自治区城市规划管理技术规定征求意见稿.docx

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自治区城市规划管理技术规定征求意见稿

新疆维吾尔自治区城市规划管理

技术规定

（征求意见稿）

1总则

1.0.1为了科学编制城市规划，加强城市规划管理，实现城市规划设计和规划管理的标准化、规范化和法制化，提高工作质量和效率，维护公共利益和公众合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》），《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》（以下简称《自治区实施办法》），以及国家与城市规划相关的标准、规范，结合新疆维吾尔自治区实际情况，制定本规定。

1.0.2本规定是与《城乡规划法》和《自治区实施办法》相配套的规范性文件，其适用范围为设市城市和县人民政府所在地镇，独立建制镇、口岸、独立工矿区、各类开发区（工业园区）规划建设可参照本规定。

1.0.3城市规划区内的铁路、公路、河道、管线等工程规划建设适用本规定。

1.0.4编制城市规划，进行城市规划管理，均须执行本规定。

涉及到城市规划强制性条文和强制性内容的，必须按国家规定执行。

2术语

2.0.1城市规划区

　　城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

2.0.2城市建成区

　　城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。

2.0.3开发区

　　国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策和各类开发建设地区的统称。

2.0.4旧城改建

　　对城市旧区进行的调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治城市环境、保护城市历史风貌等的建设活动。

2.0.5城市基础设施

　　城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。

2.0.6建筑总平面图

表明一项建设工程总体布局情况的图纸。

是在建设基地的地形图上把已有的、新建的和拟建的建筑物、构筑物以及道路绿化等与地形图同样比例绘制出来的平面图。

主要表明新建建筑平面形状、层数、室内外地面标高、新建道路、绿化、场地排水和管线布置情况，并表明原有建筑、道路、绿化等和新建建筑的相互关系及环境保护方面的要求等（应包括竖向布置图、管线综合布置图、绿化布置图等）。

2.0.7容积率

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

2.0.8建筑密度

　　一定地块内，所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。

2.0.9建筑面积

指一个建筑中所有由墙体围合的有顶空间（含墙体）的面积。

2.0.10基地面积

指用于某一项目建设或某一基地范围的地块面积。

2.0.11低层建筑

指建筑高度10米以下（含10米）的建筑，低层居住建筑为一层至三层。

2.0.12多层建筑

指建筑高度10m以上、24m以下（含24m）的建筑，多层居住建筑为四层至六层。

2.0.13中高层建筑

指建筑高度24m以上（含24m）、小于50m的建筑，中高层居住建筑为七层至九层。

2.0.14高层建筑

指建筑高度50m以上（含50m）的建筑，高层居住建筑为十层以上（含十层）。

2.0.15条式建筑

指与生活居住建筑正面相邻的建筑面长度大于30m（含30m）的各类建筑。

2.0.16点式建筑

指与生活居住建筑正面相邻的建筑面长度小于30m的各类建筑。

点式建筑两侧有遮挡阳光的建筑、且点式建筑与相邻两建筑之建筑间距小于点式建筑本身长度的0.5倍时，点式建筑视同条式建筑。

2.0.17民用建筑

指居住建筑和公共建筑。

2.0.18商业建筑

指综合百货商店、商场，经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。

2.0.19办公建筑

指用于行政办公和商务办公的建筑。

包括公寓式办公建筑和一般办公建筑。

其中，公寓式办公建筑是指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积≥150m2，有独立卫生设备的办公建筑。

每个单元平均建筑面积＜150m2的，按居住建筑处理。

一般办公建筑是指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。

2.0.20商住综合楼

指商业和居住、办公混合的建筑。

2.0.21裙房

指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。

裙房最大高度不超过24米（含24米），超过24米的，按高层建筑处理。

。

2.0.22建筑间距

　　两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

2.0.23日照标准

　　根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依据。

2.0.24绿地率

指某一基地范围内绿地面积与基地总面积之比率（%）。

2.0.25公共绿地

城市中向公众开放的绿化用地，包括其范围内的水域。

2.0.26集中绿地

指面积不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地。

公共绿地内的绿化面积（含水面）不小于70%。

沿城市道路两侧的绿化隔离带不作为集中绿地计算。

2.0.27道路红线

　　规划的城市道路（含居住区级道路）路幅的边界线。

2.0.28城市绿线

指城市各类绿地范围的控制线。

2.0.29城市蓝线

指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

2.0.30城市黄线

指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

2.0.31城市紫线

指国家历史文化名城内的历史文化街区和自治区人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

3规划编制

3.1一般规定

3.1.1规划编制应当具有前瞻性、科学性和可实施性，有利于发挥规划的引导、统筹、调控等公共政策作用。

3.1.2本规定所称的规划包括城市规划、镇规划。

城市规划、镇规划分为总体规划、专业规划、近期建设规划、控制性详细规划、修建性详细规划等。

3.1.3规划成果文件应当包括纸质和电子文件两种形式。

具体的格式规范由市规划行政主管部门规定。

3.2总体规划

3.2.1总体规划的期限一般为20年，同时还应当对城市（城镇）更长远的发展作出预测性安排。

3.2.2总体规划一般由市（镇）域城镇体系规划（村镇体系规划）和中心城区规划组成。

编制总体规划一般分为总体规划纲要、总体规划方案阶段。

3.2.3编制总体规划前，应当首先进行下列专题研究：

1．总体规划实施评价。

即总结现行城市（城镇）总体规划各项调控内容，包括城市发展方向与空间布局、人口与建设用地规模、生态环境保护目标等的落实情况；

2．城市（城镇）发展定位。

即根据城市（城镇）区位、资源环境状况、现状发展水平以及国家的政策要求，科学分析研究城市（城镇）发展方向、途径和功能；

3．人口规模及空间分布。

即根据现状人口规模以及城镇化发展水平，分析影响人口规模的因素，结合资源环境承载能力，采用多种方法综合预测未来的人口规模以及构成；

4．各类建设用地需求。

即根据预测的人口规模和城市（城镇）发展目标，结合国家、自治区的城市（城镇）用地指标，研究各类建设用地的需求和比例；

5．资源和环境承载力。

分析本辖区的自然资源条件、环境承载水平、环境要素特点和发展条件,制订差别化产业发展和环境保护政策,形成合理的产业结构,实现经济发展与人口、资源、环境相协调；

6．城市（城镇）特色。

即分析本辖区的各种自然资源和人文资源及其发展演变过程，挖掘、整理体现本辖区的城市特点和特征，提出维护和强化城市特色的途径和方法；

7．其他专题研究。

编制城市（城镇）总体规划前，还可根据需要开展其他专题研究。

3.2.4总体规划纲要包括下列内容：

1．明确城市或者镇规划区范围；

2．原则确定城市（城镇）性质、功能和发展目标；

3．研究并提出生态环境、土地、水资源、能源和文化遗产保护等方面的综合目标和保护要求，原则确定禁止建设区、控制建设区、适宜建设区的范围，提出城市（城镇）红线、绿线、蓝线、紫线、黄线等规划控制线要求；

4．预测本辖区内总人口以及城镇化水平，原则确定各级城镇的功能分工、规模和空间布局，以及村庄居民点的发展方向和布局；

5．原则确定城区或者镇区空间增长边界和用地布局；

6．原则确定本辖区重大交通设施、市政基础设施和公共服务设施发展策略及空间布局，并与周边地区相协调

7．原则确定历史文化保护与城市特色构建的目标和要求；

8．提出建立综合防灾体系的原则和要点。

3.2.5市（镇）域城镇体系规划（村镇体系规划）包括下列内容：

1．提出市（县）域城乡统筹发展战略，制定本辖区与相邻区域在空间发展布局、重大基础设施和公共服务设施建设、生态环境保护等方面进行协调的策略与措施；

2．提出生态环境、土地资源、水资源、能源、自然和历史文化遗产等方面的保护与利用的综合目标和要求，确定相应的管制原则和措施；

3．制定服务于本辖区整体发展目标、发展战略；

4．确定本辖区发展方向、总人口以及城镇化水平，制定总体布局方案，确定各城镇（村庄）人口规模、功能分工和建设用地规模；

5．确定本辖区内重点发展城镇（村庄）的发展定位和建设用地控制范围；

6．确定本辖区综合交通发展规划，确定城乡社会公共服务设施配置的原则、目标和标准，原则确定本辖区通讯、能源、供水、排水、防洪、垃圾处理等重大基础设施，重要公共服务设施，危险品生产储存设施的布局；

7．根据城市建设发展和资源管理的需要，划定城市规划区

8．提出规划实施措施和政策建议。

3.2.6中心城区规划包括下列内容：

1．确定城市（城镇）性质、功能和发展目标；

2．预测人口规模；

3．具体划定规划区和禁止建设区、控制建设区、适宜建设区的范围，并制定空间管理措施；

4．确定规划区域内村庄发展与控制的原则、措施；

5．安排建设用地、农业用地、生态用地和其他用地；

6．确定用地规模，划定城镇建设用地范围，研究中心城区建设用地增长边界；

7．确定建设用地的空间布局、功能分区、土地使用性质和居住人口分布，用地分类划分以中类为主、小类为辅，并列出用地平衡表以及相关经济技术指标；

8．确定各级公共服务中心的位置、主要公共服务设施规模布局、用地范围和控制原则；

9．确定交通发展战略和公共交通的总体布局，落实公交优先政策，确定城市干道的走向、宽度、主要交叉口、广场、公交站场、交通枢纽等交通设施的位置和规模，确定主要停车场规模与布局，确定对外交通设施的用地控制范围；

10．确定绿地系统的发展目标以及总体布局，划定各类绿地范围的控制范围，划定河、湖、库、渠和湿地等地表水体保护和控制范围，确定岸线使用原则，提出城市空间形态保护要求；

11．确定历史文化保护以及地方传统特色保护的内容和要求，划定历史文化街区、历史风貌建筑的保护范围和控制范围，确定特色风貌保护的范围、具体内容、重点区域以及保护措施；

12．研究住房需求，确定住房政策、建设标准和居住用地布局，重点确定用于经济适用房、廉租房、普通商品房等满足中低收入人群住房需求的居住用地布局和标准，确定划入城区或者镇区的村民居民点住区建设或者改造标准；

13．确定供电、电信、供水、排水、燃气、供热、环卫等设施的发展目标和总体布局以及重大市政设施位置和控制范围；

14．确定生态环境保护与建设目标，提出污染控制与治理措施；

15．确定综合防灾与公共安全保障体系，提出防震、防洪、消防、人防、地质灾害防护等规划原则和建设方针；

16．划定旧区范围，确定旧区有机更新的原则和方法，提出改善旧区生产、生活环境的标准和要求；

17．提出地下空间开发利用的原则和建设方针；

18．制定总体城市设计引导策略，确定城市（城镇）风貌定位，城镇天际线、城镇重要界面、景观轴线、景观节点、文化体系等重要总体城市设计内容的设计原则与总体布局；

19．确定空间发展时序，提出规划实施步骤、措施和政策建议。

3.2.7总体规划包括下列强制性内容：

1．规划区范围；

2．市（县）域内应当控制开发的区域。

包括基本农田保护区、风景名胜区、自然保护区、湿地、水源保护区等生态敏感区，地下矿产资源分布地区；

3．城市（城镇）建设用地。

包括规划期限内城镇建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标，各类绿地的具体布局，地下空间开发布局；

4．城市（城镇）基础设施和公共服务设施。

包括干道系统网络、轨道交通网络、交通枢纽布局，水源地及其保护区范围和其他重大市政基础设施，文化、教育、卫生、体育等方面主要公共服务设施布局；

5．历史文化遗产保护。

包括历史文化遗产保护的具体控制指标和规定，历史文化街区、历史建筑、重要地下文物埋藏区的具体位置和界线；

6．生态环境保护与建设目标，污染控制与治理措施；

7．城市（城镇）防灾工程。

包括防洪标准、防洪堤走向，抗震和消防疏散通道、应急避难场所，人防设施布局，地质灾害防护要求；

3.2.8总体规划成果应当包括文本、图纸和附件。

总体规划图纸一般应当包括区域位置图、区域发展分析图、综合交通及重大基础设施现状图、市（县）域人口分布现状图、市（县）域城镇体系现状图、市（县）域城镇体系规划图、规划区范围图，中心城区用地现状图、空间管制区划图、工程地质评价图、用地布局规划图、公共服务设施规划图、综合交通设施规划图、各类市政基础设施规划图、各类防灾与公共安全设施规划图、历史文化资源分布图及保护规划图、绿化生态系统规划图、生态环境保护规划图、自然保护区规划图、水源保护规划图等。

　　总体规划主要图纸比例一般为1︰5000至1︰25000；重点地区规划图纸根据规划层次的不同，比例为1︰2000至1︰10000，其中规划区范围和空间管制区划图应能指导现场确定位置。

　　附件应当包括规划说明书、专题研究报告、基础资料汇编和各方面意见以及采纳情况说明等内容。

3.3近期建设规划

3.3.1近期建设规划根据城市（城镇）总体规划编制，规划期限为5年，原则上与当地国民经济和社会发展规划年限一致。

3.3.2近期建设规划应当包括下列内容：

1．确定近期人口和建设用地规模，确定近期建设用地范围和空间布局；

2．确定近期交通发展策略，确定主要对外交通设施和主要道路交通设施规模、选址和实施时序；

3．确定城市重大项目、基础设施、公共服务和公益设施的建设规模、选址；

4．确定近期各类居住用地安排和布局；

5．确定历史文化名城、历史文化街区、风景名胜区等的保护措施，城市河湖水系、绿地、环境等方面建设项目的规模、选址、实施时序和措施；

6．确定控制和引导城市（城镇）近期发展的原则和措施。

3.3.3近期建设规划成果应当包括文本、图纸和说明书。

　　图纸一般应当包括现状图、近期建设用地范围图、近期规划图、近期空间组团发展引导图、近期建设土地投放规划图、近期居住用地规划图、近期城市重大项目规划图、近期综合交通设施规划图、近期各类市政基础设施规划图、近期社会公共服务设施规划图、近期生态环境建设规划图、近期历史文化资源保护与利用规划图等。

近期建设规划图纸的比例一般应当与总体规划的图纸比例一致。

3.4控制性详细规划

3.4.1控制性详细规划以编制单元为单位分别编制。

编制单元的划分应当符合下列规定：

1．以城市主次干道以及道路红线16m以上的规划道路、铁路或者河流等自然地貌为边界；

2．围合成一定规模或者具有某些特定功能的区域，尽可能与社区行政管理分区相一致；

3．编制单元规模一般为2平方公里，并兼顾文化、教育、卫生医疗等设施资源的配置标准和要求，但有特定功能的区域除外；

4．编制单元用地规模较大的，可以划分为若干街坊。

3.4.2控制性详细规划包括下列内容：

1．确定编制单元或者街坊的人口规模、主导功能；

2．确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

3．确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求；

4．提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；

5．根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。

规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高；

6．根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。

确定地下空间开发利用具体要求；

7．制定相应的土地使用与建筑管理规定。

3.4.3控制性详细规划编号索引由区号、单元号或者区号、单元号、街坊地块号组成，编号用汉语拼音字母和阿拉伯数字表示。

3.4.4控制性详细规划成果包括文本、图则和附件。

　　控制性详细规划成果应当符合下列规定：

1．规划文本提出各项控制指标要求。

2．图则主要包括下列内容：

　　图则。

比例尺为1︰500至1︰2000，包括用地现状图，规划图，道路交通规划图，市政基础设施规划图，文物保护单位、历史风貌建筑和历史街区保护范围分布图和重点地区的城市景观环境设计导引图；

　　规划单元控制一览表。

包括单元编码、人口规模、主导功能、主要用地性质以及规模、总建筑面积、开发控制容积率、公共绿地、公益性公共设施、配套公共设施、市政基础设施、城市安全设施、开敞空间和公共绿地控制要求、历史街区保护要求、文物保护单位和历史风貌建筑的保护要求、重点地区城市设计要求；

用地现状图后附主要用地单位名称、用地性质代码、用地面积、建筑面积。

3．附件包括规划说明和基础资料等。

3.4.5控制性详细规划包括下列强制性内容：

1．编制单元的主导功能、主要用地性质、绿地率、总建筑面积；

2．各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率；

3．公共绿地位置和规模，公益性公共设施、配套公共设施、市政基础设施和各类规划控制线的要求；

3.5修建性详细规划

3.5.1修建性详细规划应当包括下列内容：

1．建设条件分析以及综合技术经济论证；

2．建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；

3．日照分析；包括对住宅、敬老院、医院、疗养院、托幼、中小学教学楼等建筑的日照分析；

4．根据交通影响分析，提出交通组织方案；

5．市政管线规划和管线综合；

6．竖向规划；

7．估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益等。

3.5.2修建性详细规划成果应当包括规划说明书、图纸以及电子文件。

图纸内容应包括：

1．规划地段区位关系图。

反映规划地段的位置，周边道路走向，规划地段与毗邻用地和城市（城镇）中心区的关系；

2．规划地段现状图。

标明建设用地及周边现状自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及单位（或个人）用地界线，建（构）筑物的性质、层数、结构、单位名称，各类规划控制线；附现状用地构成表；

3．规划总平面图。

在现状图基础上标明规划区范围、各类规划控制线，各类建筑位置、保留及规划建筑性质、层数，建筑退让各类规划控制线的距离，道路名称、道路宽度，市政和公共交通设施以及场站点，机动车停车场位置；确定主要入口方向，标明主要出入口与城市道路交叉口距离；确定地下设施范围、地下设施出入口；附用地平衡表、技术经济指标以及公建一览表；

4．道路交通以及竖向规划图。

标明道路红线位置、横断面、交叉点坐标、现状标高和设计标高、转弯半径、公交站场以及停车场用地界线；

5．工程管网规划图。

标明规划区外围城市道路中各类市政基础设施和管线平面位置、间距、管径尺寸以及主要道路断面管线示意；

6．绿地规划图。

标明各类绿地的位置和界线；标明小区道路、停车场等其他用地的界线以及与绿地的关系；附具绿化用地指标表；

以上图纸均应按《城市规划制图标准》（CJJ/T97-2003）的规定进行绘制。

3.5.3修建性详细规划成果说明书，应当说明规划设计依据（当地城乡规划行政主管部门核发的规划条件、该地块的控制性详细规划等）、用地周边相关的条件分析、规划原则和总体构思、用地布局、空间组织和景观特色要求，道路和绿地、消防、环保规划，综合技术经济指标等。

综合技术经济指标包括：

总用地面积、可建设用地面积、地上地下的总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数、居住总户数、分项建筑面积、住宅建筑套密度、套型面积比例。

3.5.4为居住建筑配套建设的各类市政设施，一般不得沿街布置。

3.5.5沿规划确定的城市河湖水面、红线宽度20m及以上的城市道路新建各类建筑物，编制修建性详细规划应当包括建筑退让内容和要求。

沿规划确定的城市河湖水面一侧无规划路的，规划方案应当预留公共通道。

4城市土地使用管理

4.1城市用地分类

4.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。

4.2建设用地的适建性规定

4.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则。

控制性详细规划已明确兼容性内容的，按经批准的控制性详细规划执行。

控制性详细规划未明确兼容性内容的，按表4.2.1的规定确定其兼容范围。

尚无经批准的控制性详细规划的用地,城市规划行政主管部门不得审批建设项目。

4.2.2凡表4.2.1中未列入的建设项目，由城乡规划主管部门根据环境影响评价结论和基础设施条件，具体核定适建范围。

需要改变建设用地性质或者超出规定的适建范围的，应当符合以下规定，并按照法定程序和审批权限报有关机构批准后执行：

（1）不得对相邻地块以及历史文化遗迹、自然环境造成负面影响；　

（2）不得突破原用地开发强度，导致该区域环境质量下降；　　

（3）不得新增大量人流、车流，影响城市道路交通系统的有序运行；

（4）不得擅自占用绿地、市政公用设施用地和公益设施用地。

需改变经批准的规划用地性质应先对规划进行调整，按规定程序和审批权限批准后方可执行。

4.2.3城市新建居住小区应按国家和自治区有关部门规定，同步安排文化、体育等各类社区配套设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。

表4.2.1城市建设用地适建范围

序号

用地类别

建设项目

居住用地

公共设施用地

工业用地

仓储用地

市政设施用地

绿地

低层居住建筑

▲

╳

多层居住建筑

○

▲

○

╳

高层居住建筑

╳

○

▲

╳

单身宿舍

╳

▲

○

╳

○

╳

○

╳

小商品市场

╳

○

╳

▲

╳

○

小型农贸市场

╳

○

╳

▲

○

╳

○

商住、商办综合楼

╳

○

╳

○

╳

行政办公楼

╳

○

▲

○

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