中建大厦项目后评估报告材料.docx
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中建大厦项目后评估报告材料
【中建大厦】项目
后评估报告
中海地产集团有限公司后评估工作小组
二○○九年二月
【中建大厦】项目后评估报告
前言：
中建大厦项目是由中国最大的建筑工程承包企业——“中国建筑工程总公司”，及其下属全资子公司中国建筑第八工程局、中建国际建设公司和上海隆宇公司联合投资建设的高档甲级写字楼。
中建大厦整个项目的建设委托中海集团下属中海地产上海公司全方位管理。
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。
中建大厦项目后评估过程中，上海公司同事认真对待，努力工作，总部的规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。
【核心内容提要】
一、投资管理评估
从投资的角度考虑，本项目的开展是较为成功的：
（一）本次吸纳项目采取了与陆家嘴（集团）公司协议出让土地的方式，地块转让方式为一次性，证明是相当成功的。
项目随后可以直接进行开发，没有动拆迁压力，对资金的快速回笼相当有利。
（二）浦西的淮海中路和南京西路两个传统高档办公区可供用地已极少，办公楼的主要发展空间仍在浦东陆家嘴地区，中建大厦项目所在的世纪大道沿线土地也逐渐成为稀缺资源。
（三）对未来几年上海市写字楼市场尤其是甲级写字楼市场的发展，作了较为准确的判断。
同时对浦东、浦西区域市场，上海三大办公商务区的市场情况，做了大量细致的市场调研和分析。
对于项目投资决策起到了极其关键的作用。
二、规划设计工作评估
（一）项目在设计初期，设计单位确定好之后，经过对确定的设计单位的更深入了解，并结合前期的沟通成果，规划各设计单位在项目的不同阶段，所应从事的不同工作范围及工作内容，并确定相关工作开展的形式等问题，建立起项目的设计体系和运作流程。
（二）中建大厦在协调过程中主要的协调思路是分阶段确定和维护不同顾问的权威，以达到设计的统一。
（三）中建大厦从设计初就排定总项目发展计划，然后由设计总包根据项目发展进度制定总设计计划，各顾问公司根据总设计计划排定自身的设计计划，最后由业主统一协调，确定最终版设计计划，此计划是动态的，根据项目总体进度可以随时调整。
（四）对于境外设计师的设计质量的衡量，不仅仅是从设计本身来体现，还要表现在图纸设计与国内施工工艺相吻合的程度，这一点非常的重要。
（五）中建大厦在施工过程中为了减少设计变更的影响，首先是在施工图设计阶段进行了3轮审图，将设计尽可能完善；再次，在实施工程中，如果出现设计变更，现对变更进行评估，确定是否属于必须变更类；如果是必须变更，再由合约部核价，各相关部门根据相关费用，提供更合适的方法；最后再形成发至现场的设计变更，由此减少设计变更带来的影响。
三、营销工作评估
（六）从取得项目开始，即针对上海以及浦东甲级写字楼市场进行了全面的市场调研和分析，并引进国际性代理顾问公司等专业公司参与营销策划，在项目开发运营全过程贯彻以打造国际甲级写字楼为目标，重视楼宇硬件品质、形象、租户组合、人性化服务等甲级写字楼要素。
（七）经董事会决策，中建大厦以只租不售为方针将物业作为持有型物业经营，经积极开展预租工作，在楼宇经营前期已实现了较为理想的出租率和租户引进。
（八）从品牌建设角度看，奠定高档甲级写字楼的形象是系统工程，市场口碑尤其是中介代理等市场专业人员和大型租户的反映至关重要，楼宇发展商、物业管理公司是否遵照甲级写字楼的商业管理实施运营和管理是除了楼宇硬件外品牌打造的重要条件。
（九）甲级写字楼租赁有其自身的运营规律，只有从各方面以国际化的高标准的写字楼要求进行推广包装、招租、管理、服务，以长远眼光实施运营，才能实现良好的租金现金流和物业自身增值。
四、发展进度、工程管理评估
（一）前期阶段，由于中建大厦项目为四家股东出资，方案需上报董事会确认，加上本身超高超限的特点，浦东新区方案需经两轮审批的特点，因而方案报审这一节点出现了延迟，但是在后续工作中抢回了时间，达到如期开工的目标，在项目实施过程中，最终的竣工备案节点对比A版总进度计划延迟了约半年的时间，主要是在方案阶段地下空间由三层改为四层，地上高度增加26m，结构封顶之后，幕墙、精装修与机电安装同时展开的这一阶段材料的调整引起供货时间的延迟。
（二）地下施工阶段与结构施工阶段全部在进度计划控制范围之内，但结构封顶后，钢结构、幕墙、精装修、机电安装灯进度比计划均有滞后。
主要原因为对中建大厦这一没有标准层、上大下小的倒圆台形体的困难预计不足。
（三）在竣工核验阶段，项目部编制了竣工策划报告，制定了详细的验收计划，有计划分项次、有条不紊地推进验收的进度，短时间内先后完成了共计27项政府验收，尽可能的抢回了时间，满足了营销交楼的时间节点。
（四）工程管理中，中建大厦项目的发展管理模式较为特殊，是由中建总公司等四家股东出资，我司代管的模式进行开发，因此须定期召开董事会，对于总进度计划、合约分判模式及重要装饰材料、机电设备的选型与定样、租售模式与定价等核心问题由各专业条线汇总至项目，在董事会召开时上报讨论。
该模式与中海地产其它项目有着显著的区别，因此可比性不大，但这种较为集中、高效的决断模式与项目部作为董事会召集部门所起到的汇总、牵头作用是值得借鉴的，此模式是上海公司试行大项目运作的一个较为成功的案例。
五、成本管理评估
（一）中建大厦为我司代管项目，聘请了上海市第一测量师事务所为造价咨询单位，主要在重点项目（总承包、机电、幕墙、精装修）给予技术支持，包括编制招标文件、日常粮单审核、结算审核等工作。
（二）关于合约界面的划分：
中建大厦的合约策划报告进行了合约分判的策划和安排，但是合约界面的划分工作不够细致，虽然综合机电、弱电、电梯等工作划分较为清晰，但总承包工程与装饰工程界面划分上存在局部模棱两可的情况，这类教训应在同类型项目的开发过程中予以重视和调整，这是一项极为关键的工作。
（三）合约工作是一项非常细致的工作，要求每一位合约工程师做到事无巨细，对合约界面分判明晰、责任明确，这样才能提供合约管理的工作质量。
【项目概况及评估综述】
一、项目概况：
（一）
地块位置
我司于2004年3月16日同“上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司”正式签订了《陆家嘴金融贸易区2-11-5地块土地使用权转让合同》，本项目暂定名为“上海中建大厦”。
（二）中建大厦位于上海浦东新区陆家嘴竹园商贸区2-11-5地块上，属于浦东新区陆家嘴金融贸易区域，该区是全国唯一以“金融贸易区”命名的国家级开发区，按照上海市人民政府确定的发展规划要求，该区域将建成以经济、金融、贸易等第三产业为主要功能的地区，是21世纪上海中央商务区的重要组成部分。
（三）中建大厦东北面为世纪大道，东南面为浦项商务广场，西南面为竹林路，西北侧为东方广场和全华信息大厦。
地块周边道路交通极为便捷，主干道包括世纪大道，东方路、张扬路和杨高路，延安路隧道、大连路隧道和复兴东路隧道，地块距轨道交通二号线东方路站约1公里，距离轨道交通四号线和六号线约500米。
（四）
建筑的动感形态代表着前瞻性的设计理念，采用了“包围性”的外墙表面，从底部商业裙房以螺旋形式攀升到面向世纪大道的塔楼最高点。
北面和南面的曲面幕墙，随着高度的升高而向外微倾，增加了塔楼的生态性和雕塑感。
幕墙系统由低反射率的玻璃单元组成，遮阳/遮光板进一步加强线条感。
同样材质的幕墙沿着塔楼的形态一直到达顶部螺旋上升的女儿墙，围合了塔楼顶部的灯光装饰，成为了世纪大道的新亮点。
建筑形态和幕墙的结合会形成一个轻快、优雅的塔楼，沿着建筑周边移动或者随着天空光线的变化，塔楼外观也会不停地变化。
该方案是根据基地独有的特点而特别设计的，相信它最好地代表了上海可以给中国以及整个世界带来的发展潜力。
二、项目经济技术指标
（一）中建大厦用地面积9,189m2，总建筑面积96,633m2，其中地上高度166m，共32层，计容面积为73,518m2；地下4层，建筑面积21,968m2。
容积率7.96，共计车位366辆，标准层高度4.2m，标准层净高2.7－2.75m。
三、项目开发周期
（一）项目自2004年3月完成土地签约，2005年10月正式开工，2008年5月基本竣工，客户开始分批入驻，2008年8月完成竣工备案。
四、项目综合评估
（一）本项目容积率面积、地上可销面积（包括写字楼、商业裙房）基本未发生变化，但地下建筑面积较项目可行性研究阶段增加了10,397平方米。
主要是因为原地下三层设计的总车位数无法满足相关规范及功能要求，后改为地下四层。
（二）中建大厦项目在保证质量的前提下，克服各种困难，基本按期竣工备案，同时通过优化工程做法，一方面加快了工程进度，另一方面也较好的控制了成本。
（三）项目推向市场的时机把握较好。
（四）项目的发展成本较可研报告预测数减少较多、收入以及净利润较可研报告预测数均有较大增加，税后利润率也比可研预测数有较大提高，实现了项目利润的最大化。
项目最终实现了投资预期，每年可带来较为稳定的收入，同时也提升了公司抵抗风险的能力。
【项目投资管理评估】
一、项目经济技术指标的变化情况
（一）浦东新区竹园商贸区2-1-5地块规划指标（可研阶段），占地面积：
9,189.8平方米，容积率：
8.0万平方米/公顷，地上建筑面积：
73,518平方米，限高140米，建筑密度控制在60%以内，绿地率需大于10%。
商业裙房（或附楼）6,000平方米，地下车库11,914平方米，设置约265个地下车位。
商业裙房（或附楼）内主要设置自助银行、便利店、邮局、餐饮等配套设施。
（二）该项目可行性研究阶段与竣工测算的主要技术指标对比表如下：
单位
可行性研究阶段
竣工预测算
1
建设用地面积
m2
9,189.8
2
容积率
8.0
3
容积率面积
m2
73,518
73,311.2
4
总建筑面积
m2
96,633
96,656
4.1
地上（可销）面积
m2
73,518
73,311.2
写字楼
m2
67,518
商业裙房
m2
6,000
4.2
地下建筑面积
m2
21,968
22,310.7
5
地下车位数
个
265
366
由于中建大厦项目尚未完成项目竣工测绘。
因此，目前无法获得准确的用地面积和建筑面积数据。
暂时先利用“房屋建筑面积计算调查报告书”做简要分析。
（三）本项目容积率面积、地上可销面积（包括写字楼、商业裙房）基本未发生变化，但地下建筑面积较项目可行性研究阶段增加了10,397平方米。
主要是因为原地下三层设计的总车位数无法满足相关规范及功能要求，后改为地下四层。
二、项目发展进度的分析与总结
项目前期工作进度
（一）上海中建大厦项目系中国最大的建筑工程承包企业——“中国建筑工程总公司”，及其下属全资子公司中国建筑第八工程局和中建国际建设公司联合投资建设的高档甲级写字楼。
（二）陆家嘴金融贸易区2-11-5地块属于负责陆家嘴金融贸易区土地开发的一级土地开发商陆家嘴（集团）公司名下，我司与陆家嘴（集团）公司商务谈判取得成功，即可与陆家嘴（集团）公司签订《土地使用权转让合同》，转让该项目，土地使用年限从签订出让合同之日起计算共为50年。
（三）从2003年7月开始，我司配合中建八局与陆家嘴集团公司针对该办公楼用地进行了多次接触。
之后，经过中建八局努力，我方与陆家嘴集团公司进入实质性谈判，陆家嘴集团公司同意转让该项目。
（四）中国建筑工程总公司于2004年3月16日同“上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司”正式签订了《陆家嘴金融贸易区2-11-5地块土地使用权转让合同》。
2004年3月31日项目公司正式注册成立，公司名称为“上海中建投资有限公司”，随后签订了《土地转让合同补充协议》。
（五）之后，我司与中建投资有限公司签订了“上海中建大厦委托管理协议”，受股东方委托，中海地产进行项目开发建设管理以及相关的项目公司的运作和楼宇经营管理工作。
（六）本项目致力于树立中建总公司在上海地区的良好形象，同时成为竹园商贸区内的标志性建筑，提升该区域办公楼整体形象，带动区域楼宇经济的发展。
（七）整体而言，该地块土地使用权转让洽谈阶段，《土地使用权转让合同》及补充合同签署，土地费用分项支付，相关土地权证、手续办理等土地方面的前期工作基本按照计划有序进行，未发生较大变动。
三、项目发展成本的分析与总结
土地费用分析
（一）中建大厦项目，系我司与“上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司”签订了《陆家嘴金融贸易区2-11-5地块土地使用权转让合同》，获得该地块土地使用权所得。
该项目为较特殊的高档办公楼项目，因此在可行性研究分析阶段，通过出售和长期出租两种方式对该项目进行经济评估。
（二）由于2-11-5地块为拆平净地出让，不涉及场地上建、构筑物拆除以及居民动迁。
因此，本地块不涉及拆迁补偿费、拆迁工程费。
（三）本项目虽然是协议出让项目，但土地方实际为政府下属负责运作陆家嘴金融贸易区土地的一级土地开发商，土地关系清晰，操作过程基本无风险。
土地各分项费用总额、收费标准都较为明确，可控性大。
因此，土地费用实际发生情况与可研估算基本一致，基本无变动。
四、本项目值得借鉴和推广的经验
从投资的角度考虑，本项目的开展是较为成功的，主要表现为以下几点：
（一）本次吸纳项目采取了与陆家嘴（集团）公司协议出让土地的方式，地块转让方式为一次性净地转让，被证明是相当成功的。
项目随后可以直接进行开发，没有动拆迁压力，对资金的快速回笼相当有利。
（二）对未来几年上海市写字楼市场尤其是甲级写字楼市场的发展，作了较为准确的判断。
同时对浦东、浦西区域市场，上海三大办公商务区的市场情况，做了大量细致的市场调研和分析。
对于项目投资决策起到了极其关键的作用。
（三）浦西的淮海中路和南京西路两个传统高档办公区可供用地已极少，办公楼的主要发展空间仍在浦东陆家嘴地区，中建大厦项目所在的世纪大道沿线土地也逐渐成为稀缺资源。
五、本项目投资及开发过程中有待改进的方面
对未来房地产项目投资和开发的建议
（一）本项目为上海三大办公商区之一的陆家嘴商贸区的甲A写字楼，品质定位较高，与周边同类型项目比较具有较为明显的优势。
该项目的开发运作模式和项目管理经验可以为我司后续同类项目开发借鉴。
（二）基于该项目在浦东新区产生的优质品牌效应以及在竹园商贸区树立的标志性建筑形象，同时利用和浦东新区各政府部门间建立的良好关系，我司若在该区域内再投资将具有一定优势。
在吸纳土地项目时，可以优先考虑浦东区域。
【项目规划设计工作评估】
一、设计团队概述
2004年2月上海中建投资公司开始进行中建大厦设计单位的筛选工作。
建筑设计师的选择，关系到整个项目品质的确定，因此选择一个一流的建筑设计师成为首要工作。
中建大厦定位为高档写字楼，总体要求项目的设计标准领先当时同级别项目十年，项目定位的前瞻性为整个设计工作的开展奠定了坚实的基础。
为确定设计师选择的范围，先将上海市的三个高档写字楼密集区进行排摸，并根据一些世界作品，以及设计公司的资历，确定了设计单位考察的17家大名单:
境外：
SOM、KPF、日建设计、HARRYSEIDLER、约翰·波特曼建筑设计事务所、贝氏建筑事务所、RTKL、EE&K、DMJM、B+H、HLW。
香港：
巴马丹拿国际公司（香港）、罗麦庄马香港有限公司、王董建筑师事务有限公司、王欧阳（香港）有限公司。
国内：
上海海波建筑设计有限公司、中建国际（深圳）设计顾问有限公司。
通过对上述17家单位的实地考察以及以往案例、设计周期、设计费用等综合考察，最终范围缩小为：
波特曼建筑设计事务所（美国）、KPF（美国）、日建设计（日本）、中建国际（深圳）设计顾问有限公司四家单位。
因为在委托设计的四家单位中，波特曼建筑设计事务所为集房产开发与设计于一体的集团公司，在其以往开发设计的项目上风格比较鲜明。
但近年来在国内及上海的代表性建筑较少，其在上海的著名的设计者波特曼先生已退休。
日建设计在浦东陆家嘴地区有六个项目，经验非常丰富，但同时其设计风格有一定的局限。
KPF事务所目前在陆家嘴地区有四个项目，其中三个项目在建，一个项目在设计过程中，其设计风格、国际合作经验及国内近年的设计经验均具有较强的优势。
中建国际作为国内最大的民营设计公司，参与了众多国内优秀公建项目的实施，经验丰富，设计能力出众。
综合考虑后，报董事会批准，于2004年5月以直接委托的形式确定了主设计单位为KPF，中建国际（深圳）设计顾问有限公司为国内设计总包，开始方案设计。
（左图为KPF作品）
为了整个设计工作能够全面地顺利开展，相关专业顾问的聘请工作也相继展开。
根据中建大厦的项目定位，需要一流的顾问公司对KPF提供全方位的专业支持，因此：
机电、结构顾问公司确定了AECOM茂盛建设技术集团、ARUP奥雅纳工程顾问、迈进工程设计咨询有限公司、栢诚工程技术有限公司、WSP香港、T&T的6家大名单。
幕墙顾问确定了ALT建筑工程咨询有限公司、ARUP奥雅纳工程顾问的2家名单。
灯光顾问确定了BPI碧谱照明设计有限公司、上海城市之光灯光设计有限公司、上海中泰世纪照明设计有限公司的3家名单。
主要根据设计费用、设计周期、服务内容、以往经验、主要设计师、以及与KPF或其他境外设计师的合作经验等详细分析及考察，最终确定了相关顾问单位，形成了一个以KPF为核心的国际化的世界一流设计团队，为塑造一个地标性的中建大厦奠定了坚实的基础。
境内设计总包单位：
中建国际（深圳）设计顾问有限公司（中国）
境外结构顾问单位：
AECOM茂盛建设技术集团（美国）
境外机电顾问单位：
迈进工程设计咨询有限公司（澳大利亚）
境外幕墙顾问单位：
ALT建筑工程咨询有限公司（菲律宾）
境外灯光顾问单位：
BPI（美国）
二、项目的设计标准
设计团队组建后，相关设计工作积极展开，地块位于泛陆家嘴区域，以金融贸易为主，简洁明快、地标性成为设计的主题，又因为靠近世纪公园以及世纪大道，景观最大化已成为设计的必要条件。
在先后完成30多种概念模型，根据上述的客观条件，KPF积极的发挥着世界一流设计师的设计理念，最终创造出5种优秀设计方案，并制作了小的模型，利于对空间的分析。
同时为了保证地标性的概念，突出世纪大道的形象，最终方案从140米拉伸到160米，最终形成了一个倒锥形、螺旋上升的城市地标。
外立面的特色是两个，一个是装饰条错位分布，一个是单元板是拼装。
在方案初期，经过多轮的计算机模拟以及经济性分析，最终确定了错位单元板方案。
当然最终确定的立面造形不是非常的经济，但是它的平面也是经过了分析，在牺牲了部分经济性的前提下，得到了景观最大的资源。
在方案确定后，对各专业各细节的研究工作也在逐步确定，这些确定是在不断研究与分析的结果下确定的。
对于屋顶结构的设计，为了考虑此部分在竣工后搭建，可以再次利用，所以进行了多次研究，无论结构、灯光还是幕墙都为了满足此部分设计而进行优化，最终确定了一个合理的对于立面造型、经济性都有好处的方案。
当然，在此设计过程中，异形的塔楼，导致了核心筒的异形，这在一定程度上，使得平面的使用率降到了最低，这在办公区平面布置和地下车库的布置上得到了反映，最终在设计师的不懈努力下，进行了优化。
在方案不断完善的同时，相关幕墙、结构、机电等设计工作及时补充与调整，最终形成了如下设计标准：
（一）主体结构采用框架核芯筒形式，标准层预留荷载2.0KN。
（二）大堂挑空两层为12.4M；标准层层高4.2－4.6M，净高2.7－2.8M，地板架空150mm。
（三）主体幕墙系统由低反射率的玻璃单元板块组成，采用8+12+8双层荷兰格拉威宝离线LOW－E中空玻璃，并在第二层镀膜，反射率小于15％，充分考虑了与周边环境关系，尽量减少光污染。
同时每层均充分考虑可开启窗设计，温度适宜时临近外墙的办公空间可采取自然通风的形式。
裙房幕墙采用12mm清玻及3mm铝单板；
（四）电梯配置：
7台高区电梯：
速度6米/秒、载重量1800kg
7台低区电梯：
速度3米/秒、载重量1800kg
3台车库电梯：
速度1.75米/秒、载重量1150kg
2台消防电梯：
速度3米/秒、载重量1800kg
1台裙楼服务电梯：
速度1米/秒、载重量630kg
电梯均选用瑞士迅达进口高速电梯，人流高峰时等候时间小于30秒，以达到甲级写字楼标准。
（五）空调及机械通风系统与动力系统：
2台1200冷吨，2台500冷吨水冷离心式冷水机组，作为空调冷源；
2台1400KW燃气锅炉，作为空调热源；
（六）办公楼标准层采用每层设VRV变风量空调机，通过风管、风箱机、散流器送至办公区域，再通过回风口：
吊顶回到空调机组；
（七）新风由避难层和屋顶新风机组送至每层空调机组；
（八）裙房采用盘管风机加新风；
（九）智能化系统配置包括：
结构化布线系统、安全防范系统、有线电视及卫星接收系统及VOD视频点播系统、内部无线寻呼系统、背景音乐兼消防广播系统、火灾报警及联动控制系统、楼宇自控系统、停车收费管理系统
（一十）室内装修标准
入口大堂：
地面为烧毛面青石，石膏板天花，墙面阳极氧化铝板，局部墙面为6厚磨砂玻璃幕墙装饰墙；
电梯厅：
地面为深色青石，发丝面不锈钢踢脚线；电镀铝塑板天花；墙面，发丝不锈钢、白色亚光微晶石等；
电梯轿箱:
地面为深色青石，墙身乱纹不锈钢、不锈钢丝网、6厚白色背漆玻璃;天花灯箱和乱纹不锈钢
走廊:
地毯，发丝不锈钢踢脚线；铝板天花
公共卫生间：
地面深绿色青石，墙身白色亚光微晶石；
办公空间可以根据需要灵活分割成2－7个单元，或者整层使用，最小分割的单元约200平方米左右。
三、项目设计管理工作的总结
（一）设计体系的建立
中建大厦因为定位档次比较高端，因此聘请了各个专业领域的一流设计师，形成了一个豪华设计团队，但是只有让这些设计师合理的搭配，各尽所长，才能够有效保证最终的设计品质，因此在项目初期，建议一套合理的设计体系以及工作流程是非常必须的。
经过对确定的设计单位的更深入了解，并结合前期的沟通成果，划定各设计单位在项目的不同阶段，所应从事的不同工作范围及工作内容，并确定相关工作开展的形式等问题，从而初步建立起项目的设计体系。
中建大厦的整个设计体系基本上根据项目阶段，分成三部分，汇成图表如下：
概念方案、方案设计、扩初设计阶段：
征询报建
政府
甲方
中建国际
KPF
其它顾问设计单位
ALT
迈进
茂盛
全过程总协调及顾问服务
施工图设计阶段：
报建
政府
甲方
迈进
茂盛
KPF
中建国际
其它顾问设计单位
ALT
其它顾问设计单位
ALT
迈进
茂盛
KPF
施工阶段：
甲方（现场）
甲方（设计）
中建国际
中建大厦的设计团队比较庞大，设计体系也比较复杂，而且每个顾问公司在各自领域均是声名显赫，自身能力也非常专业，所以遇到具体问题时也比较执着，作为业主所要对整个设计团队良好运作提供的保障主要是：
设计计划的协调以及技术搭接的协调，保证整个设计体系能够良性运转。
建筑本身就是一个各种技术资源的综合体，因此在设计过程中各顾问单位在技术搭接上的问题还是比较多的，其中以各顾问公司与施工图设计单位的矛盾问题尤为尖锐和突出。
因为顾问的职责就是利用自身的经验帮我
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