限购政策松绑对珠海市斗门房地产市场的影响研究.docx
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限购政策松绑对珠海市斗门房地产市场的影响研究
摘要
限购松绑政策是国家提倡地方政府对房地产市场分类调控的体现，是促进市场自发调节的重要过程。
在限购松绑的进程中，许多学者针对不同地区展开了限购松绑的相关研究。
珠海作为粤港澳大湾区西部核心城市，在粤港澳大湾区规划和港珠澳大桥开通的利好政策下，珠海斗门房地产市场限购政策逐渐松绑。
斗门区是珠海市西部开发的重要对象，因此，研究限购政策的松绑对斗门区房地产市场的影响有重大的意义。
本论文在对斗门区实施的限购松绑政策进行梳理和对比分析基础上，进行了不同阶段限购松绑政策的区别研究，得出斗门区限购松绑的变化趋势。
接着对斗门区房地产市场展开分析，围绕限购松绑前后斗门区房地产市场的土地市场和住宅市场产生的变化，研究限购松绑政策对斗门区房地产市场的影响和意义。
最后针对斗门区的限购松绑政策存在的不足提出相关建议促进房地产市场的稳定发展。
关键词：
限购松绑；房地产市场；影响研究；斗门区
Abstract
Thepolicyoflooseningthepurchaserestrictionistheembodimentofthestate'spromotionoflocalgovernment'sclassifiedregulationoftherealestatemarket,anditisanimportantprocessofpromotingthespontaneousregulationofthemarket.Intheprocessofrestrictingpurchaseandloosening,manyscholarshavecarriedoutrelevantresearchonrestrictingpurchaseandlooseningindifferentregions.Zhuhai,asthecorecityinthewesternpartofGuangdong,HongKongandMacaoBayarea,underthefavorablepoliciesoftheplanningofGuangdong,HongKongandMacaoBayareaandtheopeningofHongKongZhuhaiMacaoBridge,ZhuhaiDoumenrealestatemarketrestrictionpolicygraduallyrelaxed.DoumendistrictisanimportantobjectofthewesterndevelopmentofZhuhaiCity.Therefore,itisofgreatsignificancetostudytheeffectofthederegulationofthepurchaserestrictionpolicyontherealestatemarketofDoumendistrict.Inthisthesis,basedonthecombingandcomparativeanalysisofthepurchaserestrictionpolicyinDoumenDistrict,thethesisconductsadifferentstudyonthepurchaserestrictionpolicyindifferentstages,andfindsthechangetrendofpurchaserestrictionpolicyinDoumenDistrict.Then,thepaperanalyzestherealestatemarketinDoumenDistrict,focusingonthechangesofthelandmarketandthehousingmarketbeforeandafterthederegulation,andstudiestheimpactandsignificanceofthederegulationpolicyontherealestatemarketinDoumendistrict.Finally,thepaperputsforwardsomesuggestionstopromotethestabledevelopmentoftherealestatemarket.
Keywords:
Loosenthepurchaserestrictionpolicy;Thehousingmarket;Impactstudies;doumendistrict
第一章诸论
1.1研究背景及意义
在我国的经济发展中，房地产业具有举足轻重的作用。
一方面，房地产的发展对我国经济发展具有正向促进作用;另一方面，房地产市场一旦产生波动，极容易对国家整个市场经济造成危害，甚至可能会导致再次面临经济危机。
再者，房子的根本属性是国民居住的场所。
所以，稳定和促进房地产市场健康发展是非常必要的。
基于此，国家制定了一连串的宏观调控政策对房地产市场展开调控。
自2011年国家“新国八条”的出台，中国的房地产市场进入了全国性限购调控时代，由投机投资者带动的需求逐步得到抑制，中国楼市供不应求、过热的局面也受到控制。
在多年严厉的限购调控下，多地普遍出现房地产价格下降、需求不足库存积压、社会经济水平增长缓慢、财政税收不理想等现象。
国家开始意识到中国的房地产市场存在着明显的区域差异化和城市特性化特点。
在2014年的两会上，中央在再次强调房子的居住属性后，发表了新的调控方针“分类调控”，即地方政府可以从自身房地产市场发展情况考虑制定更具有针对性的宏观调控手段。
于是，“分类调控”思想被提出后，许多城市接连对各自的限购政策在户籍对象、限购区域等方面实行了不同程度的松绑调整。
由此可见，限购松绑政策是国家提倡地方政府对房地产市场分类调控的体现，是实现市场回归资源配置主体地位必经的重要过程。
在限购松绑的进程中，国内许多学者针对不同地区展开了限购松绑的相关研究。
但在关于限购松绑政策对房地产市场的影响研究中选取对象并无细分到城市的某个行政区，当研究对象更加细分，地方政府制定的限购松绑政策对城市某区域的影响如何值得探究。
本文选取位于珠海市西区的斗门区房地产市场作为研究对象，在粤港澳大湾区规划和港珠澳大桥开通的利好政策下，珠海市作为粤港澳大湾区西部核心城市，近几年在限购松绑上逐渐向西区倾斜，研究限购松绑政策对西区房地产市场影响具有重要意义。
本论文在对珠海市至今推行的限购松绑政策进行梳理和对比分析的基础上，得出斗门区限购松绑的变化趋势，接着简单分析了斗门区房地产市场，并围绕限购松绑前后斗门区房地产市场的土地市场和住宅市场产生的变化，研究限购松绑政策对斗门区房地产市场的影响和意义，最后针对斗门区的限购松绑政策存在的不足提出相关建议促进构建健康稳定的斗门区房地产市场。
1.2国内外研究现状
通过检索和阅读相关文献发现，国外学者对调控政策众多的研究中并无专门针对限
购政策展开的研究，并且限购政策作为一项市场调控的行政手段在国外的研究中也无涉
及，而限购政策在我国的发展历史也仅有10年左右的时间，因此本文是针对国内的研究现状。
就国内目前有关限购政策的相关研究中，大部分研究成果都是集中于限购政策对当地房地产市场的作用效果、实施的有效性以及时效性影响。
2014年宋晓丹的限购政策对武汉市房地产市场的影响研究，通过实证研究和模型建立的方法分析了调控政策对房地产市场供给和需求的传导机制和对武汉市房地产住宅价格的影响[1]。
2017年范作冰等人的新一轮限购令对房地产市场的影响探究——以杭州为例中，结合了2016—2017年5月杭州房地产市场变化数据，从经济学的供需角度分析政策和房地产市场情况，运用问卷调查，实证研究了消费者的心理和行为以及市场预期[2]。
2019年刘瑜的南昌市限购政策对房地产市场的影响，通过分析南昌市历年发布的限购政策，总结得出了房地产限购政策对南昌市房地产市场价格和成交量的影响特点、当地房地产限购政策的存在的不足以及改善意见[3]。
历经数十年，限购政策也逐渐发展成由地方政府根据当地的经济情况和发展规划具体制定和实施了，发展的结果是大部分地区的限购政策已经慢慢地放松。
这一形势引发了部分学者对限购松绑现象的研究，但目前国内学者对于限购政策松绑现象的研究相对较少。
2016年张海永的松限购政策对住宅价格的空间效应研究[4]；2017年邓蔚的限购政策取消对住房量价影响的实证研究[5]；2018年张可可的限购政策取消对房地产市场发展的影响[6]。
而本文即是从限购放松的角度展开限购松绑政策对珠海市斗门房地产市场的影响研究。
1.3研究的目标
自限购松绑政策的出现，国内许多学者从限购松绑背后的原因、效果等角度对其展开了不同程度的研究。
限购政策松绑后对房地产市场是否能起到正向的调节效果，还是会产生反作用，这些都值得探究。
本文选取斗门区房地产市场作为研究对象，首先通过梳理和分析珠海市至今实施的限购松绑政策，将梳理后所有珠海市已推行的限购松绑政策作为研究变量，接着对比分析斗门区房地产市场产生的房地产市场数据变化，最后研究限购政策松绑对珠海市斗门区房地产市场产生的影响和意义，并总结归纳本论文存在的不足。
1.4研究方法
本论文在撰写的过程中采用的研究方法具体有以下这些：
（1）实证研究法
本文是对珠海市房地产市场限购松绑政策的实证研究，所有研究资料都是来源于珠海市至今已执行的多次限购松绑政策，通过限购政策松绑前后的对比分析研究限购政策的松绑对珠海市斗门区房地产市场的影响，并进一步探讨限购政策的松绑对珠海市斗门区房地产市场的意义。
（2）文献研究法
针对本论文所研究题目的主体对应检索相关参考文献，通过深入阅读后，对研究的题目内容和框架有大致的了解，为文章的进一步撰写提供写作思路和参考文献支撑。
（3）数据分析法
通过收集限购政策松绑前后珠海市斗门区房地产市场的相关数据进行对比分析，增加了本论文研究的真实性和有效性，也能更清晰地从松绑前后斗门区反映的各方面数据变化情况总结出规律，最终得出限购政策松绑对珠海市斗门房地产市场的影响研究结论。
1.5研究技术路线
第二章房地产限购松绑理论及政策历程分析
2.1理论阐述
（1）市场失灵理论
古典自由主义经济学认为：
市场能够实现社会资源的最佳配置，而无须政府干预，但是随着经济的发展，不可避免的出现了垄断、外部性、信息不完全和在公共物品等问题，仅依靠价格机制来配置资源无法实现效率一帕累托最优，当市场配置资源出现低效或无效率时就出现了市场失灵[5]。
房地产行业产生的经济效益是国家社会经济中不可分割的一部分，因此，市场失灵理论同样适用于房地产市场。
无论是限购还是限购松绑，本质上都是政府对房地产市场的调控引导手段，其根本目的都是为了通过合理的引导促进房地产市场的稳定可持续发展。
（2）政府与市场关系理论
社会经济活动离不开政府和市场，二者在经济活动中的关系是市场调节为主、政府协助为辅，只有做到两者互不越界才能使市场经济以一种更健康的状态发展下去。
当市场在调节时出现自发、盲目、局限、事后等缺陷后，此时市场便需要由政府进行引导管理。
地方政府应逐渐将竞争性经济资源的配置权逐渐移交市场，实现从权力型、市场参与性公共服务型、管制协调型的转变[9]。
只有政府与市场发挥各自特点共同管理市场经济，才能实现市场经济健康发展的目标。
（3）供求理论
各种市场经济问题的发生都是与商品之间的供求关系息息相关，由著名的供求理论
可以得知，供求关系与商品的价格有密切的联系。
商品价格会受市场中供给和需求情况影响，若消费者购买需求小于商品供给，商品价格便会降低，反之升高。
当一种商品的供给和需求达到均衡时，此时的价格成为均衡价格，这时市场处于稳定的状态[10]。
市场经济的构成离不开房地产市场产生的经济，因此，市场经济运行的规律也适用于房地产市场。
当房地产市场中出现投资投机现象，这由少部分高收入人群的投机投资行为会致使的房地产市场中需求过高，供不应求会促使房子价格的上升，而当地居民的人均可支配收入却没有同步得到提升，二者之间的不平衡导致了矛盾的产生。
当市场长时间供给过剩，此时商品无法变现成货币，资金不流通，不仅会影响到当地的社会经济发展水平，也会波及到国民的日常生活。
2.2珠海市限购松绑政策历程与分析
由于投机投资现象导致了房地产市场价格上涨，使得市场失灵，政府针对此采取限购调控政策，抑制此类需求，促使房地产市场供需平衡。
政府的干预，促使市场趋于平衡，但随着持续的干预，房地产市场的需求被持续抑制，供求再次失衡，限购政策的松绑是政府对市场分类调控的体现。
限购政策的实施和松绑都是政府恢复市场自发调节能力的方式，根本目的是使房地产市场健康持续发展。
而从2011年11月1日珠海市政府出台了全国首个最严“限购令”到2019年的多次限购松绑政策，珠海市的房地产市场已经经历了数十年的限购调控，关于限购松绑政策也从2014年发展至今。
随着珠海市建设发展的步伐加快，经济的推进，限购松绑政策先后进行了多次调整。
图2.1珠海市至今推行的限购松绑政策时间轴
其中，2018年和2019年这两年的限购松绑政策是在2016年重启的限购政策上进行松绑调整而成。
综合上述，珠海市的限购松绑分为两个阶段，第一阶段是2014年的首次松绑，第二阶段是后三次松绑。
下面分别介绍这几次限购松绑政策的具体内容：
表2-12014年9月26日起推行的限购松绑政策
本市户籍人士
限购三套
全市范围内
非户籍人士
限购一套
中心城区（香洲、吉大、拱北、新香洲、前山）
购买144平方米以上（含144平方米）的商品房不需要再提供社保或纳税证明
在珠海市投资创业、工作就业且符合珠海市人才目录条件的可以凭投资创业、工作就业等相关凭证购买商品房
新城新区（横琴、南湾、唐家湾、西部地区）
购买商品房不需要提供社保或纳税证明
表2-22018年10月22日起推行的限购松绑政策
本市户籍人士
限购三套
全市范围内
非本市户籍居民
限购一套
全市范围内（除斗门及金湾区）
需缴纳5年的社保或个税，且购买的房屋需满3年后才可上市交易
斗门及金湾区
只需缴纳1个月、3个月、1年不等社保与珠海市人才证明即可购房（人才购房证明由珠海市人社系统根据个人条件开具）
表2-32019年5月16日起推行的限购松绑政策
高端人才
限购一套
全市范围内
无社保或纳税要求
外籍人才（包含港澳台）
限购一套
全市范围内
无社保或纳税要求
重点发展企业或招商引资项目自认人才
限购一套
横琴新区（含洪湾一体化区域）
需缴纳1年的社保或个税
香洲区（不含洪湾一体化区域）
需缴纳1年的社保或个税
珠海大桥以西、高新区
一手房无社保要求
二手房一年社保或纳税证明
中央、省直机关事业单位（高校）等驻珠机构工作人员、人大代表、驻协代表
限购一套
全市范围内
无社保或纳税要求
非本市户籍人士（非人才）
限购一套
珠海大桥以西、高新区
一手房无社保要求
二手房2年社保或纳税证明
香洲区（不含洪湾一体化区域）
一手房3年社保
二手房5年社保
横琴新区（含洪湾一体化区域）
一、二手房都需缴纳5年的社保
港澳居民
限购1套
珠海大桥以西
一手房无社保要求
二手房5年社保或纳税证明
限购1套
珠海大桥以东
一手房无社保要求
二手房5年社保或纳税证明
表2-32019年8月29日起推行的限购松绑政策
非本市户籍人士
限购一套
珠海大桥以西、高新区
一、二手房
无社保要求
香洲区
一手房
180平方米以上无社保或纳税要求
180平方米以下3年社保或纳税证明
二手房
144平方米以上1年社保或纳税证明
144平方米以下5年社保或纳税证明
横琴新区
一手房
180平方米以上无社保或纳税要求
180平方米以下5年社保或纳税证明
二手房
5年社保或纳税证明
港澳居民
限购
1套
珠海大桥以西
一、二手房
无社保或纳税要求
限购
1套
珠海大桥以东
一、二手房
无社保或纳税要求
对比分析珠海市已推行的限购松绑政策，可以发现：
（1）限购松绑对象越发细分，由2014年首次松绑仅区分是否户籍人士到划分了人才类和港澳人士；
（2）近几次的限购松绑对人才更加放宽购房要求，购房范围更加全面，社保和纳税要求更加低。
限购松绑政策通过与人才政策融合，引进人才的同时增加内需；
（3）限购松绑政策松绑区域整体往珠海大桥以西靠拢，即珠海市的西部区域，随着城市发展规划的调整，地方政府在逐步引导人口西迁；
（4）第一阶段的限购松绑政策，松绑前斗门区不在限购区域内，松绑在强调了非户籍人士在斗门区购房无限制要求外，限制了非户籍人士在中心城区购买144平方米以上（含144平方米），这项举措可以使有豪宅需求的购买者把目标转向斗门区，加快斗门区大户型的去化周期；
（5）在第二阶段的限购松绑政策中，松绑前在斗门区购房需要5年社保和纳税证明，松绑后逐渐变为没有要求，并有了一、二手房的区分，二手房比一手房有更严的社保或纳税要求，此外针对港澳人士开放限购2套的特权，这可能是斗门区供应过大导致供大于求，商品房的难消化会形成恶性循环，不利于斗门区的房地产市场稳定发展，因此刺激需求极为必要，限购松绑是地方政府根据斗门区房地产市场自身发展情况制定的。
综上所述，在斗门区实施的4次限购松绑政策中，第二阶段的限购松绑比第一阶段更细分了对象，增加人才和港澳人士这两类购房对象，更细分了房产类型，区分了一二手房，并根据不同对象规定了不同的购房套数和购房要求。
细分了人才类购房的原因可能是西部大开发离不开人口，人才的引进能促进地区的发展，对人才类松绑限购能解决人才的置业刚需，也能释放斗门区的部分库存。
而细分了港澳人士的原因可能是在促进斗门区和港澳两地的人口和经济交流的基础上，引导部分投资需求的人来斗门区置业，加快斗门区的去库存，提高当地的地区发展水平。
从这两个阶段的限购松绑变化看出，第二阶段的限购松绑更加具有包容性，更加细分，更能对购房需求的类型进行针对性调控。
地方政府把限购松绑政策与人才政策融合，在引进人才的同时增加内需，刺激了刚需购房需求，释放了库存，这一做法对促进斗门区房地产市场的供需平衡有重要作用。
此外，第二阶段对限购政策的接连松绑调整也体现了地方政府逐渐对当前地区房地产市场减少行政干预，有利于增强市场的自我调节能力，形成政府与市场发挥各自特点共同管理市场经济的长效运行机制。
但是，对放开港澳人士的限购所刺激的需求可能会诱发过热的投资行为，致使斗门区当地房地产价格上升，市场的再次失灵。
而且，斗门区的限购松绑政策在户型类型上没有进一步明确划分，不利于地方政府对不同购房需求的有效引导。
第三章珠海市斗门区房地产市场研究
3.1珠海市斗门区房地产区域环境简介
斗门区是珠海市的主要行政区之一，位于城市西部。
在珠海市管辖前原是中山、新会划分的县，2001年4月起正式撤县建区，隶属珠海市。
全区包括斗门、白蕉等5个镇及一个街道办，总土地面积约为675平方千米。
斗门区与香港水路相接、与澳门陆地相壤，在2018年的人口统计中，海外、港澳同胞人口数占斗门区常驻口人的33%，形成浓厚的侨乡氛围。
由于地理位置有其独特的优势，斗门区形成”五大产业集群“、”四大园中园“、”三大园区“的中心发展群体。
此外，在2018年的中国百强区评选中居于第22位，同时，在全国综合实力强镇的评比中白蕉镇、斗门镇、乾务镇被光荣评选。
经过数十年的社会发展，2019年斗门区的地区生产总值达到了4274110万元（图3.2）,跟十年前相比，翻了大概2.27倍。
图3.22011-2019年斗门区GDP
从上图可以明显看出，斗门区的地区生产总值在2011年-2019年呈现上升状态，2011年到2012年的经济增长速率较小，2012年以后斗门区的经济开始快速发展起来，2013年较2012年的GDP增长了近26.44%，是近十年增长速度最快的一年，此后经济发展较为平稳。
图3.32011-2018年斗门区常住人口
从上图可以看出，在2018年，斗门区的常住数量较上年增加了大约2万，总人数达到了约49万人。
从斗门区历年的人口变化可以发现，其增长速度在2011年-2014年期间较为缓慢，2016年以后斗门区常住人口数逐渐增多，增长速度变快，给斗门区的房地产市场带来了内需。
3.2珠海市斗门区房地产市场分析
3.2.1珠海市斗门区房地产开发情况
由下图可知，从2011起至今，斗门区的房地产开发投资额整体呈现小范围波动大方向上升的走势。
而且2016年开始，斗门区的固定投资中房地产开发投资金额不止达到50%，处于每年攀升阶段，这离不开当地政府对斗门区的建设发展。
而2013年出现拐点的原因可能是前期严厉的限购导致了房地产市场低迷，开发商库存积压，斗门区去库存周期长，因此，开发商对开发投资的意愿不高。
图3.42011-2019年斗门区固定资产投资及房地产开发投资额
3.2.2珠海市斗门区一级市场分析
如表3-1所示，截止2019年12月31日，斗门区2019年出让土地宗数17宗，供应用途主要以工业用地为主，2019年居住用地成交总价以及成交面积占比最大，2019年珠海政府多次限购松绑刺激房地产市场，释放了需求，有利于促进斗门区的去库存和开发商的资金运转，珠海政府的这一行为提升了开发商对斗门区房地产市场的信心，促使开发商拿地热情高涨，土地市场活跃，体现了政府与市场的关系以及供需平衡规律。
表3-12011-2019年斗门区出让土地交易表单位：
万m2万元
年份
交易宗数
土地面积
总建筑面积
成交总价
宗数百分比
2011年
21
149.31
176.34
168329
26.58%
2012年
10
45.10
83.23
113000.55
17.86%
2013年
17
112.06
148.74
167127.9
19.10%
2014年
10
77.03
133.40
110525.15
10%
2015年
11
68.74
114.99
117839.94
12.94%
2016年
8
41.80
82.96
297532.04
8.79%
2017年
29
78.22
148.67
283976.68
14.57%
2018年
11
84.61
169.95
306749.73
14.47%
2019年
17
119.71
209.38
988312.47
20.73%
从表3-1可看出，斗门区2011年和2017年土地出让宗数最多，其中2011年占珠海市当年出让土地宗数的26.58%，土地市场较为火热，而2016年出让土地宗数最少，仅有8宗，在全市所占比例为8.79%，说明土地市场遇冷。
其中，2011年和2017年的限购程度是最为严厉的，而2016年有过短暂的全面松绑，说明了土地市场的活跃程度与限购松绑有一定的负相关联系，松
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