°弯头。
3高层建筑内明设排水塑料管道，当设计要求采取防止火灾贯穿措施时，应符合下列规定：
1）立管管径大于或等于110mm时，在楼板贯穿部位应设置阻火圈或长度不小于500mm的防火套管，且应在防火套管周围筑阻水圈（图9.2.1-1）
2）管径大于或等于110mm的横支管与暗设立管相连时，墙体贯穿部位应设置阻火圈或长度不小于300mm的防火套管，且防火套管的明露部分长度不宜小于200mm（图9.2.1-2）
室内排水管道在分户验收前应做灌水试验合格
室内排水管道在分户验收前应做灌水试验合格室内排水管道在分户验收前应做灌水试验合格室内排水管道在分户验收前应做灌水试验合格。
每户的通球试验要求在室内排水管道距主立管最远的受水口处的通球试验要求在室内排水管道距主立管最远的受水口处的通球试验要求在室内排水管道距主立管最远的受水口处的通球试验要求在室内排水管道距主立管最远的受水口处放入球。
9电气工程
9.0.1按照规范、图纸检查配电系统图，是否有影响安全和使用功能的缺陷；另外设计院通常采用厂家的型号作为标注，重点核对额定电流、极数、分断能力，漏电保护优先选用二线型，主要防止中性线意外电击事故；漏电测试按照GB50303要求测试剩余电流及分断时间，测试方法参照《剩余电流动作保护装置运行》GB13955-2005执行，即试验按钮三次、插座回路测试分断电流、时间。
端子排的螺钉数量、机械强度满足导线连接的要求，如PE排应能满足设计图纸中插座PE线连接的需要。
当配电箱内采用能同时断开相线和零线的保护断路器，零线不须经汇流排配出。
导线连接应紧密。
当多股线与柱式接线端子连接须拧紧搪锡或采用端子；多股线用闭口接线端子与螺钉型接线端子排连接；不同截面导线采用接续端子后方可压在同一端子下。
9.0.2入户开关距门过远，操作不方便，影响使用功能；卫生间开关要求是出自《民用建筑电气设计规范》第11.9.1.6条。
高度低于1.8m的插座选用安全型插座是国家规范规定的，主要是防止儿童意外伤害。
《家用和类似用途插头插座第一部分：
通用要求》GB2099.1-1996第10.5条规定用探针试插安全门，现场可以用钥匙、螺丝刀等单根异物检查安全门，如有异议送法定检测机构检测。
9.0.3导线连接处有分支接头的灯具和插座的86接线盒。
BV导线连接常见有两种做法，一是绕接搪锡后先用塑料带、后黑胶布双层胶带绝缘处理；这种做法连接电阻小，避免锈蚀和松动、抗腐蚀和耐久性好，优先使用；二是压线帽压接，顺直插入、填充塞满后压接牢固、绝缘护套无破损，绕接后压接方法有误。
9.0.4由于人在洗浴过程中的人体电阻下降，为防止出现电击事故，在卫生间范围内将建筑物钢筋、插座PE线等金属联结，以减小接触电压对人体的伤害。
10公共部位及其他
10.2地下室
10.2.1本条根据国家现行标准《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2002）第3.0.1条制定。
防水等级为2级的房屋建筑地下室，不允许漏水，结构表面可有少量湿渍，且单个湿渍的最大面积不大于0.1m2，任意100m2防水面积（含顶板、墙面、地面）上的湿渍不超过1处。
另外，很多地下室因通风条件不好，而施工单位采取同地上结构相同的办法在地下室墙面批普通腻子、刷普通涂料，从而导致墙面霉变和涂料起皮、脱落等现象，这里提出地下室墙面宜批防水腻子，并涂刷防水涂料。
10.2.2地下室、辅助用房、走道等空间带有共同性，规定最低处不应小于2.0m的净高是考虑到人体站立和通行必要的高度和一定的视距。
但每家的小储藏室门可做适当放宽。
10.3其他
10.3.1～10.3.2考虑烟道、透气孔、通风道的合理使用及防止住户安装空调时临时打洞，规定了相应做法并提出了验收的基本要求。
其中，烟道止回阀要求悬挂出厂合格标识（标识内容应包括：
止回阀是否合格，参照的技术标准）。
考虑到顶层带跃层房型的正常使用要求，对该类屋面的烟道、透气孔、通风道提高了出屋面的高度要求。
10.3.3外墙作为住宅的公共部位其观感质量应纳入分户验收的范围，建议此处增加外墙面及窗角的相关验收内容和质量要求。
11分户验收的组织及程序
11.0.1明确了住宅分户验收的组织者及参加验收的相关单位和人员，强调有关责任单位、责任人必须参加验收。
对已选定物业管理公司的，物业公司派员参加有利于以后物业的管理和维修。
11.0.2本条文提出了住宅工程质量分户验收的基本程序及要求。
1分户验收前不做准备工作，到现场后将无法进行验收。
2验收过程中及时填写《住宅工程质量分户验收记录》，完善签字手续。
验收合格的每一户应将有验收人员签名的分户验收合格证置于户内显著位置，以告知竣工验收人员及住户，该户已验收合格。
明确了工程质量的责任单位、分户验收的责任人，这样做直观、直接，同时要求验收人员必须认真检查，严格把关，如实反映情况，能经得起住户的检查。
3分户验收过程中出现不符合要求的应及时记录、现场标注，处理后再行验收，当出现3.0.8条第3种情况时,不影响结构安全和使用功能,仍属质量合格的范畴。
4单位工程所含分户验收内容均验收后，参加分户验收的各单位应签章形成汇总记录，证明该单位工程已全部通过分户验收。
11.0.3分户验收是工程竣工验收重要条件之一，《住宅工程质量分户验收汇总表》在工程竣工验收申报时应报送当地工程质量监督机构审查,未进行分户验收或不按本规程规定进行分户验收的单位工程不得进行竣工验收。
11.0.4根据本《规程》规定，住宅工程的竣工验收时，将增加对分户验收工作质量复核检查的工作内容。
该工作是切实保障分户验收工作在施工现场有效落实的一项重要措施，通过对一定户数及公共部位单元分户验收情况的复核，一些验收不负责任、弄虚做假的工程将会被终止验收。
被抽取进行复核的分户及检查单元，验收小组应根据《规程》要求重新进行一次分户验收，工程质量监督机构在工程竣工验收监督时对复核的全过程进行监督。
复核数量各地方质量监督机构可根据当地具体情况做具体规定。
核查分户验收标记,主要是本规则要求的标记。
11.0.5实施分户验收制度后，建筑产品如同其他产品，合格后应出具合格证书，这更强调了住宅质量分户验收的重要性、公开性，合格证的出具要有依据，这便是通过分户验收。
需要明确的是，合格的工程不是没有一点缺陷的工程，尤其是使用新型墙体材料、整体现浇楼面的住宅工程，容易出现墙体、楼面裂缝按本规程第3.0.8条或《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）第5.0.6条规定进行验收的工程仍属质量合格的范畴，这与严格执行标准并不矛盾，政府主要控制工程的结构安全和使用功能，任何工程只要影响结构安全和使用功能，不得进行验收。
二．返修及预防处理
1.屋顶漏水
1）房屋在使用过程当中随意增加荷载，导致屋面板变形。
特别时在屋面檩条上随意增加荷载，檩条变形，导致屋面积水。
2）防水胶、密封胶老化，使用工程中缺少必要维护
2.门窗易损坏
五金配件固定不牢固、松动脱落，滑轮、滑撑铰链等损坏，启闭不灵活。
造成五金件损坏的原因：
五金配件选择不当，质量低劣；紧固时未设金属衬板，没有足够的安装强度.五金件安装后要注意保养，防止生锈腐蚀。
在日常使用时要轻关轻开，防止硬关硬开，造成损坏。
3.电路易损坏
线路质量问题，可以通过甲方进行维修处理。
4.暖气易泄露
暖气片连接处不紧密，安装好后严格验收。
5.墙体开裂
墙体开裂
主要是因为在进行装修时随意开槽，改变了承重结构。
楼板和墙体的裂缝处理的目的是补强砼与防渗漏水，一般采用环氧树脂灌浆与堵漏灵修补两种方法进行处理。
（一）对裂缝大于0.5mm的县贯通楼板裂缝，采用环气树脂灌浆的方法。
（二）宽度在0.5mm以下的楼板裂缝，采用堵漏灵修补的方法。
三．内部预验收事后评价
通过现场实践预验收交付房屋验收工作，我们吸取了很多经验。
在验收工作中，加强了施工体系中的管理制度，同时促进各个部门协调合作，不断改进施工中还预留的问题，提高施工质量，让我们更好的为客户服务。
四、质量管理内部预验收制度
质量管理内部预验收制度为加强施工质量管理，保证竣工工程在客户进行验收一次验收合格，成立质量内部预验收管理小组，特制定本制度：
1、施工工期到期前7日，由施工工长向工程部提出预验收。
每日17：
00前，工程部将次日预验收工程名录交项目经理、生产经理、总工，抄送技术部、质检部，进行预验收排序。
2、由验收小组领导牵头，物资部、机电部配合质检部、技术部、工程部进行联合验收，按照工程内部预验收检测表对工程质量进行评定，分别出具验收报告。
评定结果由工程部折合一定分值计入员工业绩评定系统。
3、质检部、技术部、工程部验收报告不相符的工程，各部门经理协同领导主管进行现场再验，并依据再验结果对责任人进行处罚。
4、对不合格的分部分项工程，由质检部下达限期整改通知单，由此造成工程延期的严格按照公司有关规定处理。
5、只有当所用的内部预验收不合格的分部分项工程整改完毕并合格后（注：
整改内容较少的，由生产经理、项目总工确定是否工程合格；整改内容较多的，要进行二次内部预验收），才能通知甲方、小业主工程验收。
6、预验收通过而客户验收未通过的，相应的现场验收人员应承担相应责任。
7、工程未经预验收的，将给予施工工长罚款200处罚。
对该施工栋号长给予500处罚。
8、通过预验收确定为优质工程，经项目领导研究决定给予相应栋号长及其施工工长一定奖励。
附：
工程内部验收表，分部工程、分项工程、检验批划分及验收计划表
单位工程质量内部验收记录表（ZJSJ-XB-ZL-010）
序号
验收部位
工程部
质量部
验收意见
责任人
验收时间
验收意见
整改结果
验收/复查时间
责任人
1
2
3
4
5
6
7
8
分部工程、分项工程、检验批划分及验收计划表（ZJSJ-XB-ZL-012）
序号
名称
编号
验收部位
划分及验收依据
验收
时间
验收人
分部
工程
分项
工程
检验批
1
2
3
质监员
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
中国建筑项目管理表格
工程检验批划分及验收计划
表格编号
CSCEC－PM－1302
工程名称及编码
合景﹒天汇广场一期高层住宅
项目基本情况
该工程地下一层，塔楼由3栋32层高层建筑、2栋30层，一栋46层，总建筑面积24.5万平方米，建筑高度最高145.2米
序号
检验批名称
检验批编号
验收部位
划分及验收依据
验收时间
验收人
1
钢筋分项工程
GB50204-2011
16#楼
每层为一个检验批
2014.4.16
廖强良
2
钢筋分项工程
GB50204-2011
17#楼
每层为一个检验批
2014.4.6
廖强良
3
钢筋分项工程
GB50204-2011
18#楼
每层为一个检验批
2014.5.16
廖强良
4
钢筋分项工程
GB50204-2011
20#楼
每层为一个检验批
2014.6.1
廖强良
5
钢筋分项工程
GB50204-2011
21#楼
每层为一个检验批
2014.3.6
廖强良
6
钢筋分项工程
GB50204-2011
22#楼
每层为一个检验批
2014.5.6
廖强良
7
模板分项工程
GB50204-2011
16#楼
每层为一个检验批
2014.4.20
廖强良
8
模板分项工程
GB50204-2011
17#楼
每层为一个检验批
2014.4.13
廖强良
9
模板分项工程
GB50204-2011
18#楼
每层为一个检验批
2014.5.22
廖强良
10
模板分项工程
GB50204-2011
20#楼
每层为一个检验批
2014.6.8
廖强良
11
模板分项工程
GB50204-2011
21#楼
每层为一个检验批
2014.3.8
廖强良
12
模板分项工程
GB50204-2011
22#楼
每层为一个检验批
2014.5.12
廖强良
13
混凝土分项工程
GB50204-2011
16#楼
每层为一个检验批
2014.4.25
廖强良
14
混凝土分项工程
GB50204-2011
17#楼
每层为一个检验批
2014.4.15
廖强良
15
混凝土分项工程
GB50204-2011
18#楼
每层为一个检验批
2014.6.2
廖强良
16
混凝土分项工程
GB50204-2011
20#楼
每层为一个检验批
2014.6.15
廖强良
17
混凝土分项工程
GB50204-2011
21#楼
每层为一个检验批
2014.3.10
廖强良
18
混凝土分项工程
GB50204-2011
22#楼
每层为一个检验批
2014.5.29
廖强良
19
填充墙砌体分项工程
GB50203-2011
16#楼
每层为一个检验批
2014.7.25
廖强良
20
填充墙砌体分项工程
GB50203-2011
17#楼
每层为一个检验批
2014.7.15
廖强良
21
填充墙砌体分项工程
GB50203-2011
18#楼
每层为一个检验批
2014.8.5
廖强良
22
填充墙砌体分项工程
GB50203-2011
20#楼
每层为一个检验批
2014.10.5
廖强良
23
填充墙砌体分项工程
GB50203-2011
21#楼
每层为一个检验批
2014.7.5
廖强良
24
填充墙砌体分项工程
GB50203-2011
22#楼
每层为一个检验批
2014.8.5
廖强良
25
一般抹灰分项工程（室内）
GB50210-2011
16#楼
每层为一个检验批
2014.11.10
廖强良
26
一般抹灰分项工程（室内）
GB50210-2011
17#楼
每层为一个检验批
2014.11.5
廖强良
27
一般抹灰分项工程（室
升级会员 