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中国房事黑皮书

中国房事黑皮书（2008）

2008-08-18|中国房价下跌序幕刚刚拉开中国房价下跌序幕刚刚拉开

——《中国房事黑皮书（2008）》之一

时寒冰

2006年，我写了《中国房事黑皮书（2006）》。

之所以叫“黑皮书”，有两个意思：

一是写出房地产市场中真实的数据、信息，民众的真实感受，直面各种问题。

二是理性反思。

两年后，中国房地产市场已经发生非常大的变化。

这样表述或者并不准确。

确切的说法，应该是，影响中国房地产市场的各种因素：

政策、需求、购买力、热钱、股市等等，都在悄然发生着巨大变化。

当开发商、地方政府等楼市中的既得利益各方，仍然沉浸在暴利中日夜笙歌的时候，中国高房价还能持续吗？

当深圳、广州等地的房价出现下跌的时候，北京等地的住房市场还能够独善其身吗？

在这次的系列文章中，我将对这些问题进行探讨。

现在，有不少专家强调，房价的调整正在过去，新一轮大涨即将展开。

而在此之前，有开发商更是强调“历史将证明，房价永远是只涨不跌的”。

我的观点是：

中国房价的下跌序幕才刚刚拉开。

我此前已经做过这样的表述：

“把深圳、广州的房价下跌看作孤立的个例是错误的，我们更应该把珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演。

”

商品房成交量的下降，是中国房价发生重大转折前的最后一个信号，这个看似温和的信号，其实，正预示着一个新时代的开始。

对于未来的房价走势，我作出三个判断：

其一，下跌序幕刚刚拉开，随后将有幅度更大的下跌。

其二，下跌将是长期趋势。

其三，房价的分化将越来越明显，中、低档商品房价格跌幅将远远超过高档商品房的价格跌幅。

这其中的原因有很多，接下来将详细分析。

不妨先提出一个因素：

中国股市在下跌60%后，作为投资主体的中等收入者，财产大幅缩水，购买力受到沉重打击，这对房价的影响是：

第一，其对应的中档商品房的购买力大幅降低。

第二，房价下跌过程中，接盘者被提前“消灭”或套牢，房价难以找到有效支撑。

因为，决定房价最重要的不仅仅是需求，而是实际购买力，缺少购买力支撑的需求是很难转化为实际消费需求的。

加之中等收入者同样面临着社会保障缺位难题，不得不自己承担高昂的医疗、教育等等费用，进一步削弱了其对住房的购买力。

从潜在需求来看，支撑中国房价的力量似乎是非常坚挺的，这一因素被开发商等既得利益群体用以推高房价的重要理论依据。

但是，如果以购买力支持的实际消费需求和目前的商品房结构来看，中国住房市场其实是供大于求的。

中国目前（除了深圳、广州等珠三角地区几个城市以外）的房价，处在相当于股市6100点的位置，高处不胜寒。

中国楼市在长达10年暴利（指地方政府、开发商、炒房者三方暴利）的吞噬下已经透支殆尽，远远偏离民众实际购买力的房价，下跌是难以避免的，这种趋势将越来越清晰地显现出来。

数据显示，2008年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元。

这个数据主要指独栋房屋，即别墅，面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。

据此计算出来的美国住房的单价大约为7000元/平方米。

2007年我国新住宅销售的平均价格为3655元/平方米（未装修的毛胚房），如果加上装修，单价大约在4100元/平方米左右。

即使从绝对值上来看，中国的房价与美国也非常接近。

如果考虑到美国的房价是包含土地的，而我们的房价只有70年的土地使用权，再考虑到美国的人均年收入是我们的二十多倍接近三十倍，再考虑到住房品质的差异，另外再考虑到美国的社会保障机制远远好于中国，我国房价其实已经远远超过发达国家的房价。

从供需角度来看，支撑房价的力量源于住房的四种价值，即生产、居住、投资、投机。

由于我们现在谈论的房价一般为住宅而非生产性用房，因此，这里着重通过对后三种价值的分析来探寻我国未来的楼市趋势。

　　当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。

所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。

比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。

1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。

发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。

比如美国，其“房价收入比”平均为2.8倍。

针对我国的现实情况，国际专家（包括世界银行专家）给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，也就是一个家庭3年到6年的收入，可以购买一套住房。

据有人考证，3至6倍的“房价收入比”出自20世纪90年代初的世界银行专家AndrewHamer，他在进行中国住房制度改革研究时，提出了这个被世行认为“比较理想”的比例，而这个比例得到了中国政府的认同。

1998年，国务院23号文提出，一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房，其平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，而当时规定的经济适用房的涵盖范围是占人口80%以上的“中低收入家庭”。

“房价收入比”定为4倍，是有关部门经过综合评估后得出的结论。

而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。

上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了30倍至50倍以上。

这说明，以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。

　　当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。

所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。

国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：

200-1：

300。

而目前我国的房价远远超出国际警戒线。

以北京为例，其租售比基本是在1：

500-1：

700这个范围之内。

不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。

这说明，房屋也不再具有投资价值。

　　那么，房价过去为什么涨呢？

主要是房屋的投机价值被投机者利用的缘故。

所谓投机，就是通过低买高卖房屋来获取价差。

有媒体通过某一楼盘的调查发现，超过85%的购房行为属于投机性购房。

《深圳蓝皮书：

中国深圳发展报告（2007）》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。

　　从2007年9月，房贷新政开始，我国开始采取措施加大炒房成本，提高投机门槛。

同时，打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度，政府同时也加大了社会保障性住房的供应，这些都大大制约了未来房价的上行空间，使投机者的心态发生了重大变化，而这一心态变化必然会降低投机行为并迫使一部分投机者提前抛售手中的房屋。

我们知道，在我国的房地产市场中，除了新增的住房供应，更有每年因投资、投机沉淀下来的数量惊人的存量住房，一旦对房价上涨的预期发生转变，相当一部分存量住房将被逼向市场，增大市场的住房供应量。

因此，8月5日，国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。

”

这是有关部门对房价走势发出的清醒认识。

中国房价的疲软趋势将是长期的。

住房是由人来消费的。

上个世纪五、六十年代，我国鼓励生育，出生率快速上升，这一增长趋势一直持续到上个世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。

1970年时，我国的总和生育率为5.8，到1979年时已经降到2.75。

1980年，我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。

到2000年时，我国总和生育率下降到1.22。

对照一下我国房价的走势，从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。

但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。

人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。

而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。

这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。

同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。

这也将影响未来的房价走势。

当然，80后独生子女的住房消费观念也值得关注。

如果他们对住房品质提出更高要求，对住房更新换代（这仅限于有购买力的独生子女一代），会对高品质住房价格构成支持，其原有住房则推向市场，从而，加剧住房价格的分化，即中低价房比高品质住房的价格更脆弱。

我们可以非常清晰地从小学招生人数的变化，来感知到未来住房消费人群的骤然变化。

我查阅了1991年至2008年的《全国教育事业发展统计公报》，从1996年开始，小学招生人数开始下降，此后，下降趋势越来越明显。

小学数量也急剧减少，部分数据列举如下：

《1996年全国教育事业发展统计公报》：

“全国小学64.6万所，比上年减少2.27万所；招生2524.66万人，比上年减少7.15万人。

”

《1997年全国教育事业发展统计公报》：

“全国小学62．88万所，比上年减少1．72万所；招生2462．04万人，比上年减少62．62万人。

”

《1998年全国教育事业发展统计公报》：

“全国小学60.96万所，比上年减少1.93万所。

招生2201.38万人，比上年减少260.66万人。

”

《1999年全国教育事业发展统计公报》：

“全国小学58.23万所，比上年减少2.73万所；招生2029.53万人，比上年减少171.85万人。

”

《2000年全国教育事业发展统计公报》：

“全国小学55.36万所，比上年减少2.87万所；招生1946.47万人，比上年减少83.06万人。

”

《2001年全国教育事业发展统计公报》：

“2001年全国共有小学49.13万所，比上年减少6.23万所；招生1944.21万人，比上年减少2.26万人。

”

《2002年全国教育事业发展统计公报》：

“2002年全国共有小学45.69万所，比上年减少3.44万所；招生1952.80万人，比上年增加8.59万人”，“在校生12156.71万人，比上年减少386.76万人。

”

《2003年全国教育事业发展统计公报》：

“2003年全国共有小学42.58万所，比上年减少3.11万所；招生1829.39万人，比上年减少123.41万人。

”

《2004年全国教育事业发展统计公报》：

“2004年全国共有小学39.42万所，比上年减少3.17万所；招生1747.01万人，比上年减少82.38万人。

”

《2005年全国教育事业发展统计公报》：

“2005年全国共有小学36.62万所，比上年减少2.8万所；招生1671.74万人，比上年减少75.27万人；在校生10864.07万人，比上年减少381.04万人。

”

《2006年全国教育事业发展统计公报》：

“2006年全国共有小学34.16万所，比上年减少2.46万所；招生1729.36万人，比上年增加57.61万人，增量主要在农村；在校生10711.53万人，比上年减少152.53万人。

”

《2007年全国教育事业发展统计公报》：

“2007年全国共有小学32.01万所，比上年减少2.15万所；招生1736.07万人，比上年增加6.71万人；在校生10564万人，比上年减少147.53万人；小学毕业生数1870.17万人，比上年减少58.31万人。

”

《2008年全国教育事业发展统计公报》：

由于学龄人口的逐年减少，小学校数、学生数继续减少，学龄儿童净入学率不断提高。

2008年，全国共有小学30.09万所，比上年减少1.92万所；招生1695.72万人，比上年减少40.35万人；在校生10331.51万人，比上年减少232.49万人；小学毕业生数1864.95万人，比上年减少5.22万人。

2008年与1996年相比，全国小学数量从64.6万所减少到30.09万所，减少了34.51万所，减少一半还多——减少了53.4%！

招生人数，从2524.66万人，下降到1695.72万人，减少了828.94万人；在校生从1996年的13615万人，下降到2008年的10331.51万人，减少3283.49万人。

小学生数量及小学学校的快速减少，是我国计划生育政策的必然结果，这意味着，我国的人口结构正在发生在巨大变化。

它对房价的影响将是深远的。

从人口结构来看，房价的下跌趋势将是长期的，难以逆转的。

除了人口因素，城市化被认为是支撑房价的另一重要力量。

所谓城市化，就是农民进城，即越来越多的农民脱离农业、脱离农村到城市里从事二三产业。

但是，许多人忽略了一个非常重要的因素，即城市化本身的质量。

在发达国家，城市化的过程是经济发展到一定阶段自然引发的结果，而我国的城市化质量较低，很大程度上是催生出来的，并没有伴随着购买力的同步提升。

以失地农民为例，在我国城市化过程中，许多被征地农民都是被迫“城市化”的，在目前的征地补偿机制下，农民是受损者而非受益者，相当一部分人因为失地沦为贫困者，这种“城市化”下的农民即使取得了市民身份，也只能对高高在上的房价望洋兴叹。

显然，把城市化作为推高房价的动力高估了农民的经济实力。

而在国外，由于相当大比例的土地是私有的，拥有土地的农民在城市化的过程中，坐享土地升值的好处，他们的购买力因城市化进程而大大提升。

如果抛开城市化的质量，而片面地强调城市化的比例，是难以得出正确结论的。

谎言弥漫的中国楼市

——《中国房事黑皮书（2008）》之二

时寒冰

信息影响着人们对消费或投资、投机行为的选择，而人们的消费或投资、投机行为又直接影响着房价。

如果说这是一个循环，那么，通过错误的信息，影响甚至左右人们的消费、投资、投机选择，就能间接影响或左右房价，从而，形成有利于自己的“良性循环”。

因此，才有了中国房价连续10余年在既得利益集团的掌控下直线上涨。

中国房地产市场中的信息，被既得利益集团利用得可谓淋漓尽致。

目前与房地产相关的信息，基本掌握在房地产开发商与政府有关部门手中，在有关部门信息公开不到位的情况下，开发商成了发布相关信息的最权威人士，并因此被媒体追捧，一些开发商成了明星，并一直发展到他们自己也把自己当成大明星为止。

有关部门和地方政府即使公布相关信息，也都是最大限度地让数据“体现”自己的利益。

因此，在中国房地产市场中，不仅开发商提供的数据与政府部门经常冲突，地方政府与有关部门彼此提供的数据，也往往是天壤之别。

民众根本无法得到真实的信息。

在中国房地产市场，谎言因此鹊起。

许多人在判断中国楼市走势的时候，都会强调土地资源的稀缺性，认为土地的稀缺是房价最强大的支撑力量。

因为这个误区，人们相信了开发商给出的房价将永远只涨价不跌的逻辑。

我们不妨从五个方面剖析这一问题：

第一，被开发商囤积的土地（包括未被统计在内的）和被各地土地储备中心储备的土地量加总在一起，足可以满足未来至少10年以上的房地产开发。

仅被开发商囤积的土地，有三份报告清晰地反映了这一点：

（1），2007年8月，建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：

2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖；

（2），国务院发展研究中心于2007年9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露，房地产企业土地购置面积越来越大，全国最大的“地主”是碧桂园，截至2007年7月末，总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米；（3），北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》于2007年12月4日发布，报告估测：

到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米。

以钟伟为核心的课题组成员最后得到的结论是：

地价对房价的占比不是推动房价的决定性因素，供地方式和规模的改变，导致的房地产市场严重的供求失衡，才是推动房价飙升的关键。

这些囤积的土地量是什么概念呢？

仅以碧桂园囤积的4500万平方米土地计算。

根据北京市公布的“十一五期间住宅建设规划”，“十一五”期间，北京将新增商品住房建筑面积约9250万平方米、约90万套，4500万平方米土地即使是建筑面积，也已经相当于北京市“十一五期间住宅建设规划”的近一半！

4500万平方米土地如果是平面面积，假设容积率为2.5，其建筑面积总和则已超过北京市“十一五”期间新增商品住房建筑面积总和！

（详见《上海证券报》2007年9月18日）。

这仅仅是囤积在一个开发商手中的土地面积！

另据2007年2月25日的《南方都市报》报道：

全深圳市目前约有20平方公里闲置土地，其中也包括部分房地产用地。

这20平方公里的闲置土地已相当于深圳近年来每年新批准的建设用地总量。

开发商囤地严重，一直是深圳房价快速上涨的重要原因。

去年10月，按照深圳市国土部门公布的数据，自2004年以来，深圳共批准房地产用地435宗，当时已开发完成及部分开发完成的用地只有92宗。

有业内人士估计，深圳房地产用地至少约有7平方公里左右，囤积在开发商手中超过两年未开发。

这还没有包括未被统计在内的数据（这一定又是一个触目惊心的数据），同时，也没有包括各地土地储备中心储备的土地，而土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能，其储备的土地是动态增加的。

显然，所谓中国土地的稀缺性，是通过囤积等方式，人为制造出来的谎言，意在制造紧张气氛，推动房价上涨。

第二，说到土地的稀缺性，中国的土地再稀缺也稀缺不过日本。

日本人多地少，而且有三分之二以上是山地和丘陵，人口密度是每平方公里339.3人，我国是130多人，而且，日本的城市人口占其总人口的比例高达75.9%，我国只有37％左右。

但是，日本仍然很好地解决了住房问题，而且，日本的房价并没有涨到天上去。

不妨看看《第一财经日报》2008年3月25日的这则报道：

日本东京多摩地区去年11月刚刚落成的大型公寓楼，不仅紧邻轻轨车站，而且全部精装修完毕。

到今年2月，使用面积66平方米的房型售价2290万日元（约合152万元人民币）。

即使从绝对值上来对比，这一房价标准也已经和北京、上海非常接近。

别忘了，日本国民的人均工资收入是我们的30多倍、日本的房产中包括土地所有权（中国买的只是70年的使用权）、日本有健全的社会保障体系——这意味着国民可以更放心地把其大部分收入用于购买住房。

第三，所谓城市化导致土地资源稀缺的说法也是一个谎言。

我国城市化率并非随着经济发展到一定阶段自然导致的结果，很多城市化是把周边的县、镇划归城市实现的，属于“挂牌式”城市化，在这种情况下，对于新并入的县、镇而言，由于新的高楼逐渐替代原来的矮楼，土地得到了更充分的利用，仅原有土地利用率的提高就相当于衍生出了大片土地。

这种城市化进程并不意味着对耕地的侵占，也不意味着土地资源变得更稀缺。

而且，在这种“挂牌式”城市化格局下，原有的农民变成市民——他们即使住在自家房子里不动也完成了向市民的角色转变，这种城市化进程与对土地的占用之间并无直接联系。

因此，所谓土地的稀缺性也就缺少了一个重要前提。

另外，城市化过程中并未伴随着购买力的上升，这一点在《中国房价下跌序幕刚刚拉开》（《中国房事黑皮书（2008）》之一）一文中已经讲过。

第四，城市尤其接近中心地带拆迁后（多为平房或矮楼）新建的楼房，大都是容积率高的高楼大厦，其建筑面积是拆迁房屋建筑面积的数倍，这实际上意味着城市土地更充分的利用，意味着衍生出新的“建筑面积”。

另一方面，城中企业向外迁移（可能占用部分耕地），都在不断增加城市的土地资源，当高楼大厦替代企业的厂房，由于容积率提高，建筑面积将提高数倍，这同样告诉我们，土地的稀缺性只是一个人造谎言。

第五，我国一再强调，“一定要守住18亿亩耕地红线”，但是，住房并不一定要建造在耕地上，实际上，在我国陆地面积中，耕地只占13.7%，耕地之外的土地比耕地面积更多，许多是可以开发利用建房的。

在一些城市，海边与山坡的商品房甚至价格更高，以开发商的能耐，完全可以包装成“海景房”、“山景房”高价销售。

但是，错误信息的弥漫，使人们深信，房屋只能建在耕地上，而18亿亩耕地红线不能碰，因而，土地是稀缺的，既然土地是稀缺的，地价就会上涨，相应的，房价也会直线上涨。

这种思维路径正是既得利益集团所需要的。

对于地方政府而言，在土地稀缺性的幌子下，土地可以以更高的价格拍卖，“地王”不正是这样制造出来的吗？

另一方面，在土地稀缺的幌子下，开发商不断烘托出供不应求的假象，推高房价。

而购房居住者成为被既得利益集团明火执仗打劫的对象。

实际上，一方面，土地稀缺性只能是相对的，与日本相比，中国可能根本不存在所谓的土地稀缺性，能建造房屋的土地比能耕种的土地要多得多！

更何况，对于这种所谓的稀缺的土地，人们所拥有的只是70年的使用权而已！

另一方面，正如《中国房价下跌序幕刚刚拉开》一文中所提到的，计划生育政策导致的生育率的下降，使得80后的独生子女一代，“结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场”。

因此，退一步说，所谓的土地稀缺性即使是真实存在的，也正在悄然发生变化。

在中国信息混乱的房地产市场，民众想获取真实信息是如此困难。

比如，国家发改委发布的数据显示，2007年11月份广州房价环比上涨12.27%，而广州市国土资源与房产管理局公布的数据却称同期月房价数据环比下跌9.9%！

地方政府与有关部门发布的同一期间的数据差别竟然如此之大！

原因是双方采用的统计方法截然不同，当然，谁都会选择更利于自身利益的方法，问题是，夹在中间的民众如何取舍？

再比如，自2007年10月份以来，有关部门发布的房价信息仍是在不断上涨的，媒体报道时特别强调“各大中城市的房价依然在你追我赶，并无趋缓迹象”，这种信息给民众带来的感觉是显而易见的：

房价在快速上涨，如果不抓紧买房，今后将不得不付出更高的价格。

经济学家认为，公众对未来良好预期容易转化为现实的需求，从而进入消费决策。

房价快速上涨信息给人们心理上带来的驱动作用无疑将使部分潜在的购买力直接转化为消费行动，进而，成