58资产评估复习.docx
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58资产评估复习
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1.重置成本的估算
重置成本的一般涵义是指在现行市场条件下重新购置和建造与被评估资产相同的资产所需支付的全部货币总额。
重置成本分类：
①复原重置成本②更新重置
成本复原重置成本：
采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本：
采用与评估对象并不完全相同的材料，现代建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
重置成本的估算方法：
①重置核算法②物价指数法③功能成本法
2、实体性贬值的基本概念：
资产的实体性贬值又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致的价值损失。
实体性贬值可以用绝对数即实体性贬值额和相对数即实体性贬值率两种方式加以表示。
估算方法：
观察法、使用年限法
3、功能性贬值的基本概念：
功能性贬值是指由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。
它是由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗，是一种无形损耗。
在科技不断发展的今天，资产的功能性贬值日显突出。
功能性贬值可以用功能性贬值额和功能性贬值率加以表示。
4、经济性贬值的基本概念：
经济性贬值是指由于客观环境变化的影响而造成的资产的贬值。
客观环境的变化较多，例如，宏观政策及市场的变化、新的法律法规的出台以及其他社会经济因素等。
这些因素的变化，都可能造成产品销售困难、资产利用率下降、资产闲置、资产的运营收入减少等，从而导致资产的贬值。
例如，由于城市的交通管制的改变而导致某些商场所在区域的繁华程度降低；由于环保或人们消费观念的变化而导致生产某机器设备或生产线的利用率下降、甚至闲置等。
5、资产评估的类型
资产评估中的价值类型，是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
资产评估的价值类型的形成，不仅与引起资产评估的特定经济行为有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切的关系。
（1）重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格（估价标准形式）
（2）继续使用价值、公开市场价值和清算价值（假设的角度）
（3）抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等（业务性质）
（4）市场价值和市场价值以外的价值（依据的市场条件）
资产评估中的市场价值指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。
市场价值以外的价值也称非市场价值。
在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等
投资价值与投资性资产价值不同
一般而言，属于市场价值性质的资产评估结果主要适用于产权变动类资产业务。
属于非市场价值性质的评估结果，既适用于产权变动类资产业务，同时也适用于非产权变动类资产业务。
6、资产评估的评估目的
资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的，是资产在评估时点的公允价值。
公允价值的一个显著特点是,它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合,且并没有损害各当事人的合法权益,亦没有损害他人的利益。
包括了正常的市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果。
通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。
资产业务主要有:
资产转让;企业兼并;企业出售;企业联营;股份经营:
中外合资、合作;企业清算;抵押担保;企业租赁;债务重组等
资产评估特定目的在资产评估中的地位作用
（1）资产评估特定目的对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响
（2）资产评估特定目的是界定评估对象的基础。
（3）资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。
7、土地使用权的价格类型：
基准地价、标定地价、出让底价、转让价格
标定地价：
政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。
基准地价：
城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
8.商誉：
指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率的收益所形成的价值。
这是企业由于所处地理位置的优势，或由于经营效率高，管理基础好，生产历史悠久，人员素质高等多种原因，与同行业企业相比较，可获得超额利润。
商誉特点：
商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售。
商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素，不能以任何方法单独计价。
商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。
商誉是企业长期积累起来的一项价值。
9.重置成本的确定
1外购单台不需安装的国内设备重置成本
重置成本=全新设备基准日有效的公开市场价格+运杂费=全新设备基准日有效的公开市场价格×（1+运杂费率）
2外购单台需安装的国内设备重置成本
重置成本=全新设备基准日有效的公开市场价格+运杂费+安装调试=全新设备基准日有效的公开市场价格×（1+运杂费率+安装调试费率）
3外购单台需安装的进口设备重置成本
重置成本=（FOB价格+国外运杂费+途中保险费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+海关监管手续费+银行及外贸手续费+国内运杂费+安装调试费+资金成本=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+海关监管手续费+银行及外贸手续费+国内运杂费+安装调试费+资金成本
其中FOB价格为离岸价，CIF价格为到岸价
4外购成套需安装设备重置成本
重置成本=成套设备购置价+运杂费+安装调试费+资金成本+其他费用
其他费用可能包括勘察设计费、建设单位管理费、联合试运转费等。
新增：
1、设备到岸价=设备离岸价+国外海运费（设备离岸价*费率）+国外运输保险费【（设备离岸价+国外海运费）*费率】
2、修复费用法：
假设设备所发生的实体性损耗是可以补偿的，则设备的实体性贬值就应该等于补偿实体性损耗所发生的费用。
3、楼面地价=土地总价格/建筑总面积
容积率=建筑总面积/土地总面积
楼面地价=土地单价/容积率
简答
1、资产评估程序
资产评估程序是指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。
注册资产评估师执行资产评估业务，通常执行下列基本评估程序：
①明确评估业务基本事项。
②签订业务约定书。
③编制评估计划。
④现场调查。
⑤收集评估资料。
⑥评定估算。
⑦编制和提交评估报告。
⑧工作底稿归档。
2、市场法的基本含义
本版1市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。
市场法的基本思路是：
一项资产是否具有价值或具有多少价值，需要通过市场来检验。
因此，市场上与被评估资产相同或类似资产的交易价格，可以作为估算被评估资产价值的参照物。
如果存在对价值影响的因素，则需要对选择的参照物的交易价格进行调整，并据以确定被评估资产的价值。
版本2市场法也称市场价格比较法。
是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
市场法体现替代原则。
市场法是资产评估中最为直接，最具说服力的评估方法之一。
3.市场法运用的前提
运用市场法进行资产评估，需要具备一定得前提条件。
（一）市场上存在参照物：
市场上存在与被评估资产相同或类似的资产，是运用市场法的最基本的前提。
（二）参照物的交易是在公开市场条件下进行的：
公开市场意味着交易双方是在平等的条件下进行交易，交易价格具有合理性，能够作为估算被评估资产家的依据。
（三）价格影响因素明确，并且可以量化：
价格影响因素包括功能差异、时间差异和地域差异等。
功能差异是参照物与被评估资产在性能等方面存在的差异。
时间差异是参照物的成交时间与评估基准日之间的时间间隔差异。
地域差异是参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。
版本2、需要有一个充分发育活跃的资产市场参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的
（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似
（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的
4对市场法使用范围的评价
市场法的优点是直观、简单、合理，采用市场法评估的数据直接从市场获取，以市场交易价格作为估算对象价值的基础，使评估价值具有客观性和公允性，评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
因此，在评估实践中，凡是能运用市场法评估的，都尽量运用市场法。
但是市场法的运用范围也受到一定限制。
市场法不适用1、找不到或难以找到可比参照物的资产。
2、没有市价的资产。
本版2、市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在:
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格;
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在:
（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用;
（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
重置成本=成套设备购置价+运杂费+安装调试费+资金成本+其他费用
步骤如下：
PM2生产线的进口设备部分是法国XX公司根据委托方的需求定制的，市场没有相同的产品。
评估人员对生产线的设计、装备水平、技术性能、工艺特点、产品质量等运行了调查了解及综合比较分析，并考虑同类造纸设备价格因素，确定评估基准日离岸价（FOB价）为15169000美元，国外运杂费率为5%，途中保险费率为0.4%。
1）到岸价（CIF）A的计算：
国外运杂费=15169000*5%=758450（美元）
途中保险费=（15169000+758450）*0.4%=63710（美元）
则：
A=15169000+758450+63710=15991160（美元）
2）基准日美元对人民币汇率：
100:
827.67
3）CIF价（人民币）C：
C=A*8.2767=132354034（元）
4）海关关税D：
根据关税税则，CIF的关税率为12%，则
D=132354034*12%=15882484（元）
5）增值税E：
设增值税率为17%，则
E=（132354034+15882484）*17%=25200208（元）
6）银行手续费F：
F=C*0.5%=661770（元）
7）外贸手续费G：
G=C*1.5%=1985310（元）
8）海关监管手续费H：
H=C*0.3%=397062（元）
9）国内运杂费I：
I=C*0.3%+C*0.3%=4367683（元）
进口设置重置成本=C+D+E+F+G+H+I=132354034+15882484
25200208+661770+1985310+397062+4367683=180848551（元）
一、国内配套设备重置成本计算
1）经市场调查，辅助设备中的国内设备购置价：
A=6907800（元）
2）运杂费：
B=A*7%=483546（元）
国内设备重置成本=A+B=6907800+483546=7931346（元）
二、卷烟纸生产线重置成本=进口设备重置成本+国内设备重置成本+安装调试费+资金成本+其他费用
其中，根据造纸行业标准，取安装调试费率为8%，其他费用率为3%，资金成本按评估基准日银行贷款年利率5.49%，该生产线合理建设工期为两年，并以资金平均投入计算，得：
卷烟纸生产线重置成本=（180848551+7391346）*（1+8%+3%）*（1+5.49%*2/2）
=220417436（元）
例：
某企业1997年末购入一台机床，入账总成本为5万元，1999年末投资3万元对其进行技术改造，2000年末又投资1万元对其进行局部改造并拆除原值5000元得部件，2002年末投资5000元改进功能。
要求：
试评估到2003年末设备的综合服役年限。
解答：
计算方式是以2003年末各部分的加权投资之和除以各部分在2003年末的重置成本之和。
综合已使用年限=（每次投资在评估时点的重置成本*对应的已投资年限）/每次投资在评估时点的重置成本
依据有关的资料，1997年、1999年、2000年、2002年各年末投入的成本在2003年末的重置成本分别为：
10.31万元、4.86万元、1.37万元、0.53万元
先计算各年的加权投资，分别为：
61.86（10.31*6）万元、19.44（4.86*4）万元、4.11（1.37*3）万元、0.53（0.53*1）万元。
因此综合服役年限为：
（61.86+19.44+4.11+0.53）/（10.31+4.86+1.37+0.53）=85.94/17.07=5.03年
例：
一化工设备—冷凝器，已建成并使用了8年，预计将来还能在使用16年。
该冷凝器评估时正在维修，其原因是原冷凝器因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。
整个维修计划费用为450000元，其中包括冷凝器停止使用造成的经济损失、清理、布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。
该冷凝器的复原重置成本3000000元，现在用修复费用法估测冷凝器的实体性贬值率。
实体性贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修复部分实体贬值）/设备复原重置成本
解：
可修复部分实体性贬值：
450000元
不可修复部分实体性贬值率：
8/（8+16）*100%=33.33%
不可修复部分复原重置成本=3000000-450000=2550000元
不可修复部分实体性贬值：
2550000*33.33%=849915元
冷凝器全部实体性贬值率：
（450000+849915）/3000000=43.33%
例题
某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000元，1999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。
假定：
从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。
第一步，调整计算现时成本。
投资日期（年）
原始投资额（元）
价格变动系数
现行成本（元）
1994
30,000
2.60
78,000
1999
3,000
1.61
4,830
2001
2,000
1.33
2,660
合计
35,000
85,490
第二步，计算加权更新成本。
投资日期（年）
现行成本（元）
投资年限
加权投资成本（元）
1994
78,000
10
780,000
1999
4,830
5
24,150
2001
2,660
3
7,980
合计
85,490
812,130
第三步，计算加权投资年限
第四步，计算成新率
成新率＝7÷（9.5＋7）×100%＝42%
[练习]被评估设备购建于1994年，账面价值为100000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50000元，2004年对该设备进行评估。
根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：
（1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10％；
（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模效益指数为07，所得税税率为25％；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50％，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。
根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。
解答：
第一步：
计算该设备的重置成本：
100000×（1+10％）10+50000×（1+l0％）5=339900（元）
100000×（1+10％）10×10+50000×（1+10％）5×5=2996370（元）
第二步：
计算加权投资名义年限：
2996370÷339900=8.82（年）
第三步：
计算加权投资实际年限：
8.82×50％=4.41（年）
第四步：
计算成新率：
[5÷（4.41+5）]×100％=53％
第五步：
计算功能性损耗：
1000×12×（1－33％）×（P/A，10％，5）=30478（元）
第六步：
计算经济性损耗：
0
第七步：
计算评估值
评估值＝339900×53％－30478＝149669（元）
[例题]
某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。
1.估算土地取得成本
土地取得成本＝出让金＋拆迁费
＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米
2.估算土地开发成本
土地开发成本＝开发费＋其他费用
＝3亿元/平方公里＋5万元/亩
＝300元/平方米＋75元/平方米
＝375元/平方米
3.估算资金成本
假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：
资金成本＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5
－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]
＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米
4.估算开发利润
开发利润＝（750＋375）×10%
＝112.5元/平方米
5.计算土地价格
土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5
＝1,350.55元/平方米
土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元
即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
【练习】某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3800元，经济耐用年限为60年。
目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4800元。
该大楼总建筑面积为12000平方米，全部用于出租。
据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10％左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5％，维修费为建筑物重置价的1.5％，房产税为租金收入的12％，其他税为租金收入的6％，保险费为建筑物重置价的0.2％，资本化率确定为6％。
试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。
I估算年有效毛收入
年有效毛收入=2.5×365×12000×（1—10％）=9855000（元）
2估算年营运费用
（1）管理费：
年管理费=9855000×3.5％=344925（元）
（2）维修费：
=4800×12000×1.5％＝864000（元）
（3）保险费：
4800×12000×0.2％：
115200（亓）
（4）税金：
年税金=9855000×（12％+6％）=l773900（元）
（5）年营运费用：
311925+864000+115200+1773900
＝3098025（元）
3.估算净收益
年净收益=年有效毛收入－年营运费用
=9855000－3098025=6756975（元）
4．计算房地产价格
房地产的剩余收益期为45年，则：
房地产价格
=6756975÷6％×[1一1／（1+6％）45]
=104434671（元）
房地产单价=104434671÷12000=8703（元）
5.评估结果
经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104434671元，单价为每平方米8703元。
v有一宗"七通一平"的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑
v费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%,试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
v
（一）确定评估方法
v现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为:
v地价=楼价－建筑费－专业费－利息－销售税费－利润
v
（二）计算楼价
v楼价＝2000×2.5×9000＝45000000（元）
v（三）计算建筑费和专业费
v建筑费=3000×2000×2.5＝15000000（元）
v专业费＝建筑费×10%＝15000000×10%＝1500000（元）
v（四）计算销售费用和税费
v销售费用＝45000000×2.5%＝1125000（元）
v销售税费＝45000000×6.5%＝2925000（元）
v（五）计算利润
v利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×10%
v＝（地价＋16500000）×10%
v（六）计算利息
v利息＝地价×[（1+6%）2－1]＋（15000000+1500000）×[（1+6%）1-1]＝0.1236×地价+990000
v（七）求取地价
v地价＝45000000－16500000－1125000－2925000－0.1×地价－1650000－0.1236×地价－990000
v地价＝21810000/1.2236＝17824452（元）
v（八）评估结果
v单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米）
v楼面地价=8912÷2.5=3565（元/平方米）
土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）*个别因素修正系数
*使用年期修正系数
=（土地成本价格+土地增值收益）*个别因素修正系数
年期修正系数（KN）=1-1/（1+土地还原利率）土地使用年期
待估宗地面积6658.5平方米，未待开发用地，规划用途为工业用地，至评估基准日时，剩余使用年限为36.83年，宗地实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路）、宗地内场地平整，规划容积率为0.8.
（1）求取土地取得费及相关税费，见表
序号
项目
标准（元/平方米）
备注
1
土地补偿费
13.5
2
劳动力安置费
15.0
3
青苗补偿费
1.8
4
耕地合同税
7.5
5
土地管理费
1.6
6
附着物补偿费
15.0
7
耕地复垦费
15.0
8
新增用地有偿使用费
14.0
9
不可预见费
8.3
取上述费用的10%
10
合计
91.7
该区域代征地比
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