购买商品房问答范文.docx
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购买商品房问答范文
购买商品房问答
1、什么是商品房？
答：
商品房是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。
因此，非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房进行买卖。
2、什么是小区规划建筑用地、建筑容积率、得房率？
答：
小区规划建筑用地由住宅建筑用地、公共建筑用地、道路交通用地、公共绿地组成（在小区范围内的市区级公建、工厂或单位用地，不宜修建用地等，属于其它用地，不参加小区用地平衡）。
建筑容积率：
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
得房率：
所谓得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
3、什么是房屋的套内使用面积和套内墙体面积？
答：
套内使用面积，它指的是套内各项功能空间的使用面积之和。
一般包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、储藏室、壁柜等。
套内使用面积是住宅设计中的技术经济指标之一。
按照国家有关规定，计算套内使用面积时，跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；烟囱、通风道、管道井等不计入使用面积；室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算。
商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。
共用墙体是指商品房各，套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）。
共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙水平投影全部计人套内建筑面积。
4、什么是住宅共用部位和共用设施、设备？
答：
共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
5、什么是商品房预售许可证？
答：
商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。
其主要内容有：
预售许可证号、销售单位名称、项目名称、预售建筑面积、房屋坐落位置（含幢号）、房屋使用性质、发证机关及发证日期等。
6、什么是商品房的五证、二书？
答：
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的"五证"、"二书"，这是法律对销售方的基本要求。
"五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。
"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
7、商品房价格是由哪几部分构成？
答：
商品住宅的价格，由下列项目构成：
（一）土地使用权取得费。
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。
（二）住宅开发成本。
1、前期工程费。
包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑、安装工程费、设备费。
包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装工程费（含结构和装修）、设备购置费等。
3、附属工程费。
包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。
住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元保安门）、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施（设备）及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车
库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
4、开发间接费。
指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。
5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。
（三）住宅开发期间费用。
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。
住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。
1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。
（四）利润。
以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
（五）税金。
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
税金按国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
（六）商品住宅差价。
包括楼层差价、朝向差价。
楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
下列费用不得计入商品住宅成本：
（一）开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；
（二）企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；
（三）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（四）国家规定不得列入成本费用的其他支出。
8、商品房销售有哪几种计价方式？
答：
按套（单元）计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价三种计价方式。
计价方式用于确定商品房销售的总价款，但产权登记仍需按建筑面积方式计算。
9、商品房建筑面积由哪几部分组成？
答：
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。
套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积；部分组成。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
10、商品房现售应具备哪些条件？
答：
根据国家有关规定，商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
11、商品房预售应具备哪些条件？
答：
根据国家和杭州市有关规定，商品房预售，应当符合以下条件
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）多层建筑已完成主体结构三分之一以上；
（五）高层建筑已完成地面以下的主体工程。
12、楼书或广告所写的起价、均价、套价等具体是什么意思？
答：
由于市场上楼盘太多，竞争太激烈，为了吸引购房者，一些开发商在楼盘推广时打出的均价，并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中"均价"最低的那栋楼的价格。
这当然是开发商定价的一种手段。
有购房者说，低"均价"与原来打出的低"起价"不是一样吗？
其实并不然。
开发商打出的"起价"的套型，在整个社区中只有几套这样价格的房子，且是所有单元中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光均是最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着；更有甚者，有的楼盘根本就没有此价格的户型，仅仅为吸引客户。
而低"均价"则不同，这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。
一般来说，多层的楼盘接近"均价"的户型位于4层或5层；高层在6层到8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位最高价与"均价"相差5%至8%，高层是在15%至20%之间。
套价是开发商以每套商品房为单位出售房产的价格，每套房产根据所在楼层及朝向各有不同的销售价。
13、商品房开发商的资格如何审定？
答：
根据《城市房地产开发管理暂行办法》的规定，房地产开发公司应具备以下条件：
有符合公司法人登记的名称和组织机构；
有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；
注册资金100万元以上，且流动资金不低于100万元；
有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；
法律、法规规定的其他条件。
根据以上条件，城市房地产开发企业必须持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》，进行房地产预售必须持有房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》等。
《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件，但不是有了法人营业执照就可以进行房地产开发，因此审查房地产开发商的资格不仅是看其有无《企业法人营业执照》，而是要看《营业执照》上的注册资金等登记项目是否符合《城市房地产开发管理暂行办法》规定的最低标准；同时查看《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业的资质分为五个等级，只有一、二、三、四级企业才能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。
因此，审查开发商的资格不能只从形式上看其有关证件是否齐全，更应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。
购房者一般应尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。
14、商品房委托销售中，买受人应注意哪些方面？
答：
（1）受委托销售机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构；
（2）受委托销售机构应当向买受人出示商品房的有关文件和商品销售委托书；
（3）受委托销售机构应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况；
（4）受委托销售机构应当以开发商的名义与买受人签订商品房买卖合同。
15、商品房买卖合同应具备哪些内容？
答：
根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
16、售楼广告和说明书能否作为商品房买卖合同的当然条款？
答：
一般来讲，售楼广告和说明书为要约邀请，但出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
17、开发商销售商品房时，应向买受人履行哪些明示义务？
答：
房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
商品房交付使用时，开发商必须向买受人提供哪些材料？
根据国家有关规定，开发商在交付商品住宅时，必须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和综合验收合格相关证明。
18、开发商签订购房合同后，开发商是否有权变更设计？
答：
商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
但是经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、房型、空间尺寸、朝向变化等，开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知购房者，购房者有权在通知到达之日起15日做出是否退房的书面答复，没有做出书面答复的，视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
19、商品房认购书效力如何认定？
答：
主要应从认购书本身的内容进行判断处理：
如果认购书签订的目的，在于为买卖双方以后签订正式商品房买卖合同进行约定，并为其作必要准备，则该认购书具有独立法律效力；如果认购书具备商品房买卖合同的主要内容，则按商品房买卖合同有关规定处理，不具备预售条件的，合同无效，否则合同有效。
20、开发商一房多售如何处理？
答：
"一房多售"，是指房地产开发企业将同一商品房重复销售的行为，其实质是一种欺诈行为。
从权属管理规定看，已经办理房屋所有权登记过户手续的买受人将优先获得该房的所有权，而其他买受人只能依据买卖合同追究房地产开发企业的违约责任。
21、合同约定面积与产权登记面积发生误差如何处理？
答：
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人在合同中对面积误差有约定的，从其约定；合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积x100%
22、所购的商品房与样板房"货不对板"该如何处理？
答：
所谓的"货不对板"主要是指房地产开发企业提供的样板房的质量、设备及装修与所售商品房不一致的情况。
样板房是房地产开发企业所采取的一种促销手段，作为购房者拥有知情权，房地产开发企业在销售时应就样板房与所售商品房是否一致予以说明。
为明确房地产开发企业的相关责任，《商品房销售管理办法》第31条明确规定"房地产开发企业应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房就应当与样板房一致。
"购房者可依据上述规定处理此类问题。
23、商品房交付后，购房者认为工程主体质量不合格该如何处理？
答：
在商品房交付使用后，购房者如果认为主体工程质量不合格的可以依照有关规定委托质量检测机构重新核验。
经核验确属主体工程质量不合格的，购房者有权要求退房，除退房外还可以就由此造成的损失要求房地产开发企业赔偿，但这仅仅限于主体工程质量不合格的情况。
同时要注意的是在我国并不是所有的质量检测机构都可以从事检测工作的，只有具有相应资质等级的工程质量检测机构才能从事商品房主体结构质量核验工作，其核验结果才合法有效。
24、定金、订金有何不同？
答：
关于定金，根据《担保法》的有关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
定金应当以书面形式约定。
当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效。
定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行；定金还有证明合同成立的作用。
关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。
一般情况下，交付订金的视作交付预付款。
房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的干分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。
购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：
（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；
（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；
（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；
（4）广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
25、阳台面积怎么计算？
答：
按现行的《建筑面积计算规则》：
1、闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积。
2、没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积。
26、公用建筑面积公摊的原则是什么？
答：
公摊的基本原则
公用建筑面积分摊的基本原则是：
1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。
2、为整栋商品房服务的公用建筑面积，由该栋楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。
3、公用建筑面积按面积比例分摊，公摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
公摊的组成部分
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售面积二套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
公用建筑面积的计算原则
凡已作为独立使用空间销售或者出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积。
作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
也就是说，整栋建筑物的建筑面积减去整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
那么，公用建筑面积又是如何分摊给各套房屋的呢？
根据《商品房销售面积计算用公用建筑面积分摊规则》的规定，分摊的公用建筑面积二公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积。
公用建筑面积分摊系数二公用建筑面积／整个套内建筑面积之和。
27、购房谈判技巧
购房关键词：
购房者心理
在谈判前，购房者应该要做一些准备：
1、必须确定目标，确定希望的价位和能接受的价位。
在第一次接触某处项目时，售楼人员如果认为你有潜在购房可能，一般情况下，他便会主动提出让你留下联系地址。
此时如果你确有购买意向，你可以留下联络地址或电话，但一定不要让对方感觉出你对此项目已有了极大的兴趣。
此后，售楼员有了你的联系电话，就会不断地向你追问是否已拿定购房的主意。
这不经意的谈话间，让对方主动地提出优惠条件。
2、多摸对方的底细和心态。
注意收集你要谈判的项目的相关资料，如评估房价中成本价所占比例、小区的交通、物业管理、配套设施、规划存在的缺陷等，这些都可在谈判前做一下实地考察。
等到了决定签约的阶段，你就可以把你所了解的该物业和其它一些相关物业的详细情况，不失时机地抛给对方。
让对方明白，你已经做了充足的准备，他必须给你优惠才有把你留住的可能。
房典关键词：
开发商心理
对房产开发商而言，获取利益是他们的经营目标，而消费者追求的是尽可能少的支出。
因此，购房者明白了开发商定价的方法和理念，掌握必要的交易谈判技巧，了解开发商心理，会使自己少支出而多获益。
决定商品房价格因素很多，其中最主要的是土地费用以及各种税费和开发商的利润，除了这些之外，房价也受市场、环境等因素的影响。
开发商的销售原则一般是以最热情的服务让消费者尽可能快地动心以，最简单的技巧获得利润最大化。
他们往往采取这种方式：
1、强调产品的优点，淡化缺陷，不轻易让价；2、让购房者先喜欢产品，而且也能接受推荐的产品，然后才能进一步产生议价动机；3、让购房者产生信赖感。
房典关键词：
谈判陷阱
谈判双方都是为了各自的最大利益而来，双赢的结局当然最好。
但买卖之间毕竟不同于慈善事业，一方多得，另一方相对就要少赚。
所以，卖方自然会用各种营销策略，尽可能多地掏出你兜里的钱。
所以谈判时也要时刻保持清醒的头脑，不要被一些小利或空头承诺诱人陷阱。
下面或许就是一些营销人员常用的策略：
1、"不知道"策略
营销人员在遇到有备而来的购房者时常用此法。
在谈判过程中面对比较棘手或想正面回避的问题，常以"不知道"、"不太懂"等来加以回避，使对方的问题没法深入下去，同时以一种低调来减少对手的防御。
2、"合理化"拒绝
在买卖未成交前，如果买主要求降价或提出其他额外优惠条件时，对方常会苦着脸举出一大堆不能降价的理由，这些理由听起来都很合理。
3、事前行销
营销人员常利用房屋定价先低后高的规律，在计划涨价前先告诉客户，房子马上就要涨价了，再不决定可就错失良机了。
如此以来给买方造成心理压力，甚至匆忙买下自己并不满意的住宅。
4、"人质"策略
谈判中极个别素质较低的营销员会采用此种不道德的策略。
比如以较低的头期款和代为办理购房按揭等优惠条件诱你付款买房，而你一旦交了第一笔钱，就等于将"人质"送到他的手上，其后你只能被动挨宰。
5、"低价"策略
一般来说，房屋销售价都是从低走高，房屋开发公司不到万不得已，是不会主动降价的。
如果开发公司主动调低房屋的售价，这其中有时会暗藏玄机，等消费者发觉上当要求退房就已经晚了。
核心提示
选定购房目标后，就进入了同代理商或开发商进行实质性接触的谈判阶段。
购房谈判的过程也就是讨价还价的过程（尤以二手房买卖为最）。
究竟该怎样最大限度地获取利益，同时又不致使谈判陷入僵局，就是购房者的最终目的。
与售楼人员过招
稍有点看楼经验的人都知道，买房就如同和"武林高手"过招，所以当你走进售楼处时，看到里面热火朝天的景象，千万莫急躁，仔细掂量一番：
有多少人是真心真意买房的？
销售中有些环节是程式化的东西，比如参观样板房等，在此期间，销售人员会暗自定位客户需求，一个小区不管有多少套房子，销售人员多数只会带客户看其中的三套好中差。
因为他们认为，看多必滥，客户肯定会跑，所以你看楼时不妨要求多看几套。
不要把目光放在样板房上，一定要用自己的眼
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