崇明县农村村民住房建设管理若干标准规定.docx

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崇明县农村村民住房建设管理若干标准规定

崇明县农村村民住房建设管理若干规定

　　第一章 总则

　　第一条（目和根据） 

　　为了加强本县农村村民住房建设管理，引导农村村民住宅建设合理、节约运用土地资源，推动新农村建设。

依照《上海市农村村民住房建设管理办法》和关于法律、法规，结合本县实际状况，制定本规定。

　　第二条（合用范畴） 

　　本规定合用于本县行政区域范畴内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房（如下统称“村民建房”）及其管理。

　　第三条（关于用语含义） 

　　本规定中下列用语含义是：

（一）农村村民，是指具备本县常住户口本县农村集体经济组织成员。

（二）个人建房，是指由单户村民自行建造住房活动。

　　（三）集体建房，是指由村民委员会组织实行新建农村村民住房活动。

　　第四条（管理部门） 

　　县房地局负责本县辖区内村民建房用地管理和配套设施建设管理，镇（乡）房屋土地管理分所作为其派出机构详细实行有关管理工作。

　　县规划局负责本县辖区内村民建房规划管理。

　　县建委负责本县辖区内村民建房建筑活动监督管理。

　　镇（乡）人民政府负责本辖区内村民建房管理。

镇（乡）人民政府受县规划管理局委托，审核发放个人建房建设工程规划允许证，对个人建房进行开工查验和竣工验收；受县建设管理部门委托，进行个人建房安全质量现场指引和检查。

　　第五条（规划原则） 

　　农村村民建房应依照崇明三岛总体规划、崇明三岛“19208”城乡体系规划和农村居民点控制性规划统筹安排。

镇（乡）人民政府应坚持“撤小并大、逐渐集中”原则，合理拟定规划居民点布点和范畴，编制辖区内农村居民点控制性规划，并报县人民政府审批。

　　第六条（用地筹划）

　　县房地局按照市房地资源局、市发展改革委下达土地运用年度筹划指标，拟定村民建房年度用地筹划，并分解下达到镇（乡）人民政府。

　　镇（乡）人民政府审核建房申请，应当符合县房地局分解下达村民建房年度用地筹划。

　　第七条（建设原则）

　　农村村民建房应按照规划依次建房，符合关于水土保持、防洪、风景名胜和文物古迹保护法律、法规规定，不得妨碍交通、市政、环境卫生，不得妨碍电力高压走廊、河道蓝线、道路红线、绿线、邮电通信、市政公用设施和毗邻建筑通风、采光和正常使用。

坚持安全、经济、合用和美观原则，注重建筑质量，设施贯彻节能节地规定，体现乡村特色。

　　第八条（公开办事制度） 

　　农村村民住房建设管理实行公开办事制度，镇（乡）人民政府应将村民建房条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限、规划状况、年度用地筹划等有关规定进行公示。

　　农村村民新建、改建、扩建或者翻建住房，必要实行“三公开一评议”（即建房用地指标公开、建房用地原则和建房对象公开、建房用地位置公开、群众评议），“双定桩”（即宅基地使用范畴定桩、住房建筑占地面积定桩），不得擅自移位或拔桩。

　　县规划局对镇（乡）人民政府规划审核发证工作应加强监管，定期对建房审批项目进行检查。

县建委和镇（乡）人民政府应加大宣传力度，向农村村民普及建房技术和质量安全知识，并组织贯彻向农村村民推荐建房通用图纸工作。

　　第九条（规划允许）

　　《农村村民住房建设工程规划允许证》由县规划局委托镇（乡）人民政府审核发放，加盖《崇明县规划管理局农村村民建房规划允许专用章》。

　　第十条（宅基地使用范畴）

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过规定原则。

既有宅基地面积在规定原则之内，且符合村镇规划规定农村村民申请个人建房用地应当在原址改建或者翻建，不得易地迁建。

　　第二章 个人建房

　　第十一条（申请条件）

　　符合下列条件之一农村村民需要住房建设用地，可以以户为单位向常住户所在地村民委员会提出书面申请，并填写《农村村民个人建房申请表》：

（一）同户（以合法有效农村宅基地使用证或者建房批准文献计户）居住人口中有两个或两个以上未婚者，其中一人已达到结婚年龄，规定分户建房，经村民委员会和镇（乡）人民政府审核通过后，可先行办理建房用地报批；

（二）该户已使用宅基地总面积未达到本规定宅基地总面积原则80%，需要在原址改建、扩建或者易地新建；

　　（三）按照村镇规划调节宅基地，需要易地新建；

　　（四）原宅基地被征收，该户所在村或者村民小组建制尚未撤销且具备易地建房条件； 

　　（五）原有住房属于危险住房，需要在原址翻建；

　　（六）原有住房因自然灾害等因素灭失，需要易地新建或者在原址翻建。

　　凡有下列情形之一村民，以任何方式和名义提出分户申请，一律不予受理：

（一）本人未婚，且不符合分户建房条件，已办理户口分户单列户籍；

（二）本人已结婚，但未办理户口分户单列户籍；

　　（三）本人由于结婚或其她因素已享有分户用地政策；

　　（四）本人已享有国家建房用地政策，因原申请对象家庭中关于人员户籍有变化，现不符合分户条件；

　　（五）离婚一方曾自愿放弃法定应得婚姻房产权利，而以无房为由；

　　（六）老人本人已享有国家建房用地政策，因子女不承担收留和赡养义务；

　　（七）户内服刑或劳教人员随本户享有过国家建房用地政策，在服刑和劳教期满后不肯合居，并不具备分户条件；

　　（八）其她法律、法规规定限制。

　　第十二条（用地人数计算原则）

　　村民户申请个人建房用地人数，按照该户在本村或者村民小组内具备本县常住户口进行计算，下列非常住户口人员，可计入用地人数：

（一）户内非（农村集体经济组织成员）农业户口未婚子女，其中，领取我市《独生子女父母光荣证》（或者《独生子女证》）独生子女，按2人计算；

（二）户内户口暂时迁浮现役军人、武警、在校学生，服刑或者接受劳动教养人员；

　　（三）户内非因征地因素参加小城乡社会保险人员；

　　（四）户内由于户口迁移政策规定，暂时未能迁入外籍农业户口人员，凭本地户籍证明、户口簿复印件和结婚证书，可计入用地人数；

　　第十三条（用地分户）

（一）不符合分户建房条件村民户不得办理建房用地分户。

为保证农村集体经济组织成员住房用地面积，不得将原有住房用地面积分给非本农村集体经济组织成员后，再申请增补建房用地面积。

（二）符合分户建房条件规定分户建房村民户，原有宅基地使用证或建房批准文献中面积拆分，应由县房地局委托镇（乡）人民政府按关于规定办理，并报县房地局审核确认及备案。

　　第十四条（村民个人建房用地申请和行政审批普通程序）

　　农村村民建房用地申请和行政审批按下列程序办理：

（一）村民户需要个人住房建设用地，应向常住户口所在地村民委员会提出书面申请，并填写《农村村民个人建房申请表》。

（二）村民委员会接到个人住房建设用地申请后，应当在本村或者该户村民所在村民小组张榜发布，发布期限不少于30日。

发布期间无异议，村民委员会应当在《农村村民个人建房申请表》上订立意见后，连同建房申请人书面申请报送镇（乡）人民政府；发布期间有异议，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。

　　（三）镇（乡）人民政府接到村民委员会报送《农村村民个人建房申请表》和建房申请人书面申请后20日内，会同镇（乡）房屋土地管理分所进行实地审核。

审核内容涉及申请人与否符合申请条件、用地面积原则、人口数计算、分户规定和拟用地与否符合规划规定等。

　　（四）镇（乡）人民政府审核完毕后，将审核意见和关于报送材料一并报县人民政府审批建房用地。

　　（五）建房用地批准后，由县人民政府发给用地批准文献；由镇（乡）人民政府发给《农村个人建房用地申请批复告知》。

《农村个人建房用地申请批复告知》中必要明确用地面积、四址范畴，同步按照《上海市农村村民住房建设管理办法》第十条第三款之规定，注明新居竣工后退回原有宅基地有关内容，以及收回原宅基地使用证。

　　第十五条（宅基地范畴划定）

　　经批准建房村民应当在开工前向镇（乡）房屋土地管理分所申请划定宅基地范畴。

　　第十六条（建设工程规划允许证行政审批程序）

　　镇（乡）人民政府按如下程序办理农村村民建房规划允许：

（一）经批准建房村民应当在开工前向镇（乡）人民政府办理农村村民住房建设工程规划允许证；

（二）农村村民建房申请人向常住户口所在地镇（乡）人民政府提出书面申请，并填写《崇明县农村村民住房建设工程规划允许证申请报批表》；

　　（三）镇（乡）人民政府收到建房户报送《崇明县农村村民住房建设工程规划允许证申请报批表》和书面申请后，应对用地面积、建房位置、建筑面积原则以及房屋层数和高度、竣工期限、化粪池、副业棚舍等内容进行审核； 

　　（四）镇（乡）人民政府村建办审核意见订立后，报镇（乡）人民政府负责人签发，向申请人颁发《崇明县农村村民住房建设工程规划允许证》及附件。

附件涉及：

建设工程项目表、房屋平面位置图、施工图等。

　　对不符合农村村民建房法定条件原则、不符合《农村居民点控制性规划》和有关规定，镇（乡）人民政府应作出不予行政允许决定，并书面阐明理由。

　　第十七条（报送资料）

　　申请办理农村村民建房用地应报送有关资料涉及：

（一）《行政事务审批申请表》；

（二）《农村村民个人住房建设用地申请表》；

　　（三）原宅基地使用证（或者原用地批复告知）、户口簿复印件各1份；

　　（四）拟用地范畴图示；

　　（五）镇（乡）政府函或镇（乡）房屋土地管理分所审核意见；

　　（六）建设用地勘测定界技术报告和勘测定界图；

　　（七）地籍图3份；

　　（八）规划用地允许复印件；

　　（九）建房公示。

　　申请办理农村村民建房规划允许证应报送有关资料涉及：

（一）《崇明县农村村民住房建设工程规划允许证申请报批表》和书面申请；

（二）房地部门用地批复；

　　（三）拟建房屋设计方案图二套；

　　（四）其她有关资料。

　　第十八条（宅基地用地四址变更）

　　符合下列条件之一村民申请已批未建宅基地用地四址变更，可以凭原批准《农村个人建房用地申请批复告知》向常住户口所在地村民委员会提出书面申请，并填写《农村个人建房用地四址变更申请报批表》，村民委员会订立意见，镇（乡）人民政府审核批准后报县人民政府审批：

（一）原批准建房用地范畴居民点规划已被撤除，需要变更建房用地四址；

（二）村民户在实行建房过程中，发现所建住房范畴内不具备建房条件，经镇（乡）人民政府和镇（乡）房屋土地管理分所实地勘探，的确不能建造住房。

　　第十九条（用地调节）

　　农村个人建房所使用土地属于集体或者国家所有，个人只有使用权。

依照镇（乡）、村庄建设规划，农村个人建房需要调节宅基地、承包地、自留地、竹园地时，原土地使用人应当服从。

　　已经批准农村个人建房用地需要调节使用土地，由当事人协商或者村民委员会协调解决；协商或者协调不成，由镇（乡）人民政府解决。

　　第二十条（审批成果发布）

　　镇（乡）人民政府应将建房用地户数、家庭人数、宅基地面积、建房占地面积、建筑面积、行政允许决定等状况定期公示，接受群众查询和监督。

　　第二十一条（开工查验）

　　申请人应当在开工前七日内，向审批部门申请派员开工查验，经查验合格方可开挖地基。

　　经批准农村村民住房应按批准关于规定进行建设，镇（乡）人民政府负责辖区内农村村民住房建设开工查验工作，并会同镇（乡）房屋土地管理分所派员到现场实地确认宅基地内建筑物平面位置、层数、高度和标高，并填写《崇明县农村村民住房建设工程开工查验记录》。

　　第二十二条（施工图纸） 

　　农村村民建造两层或者两层以上住房，应当使用品备资质设计单位设计或经其审核图纸，或者免费使用市建设交通委推荐通用图纸。

　　第二十三条（环卫设施和副业棚舍配建规定） 

　　个人建房应当按规定同步配建三格化粪池。

化粪池应当远离水源，并加盖密封。

个人建房不得设户外厕所。

　　镇（乡）人民政府在审批《崇明县农村村民住房建设工程规划允许证》时，应当依照本地实际状况，核定副业棚舍位置、面积和高度，维护村容整洁美观。

　　第二十四条（竣工期限） 

　　镇（乡）人民政府在审核、发放《崇明县农村村民住房建设工程规划允许证》时核定竣工期限，竣工期限普通为1年。

村民户建房因特殊状况无法按期竣工，应向镇（乡）人民政府提出书面申请，经镇（乡）人民政府批准，可延长竣工期，但最多延长1年。

　　第二十五条（竣工验收） 

　　村民建房竣工后，应告知镇（乡）人民政府进行竣工验收。

镇（乡）人民政府应当在接到申请后15日内会同镇（乡）房屋土地管理分所，到现场进行验收，并填写《崇明县农村村民住房建设工程竣工规划验收送审表》。

　　对《崇明县农村村民住房建设工程规划允许证》核发2年以上，新居屋事实上已竣工后居住，镇（乡）人民政府可以直接进行竣工验收，并对原宅基地上建筑物、构筑物和其她设施及时组织整顿平复。

　　第二十六条（围墙建造规定）

　　村民建房需要设立围墙，不得超越批准宅基地范畴，高度不得超过2.5米，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋通风和采光。

　　第二十七条（补建围墙程序） 

　　村民户需要在原宅基地范畴内补建围墙，应当经村民委员会审核批准，并向镇（乡）人民政府申请建设工程规划允许证。

　　补建围墙申请经批准后，村民户应当在开工前向镇（乡）人民政府申请查验；镇（乡）人民政府应当在15日内派员到现场进行查验，实地确认建造围墙位置、高度等事项。

　　补建围墙村民户应当严格按照建设工程规划允许证规定进行施工；竣工后，按照本规定第二十五条规定进行竣工验收。

　　第二十八条（备案制度）

　　镇（乡）人民政府应每月向县规划局报送有关审核发证状况和相应竣工验收资料。

并报送县房地局。

　　第三章 有关原则

　　第二十九条（用地面积、建筑占地面积和建筑面积原则）

　　个人建房用地面积、建筑占地面积和建筑面积原则按照下列规定计算：

（一）4人户或者4人如下户宅基地总面积不超过180平方米，其中建筑占地面积不超过90平方米，建筑面积不超过180平方米。

　　对子女已婚后，户口单列居住中老年人，二人户宅基地总面积不超过80平方米，其中建筑占地面积不超过40平方米，建筑面积不超过80平方米；一人户宅基地总面积不超过60平方米，其中建筑占地面积不超过30平方米，建筑面积不超过60平方米。

（二）5人户宅基地总面积不超过180平方米，其中建筑占地面积不超过90平方米，建筑面积不超过190平方米。

　　（三）6人户宅基地总面积不超过200平方米，其中建筑占地面积不超过100平方米，建筑面积不超过200平方米。

　　（四）6人以上户宅基地总面积不超过200平方米，其中建筑占地面积不超过100平方米，建筑面积不超过220平方米。

　　第三十条（间距和高度原则） 

　　村民户建房以两层为主，楼房总高度不得超过10米，底层层高不得超过3.2米，别的层数每层层高不得超过3米。

副业棚舍为一层，层高不超过2.6米，面积不超过主房建筑占地面积40%。

间距原则按《上海市农村村民住房建设管理办法》第三十一条执行。

　　第三十一条（房屋加层） 

　　房屋加层，应经我市专业机构鉴定确认安全前提下实行。

不符合间距原则住宅，不得加层。

　　第四章 集体建房

　　第三十二条（农村集体建房）

　　农村集体建房按《上海市农村村民住房建设管理办法》关于条款执行。

　　第五章 附则

　　第三十三条（未尽事宜）

　　本规定未尽事宜按《上海市农村村民住房建设管理办法》执行。

　　第三十四条（应用解释部门）

　　本规定详细应用问题由县规划局和县房地局负责解释。

　　第三十五条（施行日期） 

　　本规定自发布之日起施行。