二手房基本知识.docx

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二手房基础知识

1、房地产：

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑物、附着物，包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。

房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

2、房地产市场的三级结构 

（1）一级市场——指政府垄断的土地市场（或地产市场）。

规划国土部门代表国家以土地所有者和管理者的身份将土地使用权有偿有期出让给房地产开发商或其它个企事业单位。

（2）二级市场——指土地使用权出让后，房地产开发商投资开发，从事房屋出售、出租土地转让、抵押等房地产交易。

（3）三级市场——指房地产使用者将所取得的一定年限的房地产使用权和房产产权再转让的市场，也就是在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是消费者的横向交易，属于消费市场的重新配置。

销售必备五证：

国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证 

3、二手房：

二手房私房上市交易通称二手房。

也就是依法取得房屋所有权（全部产权），可以进入住房二级市场（即房地产三级市场）交易的房产。

如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。

（经过一次交易后，再次交易的房产）   

4、商品房：

指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

5、期房：

是指开发商从取得商品房预售许可证开始，取得房产证之前，在这一期间的房产统称为期房房地产经纪人

6、福利商品房：

指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性的房屋。

7、微利商品房：

与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企事业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。

8、房地产经纪人：

是指出房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。

9、佣金：

是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬。

它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。

根据《深圳市经济特区房地产待业管理条例》规定：

房地产经纪业务时，有权获取佣金。

10、房地产产权：

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

 11、房地产证：

是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。

12、土地证：

是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。

根据国家有关规定，目前我国颁布的土地证书主要有三种：

1、集体土地所有权证。

县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证，确定所有权。

2、集体土地使用证。

县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地使用证，确认建设用地使用权。

3、国有土地使用权证。

县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。

4、土地他项权利证明书。

县级以上人民政府对批准的土地他项权利进行登记造册，核发土地他项权利证明书，确认土地他项权利。

13、房产证：

包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

作为证书之一种，房产证具有以下显著特点：

（1）房产证只能由房地产主管机关发放。

（2）房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。

基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋（包括区分所有的房屋）只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。

（3）房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。

（4）房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产证的内容应与登记簿的内容相一致。

14、国土局：

代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

15、房地产转让：

指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为，按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让续，房地产公司不得给预购房者更改改名。

建筑与结构,建筑物的概念：

广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，也包括构筑物。

狭义的建筑物是指房屋。

建筑物的分类：

（1）按使用性质，建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。

居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。

（2）按屋数，住宅分为低层住宅（1-3层）、多层住宅（4-6层）、中高层住宅（7-9层）和高层住宅（10层以上）公共建筑及综合性建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑。

建筑总高度超过100M的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。

（3）按建筑结构，建筑一般分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。

建筑构造：

（1）基础和地基、

（2）墙体和柱、

（3）门和窗、

（4）地面、楼板和梁、

（5）楼梯、

（6）屋顶。

建筑设备：

因为生活、生产等的需要，建筑物需要安装给排水系统、供电系统、采暖和空调系统，

某些建筑物还有电梯、燃气管道系统和消防系统。

建筑设备是建筑队物的重要组成部分，包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通信及楼宇智能化等设施设备。

1、混合结构：

多层，不是指单一的结构形式，如砼、木结构、钢结构等。

而是指多种结构形式总和而成的一种结构，即混合结构。

是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。

2、框架结构：

框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。

（以钢筋、混凝土混合而成的柱粱好承重的的结构）  

3、空间结构：

主要以各种杠杆或新型建材架设而成的结构

4、框剪结构：

1、框架，剪力墙结构，出称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。

框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。

因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。

2。

框剪结构的变形是剪弯型。

众所周知，框架结构的变形是剪切型，上部层间相对变形小，下部层间相对变形大。

剪力墙结构的变形为弯曲型，上部层间相对变形大，下部层间相对变形小。

对于框剪结构，由于两种结构协同工作变形协调，形成了弯剪变形，从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比，使结构的侧向刚度得到了提高。

3。

水平荷载主要由剪力墙来承受。

从受力特点看，由于框剪结构中的剪力墙侧向刚度比框架的侧向刚度大得多，在水平荷载作用下，一般情况下，约80%以上用剪力墙来承担。

因此，使框架结构在水平荷载作用下所分配的楼层剪力，沿高度分布比样均匀，各层梁柱的弯矩比较接近，有利于减小梁柱规格，便于施工。

5、有优先购买权？

（１）房地产共有人；

（２）房地产承租人；

（３）一项房地产合同同时具有上列当事人时按上述次序依次享有优先购买权

6、建筑面积：

使用面积加各种公摊面积

总建筑面积：

地上建筑面积+地下建筑面积+公共建筑面积。

套内面积：

是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积（套内净使用面积+套内墙体面积）以及阳台的面积之和。

产权面积：

指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

阳台面积：

全封闭算全面积，半封闭算半面积。

7、使用面积：

指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。

（计算住宅使用面积，

8、可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

9、计算使用面积时有一些特殊规定：

跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入

 10、使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。

计算住宅租金，都是按使用面积计算。

）

11、公摊面积：

公共使用场所需要分摊的建筑面积（一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

但是，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积，可以摊入购房价款中。

此外，其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积，其成本也不计入购房价格中。

另外还有，楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱、是否有维护结构，不计算建筑面积；室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和维护结构，均不计算建筑面积；与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑计算。

层高均应在2.20米以上；房屋屋顶为斜面结构的，层高不足2.20米的不计算建筑面积。

） 

12、公摊率：

公摊面积/建筑面积*100%  

13、绿化率：

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

14、层高：

指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

15、净高：

层与层之间的净空高度（指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

净高=层高-楼板厚度）

16、投资回报率：

年租金/房价总额 6-8%   5-7% 

17、进深：

是指一间独立的房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

（目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

）

18、开间：

是指一间房屋内一面墙皮加到另一面墙皮之间的距离（开间3的倍数如：

住宅建筑的开间常采用下列参数：

2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9

米、 4.2米。

） 

19、朝向：

指房屋所处的具体方位，以客厅所处的位置为基准（如坐北朝南，南北通透）

20、多层：

楼房高度在7层以下（含7层）的建筑物

21、小高层：

8-12.13层之间的建筑物

22、高层：

13-30层之间的建筑物

23、超高层：

30层以上的建筑物

24、跃层：

跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

25、复式：

复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。

其目的是提高住宅空间利用率。

26、错层：

错层结构属于竖向布置不规则结构

27、平层：

除以上外都是平层了 

 28、土地使用年限居住用地：

70年。

工业用地：

50年。

教育、科技、文化、体育用地：

50年。

 商业、旅游娱乐用地：

40年。

综合用地或其他用地：

50年.

备注：

续交土地出让金，房可再使用70年 

29、购买二手房入户规定：

1、购买90平方米以上商品房或二手房并实际居住

2、与成都市用人单位签订劳动合同 

3、不间断缴纳社会保险1年以上的市外人员，可在实际居住地登记本人、配偶和未成年子女的常住户口。

30、物业：

非住宅：

写字楼、厂房、商铺、住宅：

1非普通住宅

2普通住宅

3非普通住宅（以下3点只要符合一个都属于）：

1、住宅小区建筑容积